房地产金融讲义完整

1、 房地产金融讲义第一章 房地产金融学概论 2第一节 房地产金融学的研究对象 2第二节 房地产金融概念、特点、作用 3第三节 房地产金融市场体系 4第二章 住房金融制度比较 7第一节 美国住房抵押金融制度 担保+二级市场 7第二节 德国住房储蓄银行制度 8第三节 新加坡以公积金为核心的住房金融制度 9第四节 中国的公积金住房金融制度 11第三章 个人住房抵押贷款 13第一节 个人住房抵押贷款概述 注：详见教材p94 13第二节 抵押贷款工具1：固定利率抵押贷款 14第三节 抵押贷款工具2：浮动利率抵押贷款 17第四节 个人住房贷款的运作 19第五节 个人住房贷款的资信评估与风险防范 22第四章

2、住房抵押贷款证券化 24第一节 住房抵押贷款概述 24第二节 住房抵押贷款证券化的运作（MBS） 25第三节 次贷危机 29第五章 房地产开发企业融资 30第一节 房地产开发企业的融资来源 30第二节 银行贷款 31第三节 房地产投资信托 33第四节 REITS 36第六章 房地产宏观经济调控- 39第一章 房地产金融学概论第一节 房地产金融学的研究对象一、 房地产业的特点及重要性 房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。

3、房地产业是综合性非常突出的产业群，(一)房地产业的特点1.房地产业投资大、借款多、周期长。2.房地产受区域市场影响较大3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性十分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（二）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门 3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收入的重要来源。二、金融金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。基本职能：为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。金融市场的功能： 资金聚集功能；配置功能；调控功能；信号功能。三、房地

4、产与金融的联系（一）房地产业发展及房地产改革都需要金融行业的支持1.房地产业的开发与经营离不开金融业的支持。2.房地产的流通和消费需要金融业的帮助。 3.房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产商品的流通与消费。（二）金融业的发展需要在房地产业开拓业务1.金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务，主要指贷款资产。2.金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广。3.从房地产领域拓展金融业自身的发展空间。（三）相互影响，相互促进以上分析表明，房地产业与金融

5、业相互溶合是现代社会经济发展的必然要求，两者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系。四、“学” （一） 学科房地产金融学，是以经济学和金融学为基础，介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。（二）学什么房地产领域可能出现的金融问题。 如何发挥金融市场的作用，更好的服务房地产。以经济学为基础的，按照经济学的分类 是以房地产经济学、金融学、投资学等学科为依托建立起来的。按照经济学的体系可分为微

6、观和宏观。微观：房地产的参与主体：购买者筹资购房；开发商融资开发建设。 宏观：一方面房地产和金融在宏观经济中的地位，房地产行业在国民经济中具有重要的地位，金融市场也是经济体的重要组成部分，跟其他的行业联系紧密，其波动对整个宏观经济的影响较大；另一方面，宏观经济调控的重要方面，房地产金融工具是宏观经济调控的重要杠杆。第二节 房地产金融概念、特点、作用 一、房地产金融的概念及内涵房地产金融是在房地产开发、经营、流通和消费 过程中，通过货币流通和信用渠道 所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。基本任务是运用多种金融方式和金融工具 筹集和融通资金，支持房地产开发、经营、流通和消费，促

7、进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。基本内容可以根据不同的目的来划分： 1.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是经营者、建设者。2.消费性房地产金融服务消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等，最基本的产品就是按揭和保险。3.市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场、为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者，提供的产品是各式各样的标准化和差异化服务，但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是

8、以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务。二、房地产金融的特点由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同的特点，即房地产位置的固定性、价值量大、增值性等，决定了房地产金融与其他金融相比，具有以下四个特点：1. 房地产金融业务成本高、收益高金融机构：成本高、收益高企业：开发、经营，资金杠杆率高，资金使用周期长，支付的融资成本高。居民：流通、消费，贷款期限长。2. 信贷资金来源的短期性，运用的长期 性3. 房地产金融具有较强的政策性。房地产金融是房地产调控的重要手段。房地产金 融受政政策干预较多，同时也是政府扶持、补贴政策较多的行业。对房地产业的调控源于房地产行业的重要性。房地产具有商品和社会保障

