物业管理中的高层住宅设施设备管理

1、物业管理中的高层住宅设施设备管理作者从一个物业管理者的眼光出发，指出了物业管理中 的设备管理的重要性，并提出了切实可行的解决办法。同时 也让业主了解到，物业管理中设施设备管理的重要性。1 设施设备管理的特点高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年 来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时， 高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们面前。中 国当前许多高层楼宇多为出租和出售两种类型，具有多种功 能的综合楼宇。其特点为： 1.高层综合楼高度高、层数多， 功能复杂，人口稠密，管理复杂。要管理好高层综合楼，确 保大楼各部分正常运作，确保楼内使用人的生命财产安全， 任务十分艰巨。

2、 2.高层综合楼宇设施设备多，结构复杂，管 理起点高，对物业管理队伍的素质要求高。高层综合楼设有 中央空调系统，上水排水、排污系统，高低压供电系统，煤 气供应系统， 电梯系统， 楼宇自动化系统， 通信自动化系统， 办公、保安、消防自动化系统等，因此，物业管理公司需要 建立一支素质较高的专业管理人员队伍，运用先进的管理手 段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些 系统的正常运转。 3.房屋建筑主体的维修管理。 物业管理应 定期掌握房屋的基本情况，对大楼的露面、楼道等房屋进行经常的维修、 养护和管理， 使建筑物保持完好、 整洁和美观； 对大楼的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修

3、而 影响危及他人安全。为此大楼价值，创造增值潜力。4.大楼各系统设施设备的管理。物业管理人员要经常对大楼的供 电、供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用 设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设施设备完 好的运行状态。 设施设备管理是一门发展中的应用科学， 它包括系统的理论和丰富的实践经验两个有机组成部分。为 了实现物业设施设备管理现代化的目的，从业人员必须学习 和掌握设施设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思 想，结合物业设施的特征和具体实践，完善科学的管理组织 机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设 施设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理供水的设 施设

4、备管理向着现代化方向发展。 2 设施设备管理的重要性 现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布 局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设施的品 质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和 竞争机制的引入，物业对现代化设施设备的需求和依赖深度 越来越高，设施设备的作用也越来越突出。事实上，设施设 备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节，归纳其功 效与意义主要有以下几个方面。 （一）关系到声誉和生存 作 为物业管理的重要组成部分，设施设备管理的好坏对保障房屋使用安全，保持和提高房屋设施的完好程度与使用功能及 物业的保值、升值，对物业管理企业的社会声誉乃至生存有 着重要

5、意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便 地生活和工作，物业管理企业则被认可， 社会地位逐渐提高， 竞争力得以加强，公司发展前景广阔。反之，如果一些设施 设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业 的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉，物业管理企 业便无法再取得人们的承认，就会丢掉市场，丧失生存的根 本条件。（二）关系到服务的成本和资金的合理利用事实设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外， 还有设施设备的投资效果、维修费用、能源和材料消耗等。 机枪维护保养，能有效地延长设施设备的使用寿命和检修周 期，节省维修费用和减少损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能

6、耗费用、操作费用，通过严格、规范的管 理来减少日常机器、备品、材料的使用量，杜绝“跑、冒、 滴、漏”等缺陷，以减少相关费用的开支，使设施设备一直 处于最佳、最经济的运行状态。随着现代化设施设备的不断发展和普遍使用，设施设备所占资金在固定资产中的比例 越来越高。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资 金的合理利用程度，而设施设备管理的科学化无疑是最关键 的。具体地说，就是取决于设施设备管理的一系列环节是否 达到最佳水平。（三）关系到技术安全和环境保护若设施 设备的运行可靠性低，管理又不善，设备在运行中经常发生 意外，这不仅会干扰物业管理的经营秩序，同时也使业户遭 受重大的经济损失。 若设施设

7、备陈旧落后，排放有害物质 或噪声超标，就会污染环境、危害人体和生物生存，成为社 会公害。 因此，保证安全，消除环境污染，有效地预防设 施设备引致人身事故及社会公害，是现代设施设备管理的重 要课题。 物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含 量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业 管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有 较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的上升设备 管理则是企业技术进步的根本保证。 3 设施设备管理标本要 求设施设备的正常运行是写字楼运作的核心，应对写字楼水 电设施（包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电 线，上下水管道等各项设施） 进

