宁德房地产市场调查-精

1、宁德项目阶段市场调查暨一期价格体系建议第一部分：市场调研与分析一、全国的楼市环境综述¯ 特征一：继续实施限购政策今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下，多地明确有限度放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。深圳市规划和国土资源委员也称，将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。“避免价格大幅波动，避免过热”仍是主基调。2014年三季度，我国房地产调控再度步入新的周期。¯ 特征二：放宽限贷，但不放任政策走偏 9月30日，央行、银监会共同发布通知，放宽限贷政策。松绑限

2、贷，要与货币政策“定向宽松”看齐。这种微调在“定向宽松”的大政策环境下，对房地产行业资金而言影响有限，更不意味着房地产宏观调控政策的全面放松，也难以改变房价下降的趋势。截至目前，已有中行、建行、工行、农行以及兴业、招商、浦发等多家银行发文，明确落实房贷新政。但在宁德市场，目前仅中国银行已开始执行“认贷不认房”，关于首套房贷利率,多数商业银行基本仍处于5%至10%的上浮状态。在公积金贷款上，虽然新通知规定连缴6个月的职工即可申请公积金贷款，降低了使用公积金难度，但很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存额较低的购房者实际贷款额度也非常低，低额度贷款对于30%的首付而言则形同鸡肋。在

3、此情况下，加上货币通胀，买房的综合成本不降反升。¯ 特征三：库存量大，成交价格下行压力明显上海易居房地产研究院10月13日发布了9月份新建商品住宅库存报告。报告显示，楼市库存环比同比值均有上升。截至9月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%尽管刚需群体庞大，但多数楼盘的价格仍

4、然相对偏高，无法吸引以刚需为主力的购房者入市，虽然新政放松释放一部分需求可能带来交易量的小幅复苏和房价的稳定，但就现有政策和银行执行情况来看，房企在高库存压力下，在成交价格上仍需进一步以价换量，加大优惠力度。¯ 特征四：价格低开高走已成主流由于中国楼市在近年火爆情况下的畸形发展和契约精神的缺失，住房这一特殊商品不易像普通商品一样进行正常的降价促销。而由于政策调控和市场预期及高存量造成的楼市价格持续下行，使得开发商在后续楼盘营销中是“降价获取更多客源促进成交”还是“维持现状避免老业主砸场而造成口碑和经济上的损失”上陷入两难。故而开发商多选择在新盘价格上“低”开，以吸引人气，同时避免在后

5、期加推过程中陷入两难，掌握更大的主动性。¯ 特征五：资金压力进一步加大过去，房地产融资主要是开发贷款或土地储备贷款。2014年，随着信贷的进一步收紧，房地产领域的资金压力持续增大。随着市场分化加剧，部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时，银行信贷投放趋紧，基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。同时，在以往被房地产企业视为融资良药的信托产品也开始出现下滑。数据显示，9月地产信托的发行呈持续降温之势，48款地产信托共募集资金136亿元，规模环比下滑166，创今年以来的新低。建银国际地产信托张经理表示，信托行业已经做出了方向性调整，“原则上非央企房地产项目均不参与”

6、成为主流房地产信托行业今年的共识。因此，2014年房地产企业将持续承受极大资金压力。二、宁德近阶段房地产概况1宁德市整体商品房成交量走势情况2014年1月-9月市区商品住宅合同销售登记备案面积35.38万，平均每月成交3.93万相较2013年成交总面积同比下降15.88万，平均每月成交同比下降1.77万成交量较去年大幅下降，基本处于去年同期的下游水平，仅有6月、9月较去年有所突破2宁德市整体商品房成交价格走势情况2014年1月-9月市区商品住宅价格波动下降，均价为7672元/，较去年同比下降924元/2014年初价格受13年末市场惯性影响一度走高，而后在市场调控下波动下降总体下行趋势短期内不可

7、逆转3宁德市整体商品房成交面积段分布情况（13年10月至今）2013年10月-2014年10月一年内市区商品住宅成交面积仍是以小于90和90-120刚需户型为主导而120-144改善型需求亦有较大占比，三者成为宁德楼市户型的主力4、宁德市区在售楼盘项目统计地区楼盘数可售套数可售面积(万)总数住宅总数住宅总数住宅蕉城区6592390010.159.90东侨区30267866750089.5382.50全市36318789840099.6892.40宁德市区商品房可售面积99.68万，其中住宅部分92.4万以现有存量和今年前9个月的月均去化3.93万计算，去化时间近24个月在市场存量巨大，现阶段全

