代建管理规划

1、圣湖上城房屋建筑工程项目管理规划项目经理部 2012年 9 月 目录 第一章 项目概述项目概述一、项目概况项目名称：圣湖上城房屋建筑工程 项目总投资：人民币两亿叁仟万元 建设地点： 万州区沙河街道办事处 建设规模：总建筑面积 78400m2 竣工日期： 2014年 6月 15日 资金来源：财政拨款与自有资金 代建工程性质：新建 使用单位： 重庆万瑞地产发展有限公司 审计单位： 重庆茂源会计师事务所 勘察单位：四川煤田地质 137 总公司万州分公司 代理单位： 重庆市万州三峡移民建筑工程有限公司 监理单位： 重庆市鼎运工程咨询有限公司 总包单位： 重庆市建工第二建设有限公司二、代建项目管理目标投

2、资控制金额：人民币两亿叁仟万元内工程质量标准：代建管理期限：从签订合同开始至 2014年 6 月 15日工程竣工验收完毕，达 到入住条件。竣工备案、移交完成。三、代建管理依据1、国家及地方代建管理的法律、法规；2、委托代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货、竣工验收；3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。总体项目管理原则一、实行施工总承包制实行施工总承包制就是选择一个有实力的施工承包商承担实现项目总工期及项目整体质量目标的责任，并由其协调管理其他分包商的工作。此举可以有

3、效地避免将工程分解并平行招标施工产生工程内部交叉管理过多，没有单位对工期与质量控制总目标负责的不利情况，同时也符合我国政府对建设项目 管理的程序及规定，这也是国际工程项目管理的一般作法。二、建立项目的管理架构，形成合同网络图在项目管理的初期首先完成项目组织架构的制定工作，形成合同网络图，避 免出现管理关系不明晰的、盲目的、混乱的局面，避免在合同执行过程中产 生大量冲突，使项目很快进入正常、有序的管理状态。合同网络图的建立以对工程项目任务技术的可分割性分析为基础，以控制不 必要的过多工作界面为分割的限度，以经济上最有利作为合理性判断，以技 术上是否可能与合理可靠为必要条件，同时要考虑各项分包工程

4、在合同责任 的搭接上既不出现重复也不出现遗漏，并要使每一承包商的工作范围尽可能 达到必要的生产规模。2.1 代建项目部组织机构框图编号 工作内容 项目经理 前期部 工程管理部 造价合约部 财务管理部 资料管理部 招标采购部 工程设计部1 前期阶段1.1可研报告的编制与审核 1.2各项报批手续 1.3 勘察、设计招标 1.4 初步设计 1.5 施工图设计 1.5 办理规划许可证 2 准备阶段2.1 施工图审核 2.2监理招标 2.3材料设备招标 2.4 施工招标2.5 项目报装2.6 办理开工证3 施工阶段3.1 地基与基础3.2 主体结构3.3 二次结构3.4 室内外装修3.5 市政工程3.6

5、 设备安装3.7 调试 4 竣工及移交阶段4.1 竣工预验收 4.2 竣工验收4.3 竣工备案4.4 移交 -组织或管理；-负责或执行；-协助或配合图 2-2 项目实施合同结构 三、建立“目标管理是项目管理核心”的管理理念四、根据项目管理目标建立起科学、细化、可控的目标分解体系，使各参建 单位的目标形成一个界面明确、相互衔接、原则统一的目标体系，使各参建 单位目标明确、责任清晰、相互协作、相互制约，确保项目总体目标的实 现。各参建单位以项目目标为基点，详细列出各项管理工作的内容，并找出 其中的重点，制订相应的工作方法和措施，将实现目标融入到每一项管理工 作的方法和措施中。五、四、建立科学合理的

6、计划管理体系六、此计划体系包括两个方面：七、一是由项目参与各方共同建立的三级计划体系；八、一级计划：参建各方共同确认的项目进度总控制计划；内容涵盖项目开 发整个过程所有影响进度的工作。九、二级计划：由各专业分包编制，并由总承包汇总，管理、监理核定的专 业工程施工十、网络计划，主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。十一、三级计划：即由施工总承包汇总各分包人提报的二级计划并进而编制 的涵盖各专业十二、十三、施工内容的短周期施工计划。十四、二是公司内部控制的计划体系。十五、公司项目部将根据项目进度总控制计划进度要求并结合当前项目实际 情况编制，将委托人与代建人的工作任务分配到每一责任单位及责

