2015年天津房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项考试题

1、2015年天津房地产估价师案例与分析 ：房地产贷款项目评估的注意事项考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的 _。A .根本准则B. 最高行为准则C. 基本行为准则D. 重要准则2、 某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5 年，建设期为 2.5 年，销售期为 l 年，建造成本估算为 10000 万元（不含利息 ），在建设期内均匀投 入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款

2、年利率为 6%，按季计息。则该项目建 造成本的利息是万元。 （2005 年试题）A：755.54B：772.84C：1400.88D：1433.90E:借款合同3、 用收益法计算房地产价格，若净收益 a 每年不变，年限为 n,净收益增长率 与报酬率 Y 相等，则房地产价格 V= （）。A. 0B.B. a×nC. ∞4、 房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为 _。A .超额利润B. 投资回报C. 内部收益D. 风险报酬5、 产生房地产价格泡沫的基础是。A :土地稀缺B:城市化进程快C:投机需求膨胀D:过度放贷E:借款合同6、 国家信用是指

3、政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国 家信用的工具不包括 _。A .公债B. 国库券C. 商业票据D. 政府对外担保7、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值 _。A 下降B上升C. 不变D. 不能确定8、 从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式， 属于。A :重点调查B:普查C:典型调查D:抽样调查E:执行层的组织协调9、 企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是 _。A. 1 年B. 12 年C. 35 年D. 5 6 年10、 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为 5 层，建筑密度为 50%,土地单价为 2500 元/

4、m2,则其楼面地价为元/m2。A. 500B. 2500C. 1000D. 125011、 关于房屋施工面积的说法,正确的是 _。A .房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B. 房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C. 房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D. 房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积12、 下列不属于衡量会计信息质量原则的是。A :客观性原则B：不相关联性原则C:可比性原则D:及时性原则E:执行层的组织协调13、 需求的收入弹性是指。A :商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度B: 一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度C:

5、商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度D:由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度E:执行层的组织协调14、 运用假设开发法评估时,开发完成后的价值不适用求取。A:市场法B：成本法C:收益法D:长期趋势法E:工业用地的监测点评估价格15、 拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。A:拍卖实践B:拍卖过程C:拍卖实务D:拍卖行为E:执行层的组织协调16、 在房地产开发项目经济评价中， 选择评价的基础参数时， 一般将空置率归为 _。A .时间类参数B 融资类参数C. 评价标准类指标D. 收益类指标17、 准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是 _。A .空置

6、量B. 空置率C. 空置水平D. 空置面积18、 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格， 但只有具备了条件才真正需 要专业估价。A :独一无二性和易受限制性B:价值量大和难以变现性C:独一无二性和价值量大D:易受限制性和难以变现性E:工业用地的监测点评估价格19、 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目， 开发商租售物业时通常会选择 _。A .买方代理B. 卖方代理C. 联合代理D. 双重代理20、 对于出售的房地产， 采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时， 根据 待估宗地的 最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势， 可以 采用和长期趋势法相结合进行估算。A:比较法B:收

7、益法C:成本法D:路线价法E:工业用地的监测点评估价格21、 某银行为开发商提供两种方案贷款条件， 甲方案的贷款利率为 17%，按季计 息；乙方案的贷款利率为 18%，一年计息一次， 从支付利息角度开发商适宜选择 （）。A 方案甲B. 方案乙C. 方案甲和方案乙均可D. 无法判断22、某国库券面值为 10 元，售价为 8 元，该国库券距到期日数为 36 天，其收益 率为元。A：50B：100C：150D：200E:执行层的组织协调23、 某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/卅，出租的年末总收益为 500元/川，管理费用等其他支出为 100 元/卅。估计折现率为 10%，风险补

8、偿为 现房价格的 3%。该期房目前的价格为_元/tf0A. 4395B. 4486C. 4636D. 485024、 注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的， 应限期改正， 逾期不改 正的，可处以元以下的罚款。 （2008 年试题 ）A: 1000B: 5000C: 10000D: 30000E:执行层的组织协调25、二级中误差公式为。A: 0. 02+0. 0006SB: 0. 01+0.0003SC: 0. 02+0. 001SD: 0. 04+0.003SE:执行层的组织协调二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合题意，至少有 1

