《万科城市花园工程管理施工组织设计方案》5

1、万科城市花园匚程管理组织设计方案第一版2009大连万科房地产开发有限公司城市花园项目管理部1项目概况1.1项目简介1.2主要合作单位2. 项目部门建设管理2.1项目管理部主要职责2.2项目管理部管理架构2.3项目管理部主要岗位职责 3、项目前期协调与管理3.3项目发展协调3.4成本协调 4、项目计划管理 4.1标段的划分及基本要求 4.2总包的平面分区及进场顺序4.3施工场地临设布置4.4总体进度计划4.5工程进度计划4.6 材料设备采购计戈U4.7项目里程碑进度控制计划4.8模拟工程计划154.9工程计划的修改4.10销售配合 5、项目采购管理5.1总包采购5.2监理单位采购5.3专业分包单

2、位采购5.4材料、设备采购5.5分包与甲供、限价材料清单5.6集团禁用材料清单 6、供方管理6.1监理管理226.2总包管理6.3 专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理10.2文件编号总文档目录10.3文件有效版本标识10.4文件的发放、回收与失效7、项目质量管理错误！未定义书签。7.1质量规划7.2质量保证7.3质量控制 &项目现场成本管理8.1设计阶段8.2招标阶段8.3图纸会审阶段8.4工程实施阶段 9、项目风险管理9.1风险管理规划9.2风险识别9.3风险定性、定量分析9.4风险应对规划9.5风险监测及控制 10文件管理10.1控制印章10.5文件的归档及利用310.6

3、文件的移交 11会议制度11.1周例会制度11.2紧急会议制度 12环境管理12.1现场环境保护管理规定12.2环保管理的目的12.3环保控制目标12.4环保工作小组架构与责任12.5环保不符合情况的纠正12.6环保意识及能力培训12.7环保记录4112.8项目现场CI作业指弓 13现场安全管理13.1安全管理目标13.2安全工作小组架构及责任13.3施工安全管理 14紧急事件处理程序 15项目管理部培训计划15.1项目管理策划书培训15.2项目设计交底15.3合同有关内容培训 15.4质量、进度控制培训 15.5安全文明施工管理培训 15.6案件培训16定期考核16.1合同考核 162图纸考

4、核 163管理要点考核 164工期进度考核 16.5.质量要点考核 166安全文明施工要点考核 16.7.成本要点考核 168管理交叉点的协调考核17工程移交17.1模拟移交 17.2移交程序18项目管理部项目管理指导书传阅、修改记录18.1传阅记录 18.2修改记录18.3相关附件1、项目概况1.1项目简介该项目宗地位于大连市区西北部，行政区划为沙河口区，现为辽宁省大连监狱监管区，宗地距机场3.5公里，距火车站6.5公里，人民广场5.5公里，距中山广场7.5公里。项目总用地面积约为130000平方米，净用地面积为121700平方米，总建筑面积为188545平方米，计容积建筑面积为181660

5、平方米。该项目工程分二期建设，其中大二期工程总建筑面积约为125714平方米，由I、D、G等原二期的3个组团及原三期（25, 26, 27，28, 29号楼）组成，其中：I组团全部为多层结构，建筑面积为 20579平方米；D组团为多层和小高层的组合体系,建筑面积为27443平方米；G组团为三栋11层的小高层，建筑面积为19908平方米；原三期基本为小高层组团，建筑面积为 61512平方米。小区配套建筑面积为4413平方米。a.大二期工程组成结构图:1.2主要合作单位合作内容单位名称联络人联系电话规划设计施工图设计装修设计环境设计总承包施工监理大连市正信土木监理公司地质勘察大连市勘察测绘研究院王

6、勋2. 项目部门建设管理2.1项目管理部主要职责部门主要职责目标要求1.项目建设的操作和协调中心主动、及时、全面地跟踪掌握与本项目有关的各职 能部门的工作情况2.项目工期、进度控制管理工程按计划竣工3.项目质量控制管理符合国家及相关部门规定并达到公司下达的质量 目标4.项目建造成本控制管理通过一系列优化管理，使建造成本控制在计划之 内，及时完成竣工结算5.项目开发过程中设计问题的 应急处理根据设计部门的配合情况以及项目总经理的判断， 及时安排项目部人员解决设计问题6.销售现场配合管理按计划提交销售场地及相应的销售通道7.项目竣工验收手续办理按公司经营计划要求办理竣工备案8.项目入伙后客户质量投

