江苏吴江汾湖经济开发区房屋拆迁安置补偿实施细则

1、 1 / 13 江苏吴江汾湖经济开发区房屋拆迁安置补偿实施细则 2008-9-5 15:54:07 第一章总则 第一条为加强房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障开发建设的顺利进行，根据和参照中华人民共和国土地管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省土地管理条例、苏州市城市房屋拆迁管理条例，关于确定2006年度苏州市房屋基本重置价格的通知、吴江市城镇房屋拆迁管理暂行办法、吴江市宅基地管理暂行办法、关于印发苏州市城市房屋拆迁行政许可听证办法的通知、吴价发关于区位划分及区位价补偿办法暂行规定的复函等有关法律、法规和文件规定，结合江苏吴江汾湖经济开发区的实际，制定本实施细则。 第二条凡是在江

2、苏吴江汾湖经济开发区区域内的房屋拆迁或预拆迁均适用本实施细则。 第三条拆迁人应当依照本实施细则，对被拆迁人给予安置、补偿；被拆迁人应当在规定的期限内完成搬迁。 第四条本实施细则所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。 本实施细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 第五条江苏吴江汾湖经济开发区管委会拆迁办公室（设在规划建设局）是所属辖区房屋拆迁的主管部门（以下简称区拆迁办公室），负责江苏吴江汾湖经济开发区辖区内所有的房屋拆迁工作。 江苏吴江汾湖经济开发区建管、国土、公安、工商、房管、城管、文化、卫生、供水、供电、电信、广电等有关部门和涉及拆迁的村、社区应当与区拆迁办公室共同做好房屋拆迁

3、的有关工作，保证房屋拆迁工作的顺利进行。 第二章拆迁管理 2 / 13 第六条属预拆迁的以江苏吴江汾湖经济开发区管委会下达的工作任务书为依据；项目用地已办征地手续的，除了“工作任务书” 1 外，还应申领房屋拆迁许可证，拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应当向区拆迁办公室提交下列资料： （一）建设项目批准文件； （二）建设项目选址意见书； （三）建设用地规划许可证； （四）国有土地使用权批准文件； （五）拆迁计划、拆迁方案和安置补偿方案； （六）本市银行出具的拆迁安置补偿资金存款证明； （七）拆迁人委托拆迁的，应当提供委托合同。 （八）拆迁办认为需要提供的其他资料； 区拆迁办公室自收到申请人提交的全

4、部文件、资料审核后报送吴江市拆迁办公室办理房屋拆迁许可证。拆迁人按照规定交纳拆迁管理费。 第七条区拆迁办公室收到拆迁人上报的申请拆迁许可证资料后，及时进行资料的复审，并会同吴江市拆迁办公室开始按照苏州市城市房屋拆迁行政许可听证办法的要求，组织申请拆迁许可证的许可听证。房屋拆迁许可证批准后7日内，区拆迁办公室与吴江市政府拆迁办联合将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围等事项进行登报公告。 区拆迁办公室在公告之日起7日内向被拆迁人发送房屋拆迁通知书。 第八条拆迁人的房屋拆迁许可证需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向区拆迁办公室提出延期拆迁申请；区拆迁办公室自收到延期拆迁申请后

5、即报吴江市拆迁办公室批复。 3 / 13 第九条拆迁人委托拆迁的，被委托人必须按照国家和省的有关规定依法取得房屋拆迁资质证书。 第十条拆迁人委托拆迁的，应当向有资质的被委托拆迁单位出具委托书，并订立委托拆迁合同。不签订委托拆迁合同的，不能办理房屋拆迁许可证。 2 被委托的拆迁单位不得擅自转让拆迁业务。 第十一条拆迁范围确定后，区拆迁办公室应当书面通知工商、国土、公安、规划、建设、房管、城管、文化、卫生、供水、供电、电信、广电等有关部门暂停办理相关手续。 在拆迁区域内的被拆迁人，均不得进行下列活动： （一）新建、扩建、改建和装修、装饰房屋； （二）改变房屋和土地用途； （三）交易、租赁、转让、抵

