温州市瓯海区中心区南单元D-10项目

1、Chapter1Chapter2Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 周边环境 生活配套 地块SWOT目目 录录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论地块指标地块指标土地位置瓯海区东至路、南至东二路、北至瓯海大道用地面积8.224万建筑面积20.56万(地上）容积率2.5建筑密度35%绿地率30%建筑限高80米瓯海大道宗地宗地前期准备或进展情况：土地出让已报市政府审批，征地已完成，规划条件书已出，市人民政府准备委托温州市国土储备中心对地块公开出让。地区公司预估土地总价为12亿。Chapter 1

2、 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结区域特点区域特点瓯海区是温州城市的副中心，是温州新型城市化的主阵地和城市的重要门户。瓯海商务区位于新城的核心地块，区域优势十分突出，在1000多亩土地上以发展总部经济园形式集中了大量商务楼宇、酒店、文化娱乐等商务楼宇； 配套配套医疗、教育、配套服务等，整个区域交通非常便利，停车场全部建在地下，是一个宜居、宜创、休闲的产业区； 交通交通规划轻轨1号线，地面公交系统较完善；板块拥有多条主干道路，自驾出行较为便捷； 房地产房地产温州供可开发的土地资源十分有限，每年推出的新房总量不多，二手房市场的交易变化状况是温州楼市的晴雨表，由于温州私营经济特征，经济不景气、

3、楼市调控和民间借贷危机等诸多因素综合作用下，往往使得房地产价格偏离市场。宗地空间结构瓯海新区总体结构为：“一轴、二核、三区一轴、二核、三区”。一轴一轴瓯海新城综合发展轴：是联系瓯海行政中心和商贸中心的纽带，是瓯海新城核心组团功能互动的基础，是跨越高速公路发展的跳板。二核二核站前商贸中心、瓯海行政中心三区三区瓯海新城核心片区(18平方公里)含行政中心、商贸中心、居住组团等多个组团瓯海新城作为温州新型城市化的主要阵地，是未来瓯海区的政治、经济、文化中心。新城在空间上被铁路、高速公路和瓯海大道分成三大发展片区，在功能布局上以中心商务区、站前商业区和总部经济园“三点一线”为城市发展主轴。宗地周边现在纷

4、纷注入工程建设，周边成熟建筑物还不多，待拆迁安置房较多。Chapter 2 地块现状分析 宗地经济指标 地块环境 交通状况 生活配套 地块SWOT分析u 指标解读指标解读1.1. 地块是占地地块是占地8.2248.224万方，建筑面积约万方，建筑面积约20.5620.56万万 的住宅用地的住宅用地中等体量，产品上将有一定的可塑性。2.2. 项目容积率是项目容积率是2.52.5，限高，限高8080米米容积率较高，城市型高层建筑布局。D10地块地块指标地块指标土地位置瓯海区东至路、南至东二路、北至瓯海大道用地面积8.224万建筑面积20.56万(地上）容积率2.5建筑密度35%绿地率30%建筑限高

5、80米周边景观：周边无优美景观，有两条河流在宗地交汇，随着目前整个板块的建设发展，周边市政建设，文化设施，楼盘注入，景观环境也会随着美化。污染状况：瓯海中心的新核心地段，加上市镇建设的建立及政府的形象工程，加以治理，空气环境相对清新，河道受到污染相对较小，河道两旁将是重点保护。宗地板块周边：瓯海中心区板块被瓯海大道分成南北两块，通往各个区域。东轩大街、金温铁高速、高翔路、瓯海大道围绕四周，私家车、公交车等四通八达。板块內界：形成东一路、区府路、东四、东三等街区式道路。地铁1号线规划中，公交7路、15路、83路、118路等，且地块东北角为规划的公交总站。距离瓯海大道闸口300米，白云山观光园（度

6、假村）2公里，离温州动车站3公里，离温州机场28公里。宗地学校：同德中学、娄桥中学离该地块5分钟路程。医院：该地块东北角E20地块为瓯海区公共卫生中心大楼，西边为娄桥卫生服务中心（原卫生院）。商业：西南方为娄桥最繁华的商业街（振兴街、长乐街），西边6分钟车程为大型商业综合体（大西洋购物中心）。生活：已建成（瓯海大道、半塘公园）,一鸣奶吧、吉来是等，东北角有在建加油站一个。银行：农行、工行、邮政储蓄、瓯海农村合作银行。邮局：邮政服务站。其他：该地块位于瓯海中心区，比邻瓯海区行政管理中心大楼、区公安大楼、区检察大楼、区便民服务中心、区法院大楼、文化馆、健身中心、图书馆、妇女儿童活动中心、中心公园、

