第三篇市场篇

1、市场篇第一节、盐城市房地产现状1、宏观环境决定了盐城房地产市场的潜力巨大 盐城是江苏省面积第一、人口第二的地级市，2010年总人口820万，市区人口150万，随着不断增长的人口，对盐城的房地产市场发展提供了良好的环境。2、收入水平和消费能力的不断提高，为盐城房地产市场的发展提供强劲的动力 3、产业结构的优化以及当前城市基础建设的飞速发展，盐城已经打开城市发展的框架，高新产业发展势头迅猛，为盐城导入大量的外来人口，激发了新一轮的刚性需求和改善性需求，为城市房地产市场发展提供重要支撑产业结构不断优化，当前的产业发展的目标是：稳定第二产业，发展第三产业，优化第一产业。三大园区成为盐城产业发展的支柱，

2、提升盐城经济发展的同时为盐城导入大量的外来人口。盐城经济开发区成立于1992年，辖区面积84.72平方公里，区域内已吸引投资企业1000多家。其中外商投资企业300多家，投资来源涵盖韩国、日本、美国、加拿大、英国、德国、法国、意大利、西班牙、瑞典、澳大利亚、俄罗斯、新加坡、香港、台湾等30多个国家和地区，形成了以汽车产业为龙头，IT、航空、机械、生物技术、高档纺织服装等多强并举的产业格局。盐城经济开发区正在全力打造江苏利用韩资密集区、高新技术产业集中区、上海产业基地和中国东部沿海汽车城。江苏亭湖经济开发区成立于2002年6月，位于盐城市区东郊，是苏北沿海地区最年轻的经济开发区。开发区行政区划面

3、积25平方公里，其中一期规划4平方公里。亭湖经济开发区是未来新型的现代化城市功能区，规划设计科学，产业布局合理，商贸区、居住区功能定位超前。开发区以汽车配套产业为支柱产业，以机械制造产业为基础产业，以纺织服装产业为优势产业，鼓励发展电子信息产业和其他高科技产业。盐都经济开发区盐都区经济开发区于1997被确立为省级经济开发区，面积130平方公里，是全国乡镇企业百强县区之一，距离盐城市中心仅3公里路程。园区内建有一个工业园区和一个高新技术园区：悦达纺织城、东风悦达起亚、韩国世钟等。高新技术产业区，总面积70平方公里，主要引进产业层次高、投资规模大的高新技术产业和外向规模项目，如电子信息技术、机械制

4、造、生物医药工程、新能源和高效节能技术、农业龙头加工和物流装备等方面的项目。4、房地产投资热情持续升温，未来空间广阔2008年投资结构 2011年投资结构5、品牌开发企业的进驻，提升了市场的活跃度，也很大程度的改善了地方开发节奏缓慢的局面。6、各大外来开发企业的入驻，加剧了土地市场的激烈竞争，为未来房价的持续上涨提供了空间板块开发企业项目所在地楼盘名称占地面积（）容积率建筑面积（）开发状态备注城中盐城市中建地产有限公司解放南路58号中建·城中壹号公馆9万1.716万未开盘由中建一局地产控股城南江苏中庚房地产开发有限公司盐城解放南路272号中庚·海德公园22.6万2.362万

5、二期已开盘隶属于福建中庚集团盐城中南世纪城房地产投资有限公司纬九路串场河滨岔口中南·世纪城106万2.5280万一期刚开盘隶属于中南控股集团恒大地产盐城开发区待定11万已开盘上海恒大盐城宝龙置业盐城市青年路南、迎宾路东侧宝龙城市广场22万248万在售隶属于宝龙集团南京国资新城投资解放南路与盐渎路交汇处凤鸣缇香22.7万245万在售为南京市国资集团旗下子公司华润置地人民路与纬九路交汇处橡树湾14万2.435万开盘华润集团城西江苏省丰盛房地产盐城市西环路与青年路交界处西城逸品20万240万在售南京丰盛集团河东绿地地产集团盐城东部置业有限公司亭湖区政府斜对面绿地商务城/未开盘绿地集团五洲置