7、诉问 题处理、维修配合公司相关部门及时妥善处理并安排专职人员 负责，提咼客户满意度，避免影响公司形象9.培养项目管理后备人员培养一到两位2.2项目管理部管理架构2.3项目管理部主要岗位职责 2.3.1项目总经理岗位职责根据公司的决策，该职位要领导项目的计划、组织和控制工作，确保项目的建设工作在预算范围内按时优质地完成，并有效协调和解决与项目有关的所有问题，从而使 项目达到满意效果。序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他1项目计划编制符合公司经营计划。02项目团队组织和 建设，合理分配 人员职责和授 权，营造工作环 境，保证项目工作需要，并为公司培养更多的项目管理人 员。03监控协调项目部

8、工作，及时采取 措施解决发生的 重大问题。完成年度计划，。04监控和协调项目 的所有工作和问 题，及时采取措 施解决发生的重 大问题。完成项目目标。05配合现场销售工作按时按质提交销售所需场 所06协调政府关系确保政府层面支持项目。007协调公司各部门确保公司资源支持项目。00序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他关系8部门员工考核及团队建设充分调动员工积极性，使各自的潜能得到充分发挥，确保项目管理顺利009处理紧急事务及时采取措施处理好紧急 事务。0232项目秘书岗位职责序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他1质量体系记录管理保证体系记录完全收集、科学整理、妥善保管02档案管理工作做

9、好项目管理部资料的收集和管理，确保公司档案收录完备03项目竣工档案专项验收工作确保项目顺利完成竣工验 收工作并顺利移交项目资 料。004日常文件流转保证项目部日常文书运作0序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他畅顺5日常运营协助协助做好部门信息、计划、品质三大体系工作006风险监测记录提醒协助风险监测小组做好监测提醒工作07文化活动组织安排协助项目总经理助理做好组织安排工作08风险监测记录提醒协助风险监测小组做好监测提醒工作0233工程主管岗位职责根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划， 该职位要承担编制各分项任务的施工及销售配合计划，协调处理的现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得

10、以按时按质实施。负责各专业工程师工作成果的检查和监控。该职位主要是负责处理项目实施过程中遇到的技术问题，包括图纸审核、施工方案审核、技术措施、变更审核等。序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他1编制设计图纸出解决设计图纸按时出图，工0序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他图计划程顺利开展2组织图纸会审确保成本、质量、施工技术达到目标003协调设计变更工作避免不必要的返工，达到降低成本04组织质量大检查工作杜绝重大质量事故的发生。005组织分项、分部工程的验收工作对分项分部工程验收工作 进行监督，确保质量目标。0235 土建工程师岗位职责根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划， 该职位

11、要承担编制各自负责的分项任务的施工及销售配合计划，协调处理本分项的现场施工进度、质量及成本控制;使各种计划得以按时按质实施。序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1编制分项施工计划符合项目施工及销售配合总计划02编制及完成月度工作计划必须满足项目月度总计划0序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他3处理所负责的分 项工程现场进 度、技术、质量 及成本控制等问 题各项成果符合相关规范及满足公司下达的各项指标04配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面05协调处理现场本职范围内的各供方之间的关系确保工程按计划有序进行06设计问题的处理与设计经办人和设计院进 行对接，并具备自行解决问 题和

12、绘图能力07配合协助其他组团的交叉管理解决交叉部位的管理02.3.6给排水工程师岗位职责序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他1编制分项施工计划符合项目施工及销售配合总计划02编制及完成月度工作计划必须满足项目月度总计划03处理所负责的分 项工程现场进度、技术、质量及成本控制等问题各项成果符合相关规范及满足公司下达的各项指标04配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面05协调处理现场本职范围内的供方之间的关系确保工程按计划有序进行06设计问题的处理与设计经办人和设计院进 行对接，并具备自行解决问 题和绘图能力07协调配合其他专业工作确保工程有序进行，减少交叉作业的管理难度。0序号工作

13、职责工作目标权 限经办审核批准其他8设计问题的处理与设计经办人和设计院进 行对接，并具备自行解决问 题和绘图能力02.3.7电气工程师岗位职责序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1编制分项施工计划符合项目施工及销售配合总计划02编制及完成月度工作计划必须满足项目月度总计划03处理所负责的分 项工程现场进度、技术、质量及成本控制等问题各项成果符合相关规范及满足公司下达的各项指标04配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面05协调处理现场本确保工程按计划有序进行0序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他职范围内的供方之间的关系6设计问题的处理与设计经办人和设计院进 行对接，并具备自行解

