房地产前期投资分析

1、项目地块控制指标（607.81亩）序序号号用用地地性性质质用用地地面面积积（亩亩）公公顷顷土土地地每每亩亩单单价价(万万元元）土土地地总总价价 (万万元元）容容积积率率建建筑筑面面积积（平平方方米米）1独立别墅114.187.610.000.3526643.402双拼别墅94.956.330.000.5534815.003联排别墅94.356.290.000.7547175.004多层91.206.080.001.1066880.005会所11.400.760.000.544100.006幼儿园7.500.500.603000.008巴士转换站15.001.000.000.131250.009

2、道路（主干线）58.353.8910组团道路41.702.7811水域8.700.5812绿地70.504.700.0013合合计计607.81607.8140.5240.520.000.000.45183863.40183863.40改造项目费用构成一览表(估算)序号项 目计算标准总价（万元）单价 （元/m2）交费部门交费时间1工程前期费281.9915.61.1 定位放线费2600元/楼.次11.96测绘院1.2 三通一平费90010.00270.0330.02建安工程费14841.552.1 小高层38460.005192.101350.02.2 多层49005.003920.40800

3、.02.3 地下车库25000.005500.002200.02.4 公建2545.00229.05900.03区内基础配套设施费3141.01174.03.1 供水、雨污水工程90010.00360.0440.03.2 供电工程90010.00900.10100.0供电局开工前20%3.3 有线电视90010.0036.004.0广电局3.4 智能化设施90010.00180.0220.03.5 煤气工程962.00户1400元/户134.681400.0燃气集团3.6 供热工程90010.00100元/900.10100.0热电集团3.7 绿地、道路及景观90010.00按用地面积算630

4、.0770.04开发期间交费用(可变费用）6151.504.1 基础设施配套费90010.005040.56560.0建委交费处证前4.2 规划管理费90010.0031.503.5规划局证前4.3 造价咨询费90010.0023.402.64.4 物业管理基金(小高层)38460.00134.6135.0建委交费处证前4.5 物业管理基金(多层)51550.00108.2621.0建委交费处证前4.6 结建人防费（小高层)3250.000.00建委交费处证前4.7 结建人防费（多层)51550.00134.0326.0建委交费处证前4.8 建筑工程质量监督费14841.55万元建安费0.71

5、0.390.6建委交费处证前4.9 墙体建筑材料节能费90010.0090.0110.0建委交费处证前4.10 建筑企业劳动保险费14841.55万元建安费2.6%385.8821.4建委交费处证前4.11 招投标管理90010.00中标价的0.7%6.30招投标办证前4.12 监理费14841.55万元建安费1%80.004.13 消防审核费90010.0018.002.0消防局证前4.14 白蚁防治费90010.0018.002.0建委交费处证前4.15 图纸审查90010.0027.003.0图纸审查中心证前4.16 水土保持设施补偿费61000.00规划用地面积12.202.0建委交费

6、处证前4.17 散装水泥基金90010.0018.002.0建委交费处证前4.18 定额测定费14841.55万元建安费0.913.35建委交费处证前5施工临时用水2.00自来水公司6施工临时用电40.00供电局合计24458.99注:以上内容随建安成本等不定因素的差异发生变化.2004.9.202004年年7月月2005年年10月月工工作作计计划划序号工作内容20042005完成时间123456789 10 11 12123456789 10 11 121前前期期手手续续交交接接2004年7月10日设设计计工工作作2初步规划方案设计规划方案审批2004年6月23日3管网综合设计与审批2004

7、年7月20日4单体设计与审批地质勘察2004年7月255测绘院放线基槽提前开挖申请基础方案2004年7月31日6建设标准确定（含智能化）及施工图设计园林景观设计2004年7月317消防、卫生防疫、环保、排水、人防等手续办理环境评估2004年8月158办理建设工程规划许可证及临时建设工程规划许可证施工图设计及审核2004年8月30日9落实并与政府协商对旧村改造的政策支持配套减免事宜2004年7月25日10办理项目开工前政府审批的各项手续2004年9月30日11围墙砌筑、临建、场地四通一平、移树、电缆改路穿插于以上手续办理过程中进行2004年8月15日13施工、监理队伍选择及招投标手续办理2004

8、年8月30日14开工资金审核及银行保函办理2004年9月15日15质监委托、安监手续办理（施工单位负责）2004年9月10日16办理物业管理基金、劳保费、定额编制管理费、散装水泥、大配套费2004-9月17办理项目开发经营许可证及项目手册、备案表2004年9月10日18办理建设工程施工许可证2004年9月10日施施工工过过程程19主体施工（细分后见施工进度计划）2005-2-3120室外水、电、热力、燃气、通讯、有线电视、庭院污水等外配套项目的设计委托、图纸审核及合同的签订2004-9-3121正式水电施工、通讯、有线电视、管道燃气、热力施工及相关使用手续办理2005年8月10日22室外污雨水

9、施工2005年3月31日23室外环境、智能化施工及其他零星工程竣竣工工验验收收24质量监督站竣前检查25工程质量竣工验收26规划单体竣工测量27规划单体验收28消防验收人防验收29市政验收30公安技防验收31档案移交32规划综合竣工测量33规划综合验收34物业管理用房权属移交、物业主管部门进行综合验收35办理物业入住许可证36投入使用37房屋移交2006年3月1日资资金金平平衡衡表表（2004年年1月月-2005年年6月月）20042005序号工作内容完成时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1前期手续交接2004年7月