7、任人，并 列出实现的进度要求。十六、通过以上两个计划体系的科学运转，最终确保项目工期目标的实现。十七、五、建立完整的项目管理报告体系 十八、通过建立完整的项目报告体系，加强各参建方之间的沟通，从而保证 项目的顺利进行。建立的项目报告体系主要包括项目管理工作月报、施工月 报、监理月报、财务报告、评标报告以及其它专项报告。其中项目管理工作 月报和财务报告是代建人向委托人和使用人提交的重要报告。 十九、六、建立完善的项目管理评价体系 二十、此项目管理评价体系包含两方面的内容 : 一是外部评价体系；二是自身 评价体系。通过以上项目管理评价体系，对项目参建方的工作给予全面而客 观的评价，从而督促各参建单

8、位共同努力实现项目的各项管理目标。同时内 部评价体系能够保证我们在项目管理中进行自我检测、自我监督、自我提高 和自我总结，由此达到不断提高项目管理水平的目的，从而保证项目能够达 到各项管理目标。二十一、七、项目建设必须坚持以下管理方法 二十二、 A. 凡事有章可循 二十三、策划每件工作时，都要制订相应的管理制度、工作程序与方法，执 行者依据管理职责、规定与程序，来完成既定的工作，以减少工作的随意 性。二十四、 B. 凡事有据可查 二十五、做每件工作时、过程中、结束后对工作的内容、结果都要有记录， 对待各种事件要有可追溯性。,明二十六、 C. 凡事有人负责 二十七、做每件工作，只有安排责任人，需

9、要落实的工作才能有人去执行 确了责任人 , 工作上才能有责任心 , 工作才能得到真正的落实。二十八、 D. 凡事有人监督 二十九、对于每件工作在落实过程中，都要建立一套监督机制，通过监督体 系的执行，可以对责任人的工作起到促进作用，并能够及时发现问题，修正 工作目标。三十、项目管理目标 三十一、项目管理的目标主要包括质量目标、进度目标、投资目标、安全目 标、职业健康安全目标和环境保护目标。三十二、根据设定的各种目标，进行目标分解 , 并落实到部门和人员。 三十三、一、项目管理目标分解的原则三十四、（ 1）项目管理目标的分解应该根据代建管理合同进行； 三十五、（ 2）项目管三十六、理的分目标应该

10、能保证总目标；三十七、（ 3）目标分解应该落实到人，责任到人；（4）目标分解应该尽可能量化。二、项目管理目标分解的方法（1）项目结构图法；（2）组织结构图法；（3）项目管理任务分工表法；（4）项目管理职能分工表法。 三、项目管理目标分解 根据代建项目管理的内容，质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职 业健康安全目标和环境保护目标一般可按照以下方式进行分解： 序号 创优分部 创优子分部 创优分项 备注1 地基与 基础工程 有支护土方 土方开挖 土方回填地下防水 防水砼工程 卷材防水工程 混凝土基础 钢筋工程 混凝土工程2 主体结构工程 混凝土结构 钢筋工程 混凝土工程砌体结构 砌筑工程 钢结

11、构 钢结构制作、安装3 建筑装饰装修工程 地面 地面基层工程 整体楼、地面工程 门窗 木门窗安装工程 铝合金门窗工程 塑料门窗安装工程 吊顶 暗龙骨吊顶 轻质隔墙 骨架隔墙 幕墙 玻璃幕墙、石材幕墙 抹灰 装饰抹灰工程 涂饰 水性涂料涂饰饰面板（砖） 饰面砖安装细部 门窗套制作、护栏和扶手制作安装4 建筑屋面工程 卷材防水屋面 屋面保温层工程屋面卷材防水层工程屋面防水保护层工程5 建筑给水、排水及采暖 室内给水系统 给水管道安装工程给水管道附件及配件安装室内排水系统 排水管道及配件安装工程室内采暖系统 采暖管道安装工程采暖附属设备安装工程卫生器具安装 卫生器具安装工程室外给水管网 给水管道安装

12、室外排水管网 排水管道安装供热锅炉及辅助设备安装 锅炉安装6 建筑电气工程 变配电室 成套配电柜、控制柜安装供电干线 电缆沟内和竖井内电缆敷设电气动力 成套配电柜、控制柜安装电气照明安装 专业灯具安装备用和不间断电源安装 成套配电柜、照明配电箱安装 防雷及接地安装 避雷针及接地装置安装工程7 智能建筑 通讯网络系统 通讯系统 办公自动化系统 计算机网络系统 建筑设备监控系统 变配电系统、照明系统、电梯和自动扶梯系统等 火灾报警及消防联动系统 火灾和可可燃气体探测系统、火灾报警及消防联动 系统安全防范系统 电视监控、停车管理系统等综合布线系统 线缆敷设、机柜、机架、配线架安装等电源与接地 智能建

