业委会主任致广大业主的一封信

1、业委会主任致广大业主的一封信本人是电子工程技术方面的人士，从来没有物业管理方面的经验，被选为业委 会主任以来，就像鸭子被赶上了架子一样，无法进入情况，特别是对物业的相关政策很不熟悉，自业委会成立以来的近两个月时间内，小区面貌改变的不 多，其中原因不少，首先从业主大会筹备组开始，我们的工作就受到了种种障碍， 由于业主大多不是物业管理方面的专家，无法也不可能完全掌握相关政策，也没 有全套有关文件，因此我们的行动受到了种种限制。根据国务院物业管理条 例，业委会是业主大会的常设办事机构，主要行使监督、指导、检查小区的物业管 理公司工作的职能，我们只能在政策范围内维护本小区业主的合法利益，由于目、八刖我

2、们小区物业管理公司是开发商指定的物业管理公司，和北京市大多数开发商 指定的物业管理企业的通病一样，缺乏以人为本的服务意识，根本不可能有大的 作为，一直以老大的身份“管理”业主，而不是服务“业主”。又由于物业公司 至今未将小区业委会理应得到的小区公共区域收益交付我业委会，因此目前业委 会没有任何经费来源，使得我们从事维护业主权利的能力受到极大的削弱。目前业委会最需要的是政策支持及具体的可操作方案，特别是可操作方案。本 人及其珍视在 77.27%业主的支持下来之不易的成果小区业委会，也知道在维权路上存在的艰难及可能存在的大量陷阱，必须小心翼翼的从事，历史的 经验告诉我，稍有不慎，业委会将被叫停的可

3、能性极大，只能采取拿得准的问题 才敢大胆处理，拿不准的事情宁可冷处理或找相关文件后再处理，找不到相关文 件就不敢处理，因此难免有问题不及处理并使业主不理解、不满意的方面，目前 除了本人急切需要政策充电外，还需要有具体政策支持的可操作方法，不是说为 老百姓办事就办得了的，只有政策明确，才可以办，没有明确的政策条文，甚至 即使有政策，但无实施细则都不一定能办得了的。在此也希望广大业主朋友们在 力所能及的情况下向我提供强力的支援。中央提倡建设“和谐”的社区，什么是和谐的社区？我个人认为：首先是人与 人之间的和谐，也就是说邻里之间的关系至少是应该和谐的，现在的社区，门一关，就把邻里之间割裂了起来，所以

4、我认为，要打破这种老死不相往来的局 面，首先应在社区提供一个互相能够交流的场所，这种场所具体到我们社区，就是该有一个会所（哪怕是一个简易的会所），能够给业主提供一个互相交流的场 所。当然了，这个会所还应该提供其他的功能，至少应该保证在我们社区居住的居 民（业主及其家人）组成中的老、中、青年人都可以得到满足，当然我个人也认 为，会所的建立与完善是需要资金的支持的，我们小区公共区域的收益中应该有一 部分或者说是大部分应该用于会所的建设和完善。我们小区居民中（业主及其家 人）老年人大约占 1/5 稍强，大约有 1/3 以上的家庭中有老年人，中年及白领阶层 大约占 2/5 ，青（包括少）大约占 1/5

5、 弱，而白天生活在小区的主要是老年人， 因此会所必须首先满足这方面的需求，当然如果场地比较大以及资金充分的话， 可以单独设立中老年人的活动中心，比如建立几个棋牌室，花不了多少钱就可以 建成，第二建立一个书报阅览室、几个公共会客室，提供免费点茶水，老年人在起聊聊天，看看书，甚至吹吹牛，其乐融融，我想子女们是不会反对的，有条 件时，还可以提供中餐（当然需要花钱了），冷饮，也可以根据中老年人的需 要，搞点台球、乒乓球台，克朗球，健身房，康复中心，满足一部分中老年人的愿 望。当然岁老年人来说，一个社区卫生所也是不可缺少的，这一部分可以在时机成 熟后与地方政府协商解决。大家知道，我们小区（二期）每户都有

