珠海房地产经纪产业分析报告

1、珠海房地产经纪产业分析报告房地产经纪是专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动， 俗 称房地产中介。 它简化了繁杂的交易程序， 极大地促进了房地产业的发展。 经过 多年的发展，房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经很普遍，中介业在房地 产市场所占的比重也越来越大。自一九九二年， 珠海第一家物业管理公司注册成立， 正式揭开了珠海房地产 中介行业的序幕。 直至如今，从业人员已是 2000 余人，大大小小中介企业近 200 家，房地产中介行业得到一定的发展。 随着我国房地产行业的兴起与不断走向成 熟，房地产经纪业亦在不断发展和规范完善中。 如今，房地产经纪公司已从早期 23人的小店，发展成

2、为有规模、有品牌的现代企业，房地产经纪从业人员的规 模也已达到了上百万人， 从业队伍在不断壮大， 人员素质也在不断提高， 已从原 来的下岗工人上升到大专或本科学生。 但总体来说，我国房地产经纪业行业规范、 行业法规尚不健全， 存在很多违规操作和恶意欺诈行为， 如吃差价、不退诚意金、 隐瞒房屋权属情况、 设置合同陷阱等， 使整个行业的社会声誉受到严重影响。 尤 其是 2008 年后房地产市场不景气，二手房市场呈观望态势，交易量萎缩，中小 中介企业不堪压力纷纷落马， 创辉租售轰然倒塌， 长河地产、中大恒基大幅缩水， 中天置业携款潜逃， 中介行业面临着空前的信誉危机， 中介行业内在缺陷的消极 影响越

3、来越不容忽视。由于房地产市场的蓬勃发展， 为房地产经纪机构的产生与发展提供了良好的 机遇，而设立房地产经纪的门槛较低、 利润较高， 房地产经纪机构如雨后春笋般 遍布大街小巷， 它们在促进房地产发展中发挥了积极作用， 但其存在的问题也是 不容忽视的。 因而，我们既应看到房地产经纪业如今取得的成就和将来美好的发 展前景，亦应注意到房地产经纪业在发展过程中所存在的问题和今后要克服的困 难。由此，让我们结合课堂上所学的知识来分析一下珠海房地产经纪业现在和未 来的喜与忧。发展前景从全国房地产经纪业的总体发展前景来看，在未来 10 年时间，到 2020 年， 二手房市场有两大拓展动力。 一是新增人口的需求

4、， 城市人口目前是 5.5 亿，2020 年将增加到 8 亿，将有 2.5 亿人口的居住需求，占 30%的刚性需求。二是已经在 城市内的人，人均住房面积会增加，现在是 28平方米，到 2020 年会增加到 40 平方米，有将近 60%的面积增长。这两大动力足以推动全国房地产市场的发展， 二手房市场也会相应扩大。从珠海房地产市场来看， 未来几年， 随着珠海人居自然环境不断提升、 港珠 澳大桥开工建设、 广珠城轨完工、 十字门商务区启动等， 珠海作为珠江口西岸核 心城市的地位将进一步凸显，珠海楼市也将会迎来一个突飞猛进的发展新时期。 珠海作为一个新兴的移民城市， 作为一个最适合居住、 最有幸福感的

5、城市， 楼市 的刚性需求依旧旺盛， 珠海楼市市场目前仍处于快速发展的阶段， 距离成熟期尚 有较长的一段路， 未来五至十年仍将处于快速发展阶段。 可见，房地产经纪业将 会随着房地产业的发展而发展，并会在未来的发展中展示出巨大的潜力。二， 行业规范化据悉，自 2010年 6月 1日起，珠海市房地产经纪人需经培训，并获得资格 证书的才能上岗。凡未取得国家法律法规规定的或珠海市房地产经纪人行业协会 颁发并经市工商局业务主管部门备案确认的经纪资格证书的， 不能以经纪执业人 员名义在本市从事房地产经纪业务。 该规定为提高经纪执业人员的业务素质和职 业道德，加强房地产经纪人及经纪执业人员的信用管理， 并逐步