8、市成交量低迷的情况来看，宁德市场销售压力同去年相比不降反升三、宁德现阶段在售楼盘分析1、现阶段宁德市全市成交数据跟踪时间周期成交套数（套）环比上周成交面积（）环比上周9月15日至9月21日42/4517/9月22日至9月28日130310%13260294%9月29日至10月5日166128%16553125%10月6日至10月12日15795%1623298%四周成交累计495/50562/2、现阶段宁德市代表性在售楼盘价格一览项目名称价格分析网上备案成交均价起价均价层差朝向差亿利城56886300-650030两端中间300，头尾150-2006500碧桂园特价精装洋房3800折后均价43

9、80起 9月30日推出81、68、56等几栋房源均价5700-5800先前推出的2、77、73等几栋房源均价7900-810081、68、56等几栋房源层差约30，其余50100近期推出的优惠房源均价为5700-5800原先推出的约为7900-8100，综合均价在7300左右华府豪庭·懿湾（二期）58006232802007300阳光城55556636501006900伯爵郦城/6900801007000碧城云庭72007800100807820泰禾红树林800088005层一差 50东100 西1008439三盛海德公园5333693050左右1007100上东曼哈顿10套特价房5

10、888其他起价6600多7200左右5-5038到39层层差5元东400-500西3007113现阶段楼市特点1） 09.15日至10.12日28天内全市仅三盛海德公园、上东曼哈顿、伯爵郦城、华府豪庭四个楼盘有开盘或加推动作，其余如福瑞状元府等达到开盘条件的楼盘持观望态势，推迟推盘时间2） 三盛海德公园、上东曼哈顿、伯爵郦城、华府豪庭四个近期开盘的楼盘，除华府豪庭因开盘时间较近未有数据外，其余三个楼盘成交量分别为：三盛海德公园11套，1081.64；上东曼哈顿39套，4168.19；伯爵郦城8套，927.4，三者仅占四周成交总量的12%3） 近四周热销楼盘亿利城（均价6500元/）及碧桂园（近

11、期房源最低3840元/，均价5700元/）以低价竞销，分别成交203套，19393.29和116套，13038.66，占四周成交总量的64%4） 从以上数据可以看出，如不计两个低价热销楼盘的放量成交数据，宁德市区其他楼盘的成交量持续低迷区域项目名称规模/规划在售楼栋/体量（以网签备案为准）户型/面积产品万达附近泰禾·红树林占地面积184亩，由19栋27-33层，一栋SOHO组成，总规划2966户2、3、5、6、8、9、12、13、16、22#在售 已售696套，面积70509 未售508套，面积5681069-128（平层）；105-117（复式）69-128（平层）；105-117

12、（复式）南岸板块上东·曼哈顿占地面积82亩，由11栋30-46层高层组成，总规划1538户1、2、3、5、6、7#在售 已售342套，面积37070 未售714套，面积8818977-186北岸板块亿利城（F地块）占地面积650亩，F地块由10栋18-30层高层、4栋商业组成F1、3、5、6、7、9、10、11 在售 已售1009套，面积94979 未售231套，面积2254063-120东湖一品 占地面积177亩，由28栋6-18-31层高层组成，总规划1406户15、19、20、21、22、23、25、26、27、28、29、30#在售 已售912套，面积133278 未售300

13、套，面积46950140-170华府豪庭·懿湾（2期） 总建面积：174370.61，由7栋住宅总规划670户和116户别墅组成16#在售 10.6号刚开盘暂不统计网签数据 120-180阳光城占地面积440亩，由4栋32-33层高层组成，总规划850套5#在售 已售108套，面积9990 未售766套，面积6717168-118碧城云庭占地面积126亩，由17栋16-17层高层组成1、2、3、5、13、15、16#在售 已售357套，面积29640 未售230套，面积2366062-1362、宁德市具代表性在售楼盘产品分析3、竞品楼盘售价分析项目名称现场了解价格分析网上备案销售情况

