资产评估基础-成本法的基础内容及重置成本的估算知识点

1、成本法的基础内容及重置成本的估算第二节成本法知识点：一、成本法的概念二、成本法的应用前提三、成本法的基本步骤和基本参数四、成本法各个参数的估算方法五、成本法的适用范围与局限一、成本法的概念成本法，是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产 。在条件允许的情形下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本 。如果 投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上 扣除各种贬值。用公式表述为：评估

2、价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的 功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性 损耗。因此，成本法除计算 按照全新状态重新购建的全部支出及必要合理的利润夕卜,对于损 耗造成的价值损失也是一并计算的。资产的损耗不同于会计规定的折旧。资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产的实际价值损耗的计量，反映资产价值的现 实损失根据历史成本会计上的折旧是依照会计核算要求和会计准则来反映的原始成本分摊，是对资产的原始价值损耗的计量，不一定能够准确反映资产价值变化的现实状况。二、成本法

3、的应用前提（一）采用成本法评估资产的 前提条件是:1. 被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设 。成本法从再取得资产的角度反映资产价值，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中_潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。2. 被评估资产必须是 可再牛、可复制的资产。否则无法计算重置成本，或者，资产的价值无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。3. 应当具备 可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，

4、现时资产与历史资产具有相同性或可比性。（二）成本法评估 注意事项:一是形成资产价值的耗费是必需的 。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必需的，而且应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费。二是最佳使用和快速变现情形。最佳使独指市场参与者实现一项资产的价值最大化时该资产的用途。如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下，有多种使用方式的选择，通常要求采用能使其价值最大化的用途。快速变现假设通常被用于由法院或者债权人等强制要求的情形。在这种情形下，资产变现的时间有限，因此，与正常的市场状况相比，快速变现前提下的

5、资产价值通常较低。在实务中，对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产价值乘以折扣比重，得到被评估资产的价值。三、成本法的基本步骤和基本参数（一）成本法的基本步骤1. 确定被评估资产，并估算重置成本;2. 确定被评估资产的使用年限；3. 测算被评估资产的各项损耗或贬值额；4. 测算被评估资产的价值。（二）成本法的主要参数四个基本要素：资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。在评估实践中， 不是所有的评估项目一定都存在二种贬值。1. 资产的重置成本资产的重置成本就是资产的 现行再取得成本。重置成本是一个价格范畴，包含了 取得资 产所耗费的 合理必要费用及合

6、理必要的资金成本和利润。具体来说，重置成本分为 复原重置成本和更新重置成本 两种。（1） 复原重置成本是指采用与评估对象 相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等， 以 现时价格水平重新购建 与评估对象 相同的全新资产 所发生的费用。（2） 更新重置成本是指采用与评估对象 并不完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和 技术等，以 现时价格水平购建 与评估对象 具有同等功能的全新资产 所需的费用。2. 资产的实体性贬值资产的实体性贬值，亦称 有形损耗，是指资产由于 使用及自然力的作用 导致的资产的 物 理性能的 损耗或下降 而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即

7、实体性贬值率：3. 资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于 技术进步引起的资产 功能相对落后而造成的资产 价值损失。包括由于 新工艺、新材料和新技术 的采用，使得:（1）原有资产的建造成本超过现行 建造成本的超支额功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（2） 原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额功能性贬值体现在两方面：一是从 运营成本角度看，在产出量相等的情形下，被评估资产的运营成本要高于同类技术先进的资产；二是从产出能力角度看,在运营成本相类似的情形下，被评估资产的产出能力要低于同类技术先进的资产。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功

8、能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时,还要重视技术进步因素注意替代设备、替代技木、替代产品的影响以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。4. 资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于 外部条件的变化引起 资产闲置、收益下降 等而造成的资产价 值损失。两种表现形式:一是资产利用率下降，甚至闲置 等；二是资产的运营收益减少 。经济性贬值的因素：1. 市场竞争加剧，产品需求降低，设备开工不足，生产能力相对过剩（市场供需状况产生 值）2. 原材料、能源提价，造成生产成本提高，而产品售价没有相应提高（运营费用提高产生 值）3. 政治因素、宏观政策因素。例如，国家有关能源、

9、环境保护等法律法规使产品生产成本制设备报废，缩短了被评估设备的正常使用寿命（使用寿命缩短产生的经济性贬值）四、成本法各个参数的估算方法（一）资产的重置成本的估算1.重置核算法重置核算法亦称 细节分析法、核算法 等，是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所 目，逐项计算 然后 累加得到资产的重置成本。分为购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程,购买的结果一般是资产的购置价，如果的经济性贬的经济性贬提高或者强需的费用项被评估资产属于不需要运输、安装的资产,购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输、安装 的资产，资产的重置成本具体由资产的现行购买价格、运杂费、安装 调