9、品双重特性；住房问题是个人问题又是社会问题。4房地产具有“抵押品”属性，使得房地产金融债权有保障房地产金融一般属于长期信用，因此房地产金融机构在从事房地产贷款时，首先要考虑债权的安全性问题，即贷出去的款项能否按时、足额地收回。为解决这一安全性问题，金融机构通常要求借款人提供担保。担保包括人的担保（即保证）和物的担保（主要是质押和抵押）。由于房地产属于不动产，具有保值和增值的特点，因此在实际操作中，常常以房地产作为贷款的抵押担保品，使贷款的可靠性、安全性大大提高。三、房地产金融的作用房地产金融的主要职能是为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金，同时，提供有关房地产资金结算、审价、咨询、项

10、目评估、房地产信托和代理保险等中介服务，具体来说房地产金融具有以下几个方面：1. 房地产金融是房地产业发展的保障房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。2. 房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业

11、的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。3. 房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面发展，有利于实现全面小康。第三节 房地产金融市场体系房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。一、融资主体及资金来源1、个人筹资 来源：商业银行、储蓄银行 中德住房储蓄银行：专

12、营 住房金融的专业性储蓄银行。先存后贷，利率固定，专款专用，封闭运作。服务于“三中”群体 中等收入家庭 中小面积。于2004年2月15日正式开业。是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资组建的银行。、不动产抵押银行 不动产抵押银行：抵押银行是专门经营以土地、房屋及其他不动产为抵押的长期贷款的专业银行。法国的房地产信贷银行，德国的私人抵押银行和公营抵押银行等，均属此类。抵押银行不接受存款，不经营结算业务，它们是专业化的抵押贷款中介机构。、公积金等。2企业： 商业银行，贷款；发行股票：Ipo或增发；发行债券，房地产开发商通过券商发行公司债；股权私募；信托计划等。二、融资模式直接融资VS

13、.间接融资间接融资是指通过金融中介机构参与的资金融通活动。间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各种投资，而是根据自身资本运转状态与实际力量，对从事房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，当然也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。上述货款通常采取抵押贷款的形式。形式：银行吸收各种长期存款、短期存款，向房地产开发企业提供的土地开发贷款、短期流动资金贷款、以及向居民个人发放的住房消费贷款。间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间、地点与范围等方面的限制，因此融通灵活方便，资金运用也较为合理有效。在房地产

14、金融活动中，尤其是在住房金融活动中，必须依靠间接融资的方式，才能合理有效地实现资金融通。直接金融是指不经金融中介机构做媒介，而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商进行的融资。形式：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券。直接金融指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。直接融资是指房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润，同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金。直接融资一般受到融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得不灵活

15、，但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有很大的帮助。三、金融工具房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。因为资金交易和一般商品买卖不同，必须借助于金融契约的形式，如商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票，以及未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等，这些都是可以用于交易的金融工具。1.贷款 房地产抵押贷款：担保贷款：抵押、质押、保证贷款抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有质押物。2.信托 信托：委托人给予对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为

16、受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。房地产信托：与房地产相关的信托行为成为房地产信托。狭义上，房地产信托是指用于房地产行业的资金信托或以房地产为信托标的物的财产信托。3.保险 保险就是为了转移风险、补偿风险。广义：与房地产有关的财产与人身保险狭义：主要针对房地产抵押贷款保险，即借款人在申请抵押贷款时，根据合同的约定购买住房贷款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险紧责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤亡、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替贷款人偿还贷款本息的行为。4.证券 股票、债券、可转让证券（证券化后的一种凭证）。四、金融机构 P

17、27（一）经营方式划分1.政策性房地产金融机构 政策性房地产金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算的信用活动。职能：执行国家房地产住房发展政策，调节住房金融市场资金余缺，或直接进行住房投资，并服务于住房金融改革。2.营利性：商业银行、保险公司、私营储蓄银行、信托公司、券商。3.合作性：互助合作组织一直在房地产金融特别是住房金融领域扮演着重要的角色。互助性的社团，来解决个人无以实现的住房愿望。是住房贷款协会和互助式储蓄银行的前身。 （二）分业经营划分1存贷型：商业银行、储蓄与贷款协会、储蓄银行、信用合作社、2契约型：保险公司、养老基金、3投资型金融机构：证券公司，共

