商品房预售合同纠纷

1、 精选公文范文商品房预售合同纠 纷各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢违约行为证明材料。因客观原因对 证明与本案有关的证据无法自行收集。 或虽经委托代理律师亦无法收集的。应 向人民法院提出书面申请。请求人民法 院进行查证。申请书的内容包括查证内 容。证据保管单位。部门。证人的姓名。 地址。单位。通讯联络方法等详细情况。 属于专属管辖的案件。由房屋所在地的 人民法院管辖。商品房预售的条件：已 交付全部土地使用权出让金。取得土地 使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算。投入的资金达到总投资的25%以上。并已确定竣工交付日期；向县级以 上房管部门办理预售登记。

2、取得商品房 预售许可证明。商品房预售必须取得建 设用地规划许可证。建设工程规划许可1 精选公文范文证。国有土地使用证。开工证。商品房 销售许可证。商品房预售合同纠纷关键法条。中 华人民共和国城市房地产管理法第四十 五条商品房预售。应当符合下列条件：已交付全部土 地使用权出让金。取得土地使用权证书; 持有建设工程规划许可证；按提供预售 的商品房计算。投入开发建设的资金达 到工程建设总投资的百分之二十五以 上。并已经确定施工进度和竣工交付日 期；向县级以上人民政府房产管理部门 办理预售登记。取得商品房预售许可证 明。商品房预售人应当按照国家有关规 定将预售合同报县级以上人民政府房产 管理部门和土地

3、管理部门登记备案。商品房预售所得款项。必须用于有 关的工程建设。第四十六条商品房预售 的。商品房预购人将购买的未竣工的预 售商品房再行转让的问题。由国务院规 定。城市房地产开发经营管理条例第二 十四条房地产开发企业申请办理商品房 精选公文范文预售登记。应当提交下列文件：本条例 第二十三条第项至第项规定的证明材 料；营业执照和资质等级证书；工程施 工合同；预售商品房分层平面图；商品 房预售方案。第二十五条房地产开发主 管部门应当自收到商品房预售申请之日 起10日内。作出同意预售或者不同意预售的答 复。同意预售的。应当核发商品房预售 许可证明；不同意预售的。应当说明理 由。第二十六条房地产开发企业

4、不得进 行虚假广告宣传。商品房预售广告中应 当载明商品房预售许可证明的文号。第 二十七条房地产开发企业预售商品房 时。应当向预购人出示商品房预售许可 证明。房地产开发企业应当自商品房预 售合同签订之日起30日内。到商品房所 在地的县级以上人民政府房地产开发主 管部门和负责土地管理工作的部门备 案。第三十三条预售商品房的购买人应 当自商品房交付使用之日起90日内。办 精选公文范文c理土地使用权变更和房屋所有权登记手 续；现售商品房的购买人应当自销售合 同签订之日起90日内。办理土地使用权 变更和房屋所有权登记手续。房地产开 发企业应当协助商品房购买人办理土地 使用权变更和房屋所有权登记手续。并

5、提供必要的证明文件。最高人民法院。 国土资源部。建设部关于依法规范人民 法院执行和国土资源房地产管理部门协 助执行若干问题的通知十五。下列房屋虽未进行房屋所有权登 记。人民法院也可以进行预查封：作为 被执行人的房地产开发企业。已办理了 商品房预售许可证且尚未出售的房屋； 被执行人购买的已由房地产开发企业办 理了房屋权属初始登记的房屋；被执行 人购买的办理了商品房预售合同登记备 案手续或者商品房预告登记的房屋。最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明。与 买受人订立的商品房预售合同。应当认 精选公文范文定无效。但是在起诉前取得商品

6、房预售许可 证明的。可以认定有效。第五条商品房 的认购。订购。预订等协议具备商品 房销售管理办法第十六条规定的商品 房买卖合同的主要内容。并且出卖人已 经按照约定收受购房款的。该协议应当 认定为商品房买卖合同。第六条当事人 以商品房预售合同未按照法律。行政法 规规定办理登记备案手续为由。请求确 认合同无效的。不予支持。当事人约定 以办理登记备案手续为商品房预售合同 生效条件的。从其约定。但当事人一方 已经履行主要义务。对方接受的除外。第九条岀卖人订 立商品房买卖合同时。具有下列情形之 一。导致合同无效或者被撤销。解除的。 买受人可以请求返还已付购房款及利 息。赔偿损失。并可以请求出卖人承担 不

7、超过已付购房款一倍的赔偿责任：故 意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的 事实或者提供虚假商品房预售许可证 精选公文范文明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或 者为拆迁补偿安置房屋的事实。最高人 民法院关于审理房地产管理法施行前房 地产开发经营案件若干问题的解答六。关于商品房的预售问题24.商品房 的预售方。没有取得土地使用证。也没 有投入开发建设资金进行施工建设。预 售商品房的。应当认定商品房预售合同 无效。25 .商品房的预售方。没有取得 土地使用证。但投入一定的开发建设资 金。进行了施工建设。预售商品房的。 在一审诉讼期间补办了土地使用证。商 品房预售许可证