6、紧急报警按 钮，看似以人为本，但却不实用，一旦有人发病，还要爬高按下去，因此我认为必 须加以改造，采用遥控技术实现遥控报警，解决老年人可能发生的意外，进一步 的需要与 999和 120联网，关键时刻及时帮助有需求的居民。对于我们小区业主 中的中坚青年人，更应加以重点呵护，现在年轻人生活压力大，工作辛苦，在他们的业余时间里，会所应为他们提供一个放松心身的场所，例如可以建立一 个卡拉OK厅，工作之余可以一展歌喉，放松工作带来的压力，还可以搞一个健美厅，面积到不一定要大，估计 3040 平米就差不多了，有条件当然可以搞大点。以上会所服务项目，基本上对我小区居民（业主及其家人）免费，不对外 服务，会所

7、所需资金大部分由小区公共区域收益提供。对于青少年，也应该有相应的场所，我认为可能需要放到第二步，如果资金 允许，当然可以同时解决了，主要是提供一些学习场所，类似小教室，如教授 英语什么的。我们小区人才济济，青少年需要的，小区居民中可以提供的，我们 的会所就应该给他们提供交流的场所，当然还有很多方面的需求，我们小区都应 该有所提供，总之主要是要有一个学习的场所。依法办事，提高效率，提升小区品味。物业管理在我国应该是新型的行业，出现的问题也是多种多样，有许多过去说不清的问题，小区业委会更是新兴的 事物，业委会的委员过去、现在从事的是各种各样的行业，不可能什么都懂，虽 然有一个好的想法却不一定能把事

8、办好，也可能走了弯路，遇到突发事件不一定 能处理好，因此业委会所有成员应该也必须不断的提升各自办事的效率，提倡遇 事冷处理，想一想，想清楚了再办，想不清楚的可以向法律界人士请教，而后再 处理，而且提倡采用问责制，不能问题处理不好或错误的处理用一句为老百姓办 事有什么错而一带而过，现在我们业委会没有实力，没有聘请律师的能力，否则 应该聘请一位熟悉物业管理方面的律师把关，使我们小区的事越办越好，越办效 率越高。而且有了熟悉物业服务方面的律师做我们常年的法律顾问，我们小区业遇到的一些需要法律援助的事，也还可以委托律师来处理，一举多得有什么不 好呢？！还有一些暂时就不说了，希望业主们根据各自的需求不断

9、的加上一些内容， 不断完善需求单。另外从我们小区的环境建设上来说，首先应该实现的是小区封闭管理，杜绝 一切与小区居民（业主及家人）无关人员进入我小区，至少 2005年和 2006年 夏天特别是 2006 年夏天那种外小区外人员随便大摇大摆如入无人之境的在我小 区出出进进的状况，不应该再出现了，我们小区的道路、绿地等都是我们一、二期1018户业主花钱买的 70 年的使用权，别人无权使用的，其实封闭小区是很好 处理的，我就像不通，我们现在的物业公司为什么就几年了一只解决不了这么简 单的问题，其实只要将目前的两个大门管住了，小区就有了初步的安全保障，外 人就不可能随便进入小区，当然光靠保安是不可靠的

10、，还要靠现代化的手段如中 控系统，中控系统完善了，院子中各个角落都可以控制住，出了问题也能找到毛 病所在。本来我们小区有中控室，但是其系统及其不完善，小区业主停放的车辆 车台被扎，监控录像中却看不到是何人所为，车身被划也找不到作案人，这样的控不是等于没有吗？可是我们买房时可是缴纳了这笔费用的，而且每年还都缴纳着高额的运转费呢；我们小区的水榭和流水系统，从我们 2004年 10月以来只 在2005年的 10 月初运转了两三次，起码是浪费了资源，有设备却不运行，真是 世界之大无奇不有，第二、要打出我们小区的牌子，说实话，我们小区的位置不 错，院子里还很安静，还有绿地（这在三、四环间是难能可贵的），