18、同基金、信托公司五、市场运行层次划分 ：一级市场VS.二级市场 按市场层次划分，房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场。房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易等。在该市场上，借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通。一级市场上的金融活动：发放抵押贷款、股票IPO。房地产金融二级市场，指房地产融资工具的再交易和再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有价证券的再转让交易。二级市场上的金融活动：抵押贷款证券流动，股票在二级市场上的买卖。第二章 住房金融

19、制度比较第一节 美国住房抵押金融制度 担保+二级市场一、美国住房抵押金融制度的特点1、私人金融占主导地位 美国是典型的市场经济国家，金融市场化水平很高，金融机构多为私人所有，都是营利性、商业化的。美国的住房金融机构包括：商业银行、住房储蓄协会、互助储蓄银行和人寿保险公司等自发开展的，自主的经营，经营风险和经营亏损均由私人机构承担。2、形成住房金融两级市场 20世纪60年代后期开始实行抵押贷款证券化，转向资本市场融资模式；20世纪80年代，住房抵押贷款证券化处于主导地位。一级市场：住房抵押机构向住房购买者发放贷款二级市场：一级市场上贷款机构抵押贷款的再出售市场，抵押贷款证券化的市场。形成二级市场

20、的作用：（1）为一级贷款机构融通资金，从而加强一级市场抵押机构的放贷能力，维持着一级市场中可贷资金的相对稳定。（2）并使抵押贷款标准化，吸引更多投资者参与二级市场，为其开拓一个收益稳定的投资新领域。（3）二级市场可以平衡抵押贷款在信用方面的差别，增加渠道，使缺乏资金的地区也有贷款资金来源。3、完善的政府调节系统 美国市场经济国家，对经济的干预较少，在这样的情况下，住宅金融领域仍然是美国政府干预极少的领域之一。法律不允许干预， 1934年，罗斯福政府出台了联邦住宅法。政府调节房地产金融主要以经济手段为主：三大调节系统： 联邦住宅贷款银行系统；初级市场上的住房贷款保险、保证制度；二级市场的规范监督

21、管理系统 -保障抵押贷款证券化金融活动顺利进行。调节系统的作用：一方面：一级市场上为中低收入阶层的购房贷款提供担保或保险，对发放住房抵押贷款的金融机构实行利息免税等优惠政策；另一方面：建立抵押贷款证券化金融机构，使金融机构发放的住房抵押贷款以证券的形式在二级市场上流通，解决了流动性不足的问题，吸引更多的金融机构介入住房金融领域，进一步充实一级市场的住房抵押贷款资金的供给。二、美国住宅金融一级市场1.住房金融贷款机构（1）商业银行（2）储蓄机构：储蓄与贷款协会；信用合作社；互助储蓄银行。性质相同，产生的背景不同，差异不大（3）抵押银行2.住房金融担保机构：只提供担保，不直接放款。（1）联邦住房管

22、理局（FHA）1934年，为中低收入居民提供100%的住房贷款担保，收取保险费。增加贷款者的信用等级，提高贷款的额度，或获得更多的贷款优惠。（2）退伍军人管理局（VA） 1944年，为现役军人和退伍军人提供住房贷款担保 ，部分的贷款（非全额）担保，并且担保费用由政府承担，军人不需要支付担保费用。（3）私营住房贷款保险公司20世纪50、60年代，出现私人住房贷款保险公司，为不符合联邦住房管理局担保资格的家庭提供贷款担保，从而赚取保险费用。三、美国住宅金融二级市场：抵押贷款证券化市场1.美国住房金融二级市场机构 （1）联邦国民抵押协会（房利美，Fannie Mae）Federal National

