地产建筑基本知识

1、DODO BEST!BEST!房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识DODO BEST!BEST!一块地怎么变成建筑物一块地怎么变成建筑物DODO BEST!BEST!QQ：何谓房地产（：何谓房地产（real estatereal estate）？）？A A：指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及它们所附带的各种权益，是由物质实体、权益及区位三部分组成。建筑物土地物质实体物质实体土地使用权物业所有权权益权益地段周边资源区位区位DODO BEST!BEST!立项设计施工验收交付使用0102030405包括审批项目建议书和项目可行性研究报告包括规划设计、建筑设计、绿化园林设计。建筑设

2、计可细分为方案设计、初步设计、施工图设计包括 建筑 结构 水暖 电 设备综合验收包括： 规划 配套建设的基础设施和公共服务设计 单向工程质量验收手续 拆迁补偿安置方案 物业管理及其他业主验房交付入住DODO BEST!BEST!立项：立项：发改委发改委审核项目总投资和投资计划审核项目总投资和投资计划固定资产投资许可证固定资产投资许可证规划局规划局审核用地是否符合城市规划审核用地是否符合城市规划获得获得建设用地规划许可证建设用地规划许可证、大房地产证、大房地产证开发商开发商通过招拍挂取得土地通过招拍挂取得土地获得获得国有土地使用证国有土地使用证DODO BEST!BEST!设计：设计：设计单位按

3、照土地指标进行设计规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计规划局审核是否符合规划、规范和环境；审核是否符合消防颁布建设工程规划许可证DODO BEST!BEST!施工施工：开发商开发商地价已经付清、施工企业已落实和资金已经落实三者均达到要求开发商开发商提出开工申请建设局建设局审核资金是否落实，审查施工企业资质审核通过，建设局建设局向开发商颁发建设工程施工许可证施工单位和监理单位施工单位和监理单位进场，执行施工图，将蓝图变为现实DODO BEST!BEST!施工施工：规划、消防、环保、规划、消防、环保、电梯、燃气等部门电梯、燃气等部门勘察、设计、施工、勘察、设计、施工、监理部门监理部门建设局建设

4、局p 隐蔽工程随时验收隐蔽工程随时验收p 主题工程最早验收主题工程最早验收p 专项工程分步验收专项工程分步验收竣工验收最后进行竣工验收最后进行监督、备案监督、备案p 主体工程竣工主体工程竣工验收合格证验收合格证p 分项工程竣工分项工程竣工验收合格证验收合格证建筑工程竣工验收建筑工程竣工验收报告报告工程绝攻验收备工程绝攻验收备案证明书案证明书DODO BEST!BEST!交付使用：交付使用：国土资源和房地产管理局符合预售条件预售许可证销售许可证开发商交付使用买卖合同房地产证住宅质量保证书 住宅使用说明书DODO BEST!BEST!五五证：证：p 国有土地使用证p 建设用地规划许可证p 建设工程

5、规划许可证p 建设工程施工许可证p 商品房销售预售许可证两书：两书：p 商品房使用说明书p 商品房质量保证书DODO BEST!BEST!读懂建筑基本语言读懂建筑基本语言DODO BEST!BEST!层高：层高：指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高：层高减去楼板的厚度的差。建筑层建筑层数：数：层高大于22米的楼板结构分层层数。DODO BEST!BEST!绿化率：绿化率：指绿化覆盖率，绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率绿地率：绿地率：指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，绿地率=绿地面积/土地面积注：注：p

6、绿地率比绿化率要求严格，计算更为科学。p开发商在宣传和推广中一般用绿化率概念，目前楼盘的绿化率要求一般不得低于30%。DODO BEST!BEST!容积率：容积率：地上总建筑面积与可建设用地面积的比值。建筑密度：建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。建筑类型建筑类型容积率参考值容积率参考值独栋0.2-0.5联排0.4-0.76层以下多层住宅0.8-1.211层小高层住宅1.5-2.018层高层住宅1.8-2.019层以上住宅2.4-4.5DODO BEST!BEST!p 套总建筑面积套总建筑面积：套型建筑面积=套内使用面积标准层的使用面积系数，套内面积与公摊面

7、积之和。p 户型套内面积：户型套内面积：室内实际能使用的面积，以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。p 户型公摊面积户型公摊面积=套总建筑面积-套内面积p 得房率得房率=套内面积/建筑面积DODO BEST!BEST!p 地下室地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。p 全地下室全地下室 房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高12者。p 半地下室半地下室 房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高13且不超过12者。这类地下室一部分在地面以上，可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题。DODO BEST