6、押房屋； （四）办理工商营业执照； （五）种植、养殖； （六）其它为谋取拆迁利益而进行的活动和由此形成的事实。 第十二条区拆迁办公室负责对所属范围内拆迁安置补偿工作的指导、监督、管理；拆迁人（或委托的拆迁公司）根据相关规定负责实施拆迁安置补偿； 拆迁范围内涉及到的村（或社区）要从对被拆迁人进行宣传、动员、调查摸底、按宅基地政策分户、农民公寓房安置、填报宅基地申请表等开始，到辖区内拆迁安置补偿工作结束的拆迁全过程进行参与。 4 / 13 对被拆迁人进行宅基地安置的，区国土部门应当会同建管、区拆迁办公室、拆迁人（或所委托的拆迁公司）和涉及拆迁的村按照宅基地政策标准，根据公平、公正、公开的原则对被拆

7、迁人进行宅基地的安置确定，并对被拆迁人自建新房的全过程实施全程服务监管。 第十三条拆迁人（或所委托的拆迁公司）与被拆迁人应当依照本实施细则，就安置补偿的方式和金额、宅基地安置的面积和地点、搬迁过渡的期限和方式等相关事项，订立拆迁安置补偿协议。 拆迁安置补偿协议，应当定期分批报区拆迁办公室备案。 第十四条拆迁人与被拆迁人订立拆迁安置补偿协议后，在取得新的土地、房屋权证前，原有土地和房屋的权证、由村或社区收齐后交区拆迁办公室保管，新证颁发时，旧证由区拆迁办公室交原发证部门注销。 3 第十五条房屋管理部门代管的房屋实施拆迁的，拆迁安置补偿协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 第十六条在房屋拆迁公

8、告规定的期限内遇有下列情况之一的，由拆迁人提出安置补偿方案，报区拆迁办公室批准，并向公证机关办理证据保全和补偿价款提存公证后，房屋先行拆除： （一）接到拆迁书面通知后被拆迁人逾期不到又不委托代理人处理的； （二）被拆迁房屋产权人不明或房产权属有纠纷一时难以解决的； （三）被拆迁人因下落不明无法通知到的，虽经登报公告仍无消息的，使拆迁人无法履行给付的。 第十七条被拆迁房屋的价格评估，应当由具有房地产评估资质的评估机构承担。拆迁人不得自行评估，拆迁人和被拆迁人对评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起3日内，向房屋评估机构申请复核。当事人对复核结果仍有异议的，可在收到复核结果之日起3日内向市房产管

9、理部门申请裁定。 第十八条拆迁没有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 5 / 13 第十九条拆迁安置补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 第二十条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人的房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议的，经当事人申请，由区拆迁办公室报吴江市拆迁办公室进行裁决，组织裁决听证。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本实施细则已对被拆迁人给予货币补偿或提供宅基地安置、周转房补贴或提供周转用房的，诉讼期间不停

10、止拆迁的执行。 4 第二十一条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，在拆迁人报区拆迁办公室商议协调后，拆迁人依法申请人民法院强制拆迁，实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋有关事项，向公证机关办理证据保全。 第二十二条被拆迁人在拆迁公告公布后，拒绝拆迁工作人员对被拆除房屋进行面积丈量、价格评估等工作，使拆迁工作不能进行，影响建设项目正常进行的，由拆迁人申请，区拆迁办公室应当会同国土、规划、建设、公安、城管等部门采取相应必要合法的措施，以确保拆迁工作顺利进行。 第二十三条拆迁中涉及寺庙、文物、古迹等房屋的，依照有关法律，法规的规定办理。 第二十四条当未完成拆迁安置补偿的建设项目转

11、让的，应当经区拆迁办公室同意，原拆迁安置补偿协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。 第二十五条拆迁人实施房屋拆迁的安置补偿资金应当全部用于房屋拆迁的安置补偿，不得挪作他用。 区拆迁办公室应当加强对拆迁安置补偿资金使用的监督。 6 / 13 第二十六条区拆迁办公室应当建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。 第三章拆迁安置与补偿 第二十七条拆迁人应当依照本实施细则对被拆迁人给予安置补偿，国家、省重点建设工程及市政公用事业和基础设施建设拆迁另有规定的除外。 住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁布之日止，不满五