23、 Mortgage Association起初，经营由联邦住宅管理局（FHA）担保的抵押贷款，后来普通住宅贷款。开始由政府所有，后来成为由政府保证的私有企业。（2）政府国民抵押协会（吉利美，Ginnie Mae）the only mortgage-backed security that enjoys the full faith and credit of the usa government 1968 由联邦政府全资所有（3）联邦住宅抵押贷款公司（弗雷迪美，Freddie Mae） 1970 为贷款机构提供 由非政府机构担保的抵押贷款的二级市场服务。（4）私人机构 20世纪80年代后，介入

24、二级市场的抵押贷款的经营。2.联邦住房贷款银行系统美国政府调节和管理住房抵押市场的主要工具。由政府充当保证人，从私人手中吸收资金，以此作为住房建设和购买的融通资金。作用：稳定住房金融体系；促进住房抵押资金的流动性；保障住房抵押资金的供应；调节二级市场。三个部分：联邦住房贷款银行委员会（美国政府的独立机构） 联邦住房贷款银行、联邦储蓄和贷款保险公司。第二节 德国住房储蓄银行制度在德国，三分之一的居民与住房储蓄银行签订了住房储蓄合同，80%的建设项目运用了住房储蓄资金。一、运作的基本原理德国的住房储蓄体系是由参加者与专门的储蓄银行签定存贷契约，在银行存款达到一定时期和数额后（一般为57年左右），由

25、储蓄银行给储户发放贷款用于建房买房或住房改建，住房储蓄银行是德国住房金融体制中最具特色的机构之一。运作原理-缩短借款人的贷款期限二、政策环境1.法律框架规定：（1）储蓄银行资金实行封闭运作，专款专用。（2）不能经营其他信贷业务，尤其是不得用于风险交易（股票）。（3）只有专业银行才能经营住房储蓄业务，大银行、大公司只有成立子银行来介入住房储蓄业务。2.奖励政策 政府这些通过住房储蓄奖金促进住房金融业务的发展。 （1）住房奖金（housing premium） （2）雇员资金积累款（asset forming payments） （3）雇员储蓄奖金（employee saving premium）

26、三、运作程序1、签订住房储蓄合同（1）合同类型 a存贷利率不同，但利差不变 b 还款速度不同，月还款额在合同的0.4%-0.8%间不等（2）合同内容 a存、贷款额 b存、贷期限 c存、贷款利率2、配贷：将存款额+贷款额付给储户。（1）配贷资金 来源：存款+利息+奖金+还款（2）配贷条件 a.存款额达到50% b、合同要求的最低存款期 c、最低评分值（3）接受配贷声明提前一个月签署声明，表示接受配贷。第三节 新加坡以公积金为核心的住房金融制度新加坡的中央公积金制度是全方位覆盖社会保障体系的公积金，是覆盖房产、医疗、投资、教育等多个保障性领域的综合性储蓄制度，住房公积金只是其中的一个重要部分。但整

27、个新加坡的住房金融是以公积金为主体的，因此叫 以公积金为核心的住房金融制度立法性质的 中央公积金法普通账户 医疗账户 特别账户一、新加坡住房公积金金融机构 政府主导、政策为主1、新加坡住宅发展局 ：1960 “半”官方机构 职能：A.代表政府行使权力，实现居者有其屋的目标。制定住宅发展规划：征用土地、拆迁、房屋规划，基础设施配套；B.房屋开发、建造与管理为中低收入人群提供住房；安排承包商承建房屋；管理公共住房，负责出租、出售、日常管理。资金来源：政府预算拨款 （提供房屋的价格或是租金都低于市场的价格，收支差额会给予一定的补贴，在预算中进行核定）政府出让土地收益政府专项贷款居民购房预付款2、中央

28、公积金局 1955年 官方机构 准金融机构性质：隶属于劳工部 实现公积金管理设置的官方机构，负责公积金的管理。独立的系统，单独核算、自负盈亏，独立与新加坡的财政之外。成员：董事会 -总统监管中央公积金局主席 1人领导成员 9人机构职能：审核、监管公积金计划功能：资金汇集、结算、使用、储蓄的功能，安全性和信誉度：政府对其负有担保偿还贷款的义务。稳定的投资收益，投资于稳定的债券或是股票，并由政府实际持有的资产进行担保，稳定的利息收益。二、住房公积金的运行模式参与主体：居民（会员）、政府、开发商、住宅发展局、中央公积金局雇主 债券 贷款 中央公积金局-政府-住房发展局雇员 资金（政府投资局） 公积金