8、!BEST!建筑面积的计算建筑面积的计算DODO BEST!BEST!层高层高2.22.2米的建筑楼层：米的建筑楼层：均应计算建筑面积，层高不超过2.2米的建筑楼层不计算建筑面积。单层建筑物：单层建筑物：不论其层高如何均按一层计算建筑面积；穿过建筑物的通道及建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积。施工图建筑面积竣工建筑面积 建筑面积计算的一般规定建筑面积计算的一般规定建筑面积有预售建筑面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。DODO BEST!BEST!单层建筑：单层建筑：有部分楼层者，层高2.2米应计算建筑面

9、积；高低连跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外边线为界分别计算。整栋建筑：整栋建筑：建筑面积按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外墙或结构的外围水平投影面积计算。建筑物无外墙的建筑物无外墙的部位：部位：按结构(柱)外围水平投影面积计算。当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上2.0米处的外墙或结构外围水平投影面积计算。突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框架外围水平投影面积计算，为方便起见，框架突出主体。结构或外墙一律按150毫米计算。地下室、半地下室及相应的对外出入口地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积：建筑面积：按其上口外墙(不包

10、括采光井、防水层及保护墙)外围水平投影面积计算。建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层或深墓础地下空间加以利用时，其层高超过2.2米，按围护结构外围水平投影面积计算。建筑物建筑物的门厅、大厅内设有回廊的门厅、大厅内设有回廊时：时：其层高超过2.2米以上的按其上口外围水平投影面积计算。计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围注：水平投影就是一个物体,用光在物体的上方垂直水平面照下,物体挡住光在地面形成的阴影的面积就是水平投影面积。DODO BEST!BEST!室内楼梯间、电梯井、提物井，管道井、垃圾道、烟道等室内楼梯间、电梯井、提物井，管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计算建筑面积。利

11、用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面净高超过利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面净高超过2.02.0米廊分的空间米廊分的空间计算该部分的全部建筑面积。屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构的外围水平投影面积计算。烟道楼梯屋顶机房坡屋顶计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围DODO BEST!BEST!设有结构层的书库、立体仓库、立体车库设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积，没有结构层的书库按承重书架层计算建筑面积。有围护结构的舞台灯光控制室有围护结构的舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。骑楼及有柱的雨蓬

12、、车棚、货棚、站台等骑楼及有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台等按柱外围水平投影面积计算。车库控制室骑楼计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围DODO BEST!BEST!建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、橱窗、挑廊、走廊等，按其围护结构外围水平投影面积计算。建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平投影面积计算建筑面积。室外楼梯(不论有无围护结构)按自然层投影面积之和计算建筑面积。封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积计算。计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围DODO BEST!BEST!建筑物外的有盖无柱有盖无柱的外走廊、檐廊建筑物间有顶盖的无柱有顶盖的无柱架空

13、通廊有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等。未封闭的阳台、挑廊计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围均均按其水平按其水平投影面积的一半计算投影面积的一半计算DODO BEST!BEST!突出房屋外墙的构件、配件、艺术装饰、附墙柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、悬挑雨蓬、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面。两建筑物间无上盖的架空通廊。用于检修、消防扑救用的室外爬梯。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等。构筑物，如:独立的烟囱、烟道、水塔、水池、油(水)罐、气柜、栈桥、地下人防于、支线等。舞台上及后台的悬挂幕布、布景天桥、挑台。建筑物变形缝，沉降缝，缝的两边室内不相通的，

14、则变形缝、沉降缝不计建筑面积。突出外墙的凸窗，进深不大于0.6米、高度不大于2.2米，且窗台高度不小于0.4米。坡屋顶内的空间，净高不超过2.0米部分的建筑面积。 不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 勒脚挑檐雨篷沉降缝DODO BEST!BEST!1 1、应分摊公用建筑面积应分摊公用建筑面积地面以上的设备用房、套(单元)门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等；地面以上层高超过22米的设备层；按规定核减建筑面积中的公用建筑面积。公用建筑面积的计算范围公