6、建立起经纪人及 经纪执业人员的资质信用评价体系发挥了重要作用。 与此同时， 工商部门发布了 关于严格落实经纪人管理办法，加强房地产经纪人监管的通知，整顿和规范 房地产经纪人经营行为。这些规定， 一定程度上可以保障房地产经纪人的专业素质， 结束珠海房地产 经纪人队伍良莠不齐的尴尬状况， 有利于提升珠海房地产经纪人的整体形象与信 誉。正如一位房地产经纪人所说的： “大家都把市场规范了，市民心中对中介的 感觉会比原来感觉好很多，信心更足了，不像以前谈到中介，像小作坊，小家子 气，现在有一些改观。所以对整个行业来说，对消费者来说，也是好事。 ”三， 人才一支高素质的房地产经纪人队伍， 需要高质素的人才

7、作为支撑。 正如前面所 提到的房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大， 人员素质也在不断提高， 已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。 现在的房 地产中介市场正趋规范， 人才战略对于企业很重要， 提高底薪或福利是企业对人 才的重视，而且，良好的发展前景亦是房地产经纪业吸引大批人才的主要原因。 目前，珠海内拥有多所高校， 每年都会向珠海输送出大批高素质的人才， 如北师 大珠海分校不动产学院每年都为珠海房地产业提供大批优质的人才。 能够拥有一 批高素质的房地产经纪队伍， 对珠海房地产经纪业未来的健康发展将会发挥出至 关重要的作用，亦是珠海房地产经纪业相对于周边城市的一个资

8、源优势。四， 相对稳定珠海的房地产市场起点比较低， 不想深圳， 广州和上海， 房地产价格相对比 较稳定。目前， 由于国家出台了一系列调控房价的政策， 全国各大城市视乎又进 入了观望时期， 多个来自业界的声音认为深圳楼市的寒冬来来临之时， 与之相邻 的珠海楼市是否也感受到了一阵 “冷空气”？从珠海的房地产中介论坛可以看出， 珠海的二手房交易视乎影响并没有深圳大， 还是相对稳定的。 正如论坛上所说的 那样，如果把深圳的二手房交易市场看作是海， 那么珠海的二手房交易市场就应 看作是湖了。一个相对稳定的房地产中介市场， 是珠海房地产经纪业健康成熟发展的前提 条件。忧：近年，随着珠海经济社会的发展， 房

9、地产经纪业蓬勃兴起， 损害当事人合法 权益的经纪活动也越来越多， 诸如“未经登记注册擅自开展经纪活动”、 “对委 托人隐瞒交易价格等重要事项赚取差价”、“采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通 等手段损害当事人利益”、 “利用虚假的房地产信息， 诱人签订合同”、 “对经 纪的房地产作引人误解的虚假宣传”等经纪违法行为屡禁不止， 对此社会反响也 越来越强烈， 珠海市、区两级人大代表、 政协委员多次提案要求相关职能部门加 强对房地产中介机构的监管。根据目前珠海市房地产经纪业现状中所存在的问题，可以概括为：1. 政策法规不健全，监管不到位；2. 入行门槛偏低，从业人员良莠不齐；3. 中介机构盲目扩张，粗放经

10、营；4. 执业不规范，行业欺诈屡有发生，如吃差价、收费混乱，挪用客户购房款现 象普遍、合同陷阱坑害客户；5. 有关部门监管不力。针对以上所存在的问题， 结合堂上所学知识， 我们可以作出一下对策以解决 或规避上述问题。一， 提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度提高行业准入门槛， 贯彻执行保证金制度将有助于淘汰不法黑中介、 小作坊 式中介，对取缔非法交易、减少同业恶意竞争、降低客户交易风险、提高行业社 会信誉非常关键。实行中介机构资质等级动态升降管理对中介机构资质等级应实行动态管理， 将企业资金情况、规范守法经营情况、 自身建设情况、 客户投诉情况与等级升降挂钩， 促使企业加强自我管理， 诚信守

