土地补偿款如何征税

1、土地补偿款如何征税？1来源流转税管理处、财产与行为税管理处、个人所得税管理处问题：我公司是个人独资企业，地处农村，因镇政府扩道占用了我公司一部份土地并拆迁了一部份厂房,请问:镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款是否交税，如果交税都需要交什么税？另外,公司由于生产需要又在厂内盖了新厂房，政府给的补偿款是否可以冲减新建厂房成本 ？答复:流转税管理处：你的问题,我分三种情况来回答：1. 对土地储备中心以政府名义收回土地使用权，并通过政府财政返还给原土地使用者的土地 出让金及补偿金，经主管税务机关审核，报市局审定后，暂不征收营业税。2 对土地储备中心以毛地对外出让后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使

2、用者从土地中标方取得的补偿收入应依法征收营业税。3 对土地使用者与政府土地管理部门以外的其他单位或个人所进行的土地使用权转让，其取得的收入，应依法征收营业税。财产与行为税管理处：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定，企业的房产被 拆迁，如土地属于国有土地，其取得补偿款的行为，应属有偿转让国有土地使用权， 应当征收土 地增值税。个人所得税管理处：对于拆迁补偿由镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款，涉及生产经营所得个人所得税，补偿收入不能冲减新建厂房成本， 可以扣除拆迁发生的费用损失，有所得征收个人所得税土地补偿款如何征税？ 2我公司拥有行政划拨土地一宗。为建经济适用房，政府将其中部分土地使用权

3、转让给开发商。 经协商，由开发商按一定的标准对我司进行补偿。请问：该项补偿款是否应当缴税？ 您好！国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008 277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政 资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。因此，贵公司收到的补偿款不征收营业税。另外，根据关于政府回收土地使用权及纳税人代垫拆迁补

4、偿费有关营业税问题的通知（国税函2009 520号），县级以上（含）地方人民政 府收回土地使用权的正式文件包括：县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权的文件， 以及土地管理部门报经县级以上 （含）人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权 的文件。土地补偿款如何征税？3我单位有一停工的工业企业，近期被市政府土地储备中心收将土地收储，收到土地补偿款2300万和地上建筑物补偿款300余万元，请问营业税如何缴纳？依据政策是什么？【解答】根据国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通 知（国税函2008277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时

5、，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土 地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。”根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）规定：“国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括 县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件

6、， 以及土地管理部门报经县级以上（含） 地方人民政府同意后由该土地 管理部门出具的收回土地使用权文件。”根据上述规定，按照城市规划将土地使用权归还给土地所有者的行为，只要出具县级（含） 以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民 政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件，按规定不缴营业税。否则依据财税200316号中的规定：“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”这种情况时，需按适5%1 勺税率计缴营业税。取得拆迁补偿款是否要缴营业税问题的讨论目前，

7、拆迁问题越来越多的发生在现实生活中，这对于取得拆迁款的企业和支付拆迁款的一方都是一个问题，因为拆迁款不仅是对建筑物的补偿，有时还对建筑物所占用的土地也有补偿， 或是仅对土地所进行的补偿，那么对于土地部分的拆迁款是否应该缴纳营业税呢？我们举例来 说：由于县政府的道路、公园等公共设施建设需要要求 A工业企业搬迁，因此，与A公司签订了 国有土地使用权收回补偿协议书，约定土地补偿费和厂房及其他折价补偿分别为 658万元和 330万元，土地收归县土地储备中心，同时在异地给于安置（安置面积超过老厂房占地面积，价 格按与政府的协议价）。对于此行为是否要征收营业税？目前有以下两种意见：一种意见认为要征税：由于

8、国家现在收回土地使用权的补偿费超过原来 A公司取得土地使用 权的支出（原来取得时为50万），因此，是属于国家收购土地使用的行为，不应该看成为收回 土地使用权，因此，应该看成是视同销售不动产征收营业税。另一种意见认为不征税：1、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第四条“转让不动产有限产权和永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人， 视同销售不动产”规定，并没有 明确规定将政府市政建设需要收回的土地作为视同销售处理，也没有其他相关政策规定此行为属于视同销售。2、营业税科目注释（试行稿）（国税发 1993149 号）第八条“土地所有者出让土地 使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，

9、 不征收营业税”， 由于县政府市建 设需要企业拆迁而取得补偿收入的行为应该是属于“土地使用者将土地使用权归还给土地所有 者的行为”因此不征税。 3、取得的房屋补偿由于没有明确的征税依据，也不应该征税。一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除， 给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。 为保证被拆除房屋所 有人的合法权益， 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人 （包括代管人、 国家授权的国有 房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。根据城市房地产拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补 偿、产权调换与作价补偿相结合。（1）产权调换。 拆迁人以易

10、地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所 有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。（2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。 这是一种货币补偿形式。（ 3）产权调换和作价补偿相结合。 拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量， 以其中一定面积 的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。 这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。二、收取拆迁补偿费的会计处理不论是何种补偿方式， 有一点是相同的。 拆迁项目是由政府主导的， 不是被拆迁人主动搬迁， 是根据政