12、年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿费，增加补偿费的比例为原补偿费的15%。 第二十八条拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。 5 被拆除房屋未领取房屋权属证书的，其房屋建筑面积由房产管理部门依据有关规定审核确定。 拆除直管公有房屋按实际丈量的建筑面积确定。 农户的安置补偿 第二十九条被拆迁农户拆迁安置补偿的方式可选择货币补偿、定销公寓房（即农民公寓房）安置，也可在规划区外依照规划集中建设的农民新村中进行宅基地安置。 第三十条申请宅基地安置的被拆迁人，拆迁人应当向被拆迁人支付下列费用： （一）房屋重置补偿金：房屋重置评估单价合法建筑面积；（二）其它合法附属建筑物重置评估价；

13、（三）房屋装修评估价； （四）搬迁补助费，误工费； （五）临时安置补助费； 7 / 13 （六）提前搬迁奖励费； （七）房屋管道煤气、电话、空调、有线电视等拆移补助费；（八）因征地农转非且失去责任田的被拆迁户，其大型农机具、农用船可以适当补偿。 第三十一条被拆迁农户选择宅基地安置的，应当符合吴江市宅基地管理暂行办法和江苏吴江汾湖经济开发区农村宅基用地管理的规定。 第三十二条被拆迁农户有条件享受农村宅基地安置而选择货币补偿的，拆迁人除了应给予被拆迁人第三十条所列项目补偿外，还应按照吴江市公寓房政策中关于货币补偿的相关条款进行补偿。 第三十三条被拆迁农户选择定销公寓房安置的（农民公寓房安置），由拆

14、迁人以定销公寓房安置（农民公寓房安置）给被拆迁农户。 （一）定销公寓房安置的基准面积，按土地部门根据拆迁农户拆迁时核定新宅基地面积的70%乘以二层折算为房屋建筑面积作为安置基准面积。 6 （二）定销公寓房建筑面积超过被拆迁农户应安置的合法基准面积部分，按公寓房相关安置政策执行。即定销公寓房安置超过基准面积20平方米内的，按优惠价结算；超过平方米以上的按市场价结算，但超出基准安置面积不能大于公寓房最小户型（平方米）。 （三）定销公寓房安置基准价格根据有关规定，由江苏吴江汾湖经济开发区规划建设局测算并报江苏吴江汾湖经济开发区管委会和市有关部门批准后公布执行。 （四）选择定销公寓房安置时被拆迁农户的

15、补偿价，按照第三十条、第三十二条、第三十三条所列项目规定执行。 第三十四条区位基准单价按照市有关部门批准的江苏吴江汾湖经济开发区区位划分及区位补偿价的标准执行。 第三十五条实行预拆迁应当由区管委会划定区域。 8 / 13 非农户的安置补偿 第三十六条被拆迁人属非农户（持国有土地证的），拆迁补偿方式可在货币补偿和定销公寓房安置两种方式中选择。 （一）选择定销公寓房安置的，按被拆迁房屋同等面积进行安置，互计房屋、区位差价，超出面积部分按公寓房相关政策执行。 （二）选择货币补偿的，以同类地段房地产市场价格为主要依据的市场评估价格进行货币补偿。由被拆迁人自行购置房屋。 （三）被拆迁人选择定销公寓房安置

16、，但安置房面积不足原房屋面积的，不足部分可选择货币补偿。 （四）持有集体土地使用证的被拆迁非农户（指无权享受宅基地的被拆迁户），不能选择市场评估方法进行货币补偿的，除按第三十条内容补偿外，再给予区位价补偿金；也可选择公寓房安置。 商业用房的安置和补偿 第三十七条被拆迁房屋是商业用房的，被拆迁人可选择货币补偿方式或同面积产权调换、互计差价方式进行安置补偿。 7 （一）被拆迁人选择货币补偿的，补偿方式以同类地段商业用房市场价格为主要依据的市场评估价格进行货币补偿。 （二）被拆迁人选择产权调换方式进行补偿安置的，原有房屋的价值计算应包括下列内容： 1、房屋重置补偿金：房屋重置评估单价合法建筑面积；2