14、决问 题和绘图能力07协调配合其他专业工作确保工程有序进行，减少交叉作业的管理难度。08设计问题的处理与设计经办人和设计院进 行对接，并具备自行解决问 题和绘图能力02.3.8造价工程师岗位职责负责项目成本举措的总结，组织项目结算和结算分析的成本动态管理工作， 负责各项工作的监督审核。实施项目成本动态管理，配合工程预算及核对跟踪及交底，完成工程的结算编制、审核。序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他1成本动态管理的实施分解成本控制指标，提出控 制要点，按计划进行项目招 投标配合，合同审核，实施0序号工作职责工作目标权 限经办审核批准其他成本动态管理2负责成本动态管理协调项目部成本管理方面

15、的业务，制定有效控制成本 的方法，发现问题及时解 决，进行成本举措的总结。03实施结算管理组织和进行项目各工程的结算004协助资金计划管理确保资金有计划配合项目管理05负责设计阶段的成本控制组织各专业对设计阶段经济指标监控006成本工作审核监督管理结算审核、定期检查成本总控目标、各类规范执行情况007实施预结算管理配合编制预算及核对跟踪 及交底，对核对后的预算进 行详细了解及分析，完成结 算编制，项目结算问题的统 筹及协调03、项目前期协调与管理3.1 设计部协调3.1.1 成立设计工作小组， 设计工作小组由设计部、成本部、工程部、项目管理部组成，每周四定期召开协调解决建筑、结构、给排水、电气

16、、通风与空调、燃气等各专业问题。各专业工程师根据专业要求提供设3.1.2 在方案设计、 扩初设计、施工图设计等阶段，计任务指导书， 参与介入发现问题并提供专业意见， 确保设计院的设计符合成本、专业技术、施工技术等各方面的要求。3.1.3 项目管理部组织提供设计所需要的详勘资料、 现场现状资料， 配合提供设计所需的相关资料。3.1.4 充分征求设计部意见，协调营销部、项目发展部、成本部，制定二期二级计划。3.1.5 项目管理部按照二期二级计划协助落实设计部在各阶段提供的设计图纸时间， 每周及时提醒设计部，避免造成计划拖延。3.1.6 项目管理部针对经常变更设计工作的情况， 在可调控的时间范围内及

17、时协调各部门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。3.2 营销协调3.2.1 充分征求设计部意见，协调设计部、项目发展部、成本部，制定二期二级计划。3.2.2 协助营销部、 设计部做好二期工程开放、 展示区的相关工作， 并提供相关资料和施工意见。3.3 项目发展协调3.3.1 充分征求项目发展部意见，协调设计部、营销部、成本部，制定二期二级计划。3.3.2 在各阶段报建期间， 协调设计部按时提供报建图纸， 协助配合项目发展部做好报建工作。3.3.3 在报建工作出现阻碍时， 协调各方面关系， 做好相关公关工作， 确保报建工作按计划进行。3.3.4 项目管理部按照二期二级计划协助落实项目

18、发展部的报建工作， 每周跟踪并及时提醒项目发展部。3.3.5 针对报建工作容易出现政府性变动影响计划实施， 在可调控的时间范围内及时协调各部门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。3.4 成本协调3.4.1 充分征求成本部意见，协调设计部、营销部、工程部、项目发展部，制定二期二级计划。3.4.2协调成本部做好资金计划。3.4.33.4.43.4.5协助成本部做好该项目成本分析及成本计划。协调成本部、工程管理部做好考察监理、总包、各专业队伍的考察工作。协调设计部、成本部、工程管理部配合做好各项招标工作。4、项目计划管理4.1 标段的划分及基本要求依据本工程特点，以有利于工程的质量、进度

19、、成本控制为原则，每个标段划分不 超过 3 万平米 （由于区位限制的情形除外 ） ，除重要机电工程外，其他简单设备安装工 程均纳入土建总包。在符合本地区规定，兼顾协调管理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包， 铝合金门窗、入户门、电梯、外墙及内墙涂料等为指定专业分包。根据以上原则， 整个大二期工程拟分为 56个标段，选择五至六家总包单位进行工程施工管理，初步拟定如下：序号标段名称工程范围建筑面积（平方米）定标时间1原二期总包第1标段（I组团）2023栋205792004.9.302原二期总包第2标段（D组团）89栋308482004.10. 153原二期总包第3标段（G组团）10，11，1

20、315栋199082004.11.304原三期工程（拟分23个标段）2529栋615122005.3.1投标队伍数量及方式根据图纸情况可分三次招标，每个标段要有4-5家投标单位注：1）.第8号楼的建筑面积已经去掉在建的11269平米，I组团中未考虑幼儿园.2）.由于各组团施工图纸完成时间不同，定标时间为组团中某一栋楼的最早定标时4.2总包的平面分区及进场顺序根据现有实际情况，原二期第一标段的招标将比较完善，第二、三标段的部分区域招标将延迟，其中第二标段主要是10，11商业楼的影响，第三标段为13，15号小高层的影响。原三期工程主要图纸预计会在明年年初完成，初步拟定在明年开春前完成调查招标工作，