6、业有限公司盐城市迎宾南路83号五洲国际广场1.1万412.8万在售香港五洲国际集团投资有限公司(注：表中数据皆为2011年度)7、房地产销售状况及价格走势2011年总销售227.95万平米，同比上升17%，月均销售约1485套。2012年5月，受五一房交会及金辉、锦盛等项目低价开盘影响，商品住宅成交量有上升趋势；5月份共成交1569套，成交面积17.01万。成交均价平稳上升，2011年上半年盐城市区均价4944元/平方米，同比上涨了40%。7月成交均价5450元/平方米，同比上涨了35%。第二节、盐城市各个板块分析1、城南板块 品牌开发商 品质大盘 竞争激烈1、城南为城市新行政中心，市政规划配

7、套设施完善日益完善，居住环境不断提升，区域认可度不断提高，板块内品牌开发商进驻，大盘云集，楼盘品质较高，开发热度高，未来商品房上市量大，竞争激烈2、平均价格在5500-5900元/ ,其华润橡树湾价格最高，景观小高层均价达7000元/ ,中南世纪城和锦盛豪庭价格最具竞争力，价格较城中板块等有优势，存在一定升值潜力3、中南世纪城、锦盛豪庭以较高性价比获得较好销售成果，锦盛豪庭开盘推400余套房源当天即去化300套4、板块内项目产品丰富，涵盖住宅、商业、办公等多种类型，以小高层和高层建筑为主，户型种类较多，以80 -90两房、110-130 三房户型为主楼盘总建筑面积（万）产品类型均价（元/）销售

8、现状中南世纪城280住宅210万，高层；商业70万，规划有酒店式公寓、公寓式办公、餐饮、专业市场、ShoppingMall住宅均价5500，关系户94折或更低；LOFT公寓均价7500，92折，送空调一期住宅房源全部销售完毕，二期仅剩余少量大户型房源，预计七月份推新房源；现正销售剩余房源和LOFT公寓中庚海德公园62.48小高层、高层住宅5700；实际成交均价5400一期房源基本售罄，二期在售1#、2#、12#锦盛豪庭92；一期47高层住宅、商业、酒店式公寓住宅5500首期开盘5#186套房源基本售罄；5月19日再次开盘，推出1#、7#402套房源，当天销售300套，现正销售剩余房源，精装交付

9、华润橡树湾35小高层、高层均价6800，高层顶层减8-10万，小高层7000以上绑车位无优惠已开盘2次，现消化开盘剩余房源，销控显示房源去化约70%龙泊湾22高层6500，9#6960、12#6280交5万元登记VIP可优惠1万元；一次性付款按时签约99折一期5月26日开盘推出9#、12#2栋18层共144套房源，当天认购80套左右，现消化剩余房源凤鸣缇香45小高层、高层；商业8.1万6200，一次性付款96折，按揭97折5.6一期东组团14#、21#开盘共288套房源，先消化剩余房源金辉城98.6高层表价5700，折扣8-8.5折，成交均价47005月13日首期推3#/5#共250套房源，目

10、前签约182套凤凰汇33小高层、高层、酒店式公寓、商业办公住宅5900、LOFT8780一次性付款95折在售三期剩余房源6#、10#，LOFT，预计将加推1#、2#80套精装大户，客户预约中瑞尔国际30小高层、高层；住宅商业写字楼5700在售高层24#都市豪庭33.8多层、小高层、高层5550开发接近尾声，在售1-5#、14#，近3个月签约量较少，无最新动态城南户型面积分布户型面积分布较广泛，既有80-90 两房、110-120 三房符合刚需需求户型，亦有130 以上三房及大平层等改善性需求户型楼盘二室三室四室中南世纪城90、95115、120、132140中庚海德公园91122-127155

