万科集团财务报表分析

1、万科集团财务报表分析姓名：周春燕 学号:引言：随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了 16万亿元，我国个 人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于 广大投资者而言，尤其是中小投资者，在我国现阶段的证券市场上，如 果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风， 将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就 显得尤为重要。万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公 司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队， 吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上

2、市公司，这 几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位， 投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。本文主要通过对万科20门年到2015年第三季度期间公布的财务 报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判 断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。一、公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业 务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资 产亿元，净资产 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。 公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全 球最优秀300家和200家

3、小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈 利增长潜力受到市场广泛认可。1988年12月，公司公开向社会发行股票2, 800万股，集资人民 币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之 A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资 人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4, 500 万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发 展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿 元，主要投资于深圳住宅开发，推动

4、公司房地产业务的发展更上一个 台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进 一步增强。公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开 发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年 将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总 公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011 年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年 2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司 70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65 个城市

5、，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海 区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成 都区域。二、财务报表分析（一）资产负债结构分析资产货币资金4, 273,6, 271,4,436,5, 229,应收账款150,189,307,188,预付款项5, 302,2, 943,2, 865,3, 337,存货35,139,31,772,33,113,25,516,流动资产合计52, 000,46, 480,44, 204,36, 277,非流动资产合计5, 079,4, 360,3,715,1,602,资产总计57, 079,50,840,47,920,37,880

6、,负债及所有者权益流动负债合计40, 208,34, 565,32, 892,25, 983,非流动负债合计4, 75&4, 686,4,484,3, 682,负债合计44,966,39, 251,37, 376,29, 666,股本1,104,1,103,1,101,1,099,未分配利润4, 332,4,199,3, 670,2, 668,所有者权益合计12,112,11,589,10,543,8,213,负债和所有者权益总计57, 079,50,840,47, 920,37,880,该公司总资产每年都在稳定的增长。具体来看，货币资金、应收 账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短

7、期投资已收回，短期偿 债能力比较强；预付账款增加，尤其在2015年明显增加，反应公司 生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方 面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程 的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。从负债结构分析，公司负债总额15年9月比14年增加万元，上 涨了。其中流动负债比去年增长5643000万元，反映公司经营状况 良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。从所有者权益分析，公司所有者权益15年9月比14年增加了 523100万元，其中股本增加了 1210万元，涨幅,反映公司资本充 足，经营状况良好。（二）利润表

8、分析表2利润表 （单位：万元） 02015年9月2014 年 122013 年 122012 年 12期30日月31日月31日月31日项目营业总收入7, 959,14, 63&13,541,10,311,营业总成本6,872,12,557,11,216,8, 302,营业利润1,235,2,497,2, 426,2,101,利润总额1,249,2,525,2, 429,2,107,所得稅费用295,596,599,540,净利润953,1,928,1,829,1,566,该公司15年第三季度实现主营业务收入万元，实现净利润万元, 但这里主要以2014年的分析为主，2014年公司营业收入

9、继续保持增 长，达亿元，同比增长。实现净利润 亿元，同比增长。其中主营 业务收入比上年增加万元，上涨,主营业务成本较去年上涨了;营 业利润增加万元，上涨，同时利润总额上涨了；净利润比上年增加 万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增 加，营业费用，财务费用较去年也有所增加，由于有上年未分配利润， 因此可供股东分配的利润比上年有所增加。从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在 增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信 誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增 大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营

10、业费用，财务费用增幅较大。三、绩效评估（一）偿债能力分析表3偿债能力相关数据 "期 项目2015年9月30日2014 年 12月31日2013 年 12月31日2012 年 12月31日流动比率速动比率应收账款周转天数存货周转率资产负债率在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动 比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2015年万 科的流动比率为，比上年降低了，流动比率低于2,反映公司负债增 加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除 了存货，因为15年存货比14年存货大，但扣除存货后，速动比率仍 同比上年下降了，说明在不考虑存货的情况下，万科

11、的偿债能力较去 年有所降低。但由于存货存在销售及压价的风脸，且房地产行业存在 存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的 程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债 权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆 提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导 致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上 表可知，15年的存货周转率低于14年的存货周转率。15年万科的存 货周转有所下降。15年万科的应收账款周转率较去年稍有降低，应 加强主营

12、业务的管理，采取严格的信用政策和收账政策。由于万科业 务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存 货的周转率逐年下降若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大， 但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时， 存货 量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重 下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。因 此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水 平和资产利用效率， 注重获取优质项目， 加快项目的开发速 度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速 度。（二）盈利能力分析 0期 项目2015年9月30日2014 年 12月31日

13、2013 年 12月31日2012 年 12月31日资产报酬率总资产净利率净资产收益率由上表可知，以上三项指标今年来都有所降低，说明企业的盈利 能力稍有下降。这与企业自身的预计相符。公司预计该季度业绩同比 下降的主要原因为：上年同期结算中高毛利项目多、投资收益高。但 总体来说，2015年全年净利润同比仍将增长。四、可持续发展指标趋势分析企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过 程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位，又要保持 企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的 盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。企业发展是指企业面对未来未知

14、环境的适应，使企业得以进一步 运行，实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的需要，又要考虑未来发展的需 要；不能以牺牲后期的利益为代价，来换取现在的发展，满足现在利 益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡，而持续保持发 展趋势的一种发展观。房地产行业存在两个根本特点：首先，住宅兼有社会和投资 属性，是生活必需品和改善生活质量的重要元素，也投资获利的载 体。其次，中国正处于城市化进程中，居民的购买力稳步增 长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推 动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地 位，政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素，但它的 出发

15、点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政霞的相继出台、消 费者品牌意识的不断强化，将有助于行业优胜劣汰正常机制的运 行。因此，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空 间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖，拥有管理、团队、 产品、融资优势的万科来说，国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看， 行业发展的广阔前 景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时， 也蕴 涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速， 房地产企业、投资银行、 基金管理公司加快了进入中国内地的步伐，其资金实力、国际融资 能力都远高国内企业平均水平。更重要的是，行业竞争最终将是核 心技

16、术的竞争，目前日本最优秀的住宅开发商， 拥有数千项专 利，而万科尽管走在国内前列， 但其已经获得和正在申请的专利 合计也只有几十件。挑战之二，目前国内住宅开发的粗放模式，已 经无法适应未来可持续发展的需求， 工厂化比率远远低于发达国家 水平，产品建造精度低，行业现有的生产和运作模式要进行改革。 而万科正在这些方面努力的改进，相信它在明天的赛场上会有上佳 的表现。2013年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场， 围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”， “买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关 系，实现稳健增长。五. 万科存在的问题以及建议

17、（一）存在问题1. 资金需求的压力日益增大。2. 现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标 都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。3. 存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的 保障，又是万科风险的主要来源。（二）建议1. 为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营 活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步 开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和 组织能力提出新的要求。2. 万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时，也提醒高度重视 现金的管理。3. 万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万 科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货 结构，适度控制存货数量。六、总结与展望截止2014年底，公司保持着安全稳健的财务结构。公司的预收 账款由2013年底的307,万元减少至189,公司的资产负债率也一 直保持在78%左右