21、开春后进入正式的施工阶段。4.3施工场地临设布置4.3.1二期工程的临设：总包及分包的生活区暂时利用幼儿园及监狱的部分地域，后期考虑临设的二次搬迁，然后投入三期的施工。施工临时用水、用电及临时道路布置详见施工场地临设布置图。4.4 总体进度计划二期工程分三个阶段实施，第一阶段为I组团：幼儿园及多层框架住宅，第二阶段为D组团：商业楼、多层及小高层住宅组合，第三阶段为G组团：3座11层高的小高层商住楼，总体进度计划包括设计、营销、项目发展、招投标、工程进度计划，设 计、项目发展、工程进度均按三个阶段实施。按此制定大连万科城市花园二期二级计 划（因详规调整，此计划阶段划分需重新调整） 。4.5 工程

22、进度计划工程实施阶段的进度计划按三个阶段住宅及配套工程实施控制。4.6 材料设备采购计划4.6.1 开工前做月度材料设备采购计划。4.6.2 施工过程中， 每月按此流程编制材料设备采购计划： 设计出图时间材料设备 定样板编制标书通知已考察过的材料设备供应商发标截标议标定标签约4.7 项目里程碑进度控制计划根据项目总体进度计划，为确保项目按期完成，对项目的关键线路中的里程碑进 行控制。4.8 模拟工程计划根据二期二级计划， 综合风险管理要求， 提交给总包单位的计划要点比项目计划提 前 1520 天，由总包按此要求进行编制和施工组织计划的安排。通过这种模拟方式， 减少计划和实施脱节的现象。4.9

23、工程计划的修改4.8.1 在计划实施过程中， 每天、每周针对实施过程中出现需要调整的计划， 及时提醒相关部门按时完成计划内容。4.8.2 计划实施过程中， 不影响里程碑， 造成中间环节的调整， 则协调各部门进行相关计划的调整，进行部门之间的调整。4.8.3 计划实施过程中造成里程碑的拖延， 拖延的部门需要提交拖延报告到公司， 拖延的部门并且要协调各部门进行相关计划的调整。4.10 销售配合4.9.1 在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施，确保在安全环境下销售。4.9.2 向供方（监理、总包、专业分包、材料供应商等）宣传礼貌待客户，并要求供方做此方面的承诺和措施确保

24、善待客户。4.9.3 及时跟进销售部对销售场所的要求，配合销售做好相关施工内容。4.9.4 按三个时间段安排销售配合路线及施工路线。5、项目采购管理根据项目管理和供方市场情况，结合万科管理体系要求，对城市花园二期项目按 施工过程进行划分。5.1 总包采购5.1.1 考察总包单位由成本部、工程部、项目管理部组成联合考察小组，对考察结果形成考察总包单 位报告。5.1.1.1 考察未上网注册的总包单位通过各种途径了解潜在的优秀总包单位，在考察过程中，如有进一步考察意向， 再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀总包单位总包单位送资质、业绩资料选择合适的总包单位 进行面谈考察拟派项目经理正在做或曾经做

25、过的工地考察总包单位办公环境考察拟派项目经理考察拟派项目团队了解同行对该总包单位的评价 了解已同行该总包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该总包单位及项目经理 的评价在有强烈合作意向的前提下：可以了解该总包单位对拟建项目的施工组织 计划。5.1.1.2 考察上网注册但未合作过的总包单位由于各项目及其管理团队不同，需要找到管理理念和管理方式切合的总包单位。按此流程考察：考察拟派项目经理考察拟派项目团队考察拟派项目经理正在做或曾经做 过的工地了解已同该总包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该总包单位 及项目经理的评价。将整个考察过程记录在总包考察报告中。将工程发包给具有相应资质等级的单位来

26、承担， 是保证建设工程质量的基本前提。工程招标责任部门应当对总承包公司进行评审，确保其资质和能力符合要求，无商誉 问题。通过调查核实其商誉，审核证照、实地考察代表工程，评价其施工能力。本项目二期工程对总包要求重点集中以下几点：有住宅项目施工经验，获得过多项优质工程证书（验收证书） 已经通过IS09000认证 房建施工总承包壹级及以上 在大连建设局合法登记（外地企业） 与万科有过多年的、良好的合作经历。 （优先考虑） 社会信誉较好，对万科工程有很高的热情。5.1.3 上网登记注册5.1.4 招标由成本部组织，项目管理部协助配合。5.1.5 定标 按照公司规定流程办。5.2 监理单位采购由于本项目