11、-158锦盛豪庭86108、133暂无华润橡树湾85122、142暂无龙泊湾现无140、160180凤鸣缇香78、90、92126、128、131金辉城8089、117138凤凰汇100112-114、124、139-145226瑞尔国际84、96、124-129、140、144176都市豪庭80、88、110、117-119、130-135无2、城中、盐渎板块城中板块配套最为完善，盐渎板块坐拥盐渎公园稀缺性资源且名校环绕，两板块区域成熟度和认可度极高城中、盐渎板块物业类型以小高层和高层为主，均价多在6000元/以上，以中间城中壹号公馆最高，价格与其他板块相比处于高位，项目多已进入后期开发状态

12、，暂无新盘楼盘板块总建筑面积（万）产品类型均价（元/）销售现状公园道1号盐渎60；商业20小高层、高层6180在售25#、26#、29#，即将销售17#、18#钱江方洲盐渎62多层、小高层、高层6500在售18#、28#、29#中建城中壹号公馆城中16.3住宅、商业、别墅6880在售高层7#、8#、9#、10#，另有沿街商铺在售澄达东景苑城中17小高层、高层、部分多层及叠加别墅5800共约1000套房源，现剩余约100套，主要为19#、20#华府景城城中20小高层、高层6000-6500在售四期房源约150套城中、盐渎板块户型面积分布两板块以舒适性户型为主，两房面积多在90 以上，三室120-

13、140 ，180 以上的四室户型较多楼盘板块二室（）三室（）四室（）公园道1号盐渎102143、140245钱江方洲盐渎84、104、116132、136181中建城中壹号公馆城中96、100116、125、133、135、141、143、145186澄达东景苑城中86、87108、124、126、132、140华府景城城中90、94、96、97114、120-125，121-130、136-1383、城西板块恒大等品牌开发商的进驻带动城西板块房地产市场发展，区域内市场相对活跃，近期面世或即将面世的新盘较多；产品以小高层和高层为主，体量不小，不同项目价格差距相对较大，平均价格5400-5700

14、元/，性价比相对较高，恒大名都价格和销售量引领城西板块楼盘总建筑面积（万）产品类型均价（元/）销售现状恒大名都72高层均价57006.3首期开盘，推出2#3#4#8#，开盘当天3000余人到场，认购约1000套，现仅剩少量大户型房源港龙华侨城3214栋高层住宅、8栋独立商业3988起6.22日将首次开盘，现预约客户中天澜湾33高层均价5460；一次性付款96，按揭98在售7、21、35、37，苏豪名邸9.6小高层、高层均价5450；一次性付款优惠30元每平，按揭20元每平在售一期5#楼，二期开盘时间未知西城逸品40小高层、高层均价5600，每平优惠80-100元5.26最后一栋开盘，先消化剩余

15、房源濠景半岛15.7高层；14栋住宅，1栋酒店及沿街商铺暂无房交会面世，预计10月份开盘神州河畔16小高层、高层均价5100,4650起；一次性付款98折，买房送3万元车位券在售一期10-13#，15-16#，去化缓慢城西板块户型面积分布城西板块以经济型户型为主，二室面积90 左右，三室105-120 ，四室及以上户型较少楼盘二室三室四室恒大名都90-91105、107暂无港龙华侨城80、82、91、92126、112、114、115、130、132暂无天澜湾8694、97、112、126、162苏豪名邸87、91、96109、127、124197（复式五室）西城逸品96106、113、126

16、、130131神州河畔82、86、88124、133141（3+1）4、城北板块板块内配套环境差，区域认可度不高，房价为盐城最低区域；去化速度相对较慢，物业类型以多层、小高层为主；主力户型为两室85-90、三室100-120楼盘总建筑面积（万）产品类型价格（元/）销售现状星河晨光9多层、小高层44002012.3推出三期房源，现销售剩余房源四季新城20多层、小高层、高层住宅，酒店式公寓4700销售开盘剩余房源，多层、小高层等海韵林湾8多层、小高层40502011.7推出四期12、15、18#房源，现仍在销售中，预计下半年加推16#、17#楼楼盘二室三室四室星河晨光69、77、8894、95、9

