按揭知识及流程

1、按揭知识与流程按揭知识与流程目目 录录按揭知识按揭知识按揭流程按揭流程问题答疑问题答疑第一部分第一部分 按揭知识按揭知识 二手房按揭定义；二手房按揭定义； 申请贷款的基本条件；申请贷款的基本条件； 贷款要素；贷款要素； 二手房按揭相关费用；二手房按揭相关费用； 需要准备的资料；需要准备的资料； 风险控制；风险控制； 第二部分第二部分 按揭流程按揭流程 资料准备；资料准备； 银行审批；银行审批； 权证权证 返件及后续；返件及后续；第三部分第三部分 问题答疑问题答疑 自由提问阶段！自由提问阶段！第一部分第一部分 按揭知识按揭知识一、二手房按揭定义一、二手房按揭定义 个人二手房贷款是银行使用自有信贷

2、资个人二手房贷款是银行使用自有信贷资金向借款人发放的用于购买售房人已取得房金向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利，在二级市场屋产权证、具有完全处置权利，在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。在贷上合法交易的个人住房或商用房贷款。在贷款期间，借款人所购房产的权益或所有权须款期间，借款人所购房产的权益或所有权须抵押给银行，并按合同规定向银行还本付息。抵押给银行，并按合同规定向银行还本付息。二、申请贷款的基本条件二、申请贷款的基本条件1、 凡年满十八周岁，具有完全民事行为能力且具有凡年满十八周岁，具有完全民事行为能力且具有城镇常住户口或其他居留身份。城镇常住户口或其他

3、居留身份。2、具有稳定的职业和收入，信誉良好，有按期偿还、具有稳定的职业和收入，信誉良好，有按期偿还贷款本息的能力贷款本息的能力3、具有购房合同或协议。、具有购房合同或协议。4、 在银行开立活期储蓄存款帐户，并存入不低于在银行开立活期储蓄存款帐户，并存入不低于30%购房首期款；购房首期款；4、 同意以所购房产作抵押。同意以所购房产作抵押。5、 所购房屋的产权必须明晰，具有完全产权的私房所购房屋的产权必须明晰，具有完全产权的私房且可进入房地产市场交易并能抵押。且可进入房地产市场交易并能抵押。 三、贷款要素三、贷款要素w 贷款比例、年限、利率贷款比例、年限、利率w （一）（一）. 房屋价值的确定依

4、据各银行指定房屋价值的确定依据各银行指定评估事务所对二手房的价值评估确定。评估事务所对二手房的价值评估确定。（在成交价与评估价之间取低值，一般情（在成交价与评估价之间取低值，一般情况评估公司因为是站在银行的立场上评估，况评估公司因为是站在银行的立场上评估，所以会价格普遍偏低）所以会价格普遍偏低）w （二）（二）.贷款比例及年限确定：贷款比例及年限确定：1.影响因素影响因素: 房屋建筑年限房屋建筑年限 、土地性质、土地性质、房屋面积、借款人资质及征信情情况、是房屋面积、借款人资质及征信情情况、是否为首次购房、经办银行个贷指导思想等否为首次购房、经办银行个贷指导思想等2.一般情况下：一般情况下：1

5、0年以内的出让地，年以内的出让地，借款人征信良好，首次购房的均可达借款人征信良好，首次购房的均可达到到7成成20年；年；3.如果是划拨地要贷满如果是划拨地要贷满7成，需先与信成，需先与信贷员沟通；但划拨地是小区房的一般贷员沟通；但划拨地是小区房的一般可以贷满可以贷满7成；成；4.如果客户个人征信不好，除需解释如果客户个人征信不好，除需解释原因外，还需提供相关证据；同时有原因外，还需提供相关证据；同时有可能在终审时遭遇降成；可能在终审时遭遇降成；4.贷款年限加上借款人年龄不能超过借款贷款年限加上借款人年龄不能超过借款人法定退休年龄。男人法定退休年龄。男65岁，女岁，女60岁。贷岁。贷款年限加上借

6、款人年龄不能超过借款人法款年限加上借款人年龄不能超过借款人法定退休年龄。定退休年龄。5.其他个案需直接沟通确定；最好是所有其他个案需直接沟通确定；最好是所有案子在合同谈判过程中均能与合作按揭经案子在合同谈判过程中均能与合作按揭经办人进行确定，主要是应对银行金融政策办人进行确定，主要是应对银行金融政策发生变化所带来的风险；另外还可通过一发生变化所带来的风险；另外还可通过一对一的个案交流，让按揭专员为其提供个对一的个案交流，让按揭专员为其提供个性化指导，选择合适的银行性化指导，选择合适的银行（三）利率（三）利率1.一般情况下，第一套住宅是基准利率一般情况下，第一套住宅是基准利率下浮下浮15%；2.

7、第二套住宅基准利率上浮第二套住宅基准利率上浮10%；3.商用住宅基准利率上浮商用住宅基准利率上浮10%4.具体个案具体咨询；具体个案具体咨询； 1、评估费：、评估费：600 评估公司收评估公司收 2、代收公证费：普件、代收公证费：普件220元元 测绘催件测绘催件300元，产权催件元，产权催件500（城关区）（城关区） 3、代收抵押登记费：、代收抵押登记费：150元元 银行收取银行收取7、放款印花税：贷款额、放款印花税：贷款额0.05 国家征收国家征收（10万就是万就是5元）元）五、需要准备的资料五、需要准备的资料（一）借款人资料（一）借款人资料1. 借款人（借款人及配偶）合法的身借款人（借款人