8、行全面的管理和维修， 供水、 供电要有应急措施；应特别注重对电梯的保养与维修，注重 对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修；应有 健全的检查维修制度，对公用设备、公共场所，如大厅、走 廊、电梯间等定期检查、维修维护；应对业户的设备报修及 时处理，并定期检查；消防设施完好率应当达到100。良好的设施设备管理要做到： （一）建立先进的设施设备 管理体制 1.按照物业管理区域的规模和所使用设施设备的数量、复杂程度及设施设备集中程度、管理人员业务水平、 检修人员技术力量与组织形式，结合企业的特性、功能及工 作特点（运行班次、有无假日）等各种因素，实事求是地设 置设施设备管理体制。管理体制力求理

9、顺关系，提高工作效 率，体现先进性。 2.设施设备管理人员必须熟悉国家的有关 政策、法规、条例，熟悉设施设备的技术理论之时，具有一 定的业务能力。 3.加强设施设备管理人员的培训教育工作， 提高其职业道德及业务水平。对管理人员实行岗位责任培 训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培 训，并把各项培训工作列入设施设备管理工作计划之中。 （二）建立完善的设施设备管理规章制度 制定严密的设施 设备年、季、月、周保养计划和保养内容、检验标准以及考 核实施办法，并不定期对实施设备的正常运行和完好情况进 行抽检，使其管理工作始终处于动态之中将突然性与计划 性、 集中管理与分散管理相结合： 1.

10、设施设备管理岗位责任 制度； 2.设施设备基础资料管理制度；3.设施设备运行和维护保养制度； 4.设施设备检修制度； 5.固定资产管理制 度； 6.培训教育制度； 7.特殊设施设备管理及应急制度； 8. 各类机房的出入登记制度等。 （三）做好设施设备管理的 基础资料工作 基础资料工作是设施设备管理工作的基本依 据，基础资料必须正确齐全。物业设施设备一般都是组成系 统发挥作用的。 例如， 中央空调系统是由冷水机组、 冷却泵、 冷冻泵、空调末端设施设备、冷却塔、管道、阀门、电控设 施设备及监控调节装置等一系列设施设备组成，任何一种设 施设备或传导设施发生故障， 系统都将不能正常制冷。 因此， 除了

11、设施设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必 须加以重视。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的 参考教材。 利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础 资料电子化、网络化，以能迅速、及时地反映全部设施设备 的基本情况，给设施设备管理工作提供方便，用于指导实际 工作。 （四）设施设备管理目标 管好、用好、修好、改造 好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是设施 设备的根本目标。设施设备的使用维护及检修是设施设备管 理的重要环节。 设施设备技术性能的发挥、 使用寿命的长短， 固然同设施设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于 它的后天条件，即设施设备管理的好坏。如果一台设施设备 能

12、正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能够保持设 施设备的完好，延长设施设备的使用寿命。相反，如果使用 不当，就会降低设施设备的有效利用率，缩短设施设备的使 用寿命，严重时还会引起设施设备事故，造成设施设备的损 坏或报废。 1.设施设备的有效利用率： 根据统计，设施事 故大多数是由于操作使用能够不当而造成。由于操作使用不 当，没有正确的维护保养，设施设备必然容易陈旧老化，设 施设备的故障及检修也逐步趋向频繁、花费在排除故障及计划外检修（抢修）的实践也越来越多，设施设备有效故障实 践越来越少，设施设备停机或无效工作实践会越来越多，势 必会大大降低设施势必的有效利用率。但是，不能任意消减 必要的

13、维护保养时间以提高有效利用率，也不能任意加大设 施设备的运载能力，使设施设备长时期超负荷运行这样“拼 设施设备” 势必会加剧设施设备的损坏直至报废。2.设施设备的完好率： 根据物业管理的质量目标，设施设备的完好 率应为 100，只有通过日常巡检才能保证。（ 1）零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求；（ 2）设施设备运转正常、性能良好，功能达到规定要求；（ 3）设施设备技术资料及运行记录齐全； （ 4）设施设备整洁，无“跑、冒、 滴、漏”现象； （ 5）防冻、保湿、防腐等措施完整有效。 评定为不完好的设施设备， 应针对问题进行整改， 经过维护、 维修，消除不完好因素，升级为完好设施设备。 （五）加 强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合 设施设 备管理人员应当具有一定专业知识及管理业务水平。但是， 单纯依靠少数设施设备管理人员来管好所有设施设备是不 可能的，还应该发动公司全体员