14、优惠活动下期预推房源备注起价均价层差朝向差成交均价售楼部了解亿利城56886300-650030两端中间300，头尾150-20065001.3.5.7.9.10已经全部售完，6号楼只有10几套。办理梦想护照100每天，团购五人可以优惠一个点2和8号楼，总共148套，面积在119和89平方10月18日，举办千人业主答谢会华府豪庭·懿湾（二期） 58006232802007300已售170套，去化率60%按揭9.5折、一次性有优惠要向高层申请（具体未透露，应该在9.3折左右）下期或将推出15#，面积102-190平，开盘时间没定阳光城555566365010069005#楼去化率80%

15、按揭9.6折，一次性9.5折，公积金9.7折，总价优惠3万，折扣完均价6900预推6#楼项目名称现场了解价格分析网上备案销售情况优惠活动下期预推房源备注起价均价层差朝向差成交均价售楼部了解上东曼哈顿10套特价房5888其他起价6600多7200左右5-5038到39层层差5元东400-500西3007113无优惠下期推出2#其他单元 面积在133、136、150碧城云庭720078001008078201.2.3.13已经售完按揭存2万抵3万+9.7折。一次性9.3折。5#，96套（预计12月1月）红树林800088005层一差 50东100 西100843910月25号中央景观开放，老带新活

16、动，9.9折。按揭签合同，按揭各优惠1个点。一次性优惠5个9.9折7#（预计11月底）四、宁德市区代表性楼盘销售分析1、宁德亿利城（F地块）1）项目规划：101189637512占地面积650亩，F地块由10栋18-30层高层4栋商业组成产品：3#5#6#7#8#9#10#11#：1层为架空层，两梯4户从西到东（01/08单元三室两厅一卫89 02/03/06/07单元三室两厅一卫75-81 04/05单元三室两厅两卫119）1#2#：1层为架空层，两梯4户，从西到东 （01/08单元三室两厅一卫89 02/03/06/07单元两室两厅一卫65 04/05单元三室两厅一卫90）2）认筹：

17、78; 2014年3月开始认筹预约形式： 第一次和第二次开盘采用存一万送一万的优惠方式预约 第三次则为凭任意银行3万以上存款证明，免费预约，每周享700元梦想基金² 认筹优惠： 5月25日前：第一次开盘认筹：存一万抵两万， 7月12日第二次加推开盘前：首付13万起 8月30日第三次加推开盘前：凭3万以上存款证明即可办理预约，每周享700元梦想基金3）开盘：² 住宅于2014年5月25开盘：推出1、3、5三栋，共436套房源 2014年7月12日第二次加推，推出6、7、9三栋，共478套房源 2014年8月30日第三次加推，推出为10、11三栋，共448套房源开盘为摇号模式（

18、10人一组，排队入场），5月25日到场大约有2000名客人，其余两次均为700多名。4）优惠：一期按揭及公积金9.8折（二三期改为9.9折）、一次性9.5折；5人以上可参与团购额外优惠1%5）价格：一期开盘均价5800-5900，二期开盘均价6000-6100，三期开盘均价6300-6500特价房起价为5688元/，其余均价在6300-6500之间，楼层间差价30，两端中间300，头尾150-2006）亿利城实际成交均价预测（以119三室两厅两卫户型计算）：按揭：6500元/*99折-10000元（认筹优惠）/119=6351元/一次性：6500元/*95折-10000元（认筹优惠）/119=

19、6091元/7）去化：总共已售1009套，面积94979 ；未售231套，面积22540，总体去化率80.8%。其中一、二期去化90%以上，基本剩高层房源。三期去化66%，较一二期剩余较多房源。2、宁德碧桂园A区（一期）1）项目规划：规划用地14.17公顷，总建筑面积21.08万一期A区产品规划为7栋高层，5栋小高层，2栋多层85栋别墅，4栋商业，1栋综合楼，总户数1582套。产品（在售）：56#：1层为架空层，两梯4户，从西到东，（01/08单元125.31，02/07单元87.75，03/06单元117.67；04/05单元约91）68#：1层为架空层，两梯4户，从西到东，（01/08单元130.63，02/07单元90.92，03/06单元115.32；04/05单元约125）81#：1层为架空层，两梯4户，从西到东 （01单元76.86，02/06单元68.81，03/07单元70.5，04/08单元6