楼有价无商业银行房贷风险防范对策

1、楼市"有价无市 "商业银行房贷风险防范对策随着楼市逐渐显现出的有价无市的“滞胀”特征，房地产开发商日益 面临着销售困境， 联系美国次贷危机对全球经济的严重影响， 我国商 业银行的房贷也开始面临一系列的风险我国商业银行面临的房地产贷款险象随着房地产市场的快速发展， 商业银行的房地产贷款业务产生的 许多问题，已经引发了监管层担忧。目前，在房地产开发贷款和个人 按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范 风险。同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降， 违约事件有所上升， 并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假， 实际 上将风险转嫁给了银行。这样，地产

2、贷款很有可能成为次级贷款，进 而演变为银行的不良资产。源于房地产开发商方面的风险如果销售不力，资金不能迅速回笼， 开发商资金链就会比较紧张。 尤其是国家紧缩银根、 整治房地产市场这样的大动作， 会对开发商产生巨大影响。有些开发商为了缓解资金压力，就会铤而走险。少数开 发商运用各种手段，包括一些违法措施来骗取银行贷款，如假按揭、 假首付、假房价等“三假”行为，其中尤以假按揭最为普遍，危害性 最大。所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商，发放无真实借款主体 且担保不落实的长期房地产贷款，目的是让开发商资金套现，这是商 业银行发放零售贷款中典型的违规行为。 近几年来，假按揭已蕴藏了 很大风险，致使房地

3、产开发过程中面临的巨大风险转嫁给了商业银 行。在虚假按揭贷款中，由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款 资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转 出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款， 导致银行面临以 下风险：处置风险。为尽可能多地套取银行资金，开发商在做假按揭贷款 时往往将房产价格抬高，即使银行依法处置贷款抵押物，所得款项在 扣除各种处置成本后也不足以清偿债务； 抵押的房屋为预售房时，处 置抵押物所得必须优先支付工程款， 剩余部分才能归还银行贷款，银 行的受偿风险将更大。开发商担保责任风险。开发商与银行签订的合作协议中一般 有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一

4、义务的履行依赖于开发 商的担保能力和担保意愿。 虚假按揭风险出现时， 开发商往往已出现 严重的财务危机，此时要求开发商履行担保责任难度很大。购房借款人还款责任风险。 从合同关系分析， 购房合同的虚假并 不构成住房按揭贷款合同的无效性。由于我国的信用体制尚不完善， 某些借款人配合开发商制造虚假按揭， 却难受到真正的惩罚。 银行要 从执行个人财产中弥补资金损失，难度大，效果不佳。源于购房者个人按揭贷款的风险 个人住房抵押贷款有价值较稳定的房产作抵押品， 安全性得到一 定保障，且收益率较高，因此被各家银行作为优质业务着力发展。在 历次房地产市场调控中， 银行往往限制开发商贷款， 对个人按揭贷款 仍然

5、看好。 然而美国次贷危机的爆发， 表明商业银行在经济处于上行 周期时，降低个人住房贷款标准，会给银行带来重创。经济上行周期 中金融机构风险意识弱化， 简单解读市场信号， 纷纷降低贷款标准使 贷款质量大幅下降。 随着房地产泡沫的破灭， 这些由于非审慎借款而 造成的巨大风险就暴露无遗。在我国，由个人按揭贷款导致的银行风险可能表现在以下两个方 面：一是股市低迷，以房产作抵押获得的短期消费贷款出现坏账的风 险增加。为了防止房屋贷款进入证券市场，早在 2007 年年初，银监会就发布关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关 风险的通知，禁止信贷资金被挪用进入股市。然而现实中，以房产 作抵押获得短

6、期消费贷款，投资资本市场获利成为“盘活房产”的流 行做法。银行出于自身利益考虑， 对资金用途并没有必要的监管和限 制。某投资咨询有限公司的报告显示， 2007 年第一、第二季度每月 新增的居民短期消费贷款占新增消费总贷款的比重快速增长， 所占比 例高达 50% 左右。这类短期贷款出现快速增长，大多是来自房屋抵 押，而其中资金流向大多进入了证券市场。 在当前股市大幅下挫的形 势下，这些贷款出现大量坏账的风险在升高。二是变现困难， 银行关于违约贷款的处置成本高昂。 一旦个人按 揭贷款出现借贷人无力还贷的情况， 由于变现渠道不通畅和存在法律 障碍，银行的变现能力又受到很大的制约。 2004 年最高人

7、民法院根 据民事诉讼法出台的司法解释规定， 被执行人及其所扶养家属生活所 必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债； 到了 2005 年，这一情况发生了变化，抵押房屋可以拍卖、变卖或者 抵债，但作为惟一居住类房屋， 申请执行人必须为被执行人及家属提 供临时住房， 对已经产生的租金， 从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣 除。这样，银行不仅要面对多套房屋投资者的违约风险，更要面对第 一套房屋购买者因支付能力不足而形成的违约风险及抵押物的损失 风险。银行在处理无法还款的抵押房屋时，会产生高额的处置成本， 潜在压力和风险显而易见。根据国际经验，中长期个人住房抵押贷款的风险往往是在业务大

8、规模发展后的38年才集中地暴露和显现，当前正是这个风险暴露 和显现的高危时期。现在已有迹象表明风险确实存在。商业银行风险防范对策通过上述分析可以看出， 无论是源于房地产开发商的风险还是源 于购房者个人的风险， 我国商业银行面临的风险形势都十分严峻， 迫 切需要认真考虑防范风险的对策。第一，银行要完善制度建设，加强自身的管理控制。建立按揭贷 款风险报告制度和披露制度，对潜在的风险早发现、早处理，防患于 未然；对于职业道德风险， 包括信贷人员的道德风险和决策者的道德 风险，要依法严惩，或进行公开谴责。在制度建设方面，上海的一些 银行采取了一个比较好的做法是，一手房销售要采取网上备案制度。 这样一来

9、， 银行可以通过查证政府相关部门管理信息， 来摸清房屋销 售的合理价值范围以及开发商的真实销售情况， 警惕开发商通过虚抬 房价更多地套取银行贷款以及通过虚构合同、 虚增交易量粉饰销售情 况误导银行判断等问题。第二，银行必须严格贷前审查。银行需严格执行住房按揭贷款的 有关规定，坚决杜绝为了业务竞争而变相降低按揭贷款门槛的行为发 生，严格的贷前审查不可或缺，主要包括对开发商和个人贷款者的审 查。对开发商的审查重点应放在开发商的资质能力、企业实力、资金 实力、信誉状况等要素上；对个人贷款者的审查重点应放在购房行为 的真实性上，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款 人社会信用等严格审查。第

10、三，银行要积极进行战略转型，减少对信贷业务的依赖。面对 盈利压力加大的形势，商业银行的战略转型已迫在眉睫。 为克服资金 紧缺的困难，保持较快的业绩增长，商业银行可以进一步加快从以公 司银行业务为绝对主导，向零售银行业务及投资银行业务倾斜的业务 转型，特别是个人中间业务、银行卡业务甚至私人银行业务等，今后 一段时期应得到快速发展。第四，银行可尝试金融创新，如资产证券化。住房按揭贷款一定 程度上影响了银行资产的流动性，尤其是近年来，个人住房贷款在房 地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展， 规模在银行资产中的比 重迅速上升。银行可以进行资产证券化，即将缺乏流动性但未来现金 流量可预测的住房抵押贷款进行组合，