7、市民广场（已建成），温州市总商会大厦、云天楼洲际广场等（在建），中国移动、中国铁通等。 宗地南山小学音乐学院浙南职业学校变桥中学同德中学1、丰富的生态景观资源。东西临河，位于河的中间。2、规划为城市中心，具有一定的城市低位。3、交通便利，接瓯海大道、甬台温高速、及温州动车站。4、项目规模适中，有一定体量优势，可塑性强。5、市政建设的事前建设，周边配套基本齐全，生活便捷。6、地块整体规整，利于建筑物的布局优势 1、繁华度不够，板块周边老居住区较多； 2、周边配套及开发环境还在继续中，影响楼盘整体形象。 3、河道整理与环境绿化需要过程。劣势Chapter 3 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价

8、格 产品初步定位 投资测算 投资小结宗地国际华府预计2万/华鸿中央2.15万/部分在售楼盘均价分布示意图华星蓝庭国际1.35万/物业物业属性属性项目名称项目名称规模规模开盘时间开盘时间产品产品主力户型主力户型近期价格近期价格( (元元/ /) ) 项目规模项目规模公寓公寓华鸿中央城占地6.3万建筑19万2012-09高层150-18021240 温州市丰基房地产国际华府占地3.35万建筑13万待定高层86-110待定温州瓯海房屋华星蓝庭国际占地1.1万建筑2.42万2012-08小高层，高层79-8913500温州华星置业区 域 个 案 调 查 汇 总 表区 域 个 案 案 列 分 析华鸿中央

9、城华鸿中央城基本信息基本信息行政区域：行政区域：瓯海区项目位置：项目位置：瓯海区东一条路以北、水杉路以西、纬十路以南建筑类型：建筑类型：高层,超高层物业类别：物业类别：商铺,商住户型面积：户型面积：139-149开发商：开发商：温州市丰基房地产开发有限公司华鸿分公司楼盘特色：楼盘特色：投资地产价格信息价格信息均价：均价：20400元/平方米详细信息详细信息产权年限：产权年限：70年产权类型：产权类型：大产权房开工时间：开工时间：2012年08月竣工时间：竣工时间：2015年10月01日容积率：容积率：3.00绿化率：绿化率：32.64%总户数：总户数：550建筑面积：建筑面积：190000平方

10、米配套信息配套信息车位数：车位数：1255周边商业：周边商业：大西洋百货、站南商贸城、瓯海商贸区。西南面与瓯海区行政中心仅一路之隔，尽享市政完善配套。周边景观：周边景观：半塘公园、“生态之心”文化休闲公园、秀屿山公园周边公园：周边公园：半塘公园、“生态之心”文化休闲公园、秀屿山公园周边学校：周边学校：瓯海外国语学校（九年制）、温州科技职业技术学院、娄桥中学、娄桥小学幼儿园周边交通：周边交通：与瓯海大道、城市轨道s1、m1一路之隔，直通主城区与机场，周边还有直升机坪、金丽温高速152.17平米166平米区 域 个 案 案 列 分 析国际华府国际华府基本信息行政区域：基本信息行政区域：瓯海区项目位

11、置：项目位置：瓯海区东一条路与东三路交汇处（瓯海新区府对面）建筑类型：建筑类型：板楼,小高层物业类别：物业类别：普通住宅开发商：开发商：温州瓯海房屋开发有限公司楼盘特色：楼盘特色：投资地产售楼地址：售楼地址：瓯海区东一条路与东三路交汇处（瓯海新区府对面）开盘时间：开盘时间：2013年入住时间：入住时间：2015年销售状况：销售状况：待售价格信息：价格信息：待定详细信息详细信息产权年限：产权年限：住宅70年产权类型：产权类型：大产权房开工时间：开工时间：2012年竣工时间：竣工时间：2014年容积率：容积率：3.0绿化率：绿化率：31%建筑面积：建筑面积：130000平方米占地面积：占地面积：3