9、个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216 万元，出售时的价 格为 5616 万元，资本化率为 8%，则该写字楼目前的收益价格为 _万元。A. 4858B. 5200C. 2700D. 62642、房地产的独一无二特性导致了（） 。A .难以出现相同房地产的大量供给B. 房地产市场不能实现完全竞争C. 房地产交易难以米取样品交易的方式D. 房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E 房地产价值量大3、 某宗房地产的年净收益为 1.8 万元，购买者的自有资金为 6 万元，自有资金 的资本化率为 12%，抵押贷款常

10、数为 0.078。则该房地产的价格为 _。A15.706B13.578C13.846D19.8464、 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有 _。A .法院B. 公安机关C. 海关D. 税务机关E 检察院5、 下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。A :对个人出租住房取得的所得税按 5%的税率征收个人所得税B:对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税C:对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税D:对个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税E:对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税6、 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。A :区

11、位相近B:权利性质相同C:面积相等D:档次相当E:建成年份相同7、 选聘、解聘物业管理企业是 _的职责。A .业主大会B. 业主代表大会C. 业主委员会D. 居民委员会8、 下列对于信托的性质叙述有误的一项是 _。A .信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B. 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C. 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D .信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并 不固定9、 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，

12、通常还 应分析。A :价格结构B:区域结构C:产品结构D:供求结构E:投资结构10、 构成利率最高界限的是 _。A 预期通货膨胀率B 平均利润率C 再贴现率D物价上涨率11、 城市房屋拆迁管理条例规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因 素以_确定。A 重置价格结合成新B 市场指导价C. 基准地价D. 房地产市场评估价格12、 甲公司的主营业务收入为 210 亿元，主营业务成本为 18250 亿元，年初存 货为 60 亿元，年未存货为 10 亿元，其存货周转天数是天。A: 61B: 70C: 120D: 140E:执行层的组织协调13、 所有者权益包括四个项目。A :实收资本B:资本公积C:

13、盈余公积D:已分配利润E:未分配利润14、 房地产档案资料是由组成。A :房地产法律、法规B:房地产平面图C:房地产卡片D:房地产有关证明和文件E:房地产权属账册15、 下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。A :随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少B:随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到 充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率C:随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得 到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率D:当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因 而使可变成本的增加率又小于产量的增加率E

14、:当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因 而使可变成本的增加率又大于产量的增加率16、 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行， 以担保未来 3 年连续获得 总额 1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有。A :该抵押属一般房地产抵押B:该抵押是最高额抵押C:若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 15 亿元D:若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 1.2 亿元E:该抵押可以不经登记即产生合同效力17 、下列闲置土地的处置方式，正确的有。A :延长开发建设时间，但最长不得超过两年B:政府为土地使用者置换其他等价闲置土地C:改变土地

15、用途，办理有关手续后继续开发D:延长开发建设时间，但最长不得超过一年E:政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书18、 是指现象在较长时期内发生的周期性波动。A :长期趋势B:季节波动C:不规则波动D:循环波动E:执行层的组织协调19、 业主大会成立后， 维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划， 经_讨论通过后实施。A 当地房地产行政主管部门B. 房地产开发商C 业主大会D.物业公司20、 在_7 月 18 日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定 ，它是 在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的， 是指导今后一段时期房改工作 的主要政策文件。A. 1991 年B. 1992 年C. 1993 年D. 1994 年21、 民法通则规定，诉讼时效期间从 _起计算。A .知道权利被侵害时B. 权利被侵害时C. 诉讼之日D. 法院审理时22、 _不是减轻纳税人负担的措施。A .附加B. 规定起征点和免征额C. 减税D. 免税23、 细分市场评价主要涉及等三个方面。A:细分市场的可衡量性B:细分市场的规模和发展前景C:细分市场的差异性大小D:企业的目标和资源E