酬金制与包干制两种收费模式比较讲解

1、酬金制与包干制两种收 费模式比 较2003年11月,国家发改委和建 设部联合下发了新的 物业服务收费管理办法（以下简称 办法。办法第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式 约 定物业服务费用。”所谓包干制,指的是业主向物业管理企业支付固定物 业服务费用,盈余或者 亏损均由物 业管理企业享有或者承担。 实行包干制的,物业服务费用的构成包括物 业服务成本、额定税 费和物业管理企 业的利润。所谓酬金制,指的是在 预收的物业服务资金中,按约定比例或者 约定数额,提取酬金支付 给物业管理企业,其余全部用于物 业服务合同约定的支出,结余或 者不足均由 业主享有或者承担。 实行酬金制

2、的,预收的物业服务资金包括物 业服务支出和物 业管理企业的酬金。可见,包干制的定价方式 实质是市场定价,而酬金制的定价方式 实质是 成本定价。目前,全国市场上主流的物 业收费方式为包干制。伴随着物业市场的日趋完善,北京、 上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物 业管理企业在非住宅物 业管理的项目上,逐 渐由 采用包干制 转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收 费难的 问题。但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企 业应根据具体情况合理 选择。一、包干制模式的利弊分析（一包干制模式的 优势1、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前,很多物业管理项目,尤其是住宅物 业管理项

3、目,大多采用包干制。主要 缘于包干 制简单易行,以住宅小区 为例,在包干制的模式下,业主只需根据物 业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物 业管理企业提供的各项服务,而在酬金制下,大额公共支 出需经业委会（或业主大会或主 业代表大会 讨论通过,由于业主（或业主代笔 数量较大,不仅众口 难调,可能存在意 见不一的情况,而且短期内召集所有 业主（或业主代表也非易 事,极有可能出 现延误现象,从经济学角度考 虑,并不划算。所以,目前大部分的住宅小 区 还是 实行包干制。2、包干制强化了成本意 识,有利于企 业集约经营包干制下,物业管理企业自身承担着因其 经营管理水平高低而 带来的盈 亏压

4、力。这对于企业具有明 显的激励作用和盈利 动机。 而这种激励作用将直接促使物 业管理企业努力提升 经 营管理水平,大力发展集约经济,从经营成本上要效益,提高企业的盈利能力,促进企业自 身的发展和进步。事实上,为节约成本,谋得更大利 润,企业往往借助规范服务流程、引进现代管理 手段 等方式,缩减管理成本与管理 费用。目前,类似于第一太平戴 维斯等一些 业内优秀的物业管 理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进OA、ERP系统、采用无纸化办公等方式,规 范对内管理、对外服务流程,不仅提升了服务质量,而且高效快捷,极大了提高了企 业 的 竞 争力。3、包干制以品牌策略 为 基础,推崇品牌 优势物权法明确

5、赋予了业主自我管理或委托管理的 选择权,也赋予了业主选择这家物业管理企业或那家物 业管理企业的权利。 在这种市场竞争越来越激励的今天,实行包干制日益 体现了业主对物业管理企 业品牌的认可。只有当业主对物业管理企 业充分信 赖,才有可能不 对具体的管理 详情做 过多干涉。 从这个意 义上说,包干制有利于鼓励企 业创造品牌价值,发 挥品牌优势。（二包干制模式的劣 势作为相对简单便捷的收 费方式,包干制方便了物 业管理企业的同时,也造成了物 业管理 交易的不透明性。 在包干制下,物业管理企业按物业服务合同约定提供物 业服务,对应收的 物业服务费用拥有所有权,可以自行支配,业主及业委会无权检查其使用情

6、况,这样 容易造 成双方信任感不 强。同样,包干制的成本意 识,也容易促使物 业管理企业采用降低服 务质量或减少服 务类型 等不正当手段 压缩费用和成本,以此谋取更多利 润。现实中,物业管理企业和业主双方的矛 盾点多集中于此,而对物业管理企业（尤其是住宅型物 业管理企业 最大的负面报道也多在 于此,这也是酬金制日前 备受推崇的主要原因。二、酬金制模式的利弊分析（一酬金制模式的 优势1、酬金制更能体现业主的主体地位,发挥业 主的监督机制物业管理隶属服务业,物业管理企业相当于业主聘请的“管家 ”,物业管 理费也是业主的 钱,业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。采用酬金制,较之包干制,更有利于