13、筑电源、防雷接地环境 空间环境、视觉照明环境住宅智能化系统 各分项工程8 通风与空调工程 送排风系统 风管制作安装、风机安装调试等防排烟系统 风管制作安装、风机安装调试等除尘系统 风管制作安装、风机安装调试等9 电梯安装工程 电力驱动的曳引式或强制式电梯安装 曳引装置组装工程导轨组装、轿箱、层门电器装置安装工程安全保护装置试运转图 5-6 专业分包、劳务分包工程招标流程图 （ 公开 ）图 5-8 质量管理总工作程序（ 2） 质量管理分工作程序图 5-9 质量管理分工作程序 （ 3） 材料、设备质量管理工作程序图 5-10 材料、设备质量管理工作程序（ 4） 分包单位管理工作程序图 5-11 分

14、包单位管理工作程序（5）分部/ 分项工程验收管理工作程序图 5-12 分部/ 分项工程验收管理工作程序（ 6） 单位工程验收管理工作程序图 5-13 单位工程验收管理工作程序（7） 质量问题处理管理工作程序图 5-14 质量问题处理管理工作程序 要求总、分包单位编制施工质量控制计划，设置质量控制点。质量控制计 划的内容一般应包括：工程特点及施工条件分析 （合同条件、法规条件和现场 条件）；履行施工承包合同所必须达到的工程质量总目标及其分解目标；质量 管理组织机构、人员及资源配置计划；为确保工程质量所采取的施工技术方 案、施工程序；材料设备质量管理及控制措施；工程检测项目计划及方法 等。 总、分

15、包单位质量计划编制完毕，应经企业技术领导审核批准，并按承包 合同的约定提交工程监理及代建人批准确认后执行。3）对施工生产要素进行质量控制。对施工质量的五大要素进行控制：劳动主 体、劳动对象、劳动方法、劳动手段、（3）选择合适的承发包模式为了便于工程质量的控制，保证实现质量目标，在本工程中考虑选用合理的 合同结构，尽量减少合同交界面，尽量将直接分包和直接供应纳入总包管理 范围之内，由总包对工程质量统一管理，分包单位和总包单位共同承担连带 责任。（4）进行风险管理。 为了实现质量控制的目标，针对本工程进行质量风险分析，并在分析的基础 上采取风险管理措施，以减少质量失控的风险量。质量风险的分析主要从

16、以 下几个方面：组织风险、管理风险、合同风险、工程环境风险、技术风险 等。（5）重视信息技术在质量控制中的应用 信息技术的应用有利于提高质量信息处理的效率、有利于提高质量信息的透 明度、有利于促进质量信息的交流和项目各参与方的协调工作。在本工程 中，为了提高质量控制的效率和效果，要求各参建单位对质量管理统一采用 计算机进行，建立局域网并配备必要的质量管理软件。（6）本工程的主要质量控制管理措施1）设计质量控制 组织施工图图纸会审，吸取建设单位、施工单位、监理单位等方面对图纸 问题提出的意见，要做到设计与施工工艺的良好接合，以保证施工顺利进 行； 落实设计变更审核，控制设计变更质量，确保设计变更

17、不导致设计质量的 下降。并按规定在工程竣工验收阶段，在对全部变更文件、设计图纸校对及 施工质量检查的基础上，出具质量检查报告，确认设计质量及工程质量满足 设计要求。 所有设计文件均应有各专业设计、审核人签字，设计文件封面要有设计负 责人、设计单位负责人和总工程师签字并加盖公章。设计管理人员要按图纸 目录和合同约定的份数进行清点验收。2）施工质量控制的方法 施工准备质量控制a）做好质量控制工作的准备。详细研究监理合同、总承包合同的有关条款， 根据有关国家、部委颁布的现行有效的法规、规范和标准，针对本工程的特 点，编制工程项目质量控制文件；b）检查由监理审查的分承包方、试验单位的营业执照、资质情况

18、及对分承包商施工人员的技术素质进行控制情况；c ）检查由监理审查的分承包方在特殊过程中所用设备和人员，是否符合规定；d）检查由监理审查的总承包方的施工组织设计和主要的分部、分项工程施工 方案和季节性施工方案。与承包单位、监理单位协商拟订工程的特殊工序、 关键工序、重要部位关键控制点及控制措施，并编制作业指导书，作为工程 施工中控制的重点；e）检查对工程所需原材料、设备质量进行检验和控制情况，对分承包方进场 材料在监理工程师的组织下，按有关标准规范进行抽检，共同检验，合格后 方可进场使用；f ）认真组织好图纸会审和设计交底工作。审核总承包单位的质量管理、技术 管理、质量保证体系。 施工过程质量控