27、第二期工程监理单位是以战略监理的管理模式来确定的，经过了解，虽然在第 二期工程中监理的表现有所不足，但考虑到该监理单位对本工程的了解程度、在大连市场上 的信誉度及我们现在工程的整体进展情况，建议继续由该监理单位来监管二期工程，同时该 监理单位的总经理表示会总结在第二期工程上的经验，进一步加强对二期项目的监督管理力 度，调整管理方法，确保二期工程的顺利进行。由于项目及其管理团队不同，需要管理理念和管理方式切合的监理小组来配合。在监理 单位委派监理小组时，我们会按以下流程对项目监理小组重新进行考察：考察拟派项目总监考察拟派项目团队考察拟派项目总监正在做或曾经做 过的工地了解已同该监理单位拟派项目经

28、理合作过的甲方项目经理对该监理单位 及项目总监的评价。将整个考察过程记录在监理考察报告中。5.2.1 项目二期工程对监理单位的基本要求本二期工程项目监理单位要求现场监理人员 30%以上为国家注册监理工程师， 总监 应具备高级工程师职称，监理工程师应住在现场。现场监理必须认真按照监理大纲及监理合同的要求履行自己的职责， 必须保证对 工程质量的及时监控。通过我司项目管理部专业工程师的按比例抽查，量化对监理工 作的质量评估，加强对监理工作监督管理。监理工程师对分项（或分批）工程验收后， 甲方复验合格率应达到 95%以上。5.3 专业分包单位采购5.3.1 考察专业分包单位由成本部、工程部、项目管理部

29、组成联合考察小组，对考察结果形成考察专业分包单位报 告。5.3.1.1 考察未上网注册的专业分包单位通过各种途径了解潜在的优秀专业分包单位，在考察过程中，如有进一步考察意 向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀专业分包单位专业分包单位送资质、业绩资料选择合适的 专业分包单位进行面谈考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地考察专业 分包单位办公环境考察拟派项目经理了解同行对该专业分包单位的评价 可选：了解已同该专业分包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该专业分包单 位及项目经理的评价5.3.1.2 考察上网注册但未合作过的专业分包单位由于各项目及其管理团队不同，需要找到管理理念和管理方式

30、切合的专业分包单 位。按此流程考察：考察拟派项目经理考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地可选：了 解已同该专业分包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该专业分包单位及项目 经理的评价。5.3.2 填写供方考察表5.3.3上网登记注册5.3.4招标由成本部组织，项目管理部协助配合。5.3.5定标按照公司规定流程办。5.4 材料、设备采购5.4.1 甲供材料、设备采购或甲方指定供应材料、设备采购5.4.1.1 甲供材料、设备采购或甲方指定供应材料、设备采购可选范围：5.4.1.1.1土建主材：钢筋、商品混凝土、水泥等。5.4.1.1.2门、窗等。5.4.1.1.3装饰材料：瓷片、地面砖、外墙饰

31、面材料、涂料、窗台面板等。5.4.1.1.4厨房设备：橱柜、抽油烟机等。5.4.1.1.5卫生间设备：坐厕、洗手盆、淋浴间组合设备、浴盆等。5.4.1.1.6水主材：给水管材、水龙头、排污雨水立管等。5.4.1.1.7电主材：预埋管材、电线、插座开关面板、入户开关箱、灯具等。5.4.1.1.8设备：电梯、抽风机、水泵、发电机等。5.4.1.2 考察材料、设备供应商已经上网注册的材料设备供应商可以直接参与招标。考察主要针对未上网注册的 主材、装饰材料、大型设备供应商，由成本部、工程部、项目管理部组成联合考察小 组，对考察结果形成考察材料、设备供应商报告。通过各种途径了解潜在的优秀材料 设备供应商

32、，在考察过程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀材料设备供应商材料设备供应商送资质、业绩资料选择合 适的材料设备供应商进行面谈考察材料设备供应商的工厂、工人工作环境、管理 人员办公环境了解同行对该材料设备供应商的评价可选：了解已同该材料设 备供应商合作过的甲方项目经理对该材料设备供应商的评价5.4.1.3 填写供方考察表5.4.1.4 上网登记注册5.4.1.5 招标 由成本部组织，项目管理部协助配合。541.6定标按照公司规定流程办。5.4.2总包或专业分包单位材料、设备采购5.4.2.1总包或专业分包单位材料、设备采购可选范围：除甲供材料设备、甲方指定材料设备之