17、、其它合法附属建筑物重置评估价； 3、房屋装修评估价； 4、停业损失费、搬迁费； 9 / 13 5、提前搬迁奖励费； 6、房屋管道煤气、电话、空调、有线电视等拆移补助费；7、区位补偿金：区位基准单价区位调节系数建筑面积（土地面积大于建筑面积的按土地面积计算） （三）产权调换的面积为同等商业用房面积，并计算不同地段区位差价和房屋成新差价和结构差价。 （四）产权调换面积超出或不足被拆迁人应安置的合法商业用房面积部分，按同地段商业用房市场价结算； 工业用房的安置和补偿 第三十八条拆除使用国有土地的工业企业和仓储企业，采取同等面积的土地异地调换自建厂房，地上建筑物及附着物依照重置价评估给予货币补偿：

18、（一）土地性质为出让土地的异地调换，分别进行土地市场评估、互补差价。 （二）以划拔方式取得土地的工业、仓储、办公用房土地异地调换，实行划拔用地折扣、折扣率为原有用地出让价的40%。而后操作与前款相同。 （三）造成被拆迁人停产、停业的，折迁人给予一次性的停产、停业 补助费，具体补助标准按江苏吴江汾湖经济开发区相关文件执行。 （四）“退二进三”的工业企业按照苏州市、吴江市关于“退二进三”的文件执行。 8 住宅房屋与非住宅房屋的认定 第三十九条被拆迁房屋的住宅房屋或非住宅房屋的认定，以房屋所有权证记载的用途或建设工程许可证记载的功能认定。被拆迁的非住宅房屋的工业生产、商业经营或非工业、商业用房，以营

19、业执照上记载的经营范围和经营方式认定。 10 / 13 第四十条被拆迁人或房屋承租人的房屋不符合第三十七条规定的认定条件，但具有工商营业执照并已持续经营一年以上的房屋（需提供拆迁前一年的持续营业税单，同时不属违章建筑的）可按非住宅认定，但其土地用途性质必须先变更为经营性非住宅用地，经营面积按土地变更面积或房屋租赁面积认定。 其它相关费用及附着物等标准 第四十一条临时安置补助费：属农户的补贴标准：宅基地自建房安置的，每人每月100元，按三个月计算；货币安置或定销房期房安置的，按每平方米6元，按6个月计算；属城镇居民的，货币安置或期房安置，按每平方米6元，按6个月计算；定销房现房安置不予补偿。商业

20、用房拆迁时不享受临时安置补助费，只享受停业损失费。 第四十二条搬迁补助费：住宅：被拆迁住宅40平方米（含40平方米）以下的，每户按300元发放；40平方米以上的，每增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算）增加100元搬迁补助费。最高不得超过1000元；被拆迁非住宅50平方米（含50平方米）以下的，每户按400元发放，50平方米以上的，每增加50平方米（不足50平方米按50平方米计算）增加400元搬迁补助费。工业：整厂迁移的搬迁补助费双方协商解决。 误工费补偿：按户计算，农村村民每户800元，拆迁时分出的户每户600元；城镇居民每户300元。 第四十三条其它有关费用补偿：有线电视650元

21、、电话移机费每台208元、宽带上网初装费208元、管道煤气每户2400元、空调移机费挂壁式150元/台、柜机200元/台、太阳能热水器移装费150元台，骨灰盒搬迁100元只，三相电表按实补偿。 9 第四十四条农户自建新房时补贴水电费：大套1000元，中套800元，小套600元。 11 / 13 第四十五条停产停业损失费：商业用房每平方米补助300元，非商业用房每平方米补助200元（不含非营业性单位）。商业用房补偿的对象均为实际经营人（已享受第四十二条奖励的工业企业不再重复支付停产停业损失费）。 第四十六条附属物补偿标准 分类 项目 果树（棵） 葡萄（棵） 杂树（棵） 坟（棺材） 骨灰盒 竹园 石