10、10日662初步规划方案设计规划方案审批2004年6月23日333管网综合设计与审批2004年7月20日1001001001004单体设计与审批地质勘察2004年7月25425测绘院放线基槽提前开挖申请基础方案2004年7月31日156建设标准确定（含智能化）及施工图设计园林景观设计2004年7月31307消防、卫生防疫、环保、排水、人防等手续办理环境评估2004年8月158办理建设工程规划许可证及临时建设工程规划许可证施工图设计及审核2004年8月30日1830129落实并与政府协商对旧村改造的政策支持配套减免事宜2004年7月25日10办理项目开工前政府审批的各项手续2004年9月30日7

11、6211围墙砌筑、临建、场地四通一平、移树、电缆改路穿插于以上手续办理过程中进行2004年8月15日#REF!12开发计划开发计划10110110110110110110110110110113施工、监理队伍选择及招投标手续办理2004年8月30日14开工资金审核及银行保函办理2004年9月15日15质监委托、安监手续办理（施工单位负责）2004年9月10日16办理物业管理基金、劳保费、定额编制管理费、散装水泥、大配套费2004-9月40040080017施工过程1899年12月31日70870835435435435418室外污雨水施工2005年3月31日321160.71161161161

12、32132132132119贷款利息2323232323232323232323232323232320销售代理及广告费23232323232323232323232321贷款2004年9月30日500022房屋移交2006年3月1日3081308115411541308177023资资金金平平衡衡0 00 0( (1 16 66 6) )( (5 56 6) )( (1 12 23 3) )( (2 24 42 2) )( (3 34 41 1) )#REF!#REF!4 45 53 32 2( (7 70 08 8) )2 20 06 66 61 12 26 66 68 87 79 97

13、71 19 92 22 25 59 97 72 2( (3 34 44 4) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )24累累计计00(166)(222)(345)(587)(928)#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF! #REF!#REF!#REF!#REF!#REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!工程前期费1%建安工程费61%区内基础配套设施费13%#REF!0%开发期间交费用25%0.000%#

14、REF!0%#REF!0%0.000%#REF!0%#REF!0%费费用用构构成成表表#REF!工程前期费建安工程费区内基础配套设施费#REF!开发期间交费用0.00#REF!#REF!0.00#REF!项项目目500亩亩销销售售收收入入的的测测算算类类型型可可售售面面积积（万万m2)建建议议售售价价(元元/m2)销销售售率率销销售售收收入入(万万元元）多多层层6.696.692100.002100.00100%100%14044.8014044.80独独立立别别墅墅2.662.663800.003800.00100%100%10124.4910124.49双双拼拼别别墅墅3.483.4834

15、00.003400.00100%100%11837.1011837.10联联排排别别墅墅4.724.723000.003000.00100%100%14152.5014152.50商商业业0.500.503000.003000.00100%100%1500.001500.00合合计计18.0518.0551658.8951658.89500亩亩损损益益表表与与静静态态盈盈利利分分析析序号合计1销售进度100.00%2销售收入51658.893总投资额#REF!4销售税金及附加3357.8285利润总额#REF!6所得税#REF!7税后利润#REF!评价指标总投资利润率（利润总额/总投资金额）*

16、100%= (#REF!/#REF!) *100%=#REF!总投资利税率=（利税总额/总投资额）*100%= (#REF!/#REF!) *100%=#REF!住宅类型层数户均占地户均建面户容积率总建万m2用地套数%公顷独立别墅2800-1000350495.80%0.31.725.72半独立别墅2400-50025018321.50%0.44.5711.43联排式别墅23300-35020014316.80%0.52.865.72小计37544.00%9.1522.87多层住宅4547755.90%15.725.72总总计计852100%0.45614.8728.59%20%0.8640%

17、2.28520%1.14480%20%1.271111100%5.560111 0.19447715012.3用地 成本费用构成一览表（165亩）项 目计算标准开发成本1 土地成本249.3499 亩2 前期工程费2.1 策划费2.3 规划及建筑设计费51380 2.4 水文地质勘察费51380 2.5 三通一平费51380 3 建安工程费3.2 独立/双拼别墅/联排别墅45280 3.3 商业配套楼1000 4 基础设施费4.1 供水、排污工程51380 4.2 供电工程51380 4.3 道路工程（含排污工程）13333.34 按用地面积算4.5 通讯、邮政、有线电视、智能化设施51380

18、5 公建配套费5.1 公建配套51005.2 河岸公园、景观及绿地150000按用地面积算6 开发期间缴交费用(可变费用）6.1 基础设施配套费513806.4 物业管理基金513806.5 结建人防费513806.6 建筑工程质量监督费5138建安费0.76.7 墙体建筑材料节能费513806.8 建筑企业劳动保险费5138建安费2.6%6.9 招投标管理、代理费513806.1 监理费5138建安费1%6.11 消防审核费513806.12 白蚁防治费513807 不可预见费1-5项和的2%开发费用8 筹建开办费1-5项和的1%9 销售费用9.1 销售代理、广告及市场推广费费用销售收入的1

19、.5%10 建设单位管理费1-5项和的3%11 财务费用（投资利息）贷款按5000万一年计算合 计12 总成本费用（万元）11803.2634413 可售面积单方成本（元/m2）2550.402645总价（万元）单价（元/m2）万元/亩849.5296782183.563647.83 139.980668 13.2347240077.851325.695154.1430462810004528100010010001109.5534 239.7479205.5240513.8100133.3334100256.9502760 596.369951010002250150762.4792 164.75351420.1432 306.8589914.564178133.588263.5966 0.77713951.3810133.588 28.865173.59660.751.38 11.1019910.276210.2762199.8982616 43.1932399.94913078 21.59661231.102 49.93561239.9217683 46.69556275 59.420922004年1月-2005年5月资金平衡图(1000)0 1000 2000 3000 4000 5000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月