33、外的材料设备，分为三大类:是主材、装饰材料、大型设备;二是其他材料、设备;三是辅助材料。542.2主材、装饰材料、大型设备采购必须经过甲方许可，在监理、甲方办理材料设备米购许可手续才能米购。5.4.2.2.1在甲方许可供应商名册里。5.4.2.2.2 总包或专业分包单位提供相关资料给监理和甲方，经过监理、甲方考察，许可后才能采购。5.4.25.4.2542.3其他材料设备必须经过监理许可，在监理单位办理材料设备采购许可手续并报甲方备案，总包和专业分包才能采购。5.4.2.3.1在监理许可供应商名册里。5.4.2.3.2 总包或专业分包单位提供相关资料给监理，经过监理考察，许可后才能采购。5.4

34、.25.4.25.4.2.4辅助材料在使用之前，必须提供产品相关资料：产品质量检验报告和产品出厂合格证给监理单位备案。5.5分包与甲供、限价材料清单专业分包工程、甲方分包工程、甲供材料设备、现价材料设备一览表序号项目名称配合管理费费率一、专业分包工程1变配电及高低压接驳无2燃气工程无3电视安装工程无4电话、宽频安装工程无5智能化系统无6二次装修工程无7园林景观无8发电机及其降噪工程无二、甲方分包工程1铝合金门窗、采光罩2%2单元门、入户门2%3防水工程2%4平台栏杆、楼梯扶手工程2%5外墙涂料工程2%6信报箱2%7车库门2%8铝合金空调百叶2%三、甲供材料设备1内墙体砌块1%2屋面彩瓦1%3配

35、电箱（三箱）1%4外墙面砖、楼地面砖1%5PPR给水管1%6预埋线管1%7防腐木平台板1%四、限价及指定品牌材料甲方要求使用品牌范围暂定价格、结算方式1水泥2钢筋3杜拉纤维限价4防水材料限价5电线电缆6成品烟道限价7成品天沟限价8聚苯乙烯保温板18KG/IM、25KG/IM限价合计注：施工单位应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须 报甲方考察确定。5.6集团禁用材料清单应严格按照集团的要求，杜绝禁用材料在本工程内使用，具体清单见下表:6、供方管理6.1监理管理6.1.1管理方针：“信任、支持、监控”6.1.1.1信任：充分授权监理对总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商

36、进行质量、安全、进度、文明施工、成本控制、工程款的审核等方面按合同规定实施管理。6.1.1.2支持：对监理在管理过程中遇到来自总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商的阻力，甲方给予大力支持，并协同监理做好供方的管理工作。监理在前管理,甲方在后支持。6.1.1.3监控：对监理在实施管理过程中出现未严格按正常管理程序或未能充分实施管理职责时进行监督，使之管理行为在受控状态下正常进行；对影响质量、安全、进度、文明施工、成本、工程款的审核等关键节点实施二级管理，确保整个项目处于受控状态之下。6.1.2合同管理6.121.提前介入合同制定，提供监理管理的相关意见。6.1.2.2. 充分熟悉合同条款，并就

37、疑问咨询合同双方。6.1.2.3. 在双方履约过程中，定期熟悉合同条款，及时就双方在履约过程中出现的问题进行合同的协商及修订。6.1.2.4. 按双方履约程度办理相关的手续（如奖励、处罚、调整承包范围、补充协议、支付进度款和结算款、终止合同等） ，确保合同双方利益的实现。6.1.2.5. 提供职员职务行为手册给监理，善待监理。6.1.2.6. 每月、每季度进行合同考核，由项目管理部或工程部组织进行。6.1.3 计划进度管理6.1.3.1 开工前，监理必须根据甲方提供的三级节点计划和总包的项目进度计划编制项目监理进度计划给甲方，项目监理进度计划必须符合合同约定及现场管理要求，并且对应有细化到每周

38、的资源监理计划：如何监理供方劳动力、材料、机械、资金、管理人员、资料提供计划。有确保监理计划实施的管理人员安排计划。6.1.3.2 根据甲方销售要求， 提供相应配合监理计划， 包括不同销售时期的平面布置调整监理计划、宣传配合监理计划、销售配合监理小组名单等。6.1.3.3 监理计划必须有足够管理素质的管理人员组织实施， 并确保总包计划、 项目三级计划的实施。如非甲方原因造成总包计划、项目三级计划未能按时实施，甲方有权按合同约定做出相应的措施（如罚款、拆分项目、接替管理、终止合同等）确保计划的如期实施。6.1.4 里程碑管理： 包括基础完成时间、 主体完成时间、 靠开放区三层以下排栅拆除时间及外