11、法经营。三， 采用规范合同条款，避免合同陷阱由于大多数消费者缺乏房产交易知识以及合同谈判经验， 对合同陷阱缺乏辨 别能力，所以政府可以聘请专业人士制定房产交易合同示范文本、房屋买卖 （ 租 赁）协议等标准文件，明确双方的责任、权利和义务、收费标准、违约责任、赔 偿金额，并将收费条目清晰地列出 , 避免含混不清。还应规定房产经纪机构必须 使用标准文件， 并不得附加其他条款， 这样可以有效防止中介机构利用合同欺诈 消费者。四， 完善经纪行业资金监管制度，加强资金第三方监管，保障交易安全强制执行经纪行业资金第三方监管制度是防范资金风险的重要手段， 凡涉及 自然人与自然人之间的房产交易，无论是租金还是

12、购房款，都应引进资金监管， 并将监管机构和托管机构分离。 监管机构指交易中心， 而托管机构指银行。 目前 政府对行业资金的监管还不完善， 应不断完善执行机制， 使程序更流畅， 同时也 要加大宣传，让客户了解第三方资金监管的重要性。五， 完善中介机构和中介人员信用档案系统目前，我国已建成多个房地产信用档案系统， 并与中国住宅和房地产信息网 联通，但还存在覆盖面小、 信息记录不完整等问题。 建立经纪机构从业人员信用 档案，对经纪人伪造、涂改、转让执 （从） 业资格证书、异地挂靠兼职、欺骗胁迫 交易、吃差价的恶性行为向社会曝光， 将从业人员置于公众的监督之下， 从而有 利于该行业的信誉度和健康长远发

13、展。六， 建立多层面的监管体系针对房地产经纪行业的特点，建立多层格局的监管机制。具体的可表现为： 全国层面上成立全国房地产经纪管理委员会或相适性质的管理机构， 主要作用监 管个省市级别的经纪管理部门及行业协会。 同时，可对大规模的全国性的房地产 经纪机构监管， 在个省市设立专门的房地产经纪管理部门，协同相关工商税务 部门共同管理。 并且成立房地产经纪行业协会， 并出政府赋予其一定的责权， 由 其制定行业协会规则及经纪人管理制度， 将经纪机构及经纪人的相关业务及职业 道德数据并入同一数据库管理。七， 加强法制管理为规范房地产经纪活动， 促进房地产经纪活动健康发展， 应从以下几个方面入手：1完善现

14、行规定，尽快制定规范房地产经纪活动的法律法规。第一，在房地产 经纪机构设立上， 适当提高准入的资金门槛， 并引入房地产经纪保证金制度， 将 其作为设立房地产经纪机构的一个条件。 第二，在房地产经纪人的培训、 考核及 注册制度上，加强对经纪人的专业知识的培训，增加合同法等相关法律知识 的培训和职业道德教育， 进一步完善申请注册的条件， 如增加受破产宣告的企业 经营人、受停止执行业务处分尚未完毕或撤销经纪人证书处分的人、 不具有完全 民事行为能力、被列入诚信黑名单的人在一定的期限内不得申请经纪人注册。2 政府和行业协会应加强监管，加大处罚力度。严格审批程序。各管理部门 及其工作人员应树立高度的责任

15、意识，严把市场准入关，杜绝“人情”审批和腐 败现象。加强合同管理。其一，应加强监督经纪机构使用政府有关部门统一制 定的合同文本， 对于不使用规范合同文本， 损害当事人的利益的经纪机构给予处 罚。其二，建立委托协议的备案制度，为避免信息不透明、暗箱操作、欺诈行为 的发生，中介接受委托时必须签定书面委托协议，并及时在管理部门登记备案， 以有效的保障当事人的合法权益。 加强对房源信息的动态管理，及时消除虚 假、过时信息。 房地产市场上信息不对称现象非常严重， 由于有些中介机构的不 透明操作，买卖双方对交易的真实情况无从了解， 致使欺诈现象随处可见。 因此， 房地产管理部门应建立网络系统， 对具备中介资质的公司进行统一联网管理， 要 求开发商、中介机构的房源信息按规定进入网上系统，并及时对信息进行更新， 以保证信息的准确可靠。3. 加大处罚力度，增加违法成本。提高经纪机构违法经营的惩罚力度，增加罚 款数额。经纪人违法经营，损害当事人利益的，除处以罚款等行政处罚外，还应 注销和收缴其经纪人资