11、但不少人的亲 属来我小区即便快到甜水西园（公园 5 号）了，还找不到我们小区，真是可惜 了，因此我想是不是可以这样，在高层住宅的顶部，设“公园 5 号”的几个字样， 至少在朝阳北路上，大老远的就知道，呵，公园 5 号（甜水西园）就在那里阿，而 我们目前的物业公司已经服务多年了，二期都入住二年多了，连这点都想不到，这样的物业管理，我不知道我们的业主还能忍受多长时间，同时我也感觉到， 我们小区的业主太可爱了，在这样低劣的服务状况下，缴费率二期还在70%以上，一期还在 60%以上，真是模范业主。说起来我们小区有水榭却不使用，可是不 提供中水却要交中水运行费这样的怪事等载我们小区却是不争的事实，总之，

12、要的话，大概还可以举出大量的例子幸而我们小区有一批热血、热心的业主，从 2005年 7 月开始站了出来，团结 起来维护我们应有的权力，经过将近一年的实际操作，于 2006年 10月23日正式成立了我们业主自治的组织业主大会委员会，简称业委会，站了出来 维护小区业主的权益。我个人坚定的认为：业委会是我们小区业主大会的常设部 门，业委会的主任、副主任、委员们不是业主的领导，更不是业主的领袖，而应该 是大公无私、兢兢业业为业主办实事的人，是沟通业主与物业管理公司之间的桥 梁。首先必须是热心的业主，有充裕的时间，其次必须与物业公司没有任何人事瓜 葛，与物业公司无资金的投入关系等等，这样才能大公无私。按

13、规定，业委会的人 员不能与物业公司有任何经济和其他瓜葛，这一点希望在我小区得到切实的落 实。俗话说，没有不透风的墙，世界上的事确实是这样残酷无情的，我也希望我们 小区的业主们睁大了眼睛，认真地监督我们业委会的成员，一旦发现有这样的人 员，坚决举报弹劾，查实后坚决处理。中国没有业委会成员宣誓的制度，但是我要 求每一个业委会成员至少应该严格要求自己，首先做到自律，当然靠自律是解决 不了问题的，要靠的是制度，一个好的制度，坏人可以变好，没有制度好人也会 变坏，还要靠监督，我们小区业委会已经指定了首届监委会，但是制度还是没有 建立起来，由于目前我们小区主要的艰巨任务正需要进行，业委会的议事规则还 不可

14、能完善或设计得更周密，而且要做到既不影响业委会的正常工作，又能起到 约束业委会正负主任及各位委员们的行为，说实话由于没有范本，可能很困难， 而且一开始还不适用，需要在现实中，不断改进，也希望有能力的业主朋友们也 给我们出出主意，动手写一些业委会议事规则，提供给我们参考。第二，目前业 委会的主任、副主任、委员至少应该自觉，但凡外出至少代表了公园 5 号的形 象，千万别给 5 号抹黑。我们小区最大的问题在于：开发商指定的物业公司从 1999 年就开始了在本小 区的服务，我们不知道我们小区广大的业主是否满意该公司的服务，按照国务院物业管理条例之规定，续聘或招聘物业公司，需要由业主大会决定，我们业委会

15、无权决定，需要得到小区 2/3 以上业主的授权，而这种授权的主要方式就是广大业主朋友们的投票。您想改变我们小区的面貌吗？您想少花钱得到您想到的优质服务吗？您希望在本小区生活的愉快而邻里们之间和谐吗？如果您希望这样或者希望有可能达到的话，那就行使您神圣的权力参加投票吧！业委会成立已经两个月了，我本人由于政策水平低，对物业管理又是外行， 同时希望我们小区平平安安的，不希望发生大的动荡，采用的策略是不断要求 现物业公司整改的方案，可能会患得患失，不敢把自己想法向广大业主通报，难 免造成部分业主的不理解和不满意，对此本人向我们小区全体业主表示道歉，恳 切希望全体业主原谅我的失误，我将在广大业主朋友们的

16、支持下，为早日实现和 谐小区而更主动地工作，失误之处也请小区业主随时指出以便改进我的工作。 为了切实维护小区广大业主的权益，为了和谐的社区早日的实现，我们业委 会将依据政策支持下的可操作方案进行进一步的方式行使监督、指导、检查的 职能（当然需要物业公司的配合，如同目前的状况是不会令人满意的）。目前首 要解决的问题是：我们在与恒安物业公司会谈中，张玉总经理表示的还愿意为公 园5 号业主服务的意愿，对此我们将按照国务院 2003年 379 号文件的规定对恒安 物业公司的意愿以书面征求意见的方式召开业主大会征求广大业主的意见，如 需续聘该公司继续为我小区服务，或需选聘物业公司为我小区服务，则应按照有