19、制a）对进场施工的总承包商进行工程质量的目标交底，通过监理工程师对其施 工工序进行监督控制和验收。只有通过分承包自检、总承包复检及监理工程 师终检合格后的分项工程，才能进行下一道工序；b）在施工过程中对施工现场进行巡视检查，对特殊工序、关键工序、重点部 位进行重点控制；c）检查执行工序样板制度；d）建立定期现场工程协调例会制度。对交叉配合中的有关问题，进行协调、 配合、计划和管理，充分发挥监理、总承包的协调作用，确保工程各工序衔 接合理，工种配合得当，避免人为返工，确保工程质量。 施工验收质量控制a）总承包方组织有关人员按规定的施工及验收规范和质量评定标准对完成的 分项、分部、单位工程进行检查

20、验收，并以书面形式通知监理工程师；b）总承包单位自检合格达到专业验收和竣工验收条件时，应申请验收，由招 标人组织对工程进行验收，符合合同要求后，办理竣工验收手续；c ）代建人责成总承包单位将工程施工管理资料、工程质量保证资料、工程质 量评定资料、竣工图等工程资料整编、组卷、成册，交监理查验后按合同规 定的份数由总承包单位提交代建人。3）进场材料的控制与管理措施 工程管理部制定对材料质量管理的程序； 分承包商及材料供应商提供材料时，必须根据合同，向代建人、监理、总 承包方提供产品说明书，并根据其材料进行牢固、清楚和明显的标识； 要求总承包方依据总承包方材料采购程序文件与其材料供应商制定严格的 要

21、求和程序，保证材料在使用、管理、装卸、储存和运输中严格保持标识， 防止损坏、变质、丢失和错用； 要求总承包商根据标识，材料的性质分区进行堆放，以防止材料腐蚀、污 染、变质，防止使用、滥用和错用不正确的或者有缺陷的材料，对有特殊要 求的材料，进行特殊的贮存； 要求总承包商必须按制定的材料储存管理程序，设专人负责对材料进行发 放、使用和回收； 对于易变质的材料在贮存期间进行定期检查，在规定的有效期内进行使 用，如材料超过使用期限或已发现变质现象，就要严格加以控制，不准使用 到工程上。4）对不合格品的控制与管理措施 在施工过程的检查中，发现不合格品应由责任人进行标识、记录、隔离、并 填写不合格的记录

22、，根据不合格品的类型（一般不合格品 、重大不合格品） 分别处置。一般不合格品，由分承包方标识、记录、隔离，并停止该工序的 施工，提出合理的纠正措施和处置方案，由监理工程师、总承包方签署确认 后按纠正措施和处置方案返工，重新按规范验证合格后方可进入下一工序的 施工。重大不合格品，分承包方标识、记录、隔离，并停止该工序的施工， 总承包方填写不合格品报告，及时上报监理工程师，组织专家进行评审后处 置。5）纠正与预防措施的控制与管理措施 总承包商在施工中发生不合格项，应及时向监理工程师报告，总承包方应 采取适当管理措施，以保证及时鉴别和纠正有损于质量的情况； 对于施工中出现严重的或者重复发生有损于质量

23、的情况，总承包方应检查 起因和采取纠正措施，并用文件说明不合格品 （ 项）的起因和应采取的纠正措 施，向监理工程师报告； 对于严重有损于质量的情况，工程部通过监理方发出停工令，直到总承包 方采取适当的纠正措施为止； 总承包商对其所有严重有损质量情况的纠正措施在执行前必须提交到监理 工程师审查认可后，完成纠正措施的实施；（2）施工图预算审核管理工作程序5-18 施工图预算审核管理工作程序（3）月进度款审核管理工作程序5-19 月进度款审核管理工作程序（ 4） 工程结算审核管理工作程序5-20 工程结算审核管理工作程序“错、漏、碰、缺”“蓝图”变成工程项目实体，这个阶段是工程建设周期 中工作量最大

24、，投入的人力、物力和财力最多，工程管理难度最大的时期， 同时也是成本管理难度最大和工作量最大的时期。在施工阶段，节约投资的 空间不大，但浪费投资的可能性却很大。因而要对工程成本管理给予足够的 重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资。施工阶段 成本管理的工作主要实行事前、事中和事后控制。（1）工程投资事前控制1）在施工总承包招投标管理中，通过招标文件明确建安总承包工程的承包范 围及与专业分包的界限划分，作为投标报价的依据。在评标报告中对各投标方的报价提出专业评审意见，作为确定建安工程总包工程合同价的组成部 分。2）编制成本控制计划。在施工图预算及清单编制完成后，制定项目总成本控