39、墙装饰完成时间、整体外排栅拆除时间、粗装修完成时间、精装修完成时间、专业项目开竣工时间、竣工验收时间等。通过分解里程碑到关键节点实施监理管理。造成里程碑拖延的，监理按合同支付违约金。6.1.5 关键节点管理：监理对里程碑中的关键节点（± 0.00 以下基础工程完成时间、三层结构顶板完成时间、六层结构顶板完成时间、九层结构顶板完成时间、十层结构顶板完成时间、首层外脚手架拆除完成时间、靠开放区三层以下外脚手架拆除完成时间、三层以上外脚手架拆除完成时间、三层以下毛坯房提交完成时间、屋面工程完成时间、垂直运输设备拆除完成时间、粗装修完成时间、竣工验收完成时间、备案验收完成时间）采取监理措施：

40、如每周通过资源计划的监督控制以及甲方对总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商的奖罚措施实施监理措施，充分利用甲方授权额度实施监控管理。造成关键节点拖延的，监理按合同支付违约金。6.1.6 非关键节点管理： 监理对关键节点中的非关键节点实施协调管理： 当供方需要调整非关键节点未超过关键节点的，监理对此调整实施审核，报甲方备案；如超过关键节点，可以在下一关键节点中调整解决的，监理对此调整实施审核，报甲方审批；如超过关键节点，并且造成下一关键节点拖延的，监理对此调整实施审核并制定相应的监控措施和处罚措施，报甲方审批，监理按合同支付违约金。6.1.7 日常管理6.1.7.1 监理每周做好资源监理计划、

41、 监理工作计划、上周未完成监理工作及补救措施。6.1.7.2 每周五由监理组织的项目协调工作会议， 落实本周工作计划、 上周未完成工作及补救措施、资源到位情况，制定相应的奖罚措施以确保计划的落实。6.1.7.2 监理每天就供方的资源（包括：劳动力、材料、机械、资金、管理人员、资料提供等）到位情况与计划情况进行对比分析，做好每天供方资源到位记录。针对到位情况做出相应处理措施。6.1.7.3 监理每天就供方的工作计划、上周未完成工作的补救措施落实情况进行检查，并做好每天工作检查记录。针对实施情况做出相应处理措施。6.1.7.4 监理每天就总包的质量、 安全、文明施工实施情况进行检查， 做好质量、

42、安全、文明施工检查记录。针对实施情况做出相应处理措施。6.1.8 紧急管理6.1.8.1成立紧急应对小组，负责处理紧急现场发生的紧急事务。6.1.8.2建立紧急反应机制， 制定紧急处理流程， 确保紧急事务在第一时间得到妥善处理。6.1.8.3监理工程师均必须具备处理紧急事务的能力， 凡是在紧急事发现场的监理工程师，都有责任及时处理紧急事务，并第一时间通知总监、甲方负责人。6.1.8.4 监理必须对紧急处理的事件进行记录及事后做出相应分析报告及补救措施。6.1.9 质量管理6.1.9.1 严格按照国家质量管理规范、 大连市地方质量管理条例、 万科地产质量管理规范、项目管理部质量管理要求、设计质量

43、要求等来实施规范管理。6.1.9.2 严格按四级检查验收流程进行质量管理， 并做好每分项工程具体部位的检查记录、整改记录、验收记录。6.1.9.1安全文明施工管理严格按照国家安全操作规范、大连市安全文明施工管理条例、万科项目施工现场管理标准 （安全文明施工管理细则 ） 、项目管理部安全文明施工管理要求实施规范管理。.2严格按照三级检查验收流程 （供方自检监理全面检查；供方整改监理甲方复查验收）进行安全文明施工管理，并做好安全隐患点的检查记录、整改记.3录、验收记录。三级检查验收流程中的监理环节检查面达到 100%并有检查记录， 在规定的验收时间内供方整改必须达到 100%的合格率，否则，监理按

44、合同支付违约金。成本管理.1 监理按照甲方总成本管理目标进行成本控制目标的分解，并针对每阶段增加的设计变更成本做出相应的分解。.2 工程指令单及现场签证流程：供方提供增加工程项目报价需要更改的项目由甲方工程师拟稿甲方成本员审核价格、甲方项目总经理（或总经理助理）审批发出指令给监理、供方办理签收手续供方实施监理验收核对数量、甲方验收核对数量监理、甲方签名确认。奖励处罚监理单位条款根据合同结合项目管理要求，对监理单位实施管理到位有奖、管理不到位就罚的原则实施奖励处罚，确保项目管理目标的实现。将奖励处罚条款纳入到合同管理中去。根据过程中将可能出现的情况按附件格式整理，组织相关管理人员讨论最终确定。6

