山鹰集团公司诉福建省大山县国土局土地使用权出让合同纠纷案

1、山鹰集团公司诉陕西省大山县国土局土地使用权出让合同纠纷案【案情简介】2002年11月7日，福建大山县国土资源局（以下简称国土局）在大山报上刊登了大山县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告（以下简称挂牌出让公告），主要内容：经大山县人民政府批准，国土局定于2002年11月21日8时到同年12月4日15时，在大山县地产交易窗口挂牌出让下列一宗国有土地使用权：1该地块位于大山县珠港镇坎门鱼港花礁岩填海开发工程区域，开发编号为2002005号，面积259434公顷，用途为混合住宅用地（商住混合），土地使用年限为70年；容积率不大于15，绿化率不少于35,日照间距为111以上，建筑密度在 30以下，在取

2、得土地使用权之日起5年内完成建设；2该地块挂牌起拍价为4300万元,成交地价在成交后付40，余额在合同中约定付清；3凡具有资金实力，并能在规定时间完成建设的中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织均可参加竞买；4报名时间：2002年11月1日至同年11月20日15时止；报名地点：大山县地产交易窗口；报名需带资料：注册资本在1亿元 （注册到位5000万元）以上的营业执照副本原件,加盖公章的法定代表人证明书；5参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元；6挂牌时间：2002年11月21日8时始至同年12月4日15时止；挂牌地点：大山县地产交易窗口。大山县国土资源局国有土地使用权挂牌出让须知（以下

3、简称挂牌出让须知）第十三条载明:“挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交：(1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价并符合其他条件的，挂牌成交；（2）在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（3）在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交；（4）在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人可以决定实行现场竞价，也可另行确定时间实行拍卖竞价，出价最高者为竞得人。"2002年11月20日，国土局收到山鹰房地产建设集团有限公司(以下简称山鹰公司)的“

4、挂牌出让竞买申请书”,该申请书载明：“经认真审阅贵局国有土地使用权挂牌出让文件，我们愿意遵守国有土地挂牌出让文件的要求和规定,决定申请参加贵局2002年11月21日至同年12月 4日在大山县地产交易所窗口进行的国有土地使用权挂牌出让竞买。"同日，山鹰公司依约汇入大山县土地储备中心2000万元,国土局出具了福建省行政事业单位往来收据一份，确认收到该笔款项。次日，山鹰公司向国土局提供了“挂牌出让竞买报价单”，报价为5000万元。2001年12月14日，福建渝汇置业有限公司(以下简称渝汇公司)与国土局签订国有土地使用权出让草签合同，该合同第四条、第七条约定:“本合同项下出让宗地的用途为福建

5、省大山县坎门湾风景区总体开发规划(草案）一期投资的海景花园小区"，“本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币165元，总额为 4400万元。”同年12月18日，渝汇公司汇入福建省大山县坎门渔港开发中心100万元,该中心确认收到该笔款项；2002年10月17日,渝汇公司汇入大山县财政局 1120万元；同日，渝汇公司又汇入大山县财政局200万元；次日,渝汇公司汇入大山县财政局300万元;同年11月14日,渝汇公司向国土局提供了关于将应退土地转让金转为土地挂牌保证金的报告,要求将上述款项直接转为挂牌竞买保证金；同年 11月18日，国土局法定代表人王伍勇书面同意转为保证金;同年11月

6、20日,渝汇公司汇入大山县土地储备中心280万元，同日，国土局出具收到该笔款项的收据；同年11月22日，该款项进入大山县土地储备中心帐户；同年11月21日，渝汇公司向国土局提供了“挂牌出让竞买报价单"，报价为5100万元.2002年11月20日，国土局将“大山海滨新城金港湾(即2002-005号海域开发宗地）挂牌出让底价为5700万元，计人民币伍仟柒佰万元整"的底价函保存在大山县公证处。2002年11月20日,福建省国土资源厅接到举报称大山国土局在当日坎门渔港金海湾土地挂牌出让中有不规范、暗箱操作行为后，查明该宗土地正在上报审批而未获批准,要求国土局在未经依法批准前停止挂牌

7、。同年11月22日，国土局分别向山鹰公司、渝汇公司发出了关于对2002005号海域开发宗地停止挂牌出让的通知，该通知载明：“根据福建省国土资源厅意见，大山海滨新城金港湾，即开发编号为 2002005号海域开发宗地，未经省厅批准前,不得进行挂牌出让。故本局停止对 2002005号海域开发宗地的挂牌出让，若重新挂牌，另行公告。”同日，国土局将 2000万元退还给山鹰公司.山鹰公司收到上述通知和款项后,于同年12月6日发给国土局关于对2002005号海域开发宗地停止挂牌出让通知的复函，认为“贵局的发布公告及接受挂牌押金和我公司挂牌报价的行为是民事法律行为，对双方都具有法律约束力，贵局擅自停止挂牌的行