17、文件之规定，首先选则一家信得过的设计公司，对 1999 年以来该公司的帐目 进行审计，找一些审计专家对现物业管理公司进行审计，至少要搞清楚，我们业 主交的物业费到哪里去了。仅从二期入住以来，二期业主缴纳的物业费，每年应 在110 万元以上，这些钱到那里去了，小区设施坏了没钱修，没人管，小区停车 费安规定，应有业主们的份，捣那里去了，这些问题不弄清楚视不行的。为提高 召开业主大会的效率，节约所需时间和成本，在此次召开业主大会的同时，也将 就选聘物业公司及 379 号文件规定的必须要由业主授权的一些重要问题一并投 票，如对我小区业主交纳的房屋维修基金是否委托银行理财（不理财和理财的区别 最主要的就

18、是业主收益大大不同，而且需要告诉广大业主们，银行理财是小区开个总帐户，按每户缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存 到每户的户头上，凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表 决后方可动用您的户头上的款项，任何人都无法钻空子的，我想任何人都不是傻 子，银行理财的优越性是显而易见的，关键是在那个银行理财，主要是看收益）的 问题进行投票以授权业委会就此开展工作，至于选择哪家银行进行理财，将在开 展此项工作过程中，及时向广大业主汇报情况，必要时会再次进行以书面征求意 见的方式召开业主大会征求业主们的意见。希望业主朋友们支持我们业委会的工作，对在业余时间打扰了您的休息，在此我

19、代表业委会先行致歉。同时也再次 特别提醒各位业主，有需要具体的维权问题时，敬请务必保存好各种证据（包括 收据、发票、音像资料等），以使我们业委会在维护广大业主的利益时，有据可 查，有证可据，最大限度地维护广大业主的切身利益。根据房产价值的规律，我认为一个好的小区应该随着时间达到保值增值的作 用，平心而论，我们小区所在的位置还是不错的，处于三、四环间，属于三级 位置，现在的地价已经达到 7000 多元，加上房子的建筑成本已经达到 9000 元左 右，然而在二手房市场上，我们小区的价格在 10500，原因有许多，我认为下列原 因是主要的，一是物业管理水平低下，二是我们小区宣传不到位，到了跟前都不定

20、找的倒，第三我们小区缺少一个会所，会所的较高档社区的一个主要标志， 开发商不给我们建，只好我们自己在力所能及的前提下，自己筹建。按照保守的 估算，以上三项的改进，至少会将我们小区在二手房市场上的定位提升 2000 元，做的好，甚至更多。我们是小区的业主，每位业主在甜水西园小区均拥有 70 年的产权，而物业 管理公司却不一定有这么长的服务期，有的物业管理企业还可能突然死亡。一 个能使大部分业主满意的物业管理公司的选择是一件非常严肃而又艰巨的工作， 然而这可关系到全体业主的切身利益，不是儿戏，一个或几个业主的力量是有限 的，这么重大的问题坚决不能由业委会成员拍拍脑袋就做出决定，需要全体业主的 参与

21、与支持，也决不允许由个别人暗箱操纵，我相信有全体业主雪亮的眼睛看 着，任何阴谋诡计都不可能达到目的。本人是本小区的业主，也是一个普通的公民，对参与本小区业委会的工作， 本人不会参杂任何各种私念，本人与任何物业管理公司没有任何联系，也不认 识物业公司的任何人，也没有亲戚从事物业方面的工作，更不可能做出出卖业主益的事情，请大家放心也请大家瞪大眼睛监督我的工作，一旦本人有出格的行 为，广大业主不要客气，坚决弹劾，将我清除出业委会，这是您的权力，也是您的 义务！更是维护您的权力的根本选择。但是我也希望广大业主朋友们不要听信各 种谣言，我相信谣言是长久不了的，在阳光下终究会显出原形的，时间是检验事 实的标准。我们刚刚得到消息，现物业公司对我们初步进行的模拟