29、储蓄 首付 还银行商业贷款 购买住房发展局的住房 三、新加坡房地产金融计划1.公共住屋计划 1960公屋是指由住房发展局开发的公共住屋，公屋的售价和租金都会低于市场价，其中的利差靠政府进行补贴。中低收入居民，可利用公积金贷款的形式购买公屋。需要注意的是，若会员要出售公屋，则要将所使用的公积金和相关利息都返还到原公积金账户。2.住宅产业计划 19811981年，可以在市场上购买住房，非公屋，公积金住房金融所涉猎的领域扩大，不仅限于 购买 住房发展局开发的 “公屋”3.非住宅产业计划 1986 允许公积金会员动用存款购置非住宅产业，包括办公室、店铺、工厂和货舱，自用或投资。可以动用100%的普通账

30、户存款和未来存款，个别会员或集体购买者动用的公积金总额不能超过产业价值或购价的70%，亲属和朋友可以集合公积金存款联合购买非住宅产业，非家属成员动用公积金存款购买非住宅产业，股份的分配需要和出资成等比例。4.其他相关计划 1981“家庭保障计划”， 身体健康，并在“公共住房计划”下归还住房贷款的60岁以下的会员，必须参加。60岁前去世或残疾，由公积金局依照投保的金额付清住房贷款。购买保障性保险，一次性付款，住房“保险”纳入公积金制度。第四节 中国的公积金住房金融制度为了配合房改，建立了住房公积金，1991上海最早一、性质与特点1.公积金的概念住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商

31、投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金2.性质（1）住房分配货币化的重要形式本质是工资、以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，以促进房改。是住房分配货币化的形式。（2）限制性 所有权 3特点：义务性、互助性、 保障性、安全性。二、归集、使用、提取（一）归集1.缴存住房公积金的对象 单位+个人国家机关、事业单位、企业（国有、集体、私营、民办及其他企业）、社团的正式职工。不包括：农村居民、离退职工、无正式工作的城镇居民。 加入工作30之日后，工作单位就要去公积金管理中心办理缴存登记，20工作日内进行审核，设立公积金账户。2.工

32、资基数 最高最低基数的确定：上一年度的月平均工资工资包括：计时工资、计件工资、奖金、津贴、补贴、加班加点工资最低缴存基数： 最高：居民平均工资的5倍，18960元 （大连）最低：最低工资水平 900元（大连）3.缴存比例及缴存额 10% : 10% 差 最低 5% 5%15% 15% 老职工的好单位1999年后的新员工，15% 25%4.查询与对账 结息日 6月30 住房公积金管理中心会发给每位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证。6月30日为结息日，也是每年缴存基数 调整的 时点。6月30日后会发送 对账单，每月查询也都可以进行对账 凭证的方式：凭条、存折、磁卡。（二）使用使用原则：

33、安全使用、定向使用、严格的时限（定期、定时的归还）1.个人的使用 个人住房贷款，用于购买、建造房屋，或归还贷款。使用行为的特点：占有、使用权；收益权；支配和处分权利。2.管理中心的使用 原则是安全性在保证职工提前支取的前提下，依法运用住房公积金的行为。用途：购买国债，风险小，有一定收益，为公积金增值。 形成公积金增值收益专户 增值收益可以用于： 公积金贷款风险准备金；住房公积金管理中心的管理费用；城市保障性住房建设的补充资金。（三）提取1.住房消费 提取 （1）购买 建造 翻修 大修 提取（2）偿还商业贷款和利息时可以提取 没有用公积金贷款，而是通过商业贷款来进行住房贷款，可以用公积金还（3）