8、为已违反了我国的有关法律规定,应属无效行为。我公司现要求贵局恢复挂牌，将该幅土地依法出让.若贵局一意孤行,我公司将依法要求贵局双倍返还挂牌押金，并赔偿相应的经济损失。请贵局在收到函后于五个工作日内给予答复，否则，我公司将依法对贵局提起诉讼.”另:一审法院根据山鹰公司的申请,于 2003年5月22日委托福建省高级人民法院司法鉴定处（以下简称司法鉴定处）对下列事项进行鉴定：12002年11月20日挂牌出让底价为5700万元的函件的真实性，即该函件上的打印字体及函件上国土局的印章是否系2002年11月20日或在此以前所写、所盖；22002年11月21日“挂牌出让竞买报价单"上打印字体、书写

9、字体和渝汇公司的印章是否在2002年11月21日或在此以前所写、所盖。2003年6月27日，司法鉴定处发了退卷函，结论为“样本材料不足，且鉴定技术条件限制,故无法作出鉴定结论”。双方对该函件无异议，但山鹰公司认为应送更权威部门进行鉴定，故再次提出申请。2003年1月9日,山鹰公司向福建省高级人民法院提起诉讼称:2002年11月7日,国土局在大山报上刊登出挂牌出让公告,载明经大山县人民政府批准，国土局挂牌出让开发编号为2002005号，面积259434公顷，用途为混合住宅用地,土地使用年限为70年的国有土地使用权。根据公告的要约，山鹰公司于2002年11月 20日向国土局提交了注册资金为1008

10、9万元的营业执照副本，并交纳了挂牌押金2000万元.2002年11月21日,山鹰公司在国土局规定的挂牌地点大山县地产交易窗口依法参加挂牌竞投活动，并于当日14时30分挂出了5000万元报价的竞买单。2002年11月22日,国土局以该开发宗地未经福建省国土资源厅批准为由,通知山鹰公司对该开发宗地停止挂牌出让，拒绝与山鹰公司订立国有土地使用权出让合同.山鹰公司认为，根据国家法律规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让"，而国土局作为唯一代表国家出让国有土地的部门,在未经有权部门批准发布挂牌公告后又取消挂牌，按照常理，是不可能的事情，国土局对此恶意

11、毁约行为应承担全部的法律责任。山鹰公司已取得了本次挂牌的最高报价，是本次挂牌的竞得人.根据 2001年11月11日大山市人民政府第74号令即大山市国有土地使用权出让招标拍卖管理办法（以下简称大山市政府令)第二十九条之规定，山鹰公司交纳的2000万元履约保证金,是山鹰公司、国土局约定的在签订国有土地使用权出让合同之前的立约定金,根据中华人民共和国担保法（以下简称担保法）第八十九条、第九十条之规定，国土局应双倍返还。根据中华人民共和国民法通则第四条、中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第五条所规定的公平原则和国土资源部、监察部于2002年8月26日颁布的关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出

12、让的通知的精神，为了防止国有资产流失,国土局不得改变挂牌出让公告和挂牌出让须知中确定的报名主体的条件,应尽速补办相关手续，继续履行公告所确定的义务。故山鹰公司请求：1判令国土局继续履行合同，将开发编号为2002-005号开发宗地出让给时间公司；2判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金计4000万元(已返还2000万元）;3由国土局承担案件受理费。国土局答辩称：12002年11月7日的挂牌出让公告就法律性质而言,是向不特定的多数人所发出的要约邀请，并不是要约，因此，国土局在发出该公告后，根据福建省国土资源厅的指令撤销该具有要约邀请性质的出让公告,不是毁约行为，更谈不上继续履行合同

13、的问题;2国土局停止对该开发宗地的挂牌出让,不是出于恶意,而是为了执行福建省国土资源厅的指令和遵守程序的规定。2002年11月21日,国土局不只收到了山鹰公司的“挂牌出让竞买报价单"，还收到了渝汇公司的“挂牌出让竞买报价单”,且山鹰公司并不是本次挂牌的最高报价者。山鹰公司在报名后，当场向国土局索要挂牌材料,因当时在国土局办理事务的人较多，国土局工作人员无法分身，国土局要求山鹰公司在30分钟后再来领取材料，遭到了山鹰公司的无端怀疑，山鹰公司当即向浙江省国土资源厅举报，称国土局暗箱操作.鉴于此次挂牌竞买有人举报,加之未经批准就将土地挂牌出让违反了中华人民共和国土地管理法 (以下简称土地管理法）的有关规定,故在福建省国土资源厅的干预下,国土局向山鹰公司发出了停止挂牌的通知。可见，在此次停止挂