8、明的。可认定预售合同 有效。26.商品房的预售方。持有土地 使用证。也投入一定的开发建设资金。 进行了施工建设。预售商品房的。在一审诉讼期间办理了预售许可证 明的。可认定预售合同有效。27.预售 商品房合同签订后。预购方尚未取得房 屋所有权证之前。预售方未经预购方同 意。又就同一预售商品房与他人签订预 精选公文范文售合同的。应认定后一个预售合同无效; 如后一个合同的预购方已取得房屋所有 权证的。可认定后一个合同有效。但预 售方给前一个合同的预购方造成损失 的。应承担相应的民事责任。七。关于 售合同无效的。预售商品房的转让合同预售商品房的转让问题28.商品房的预一般也应当认定无效。29.商品房

9、预售合同的双方当事人。经有关主管部 门办理了有关手续后。在预售商品房尚 未实际交付前。预购方将购买的未竣工 的预售商品房转让他人。办理了转让手 续的。可认定转让合同有效；没有办理 转让手续的。在一审诉讼期间补办了转 让手续。也可认定转让合同有效。30.商 品房预售合同的预购方。在实际取得预 购房屋产权并持有房屋所有权证后。将 房屋再转让给他人的。按一般房屋买卖 关系处理。八。关于预售商品房的价格 问题31.预售商品房的价格。除国家规定 微利房”解困房”等必须执行国家定价的以外。合同双方根据精选公文范文房地产市场行情约定的价格。也应当予 以保护。一方以政府调整与房地产有关 的税费为由要求变更合同

10、约定价格的。 可予以支持。一方以建筑材料或商品房 的市场价格变化等为由。要求变更合同 约定的价格或解除合同的。一般不予支 持。32.合同双方约定了预售商品房价 格。同时又约定了预售商品房的价格以 有关主管部门的核定价格为准。一方要 求按核定价格变更预售商品房价格的。应予以准许。33 合同双方约定的 预售商品房价格不明确。或者在合同履 行中发生不可抗力的情况。合同双方当 事人可另行协商预售商品房价格。协商 不成的。可参照当地政府公布的价格。 房地产部门认可的评估的价格。或者当 地同期同类同质房屋的市场价格处理。 34.在逾期交付房屋的期间。因预售商 品房价格变化造成的损失。由过错方承 担。47.

11、预售商品房因预售方的过错造 成合同无效的。应根据房地产市场价格 变化和预购方交付房款等情况。 精选公文范文由预售方承担返还财产。赔偿损失 的责任。房屋未建成或未交付的。参照 签订合同时的房价和法院裁判。调解时 的房价之间的差价。确定预购方的损失 数额。全国民事审判工作座谈会纪要审 理房地产案件的几个具体问题第二。关于预售商品房冋题。房地产开发 企业预售商品房。须持有预售商品房许 可证件。并与预购房签订合同。没有预 售商品房许可证件的。应认定合同无效 对于合法有效的预售商品房合同。预购 方未按合同约定交付预付款或者预售方 未按合同约定交付预售房屋的。应当承担违约责任。第三。关于转 卖预售商品房问

12、题。预购方在预售方实 际交付房屋之前。将预售商品房转卖给 第三人的。必须符合法规。政策规定。 违反法律。政策规定。倒买倒卖预售商 品房的。应当认定买卖行为无效。在预 售方已实际交付房屋后。预购方将房屋 卖给第三人的。可按一般房屋买卖关系 处理。城市商品房预售管理办法第五条 精选公文范文商品房预售应当符合下列条件：已交付 全部土地使用权出让金。取得土地使用 权证书；持有建设工程规划许可证和施 工许可证；按提供预售的商品房计算。投入开发建设的资金达到工程建设 总投资的25%以上。并已经确定施工进 度和竣工交付日期。第六条商品房预售 实行许可制度。开发企业进行商品房预 售。应当向房地产管理部门申请预

13、售许 可。取得商品房预售许可证。未取得 商品房预售许可证的。不得进行商 品房预售。商品房预售合同第九条开发 企业进行商品房预售。应当向承购人出 示商品房销售许可证。售楼广告和说 明书应当载明商品房预售许可证的 批准文号。第十条商品房预售。开发企 业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当白签约之日起 30日 内。向房地产管理部门和市。县人民政 府土地管理部门办理商品房预售合同登 记备案手续。房地产管理部门应当积极 应用网络信息技术。逐步推行商品房预 精选公文范文售合同网上登记备案。商品房预售合同 登记备案手续可以委托代理人办理。委 托代理人办理的。应当有书面委托书。 第十二条预售的商品房交

14、付使用之日起 90日内。承购人应当依法到房地产管理 部门和市。县人民政府土地管理部门办 理权属登记手续。开发企业应当予以协 助。并提供必要的证明文件。由于开发 企业的原因。承购人未能在房屋交付使 用之日起90日内取得房屋权属证书的。 除开发企业和承购人有特殊约定外。开 发企业应当承担违约责任。商品房预售合同纠纷典型实例。例1：黄某诉房产公司商品房预售合同纠纷 案关键词：商品房预售合同的违约责任 出处：最高人民法院公报xx年第2期问题点:xx年原告黄某与被告某房产公司签订份商品房买卖合同。约定：黄某购买 月。某房产公司给黄某发出入住通知某房产公司预售的商品房一套xx年精选公文范文 书 黄某办理了