11、府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知， 这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部2005 年 8 月 15 日下发的 关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知 （财企 2005123 号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公 共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。企业收到政府拨给的搬迁补偿款， 作为“专项应付款”核算。 搬迁补偿款存款利息， 一并转 增“专项应付款”。 因搬迁出售、 报废或毁损的固定资产， 作为固定资产清理业务核算， 其净损 失核销“专项应付

12、款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销 “专项应付款”； 用于安置职工的费用支出， 直接核销“专项应付款”。 企业搬迁结束后， “专 项应付款”如有余额， 作调增“资本公积金”处理， 由此增加的“资本公积金”由全体股东共享： “专项应付款”如有不足，应计入当期损益。三、迁补偿款的涉税处理可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位， 涉及到的税种有“营业税、 企业所得税、 个 人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。1 、营业税 对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有 明确规定，只有关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补

13、偿费如何征税问题的批 复（国税函 199787 号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土 地上的建筑物、 构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入， 应按照营业税“销售不动产其他 土地附着物”税目征收营业税。 因为该文件存在适用范围的限定， 个人和企业收到的拆迁补偿款 不能完全适用该文件。另外根据营业税税目注释 （国税发 1993149 号）的规定，土地使用者将土地使用权归 还给土地所有者的行为不征收营业税。 但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿 不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑 物、构筑物等土地附着物的补偿款。

14、因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。由于税务总局文件的不明确性， 使各地税务机关在实际操作时无所适从。 为解决此现状， 各 地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。 重庆地方税 务局关于旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知（渝地税发 2002156 号）规定， 被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的， 被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算 价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式， 所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省 关于旧城拆迁改造有关 营业税问题的批复 规定， 在城

15、市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入， 凡经县级以上政 府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取 得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。山东省则没有做出明确的规定， 实务中各地市税务机关操作依据两个原则， 一是城市拆迁改 造必须是在政府主导下进行的， 第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。 在 这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。 由于没有明确的政策规定， 各地税务 机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。 建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行 沟通，尽可能的降低税收风险。2、企业

16、所得税内资企业所得税 根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特 别的规定。被拆迁单位应按照财企 2005123 号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、 清理等先通过“固定资产清理”科目核算， 拆迁完毕冲销“专项应付款”， “专项应付款”余额 转入“资本公积”或“营业外支出”。 “资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税， 转 入“营业外支出”的损失按照企业财产损失所得税前扣除管理办法（国家税务总局令第 13 号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税 前扣除。但对于机器设备重新安装、 调试等原因发生的费用， 直接核销“专

17、项应付款”的规定， 同税 法的规定存在时间性差异。 按照规定机器设备的安装、 调试所发生的费用应予资本化， 通过计提 折旧的形式税前扣除。另外，财企 2005123 号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的 安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整， 由此出台一系 列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职工的安置费 用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。财企 2005123 号文的规定在 这一点上跟税法在一定程度上存在差异， 国家税务总局 关于企业支付给职工的一次性补偿金在 企业所得税税前扣除

18、问题的批复（国税函 2001918 号）规定，企业对已达一定工作年限、 一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴， 以及企业支付给解除劳动合同 职工的一次性补偿支出 （包括买断工龄支出） 等，原则上可以在企业所得税税前扣除。各种补偿 性支出数额较大， 一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的， 可以在以后年度均匀摊销。 具 体摊销年限， 由省（自治区、直辖市）税务局根据当地实际情况确定。 山东省国家税务局转发 国 家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复 的通知（鲁 国税函 2001733 号）规定，一次性扣除对企业所得税收入影响较大的，可由市级

19、国税局确定， 在 2-3 年的时间内扣除。 因此，职工安置费的扣除年限若确定为 2-3 年的时间， 则又会出现税前 扣除的时间性差异。外资企业所得税 在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最 主要文件是国家税务总局 关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批 复（国税函 2003115 号）。该文件的内容如下： 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的 固定资产（以下称重置固定资产） 的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入 减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

20、企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处 置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。依照财企 2005123 号规定进行的会计处理与国税函 2003115 号的规定存在差异之处，在 企业所得税汇算清缴时作纳税调整。3 、个人所得税被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在 1998年的国家税务总局下发的 关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复 （国税函 19

21、98428 号）文件就明确， 按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入， 无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。另外， 2005年财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税 200545 号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补 偿款，免征个人所得税。从文件适用范围上看财税 200545 号文件应比国税函 1998428 号的范围更加广泛。被拆 迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。4 、土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并 取得收入的

22、单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人。 因此， 不论是法人还是自然人，不管是内 资企业还是外资企业， 只要是发生转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物并取得收入的 行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8 条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第 11 条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的 房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 财政部、国家税务总局刚刚下发的关于土地增值税若干问题的通知（财税 200621 号）对 实施细则的第 11 条作了进一步的解释，文件规定，因“城市