45、.2 总包管理6.2.1 管理方针：“监控、支持、协调”现场实际安排、开展、完成工作，控制6.2.1.1 监控：监督总包按计划、进度、合同、按合同规定的质量标准、安全操作规范、文明施工要求标准实施，控制因设计变更、甲方原因、工期因素影响项目成本。6.2.1.2 支持：总包在整个项目管理中经常遇到专业分包或甲供材料设备供应商因质量、安全、文明施工、工作面、进度等方面影响总包的施工进度计划和项目目标的如期完成，甲方支持总包在合同约定和可协调范围内进行的协调管理工作；及时按合同支付工程进度款。减少因各种不必要的手续带来的影响。6.2.1.3 协调：在交叉作业和作业不明晰部位， 协调总包与专业分包、

46、甲供材料设备供应商之间的关系，明确各自工作内容，解决协作过程中遇到的问题。6.2.2 合同管理6.2.2.1 提前介入合同制定，提供现场管理的相关意见。6.2.2.2 充分熟悉合同条款，并就疑问咨询合同双方。6.2.2.3 在双方履约过程中，定期熟悉合同条款， 及时就双方在履约过程中出现的问题进行合同的协商及修订。6.2.2.4 按双方履约程度办理相关的手续（如奖励、处罚、调整承包范围、补充协议、支付进度款和结算款、终止合同等） ，确保合同双方利益的实现。6.2.2.5 提供职员职务行为手册给总包，善待总包。6.2.3 计划进度管理6.2.3.1 开工前，总包必须根据甲方提供的三级节点计划编制

47、项目进度计划给监理单位和甲方，项目进度计划必须符合合同约定及现场管理要求，并且对应有细化到每周的资源计划：劳动力、材料、机械、资金、管理人员、资料提供。6.2.3.2 根据甲方销售要求， 提供相应配合计划， 包括不同销售时期的平面布置调整计划、宣传配合计划、销售配合指挥小组名单等。6.2.3.3 实施过程中，因其他协作单位的计划调整影响自身计划但不影响整体计划的，必须及时做出相应调整计划并报监理和甲方；如因造成整体计划拖延的，在征求监理和甲方意见后进行相应调整。6.2.3.4 因总包资源不确保计划的实施，监理和甲方有权按合同约定做出相应的措施如罚款、拆分项目、接替管理、终止合同等）确保计划的如

48、期实施。6.2.4 里程碑管理6.2.4.1 根据二期二级计划制定了里程碑计划， 涉及到总包单位的就是施工过程中的桩基完成时间、主体完成时间、靠开放区四层以下排栅拆除时间及外墙装饰完成时间、整体外排栅拆除时间、粗装修完成时间、精装修完成时间、竣工验收时间。6.2.4.2 为确保里程碑的顺利完成， 将二期二级计划分解到项目部三级计划并细化， 给总包单位时预留可控制的风险时间。6.2.4.3 分解细化里程碑到关键节点，针对关键节点制定关键节点的管理措施。6.2.4.4 对因总包原因造成里程碑拖延造成整个计划拖延，总包按合同支付违约金。6.2.5 关键节点管理6.2.5.1 在里程碑中制定数个关键节

49、点， 总包对非关键节点的调整不得造成关键节点计划的拖延，否则，总包按合同支付违约金。6.2.5.2 如因协作方原因造成关键节点计划的拖延， 监理和甲方有责任就协作方造成总包损失进行协调处理，并同总包共同调整计划确保里程碑。6.2.5.3 如因甲方原因造成关键节点计划的拖延， 按合同相应条款进行协调处理， 并同总包共同调整计划。6.2.6 非关键节点管理6.2.6.1 每关键节点中有关键节点和非关键节点， 总包可以将非关键节点的调整报经监理和甲方同意后进行调整。6.2.6.2 非关键节点工作均必须以关键节点的要求来控制， 避免因非关键节点的拖延变成采用关键节点的控制办法。6.2.6.3 总包对非

50、关键节点的调整超过关键节点的控制要求， 针对是否对里程碑是否造成影响及是否造成下一个关键节点的拖延情况， 对总包单位分别进行相应的处罚： 责成在下一个关键节点内消化完成；总包按合同支付违约金。6.2.7 日常管理6.2.7.1 总包每周做好资源到位计划、 工作计划、 上周未完成工作及补救措施， 并参加 每周由监理组织的项目协调工作会议，并将会议落实的计划组织资源落实到每天工作中。6.2.7.2 监理和甲方每天就总包的资源 （包括：劳动力、 材料、机械、资金、管理人员、资料提供等）到位情况与计划情况进行对比分析，做好每天供方资源到位记录。6.2.7.3 监理和甲方每天就总包的工作计划、 上周未完成工作的补救措施落实情况进行检查，并做好每天工作检查记录。6.2.7.4 监理和甲方每天就总包的质量、 安全、文