25、 制计划 , 作为分项招投标及采购的限额标准，并且按照工程部位和专业划分切 块，在施工过程中执行动态控制；3）通过招投标及采购管理落实成本控制计划指标。4）编制的年、季、月度资金使用计划，应与工程进度安排、材料设备购置计 划、可能的索赔等相一致；5）尽可能减少和控制承包单位提出的索赔要求，尤其是因代建人在施工合同 中承诺的事项，在不能及时到位，如未按规定日期提供承诺的施工条件 （施工 现场障碍的拆迁，水、电供应、道路交通等，施工图纸不能按时提供或设计 变动频繁，资金不到位，不能按期支付工程款，合同规定中提供的材料、设 备等不能如期到货），代建人应采取有效措施，杜绝类似事件发生。（2）工程投资事

26、中控制1）执行对造价的动态管理，认真审核承包单位每月申报的工程量，按实际完 成量支付工程进度款，并经常进行已支付款与投资完成情况的对比、分析、 研究，找出超支的主要因素，及时采取措施。2）要严格控制设计变更、洽商引起工程造价的增加。变更洽商是施工阶段费 用增加的主要途径，必须重视设计变更洽商的管理，严格设计变更洽商的审 批程序，并重点加强变更洽商的预防工作，将变更洽商控制在合理的范围 内。3）设计变更洽商的预防手段 在工程组织总包、分包招标时，可以明确要求投标单位应认真审图，否 则，一般设计图纸中存在的“错、漏、碰、缺”等问题在施工时只可能提出 技术变更、洽商，而不能提出费用增加的要求。 在项

27、目实施过程中采用合同条件来控制工程洽商、设计变更费用的控制。4）设计变更洽商费用的控制 严格设计变更洽商的审批程序。当设计变更洽商签认时，组织各专业工程 师从成本、功能要求、质量和工期等方面进行综合审查，依据相应合同条 款，并注意文字表达的准确性，对设计变更洽商做出决定是否签认。 对于工程成本增加额度达到一定数额以上的变更洽商，必须进行经济比 较、分析后，再进行签认。严格控制增大工程成本的设计变更洽商的发生。 对于设计变更、洽商的费用审核应根据合同要求和现场情况进行审核，并 严格审查变更洽商签认手续的时效性真实性、完整性，工程量计量的准确性 和套用项目、取费的合理性5）索赔的预防手段 通过工程

28、投资风险分析，找出工程成本最易突破的部分和最易发生费用索 赔的因素及部位，制定具体防范对策，考虑进行风险转移。 在编制招标文件和施工承包合同时应有索赔防范意识，将承包方可能提出 索赔的问题尽可能地在合同文件中予以界定，避免或减少由招标文件、施工 承包合同中的不完善之处引起索赔，导致工程费用的支出。 严格审查承包商的施工组织设计、对于主要施工技术方案进行全面的技术 经济分析，防止在技术方案中隐含着增大工程成本的漏洞存在和发生。6）索赔费用的处理 严格索赔审批程序。与委托人和使用人协商设定特定的索赔审批程序，明 确索赔时效、索赔证据、索赔审批负责人等具体事项。 专业工程师在进行有效的日常工程管理之

29、中，要求切实认真做好工程施工 记录；建立健全工程量、工作量、工程款支付管理台帐；施工机械设备进出 场；材料进场与清退；劳动力使用情况；灾害性气候；同时还应保存好各种 文件图纸，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。 当索赔发生后，根据过程中收集的工程索赔和反索赔的相关资料，迅速对 索赔事项展开调查，分析索赔原因，审核索赔金额。7）在确保结构安全和使用功能的前提条件下建议采用新技术、新工艺、新材 料来降低工程造价或缩短工期；8）随时掌握建筑市场各种材料、设备的价格信息和政府有关部门规定的调价 政策；9）严格审查设计、施工、材料设备购货合同中涉及工程造价控制的条款，搞 好合同管理，尤其是施工合同中的有关规定。10）工程款支付管理工作的手段 为便于委托人掌握项目投资用款的计划，进行筹资安排，项目管理部在编制 项目成本控制计划的基础上，编制项目工程费用月度付款计划，对工程款支 付进行有序管理。项目工程款支付管理工作的做法如下： 项目成本控制计划批准后，依