17、9、103暂无四季新城90104、107、116、126、130现无海韵林湾85、8799、125、115暂无城东板块东板块交通等基础设施不断完善，拉进与主城区距离，且正在形成新的城市中心，发展前景较好；板块内项目主力价格4800-5500元/平，物业类型以多层、小高层为主，其中绿地商务城、朗地英郡销售状况最好楼盘总建筑面积（万）产品类型价格（元/）销售现状绿地商务城130；地块一22.9万高层住宅、商业住宅5500，按揭98折一次性付款95折；商业沿街1F28000内街13000,2-3F6000-7000住宅在售1#、5#，仅余少量房源，国际花都二期预计8月份开盘；5.26商铺开盘，共60

18、间，面积200-500不等，现正销售中朗地英郡25多层、高层、小高层、花园洋房均价5070；最低4700起，多层房源需绑定车位，无优惠三期房源5、6、7、14销售中，6月23左右举行开盘仪式力拓倾城20小高层5000左右在售一期剩余少量房源，二期预计7月中旬开盘，推出7、8、9、10#，一梯两户11F，共183套房源东城尚品12小高层未定具体开盘时间未知华景园16多层、小高层、高层4600在售19#、20#、34#剩余房源，31-33#即将推出具体时间未定城东板块户型面积分布城东板块以经济型户型为主，二室面积90 以下，三室105-120 ，四室及以上户型较少楼盘二室三室四室绿地商务城8411

19、6、119、127150、152朗地英郡79、93、99110、113、115、121、124暂无力拓倾城82、88、93、111、112、114、120、128暂无东城尚品80、91.2108.8、104.8暂无华景园56、76、88、90105、120、126、暂无第三节、个案分析1、绿地商务城项目概况物业类别：住宅、商业、办公项目特色：自身完善配套、新城核心发展地段容积率：2.5绿化率：35%得房率：80%-84%总建面积：共130万，地块一22.9万开发公司：绿地地产集团盐城东部开发公司项目规划项目规划有大型购物中心、繁华商业街、法式臻品住宅、甲级写字楼和SOHO办公等多种产品，集现代

20、化城市功能于一体，是盐城生态化、国际化、超大型城市综合体项目 地块一主要为住宅、酒店式办公及商业地块一开发步骤:住宅商业街办公户型分析户型在合理面积范围内设计出舒适性，整体竞争力较强86 二室两厅一卫116三室两厅两卫双阳台127三室两厅两卫三阳台推盘及销售情况住宅推盘销售情况推盘日期楼栋套数已售套数2011.9.243#、6#、9#3173072011.10.212#、8#2102072011.10.2710#56522012.27#、1#2102082012.35#9677总计889851项目住宅自2011年9月至今累计推出889套房源，累计销售851套，去化达96%，仅余少量房源，4号楼

21、预计8月份开盘商业、公寓推盘销售情况类别推盘量价格（元/）已签约套数公寓221套均价560021商业72套1F沿街均价28000，内街均价13000,2-3F6000-70008 饕界商业街5.26日开盘，推出72套商铺，目前认购约50%，签约8套 酒店式公寓推出221套房源，仅签约21套，市场接受度不高，销售不佳绿地商务城综合关键词： 品牌号召力 大盘开发 造城 项目位于亭湖大道和希望大道交汇处，河东新城发展核心地段，周边政府机构、学校、医院等配套设施完善绿地品牌集聚效应280万大体量项目，项目本身配备完善生活配套，担负新区商业中心的角色凭借自身优势高调营销，不定期举行大型活动，不断制造热点，提高项目知名度，促进销售多次少量推盘、快速销售；曾推出“一天一套特价房”活动，促进销售，赢得市场主动权2、朗地英郡项目概况及区位配套物业类别：住宅，多层、高层、小高层项目特色：建筑风格独特；准现房销售容积率：1.6绿化