15、入住手续。但在办理手 续时原告发现。该房屋客厅窗外有一根 用于装饰的钢梁。随后便给某房产公司 发函反映窗外钢梁一事。另查明。xx年6月。北京市建筑设 计研究院审查批准的被告某房产公司施 工图中。诉争房屋外设计有装饰钢梁。 在某房产公司为预售房屋而展示的沙盘 图上。诉争房屋外无装饰钢梁。双方当 事人签订的商品房买卖合同中。对 客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房 屋经验收合格。竣工图也经政府有关部 门审核批准。原告起诉称。在原告与被 告签订合同过程中。被告没有以售楼处 的沙盘图。展示的样板间或者其他任何 宣传资料。向原告明示窗外有钢梁。更没有在购房合同中约定。其多次 以书面方式要求被告解决此问题。

16、但均 被被告拒绝。现请求判令被告拆除装饰 钢梁。被告辩称：原告所诉窗外有钢梁 情况属实。这个钢梁是从整个小区的美 观与协调考虑。按照经政府相关部门批 精选公文范文准的小区建设设计图纸安装的。且符合 建筑规范。原告应该考虑整个小区的利 益。况且现在原告已人住。表明其对房 屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请 求。原审法院认为。原告黄某与被告某 房产公司签订的商品房买卖合同。是双方当事人的真实意思表示。内 容合法。应当确丨认合法有效。某房产 公司为预售房屋展示的沙盘图。只能反 映整个小区外部的总体概况。不能反映 建筑设施的各个细节。因此。预售房屋 外墙及室内装修的标准。应以经政府有 关部门审核批准的

17、施工图。竣工图以及 商品房买卖合同中的约定为准。经 政府有关部门审核批准的竣工图表明。 诉争房屋的设计不违反法律法规的强制 性规定。且建造符合相应建筑规范。在 交接房屋时。黄某未提出异议。并实际办理了入住手续。现以窗外 钢梁侵犯其人身。财产安全和隐私权。 造成视觉和心理障碍为由。诉请某房产 公司拆除该钢梁。因无合同依据及损害 精选公文范文后果。不予支持。黄某不服提起上诉。对 于诉争房屋窗外的钢梁。黄某入住是否 即表明认可？某房产公司是否构成违约? 裁判规则：本案是商品房预售合同纠纷。 双方当事人签订的合同合法有效。中华 人民共和国合同法第107条规定：当 事人一方不履行合同义务或者履行合同 义

18、务不符合约定的。应当承担继续履行。采取补救措施 或者赔偿损失等违约责任。”在某房产公 司与黄某签订的合同中。没有约定预售 的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给 黄某展示的沙盘上。房屋模型外也没有 装饰钢梁；而某房产公司交付给黄某的 房屋。窗外却有装饰钢梁遮挡。某房产 公司履行合同义务不符合约定。依法应 承担违约责任。至于安装钢梁是否经过 行政审批与是否符合建筑规范。属另一 法律关系。不能成为某房产公司不构成 违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋。注重 的不是房屋外墙立面美观。而是房屋内 精选公文范文各项设施是否有利于居住使用。只有在 这一前提下。黄某才可能与某房产公司 签订。衡法

19、酌理。不能为保全钢梁的装 饰功能。而牺牲业主签订商品房买卖 合同要达到的合同目的。故此支持了 黄某的诉讼请求。例2:广州某公司与金 某等商品房预售合同纠纷上诉案关键 词：商品房预售合同的违约认定及其责 任出处：穗中法民五终字第2256号问题 点：金某。黄某。某公司于xx年10月 17日签订商品房买卖合同。约定金某。黄某向某公司购买住房 一套。总金额419566元；某公司应当在 商品房交付使用后720 Et内。向产权登 记机关为金某。黄某办妥产权登记。并 将以金某。黄某为产权人的房地产权证 交付金某。黄某；某公司违反约定。金 某。黄某又不退房的情况下。某公司按 自迟延之日起每日已付房价款的 0.

20、 005%向金某。黄某支付违约金等。 该合同经房管部门预售登记。合同签订 后。金某。黄某向某公司付清合同约定 精选公文范文的全部房款。契税及权证费。并于xx年7月21日接收上址房屋。 但某公司并未如约办理产权证。金某。 黄某遂于2016年3月10日向原审法院 提起诉讼。在本案审理期间。金某。黄 某。某公司均确认由于没有交契税的原 因。上址房屋的房产证还在房管部门没 有领取。原审法院经审理认为。金某。 黄某。某公司签订的商品房买卖合同 是双方当事人的真实意思表示。没有违 反法律和行政法规的强制性规定。应为 有效合同。双方均应按约定全面履行自 己的义务。金某。黄某。某公司均确认由于没有交契 税的原因。上址房屋的房产证还在房管 部门没有领取。某公司履行合