7、业主 行使自身 权利。业主（业委会 可以检查每笔物 业管 理费用支出的明 细,而物业管理企业每 一年都须向业委会（或业主上报管理费 预算并经审核后才能执行,且一定数 额以上费用的 支出必须经业委会主任 签 字。这种财务支出的透明度不 仅利于业主监管物业管理企业,而且 有利于其自身 选择、甄别物业管理企 业,充分显示了其主体地位。2、酬金制运作规范、财务透明,缓解了企 业与业主双方的矛盾酬金制下,物业管理企业必须公布物业服务资金年度预、决算,且每年不少于一次公开 其财务帐 目。业主就相关支出 问题有权提出质询,物业管理企 业必须及时答复。业主还可聘 请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资

8、金的收支情况 进行审计。 这些都迫使物 业管理企业必须加强内部管理,合理用好业主的每一分钱,做到合法运作、 规范管理,有利 于杜绝灰色隐性收入。 同时,这种规范的经营模式维护了业主的知情权,满足了业主对财务 公开的要求,减少了因信息不 对称产生的纠纷。而物业管理企业作为一个代管机构,无权替业 主作主,极大地减少了 业主和企 业之间的矛盾。3、酬金制适当减 轻企业税负,有利于小企 业或幼稚期企 业发 展目前的税法 规定,成本不计税,管理费计税。也就是说,在酬金制下,划归成本的那 一 部分费用目前是不用交税的,只有约定付给物业公司的服务费才需交税。 而包 干制下,整个 物业管理费都需要交税。一般来

9、说,付给物业管理公司的服 务费约占整个物 业管理费的10%左右,如此可见,酬金制下可 节约相当大一笔税 钱,这对小型企 业或处于幼稚期的企 业的发 展无不裨益。（二酬金制模式的劣 势酬金制虽然很大程度上 维护了业主的利益,但其操作复 杂,尤其对人口密集的住宅小区 来说,召开一次 业委会（或业主大会、主业代表大 会,实非易事。此外,业委会或业主的监管无形中增大了物 业管理的成本。 毕竟不论是在业主中,还是从外聘请专业人士或专业机构进行审计,都是有成本的;而且物业管理企业在负责协调 、联 络业主方的过程中,耗费的人力、物力及时间,都是物 业服务的边际成本或 间接成本,并不能带来直接价值。事实上,就

10、中国物 业管理目前的状况来看,人们的认知并不多,更谈不上深入的了解和研究,所以其对物业管理实行有效性 监管的力度 还是不得不 让人 置疑。三、包干制模式和酬金制模式各自的适用 领域包干制模式和酬金制模式各有利弊,必须依据具体情况分 别适用。笔者公司所 辖物业项 目中,住宅类项目实行包干制,刚接手的还处于幼稚期的写字楼 项目实行酬金制,以化解成 本风险,而已经较为 成熟的5A级写字楼项目则实行包干制,通过规范管理控制成本 进而 盈利。故笔者认为:1、品牌优势较为 突出的物 业管理企业,针对市场化程度较高的物业项目,适合采用包 干制品牌优势突出的物 业管理企业,完全可以凭借自身的品牌 优势,在市场

11、化程度较高的项 目上,实行包干制。所谓市场化程度 较高,首先是指所在地区的物 业管理市场较为 成熟,可以由市 场自发 的 调节物业管理费用的价格,如深圳、上海等地。其次,市场化程度较高,指的是业主最 关心 的服 务质量问题完全可以通 过市场进行监管。同时,该市场上物业管理企业的自身素 质较强,业主的甄别物业管理企业的水平较高,企业和业主双方彼此信任,较少发生矛盾。唯有如此,包干制才能充分 发挥其简单 便捷、节约 成本、激励企业发展的 优势。2、 处于幼稚期的企 业或者业主结构合理的 项目（尤其是非住宅型 项目,适合采用酬 金制幼稚期的企业采用酬金制,可以避免资金流转困难、经营亏损等一系列风险 这是因为,酬金制中的物业管理服务属于预付费的经营方式,一旦签订了物业服务合同,几乎不存在该 种服务销售不出去的风险,故其经营风险小至可以忽略不计。虽然酬金制下的利润率 不高,但能确保企业永远处于盈利状态,最低限度的保证了企业的简单再生产可以循环下去,为刚起步的企业提供了发展的基本保证。而对于业主数量适中、业主层次较高的项目而言,采用酬金制也恰到好处。 尤其是业主较为集中的中高档写字楼项目,采用酬金制在维护业主权益的同时,也加速了物业管理企业的规范化运作,为打造优秀物业管理企业创造了条件。3、住宅类物业项目可依据企业规模和业主环境,具体选用包干制或