15、用建筑面积的计算范围2 2、不分摊公用、不分摊公用建筑面积建筑面积 地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积； 层高超过22米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积； 符合核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积； 符合奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积； 多栋建筑物共用的设备用房。公用建筑面积分为公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积不分摊公用建筑面积。DODO BEST!BEST!1.1.公用公用建筑面积的分摊建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊，本栋公用建筑面积不分摊到别栋。2.产权各方有合法建筑面积分割文件

16、或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，无建筑面积分割文件或协议的，按套(单元)内建筑面积的比例进行分摊计算。3.一栋建筑物具有多个产权人时，须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数，再按栋内的各套(单元)内建筑面积比例分摊。4.4.多功能多功能综合楼综合楼，按其服务功能进行公用建筑面积分摊。须分别求出整栋房屋和栋内不同功能区的公用建筑面积分摊系数，再按栋内各功能区内各套(单元)内建筑面积比例分摊。多功能综合楼中，仅服务于某一功能区的公用建筑面积(电梯间、楼梯间除外)应在该功能区内进行分摊；该功能区以外仅为该功能服务的电梯间、楼梯间，若通过其他功能区的楼层，则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功

17、能区建筑面积的比例进行分摊。5.5.各各套套( (单元单元) )应分摊的公用建筑面积应分摊的公用建筑面积各套(单元)内建筑面积*公用建筑面积分摊系数6.公用建筑面积分摊后，不划分各产权人在公用建筑面积上的产权界。公用建筑面积的分摊原则及方法公用建筑面积的分摊原则及方法DODO BEST!BEST! 房屋建筑面积测算中误差按下式计算MP(002P+0001P) 式中：MP为建筑面积中误差，P为建筑面积值，单位为平方米。 误差极限值为2MP。 建筑面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后3位。面积计算结果保留至小数点后2位。 公用建筑面积分摊系数保留至小数点后5位以上。建筑面积的测

18、算精度要求和计量单位建筑面积的测算精度要求和计量单位DODO BEST!BEST!建筑结构建筑结构DODO BEST!BEST!框架结构框架结构p指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成，构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。p结构结构的房屋墙体不承重的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，故一般无承重墙的概念。一般适用于建造不超过不超过1515层层的房屋。框剪结构框剪结构 由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构叫框剪结构，在水平荷载作用下起整体空间作用的 抗侧力构件。适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。DODO BEST!BEST!短肢剪

19、力墙短肢剪力墙 指截面象柱，墙体的长宽比较小，承受水平剪力的钢筋砼墙体，多采用异型墙柱的截面形式。剪力墙剪力墙指在结构体系中承受水平剪力的钢筋砼墙体。防止结构剪切破坏，一般也被称为抗震墙。在框剪结构中，承重墙一定是剪力墙，剪力墙未必都是在框剪结构中，承重墙一定是剪力墙，剪力墙未必都是承重墙。一般来说，剪力墙基本是承重墙。承重墙。一般来说，剪力墙基本是承重墙。DODO BEST!BEST!填充墙填充墙指仅仅承受自重并起分隔维护作用的墙体承重墙承重墙指除了承受自身荷载以外，主要是承受上部结构荷载的墙体。如何分辨承重墙：如何分辨承重墙：墙体厚度：一般为240mm，比填充墙要厚；与邻居公用的墙体和外围

20、的墙体均是承重墙；户型图图纸上标粗标黑的均为承重墙。外墙的厚度外墙的厚度 外墙的厚度为200厚，另有240厚墙、370厚墙 DODO BEST!BEST!位置位置 位于卫生间，厨房烟道，阳台、花池的管根和地漏位置构造（高度、厚度、宽度）构造（高度、厚度、宽度） 卫生间防水在浴缸和淋浴位置宽为一般750，高1400，墙角反起300， 管根和地漏位置为周围200处理方式处理方式 911或991防水一般分两次涂刷 室室 内内 防防 水水 层层DODO BEST!BEST!屋屋 顶顶 防防 水水作用作用 外排内防构造构造 2mm厚911或991防水，20mm厚砂浆保护层，30mm厚挤塑型聚苯板，陶粒砼

21、保温隔热层，钢筋细石砼面层方式方式 首先通过面层找坡及时将雨水排走，让屋面不积水，刚性砼面层本身也具有一定的防水作用； 其次是911防水在屋面结构层上形成一层涂膜，避免雨水渗透； 再次结构板采用原浆压光，也可以有效的进行防水。防水效果防水效果 911和991防水的效果良好。DODO BEST!BEST!屋屋 顶顶 隔隔 热热 层层隔热层构造隔热层构造屋顶隔热层为两层；一是：30厚挤塑型聚苯板 二是：陶粒保温隔热层隔热隔热效果效果笨笨板：板：为一种高分子隔热材料陶粒陶粒：为一颗颗封闭的小颗粒，内部有一个个空气气囊；两种材料的热传导系数都很低，隔热效果比较好。DODO BEST!BEST!处理方法