23、实施规划”而搬迁，是指因旧城改 造或因企业污染、 扰民（指产生过量废气、 废水、废渣和噪音， 使城市居民生活受到一定危害） 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； 因“国家建设的 需要”而搬迁， 是指因实施国务院、 省级人民政府、 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁 的情况。根据财税 200621 号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机 关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。在此我们将以某内资企业为例，对企业收取拆迁补偿费业务的整个处理过程进行分析。SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展 SDS水泥厂已是身

24、处闹市，粉尘污染 已严重影响到周围居民的正常生活， 成为市区的污染大户， 政府决定对其进行腾笼换业， 将整个 生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。在实施腾笼换业的过程中， 政府财政按每平方米 2300元的价格拨付了 3800万元的搬迁补偿 款作为拆迁补偿款。 该厂拆迁资产的原值 26800 万元累计折旧 15400 万元，拆迁过程中发生清理 费用 21 万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生 145万元，员工安置费按员工实际工龄每 年每人 1200 元发放共计 260 万元。因为，SD

25、S水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全 是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定， 在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程1 、收到搬迁补偿款时：借：银行存款 3800万元贷：专项应付款 3800万元2 、固定资产拆迁时： 将固定资产转入固定资产清理借：固定资产清理 累计折旧 15400 万元 贷：固定资产 26800万 支付清理费用借：固定资产清理 21 万贷：银行存款 21 万元 清理损失核销专项应付款借：专项应付

26、款 1251 万元 贷：固定资产清理 1251万元此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有 1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了 251 万元 的拆迁损失，可按照国家税务总局 13 号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技 术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请， 在取得税务机关的 批文后可作为税前扣除的依据。3 、运输、调试设备发生的费用：借：专项应付款 145 万元贷：银行存款 145万元依企业会计制度的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、 调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企 2005123

27、号 的处理原则， 作为费用在发生的当期一次性处理， 从而产生税会时间性差异。 在纳税影响会计法 的核算模式下产生了“递延税款”借方数额， 在以后年度依会计与税法对计提折旧的不同认定产 生的差异中逐步转销。4 、支付职工的安置费时：借：专项应付款 260 万元贷：银行存款 260万元国税函2001918 号与财企 2005123 号对职工安置费的不同规定， 若支付的职工安置费金 额较大，经税务机关批准在 2 年或是 3 年内税前扣除，则会产生暂时性的时间性差异， 产生的“递 延税款”借方数额同样也要在 2 年或是 3 年内转销。5 、确定专项应付款余额，结转专项应付款专项应付款余额 380012

28、51145 260=2144万元借：专项应付款 2144 万元贷：资本公积 2144万元政府拨付的拆迁补偿款最终形成的“资本公积”， 按规定先依结余的金额乘以所得税税率确 定“递延税款”贷方数额， 年度终了根据应纳税所得额确定“递延税款”的借方和“资本公积” 的贷方数额。倘若该企业是一外资企业，会因是否重置固定资产而产生两种不同的处理结果在搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的， 搬迁补偿费收入加各类拆 迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额， 计入企业当期应 纳税所得额， 计算缴纳企业所得税。 若搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆

29、 迁固定资产的折余价值及处置费用后出现拆迁损失， 则可依照 国家税务总局关于取消及下放外 商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知（国税发 200480 号）的规定，就企业财产发生损失的实际情况向主管税务机关做出书面备案说明后在 税前扣除。搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下， 由于会计制度与税法规定 的差异，实务中除表现在运输、 调试费及职工安置费方面的差异外， 还表现为结余补偿费处理上 的差异。国税函 2003115 号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成 “递延税款”的贷方余额， 再通过以后年度固定资产少提折旧的形

30、式， 转销税会差异形成的“递 延税款”贷方余额，实现纳税义务。城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款， 使土地使用效益最大化， 被拆迁人照章纳税。 这是个人利益、 企业利益和社会利益相一致的良性 表现，有助于国民经济的良性发展。房屋拆迁补偿款怎样纳税？来源：深圳晚报近年来，随着政府城市规划建设和旧城改造需要， 房地产开发单位对部分旧房屋和规划建设 用地进行拆迁改造， 并按照国家政策对建设需要拆迁户给予了补偿。 为了使纳税人对拆迁户补偿 的税收政策法规有个全面的了解，本版今天特对 3 位纳税人颇具代表性的来电咨询做全面的解 答。个人取得拆迁补偿款是否需要缴税？罗湖区的王先生来电咨询 ：我有一套位于深圳罗湖区的房产， 现因政府规划需要拆迁， 请问 我取得的拆迁补偿款是否需要缴税，如用此拆迁款重新购房是否有相应的税收优惠政策？地税局的方小姐回答 ：因城市改造需要而被拆迁的房屋， 对被拆迁户取得的拆迁补偿收入不 征收营业税和个人所得税。 此外，因城市实施规划、 国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让 原房地产的，免征土地增值税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。 成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。开发商给拆迁户的补偿是否要纳税？南山区的李小姐