8、及配偶）合法的身份证件、户口、婚姻证明；份证件、户口、婚姻证明；2. 借款人经济收入证明或职业证明及借款人经济收入证明或职业证明及银行流水（月供的两倍）银行流水（月供的两倍）（二）所购房屋资料（二）所购房屋资料1、产权人（卖方）提供资料：房屋所有、产权人（卖方）提供资料：房屋所有权证（原件）、产权人和共有财产人的权证（原件）、产权人和共有财产人的身份证明、户口证明、婚姻证明原件，身份证明、户口证明、婚姻证明原件，若有代理人还需提供代理人身份证明公若有代理人还需提供代理人身份证明公证委托书原件。证委托书原件。2. 与售房人签订的与售房人签订的房屋买卖合同房屋买卖合同；3. 首付款证明；（放款前提

9、供）首付款证明；（放款前提供）六、风险控制六、风险控制1.按主体来讲：分对银行的风险，对公司按主体来讲：分对银行的风险，对公司（担保公司或一般公司）的风险；（担保公司或一般公司）的风险；2.对银行的风险：对银行的风险：a.担保标的物不存在，品质达不到要求价格虚担保标的物不存在，品质达不到要求价格虚高，交易虚假，恶意套取资金所带来的风险高，交易虚假，恶意套取资金所带来的风险b.借款人资质不好，收入不稳定，抵抗风险能借款人资质不好，收入不稳定，抵抗风险能力弱导致无法履行债务；力弱导致无法履行债务；c.房地产市场不稳定带来的不可控风险；房地产市场不稳定带来的不可控风险；d.以贷款银行为抵押权人的手续

10、未完备贷款已以贷款银行为抵押权人的手续未完备贷款已出，而遭遇司法冻结导致的权益受损；出，而遭遇司法冻结导致的权益受损；3.对公司（担保公司或一般公司）的风险：对公司（担保公司或一般公司）的风险：a.客户恶意隐瞒事实，制造虚假交易而带来的对客户恶意隐瞒事实，制造虚假交易而带来的对银行失约的风险；银行失约的风险；b.抵押未办回入库途中的所有风险；抵押未办回入库途中的所有风险；4. 本质上来讲，作为代理银行业务品种本质上来讲，作为代理银行业务品种的公司所有的风险，只是银行将自己的的公司所有的风险，只是银行将自己的风险分解到其合作公司的一种途径；风险分解到其合作公司的一种途径；5.公司控制风险的手段：

11、公司控制风险的手段：a.选择优质的客户，并尽可能的通过一线员工与选择优质的客户，并尽可能的通过一线员工与客户沟通的方式，追求真实的交易；客户沟通的方式，追求真实的交易；b.保证从过户之后所有手续的可控性，并尽量缩保证从过户之后所有手续的可控性，并尽量缩短时间；短时间； 即从放款开始，通过借款人即从放款开始，通过借款人公证及银行授权的方式，保证公证及银行授权的方式，保证回执单在手，交易费用已清，回执单在手，交易费用已清，拥有取证办抵押的权利；拥有取证办抵押的权利； 而只有真正将抵押完成，法而只有真正将抵押完成，法院冻结之类的风险才可能真正院冻结之类的风险才可能真正解除；解除；第二部分第二部分 按

12、揭流程按揭流程w一、资料准备一、资料准备1.借款人资料借款人资料2.所购房屋资料及产权人资料；所购房屋资料及产权人资料； 3.评估：初评已回；评估：初评已回；4.约银行客户经理面签；（约银行客户经理面签；（24小时）小时）5.合同填写及完整；（合同填写及完整；（24小时）小时）6.做好登记并交银行进入审批（当天）做好登记并交银行进入审批（当天）二、银行审批二、银行审批w （一）确定借款人申请：（一）确定借款人申请：w （3-5个工作日）个工作日）w （一般有三种方式）（一般有三种方式）w 1.客户经理录机，通过网审流程；评客户经理录机，通过网审流程；评分系统有些可以直接审过；有些需要分系统有些

13、可以直接审过；有些需要通过人工审核；一般在次日将纸张资通过人工审核；一般在次日将纸张资料送回分行个贷部；这种方式速度较料送回分行个贷部；这种方式速度较快，在快，在13个工作日会有结果；个工作日会有结果；2.客户经理录机，并将纸张资料扫描上客户经理录机，并将纸张资料扫描上传，待分行进行二级审批完成终审；这传，待分行进行二级审批完成终审；这种效率很低，若要保证第一种的速度，种效率很低，若要保证第一种的速度，至少需增加一名客户经理；至少需增加一名客户经理；3.客户经理初审交本支行个贷部负责人客户经理初审交本支行个贷部负责人签字，另加行长签字，一级审批完成；签字，另加行长签字，一级审批完成；这种最快在

14、这种最快在1个工作日可完成终审；但这个工作日可完成终审；但这种支行的权利太大，有很多潜在问题；种支行的权利太大，有很多潜在问题；（二）进入放款审核（二）进入放款审核1.通知安排交易双方到交易所过户，通知安排交易双方到交易所过户，（最好能在此时安排写上权证取证人（最好能在此时安排写上权证取证人员的姓名）员的姓名）2.公司商务通过流程安排评估公司将正公司商务通过流程安排评估公司将正评送回银行准备放款；评送回银行准备放款；3.公司商务检查相关按揭费用及过户代公司商务检查相关按揭费用及过户代收费是否已经完清；收费是否已经完清；4.检查首付款手续是否合标检查首付款手续是否合标三、权证三、权证（公司内部流程）（公司内部流程）1.过户后回执单应交给权证商务，过户后回执单应交给权证商务，1个工作日个工作日应到达相应区域的取证人员应到达相应区域的取证人员2.同时商务会根据交易所能否进行取证抵押并同时商务会根据交易所能否进行取证抵押并案处理的特点，安排到各银行取证将办抵押案处理的特点，安排到各银行取证将办抵押资料一并交给相应区域的取证人员；资料一并交给