22、处理方法 屋面面层进行分隔切缝 用油膏灌缝效果效果 可以让面层砼随温度的变化而自由伸缩 可以有效的避免热胀冷缩造成砼开裂屋顶屋顶平台因热胀冷缩而开裂的处理方法平台因热胀冷缩而开裂的处理方法底底 层层 住住 宅宅 防防 潮潮 层层标准位置标准位置砖混结构在首层标高下60左右砖墙上设置防潮层结构情况结构情况为框架及框剪结构、结构梁、板本身就具有防潮作用，所以只在半地下室外墙设置防水层。DODO BEST!BEST!墙体裂缝墙体裂缝p表状：为水平、竖直、八字型裂缝，p成因：新型砌块材料受温差变化，材料的干缩性大；墙体裂纹墙体裂纹p表状：为一种细微的无规则裂纹，p成因：有抹灰空鼓，抹灰过厚，温度变化造

23、成墙面失水， 腻子干燥过快引起表层裂纹。 处理办法处理办法 砌体墙体裂缝一般采用环氧树脂材料胶泥修补，并在裂缝处用环氧树脂粘结无纺布加强，最后复原。 普通砂浆裂缝采用切槽后，湿水、水泥砂浆重新修补复原； 墙面腻子微裂缝采取铲除腻子后，重新刮腻子或白水泥等。墙体墙体裂缝和裂纹裂缝和裂纹DODO BEST!BEST!铝合金门窗与塑钢门窗铝合金门窗与塑钢门窗构造构造铝合金门窗：铝合金门窗： 是用铝合金型材及配件组成的门窗 塑钢门窗：塑钢门窗：是将衬钢型材装入PVC型材的衬钢型腔内，再组装而成的门窗优缺点优缺点 铝合金门窗铝合金门窗：使用方便、不易变形、经济实惠，耐久性高，便于回收利用； 塑钢门窗塑钢

24、门窗：密闭性、隔音、隔热性能好，耐腐蚀性和装饰性能好，但造价高，不能回收利用铝合金塑钢DODO BEST!BEST!外表面外表面1 1、 塑钢门窗塑钢门窗 塑料有它特殊的塑料质感及明亮的色彩；塑钢窗基本只限于纯白色 一种，而这种白色窗框+黑色边缘+透明白玻璃的配套使得窗体看起来对比强烈、纯净高雅，也是塑钢窗吸引用户的一大特点。2 2、铝合金门窗铝合金门窗铝合金金属光感也是塑料无法达到的，而目前市面上部分铝合金门窗所售的由于玻璃搭配不好，且接缝与腻子的质量也较差，严重影响了铝合金窗的外在形象。 实际上高级铝合金型材质感比较丰富，从传统的自然银白色、古铜色，到表面更加平整的压光磨砂、抛光质地，及光

25、亮如镜的香槟色仿不锈钢、电泳涂漆，甚至与塑钢窗外观、性能一致却更为轻巧的表面喷塑。铝合金门窗与塑钢门窗铝合金门窗与塑钢门窗DODO BEST!BEST!隔隔 音音 玻玻 璃璃中空玻璃中空玻璃 将两片以上的平板玻璃用铝制空心边框框住，用胶结或焊接密封，中间形成自由空间，并充以干燥空气，具有隔热、隔音、防霜、防结露等优良性能的玻璃。玻璃的厚度玻璃的厚度 一般为5、6、8厚中空的厚度中空的厚度 一般为6、8、9。Low-ELow-E玻璃玻璃 又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异的隔热效果和良好的透光性。DODO BEST!BEST!上水位上水位 1 1、定义：、定义：上水位即给水管道及给水点 2 2、位置：、位置：位于厨房和卫生间墙面 3 3、材料：、材料：采用钢管、铝塑管、铝塑复合管、PPR管下水位下水位 1 1、定义：、定义：下水位即排水管道（如浴缸、马桶、洗面盆、地漏） 2 2、位置：、位置：排水管道位于卫生间、厨房、阳台、花池楼地面 3 3、材料：、材料：采