10、试费以及其他必要费用 构成。自建型是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。资产重置成本中的 收益部分的确定，应以 开发者或制造者所在行业平均资产收益水平为 依据。【例7-14】重置购建设备一台，现行市场价格为每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据分析，安装成本中的间接成本为人工成本的80%该机器设备的重置成本为：直接成本=50000+1000+800=51800（元）间接成本=500 X 0.8=400 （元）重置成本合计=51800+400=52

11、200（元）2?价格指数法价格指数法也称 物价指数法，是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史 成本（账面价值）调整为重置成本 的一种方法。适用情形：无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，也无法获得与被评估资产相类似的参照物的现行市价。重置成本=资产的历史成本 X价格指数或：重置成本二资产的历史成本X （ 1+价格变动指数）价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数，即（评估基准日价格指数十资产购建时点的价格指数）X 100%环比价格指数：X= （1+a 1） X （ 1+a 2）X （ 1+a 3） X X （ 1+a n

12、 ） X 100%式中X -环比价格指数；an第n年环比价格变动指数，n=1 , 2, 3，n。【例7-15】某被评估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价 格指数为95%评估基准日该类资产的定基价格指数为160%贝被评估资产重置成本=50000X（ 160%八95% X100沧84211 （元）又如，某被评估资产历史成本(账面价值)为200000元，2010年建成，2015年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：2011年为11.7%, 2012年为17% 2013年为30.5%, 2014年为6.9%, 2015年为4.8%,则有：被评估资产重置成

13、本=20000(X(1+11.7%) X( 1+17%X( 1+30.5%) X( 1+6.9%) X(1+4.8%) X100 洽 382137 (元)需要强调的是，该方法所依据的历史成本应当是原始购置所发生的支出，经评估调整后价格以及二手交易价格均不能作为该方法使用的依据。价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法，但二者具有明显的区别：(1) 价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而 重置核算法既考虑了 价格因素，也考虑了 生产技术进步和劳动生产率的变化 因素,因而 可以用来估算更新重 置成本。(2) 价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部

14、资产的物价变动水平上：而重 置核算法则建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。价格指数法和重置核算法也有其相同点，即都是建立在 利用历史资料的基础上。一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。注意分析、判断 重置成本口径与 委托方提供的 历史资料(如财务资料)的口径差异，是 两种方法需 要关注的共同问题。3.功能价值类比法功能价值类比法，是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本以及功能价值关系估测被评估对象价格或重置成本的技术方法(该方法亦称为类比估价法指数估价法 )。当资产的功能变化与

15、其价格或重置成本的变化呈线性关系时，称为 生产能力比例法:非线性关系条件下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。(1)生产能力比例法。生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为 参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。前提条件和假设是资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。应用这种方法时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在，这种方法就不适用。【例7-16】某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资 产的年产量为4000件，由此可以确定

16、其重置成本为：被评估资产重置成本=4000-5000X 50000 = 40000 (元)(2)规模经济效益指数法。许多资产的成本与其生产能力之间 不存在线性关系。当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1 倍时，其成本却不一定大 1倍。也就是说，资产生产能力和成本之间只呈同方向变 化，而不是等比例变化，这是规模经济效益作用的结果。推导可得:x为规模经济效益指数，靠统计分析取得。实践中通常采用的是一个经验数据。在美国,这个经验数据一般在 041.2之间，这些数据也会随着社会经济的发展和行业发展等而发生变化。我国到目前为止 尚未有统一的经验数据，评估过程要谨慎使用这种方法。参照物一般可选择同类资产

17、中的标准资产。上述三种方法均可用于确定成本法中的重置成本的测算(估测资产重置成本的具体方法并不局限于上述几种方法)。至于 选用哪种方法，应 根据具体的评估对象和可以收集到的资料来确定。这些方法，对某项资产可能同时都可用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。4. 统计分析法在用成本法对 企业整体资产及某一相同类型资产讲行评估时，为了 简化评估业务，节省 评估时间，还可以 采用统计分析法确定某类资产的重置成本，这种方法运用的步骤是:(1) 在核实资产数量的基础上，把 全部资产按照适当标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。(2) 在各类资产中 抽样选择适量具有 代表性的资产，应用功能价值类比法、价格指数法或重置核算法等方法估算其重置成本。(3) 依据分类抽样估算资产的重置成本与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数 。 其计算公