12、3471.35平方米区 域 个 案 案 列 分 析华星蓝庭国际蓝华星蓝庭国际蓝物业类别物业类别 住宅、住宅，商业项目特色项目特色 小户型,景观居所建筑类别建筑类别 板塔结合 高层装修状况装修状况 暂无资料环线位置环线位置 暂无资料所属商圈所属商圈 暂无资料 容容 积积 率率 2.20 绿绿 化化 率率 30% 开盘时间开盘时间 2012-09-24入住时间入住时间 暂无资料物物 业业 费费 暂无资料 物业公司物业公司 暂无资料开开 发发 商商 温州华星置业有限公司预售许可证预售许可证 暂无资料售楼地址售楼地址 中汇路与秀浦路交叉口东南边物业地址物业地址 瓯海瓯海区中心区工业路与中汇路交汇处 交

13、通状况交通状况 温州动车站、轻轨S1、M1线华星蓝庭国际房价华星蓝庭国际房价 均价13300元/平方米 瓯海新城作为温州新型城市化的主要阵地，也是未来瓯海区的政治、经济、文化中心，其中商务区以发展总部经济园形吸引了不少区域客群，并在经过一期商务楼宇、酒店、文化娱乐等商务楼宇建设后，板块具有明显的核心竞争优势。但也考虑到宗地所在的板块发展还是起步期，推动温州房产价格的因素往往是人为炒作占据主导，目前周边高层住宅1.35万-2万元/，因此建议该宗地销售产品定因此建议该宗地销售产品定价为：价为：1725017250元元/ / （1.351.35万万+2+2万）万）/2/2* *3%3%年均增长年均增

14、长=1.725=1.725万万/ / 产品定位：定位中高端以上人群。产品形态：纯高层项目。总建面积约20.56万，总占地约8.224万。建议售价：板块具有明显的核心竞争优势，但也考虑到宗地所在的板块发展还是起步期，推动温州房产价格的因素往往是人为炒作占据主导，建议项目价格为17250元/，销售总收入为35.466亿元指标总建筑面积可售面积面积（万）20.560 20.560 预期售价（元/）17250 17250 销售额（万元）354660.57 354660.57 土地转让价的土地成本投资利润率土地转让价的土地成本投资利润率测算1土地评估价的土地成本下净利润率数值/比重单位价格（元/）总额（

15、万元）备注一、成本1.土地成本20.560 5837 120000.0 温州公司根据市场预计12亿元2.开发成本20.560 5800119248.2 投资总额20.560 11637 239248.2 二、销售收入住宅20.560 17250 354660.5693销售总额20.560 17250 354660.6 三、相关税费营业税及土地增值预征8%1380 28372.8 按销售总额*8%计算四、税前/税后盈利税前利润额（万元）（二）-（一）-（三）4233 87040 销售收入-投资总额-相关税费税后利润额（万元）25%3175 65280 按税前利润额*（1-25%）计算税前销售利润

16、率（%） （四）/（二）24.5%24.5%税前利润额/销售总额投资利润率（%）36.4%36.4%税前利润额/项目总投资 经过前述分析，地块假设：产品定位高层住宅项目，未来销售单价1.725万/，可售面积约20.56万，按土地评估价5837元/ 测算，预计单位面积净销售1.725*0.92=1.578万/ ，那么测算税前利润为87040万元，投资利润率为36.4%.投资利润率投资利润率 15% 推导土地价格推导土地价格测算2按15%投资利润率推导土地成本价数值/比重单位价格（元/）总额（万元）备注一、成本1.土地成本20.560 8000 164480.3 2.开发成本20.560 5800

17、 119248.2 投资总额20.560 13800 283728 二、销售收入住宅20.560 17250 354660.5693销售总收入20.560 17250 354660.5693三、相关税费营业税及土地增值预征8%1380 28372.8 按销售总额*8%计算四、税前/税后盈利税前利润额（万元）（二）-（一）-（三）2070 42559 销售收入-投资总额-相关税费税后利润额（万元）25%1553 31919 按税前利润额*（1-25%）计算税前销售利润率（%） （四）/（二）12.0%12.0%税前利润额/销售总额投资利润率（%）15.0%15.0%税前利润额/项目总投资 经过前述分析，地块假设：产品