34、房租超过一定比例 由当地的公积金管理中心确定 限额比例 10-15%2.没可能再使用的时候 a离退休 b工作调动，迁出所在地区c死亡或宣布死亡流程图 P83三、公积金的利率1.存款利率当年缴存的：活期存款利率计息上年结转的：三个月活期利率计息2.贷款利率每年确定一次：1月1日若遇法定利率变动，合同在一年期以内，按合同约定利率计息若超过一年期的，则变动当年按合同利率计息，之后则执行新利率。2011/7/ 7 公积金存贷款利率 4.45% vs. 4.9% 商业银行存款贷款利率 6.9 % vs。7.05%3.沉淀利率在委托银行专户中的沉淀资金，等同于“准备金”利息参照人民银行准备金利率。四、公积

35、金的税收优惠1.免收个税不能用来逃税，超过国家限额的则要缴纳个税2.免收住房公积金管理中心的税 （1）发放贷款取得的收入 （2）存储沉淀资金的利息收益（3）购买国债的收益第三章 个人住房抵押贷款第一节 个人住房抵押贷款概述 注：详见教材p94一、个人住房贷款概念个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。个人住房贷款是一种中长期消费性贷款。二、个人住房贷款的种类1.按贷款性质划分：商业贷款、政策性贷款、组合贷款2.按贷款用途划分 一手房住房贷款、二手房住房贷款、装修贷款、住房消费贷款（购置家具等住房相关）三、个人住房贷款的特征1.贷款期限长2.零售性，贷款需求者相

36、对分散3.分期偿还四、住房抵押贷款的几个术语 贷款金额、首付比率、贷款余额、偿还比率 偿还比率：通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率，一般按月计算期限。目前商业银行发放住房贷款要求偿还比率要低于50%，即月还款额要控制在个人或夫妻双方月工资的50%。、贷款价值比率 贷款价值比率：贷款额与房屋价值的比例。五、住房抵押贷款的担保方式1.以所购住房作为抵押 抵押2.抵押加连带责任保证 抵押+保证3.抵押加购买住房贷款保险 抵押+保险4.质押担保 质押5.连带责任保证 保证第二节 抵押贷款工具1：固定利率抵押贷款一、固定利率抵押贷款工具1.CPM（等额偿还抵押贷款）等额还款抵押贷款（Co

37、nstant payment mortgage，CPM），是指在整个贷款期内，以固定利率按月均等额偿还贷款本息的贷款方式。（1）月偿还额（本金+利息）月本息偿还额，即每月付款额等于以贷款额为现值计算的年金。设贷款本金为，贷款月利率为，贷款期数为n，每月本息偿还额为，的计算如下 在抵押贷款计算中，把时的年金称为抵押常数，即贷款1元时每月的等额还款值。抵押常数设为，则故 （2）贷款余额贷款余额是指经分期付款的贷款在一定偿还期后尚未清偿的本金数额。未清偿贷款再进行房屋买卖时，经常会用到贷款余额的计算：贷款余额的计算可以用年金现值的方法计算。偿还一定时期后，贷款余额实际上就是计算某一时点的年金现值。设

38、定余额为，已归还期数为，根据年金现值的计算公式，该时点的贷款余额为： 2.CAM（等本金偿还抵押贷款）等本金偿还抵押贷款（constant amortization mortgage，CAM），借款人要在贷款期内，均匀地偿还本金，而每月的利息按剩余本金月和约定的利率支付。等额本金偿还抵押贷款每月偿还额的计算公式为 式中，为第t期月还款额，；为按月计算的贷款总期数；为贷款额；为按月计算的利率。3.GPM（递增偿还抵押贷款）分级还款抵押贷款（graduated payment mortgage，GPM）,是指在最初的若干年里的月还款额按约定的比例逐年递增，但其后月还款金额均等，直至贷款全部清偿的贷

39、款方式。分级还款抵押贷款是美国储蓄贷款机构于1976年专门为年轻的购房群体而设计的贷款方式，其月还款额的变化与居民特别是年轻人的收入变化趋势相同。分级还款抵押贷款的计算：设贷款金额为，贷款月利率为，贷款期限按月计算为，第一年月还款额为，还款次数为。假设在最初5年，每年分级还款额的递增比率为，则该分别还款抵押贷款每月偿还额计算公式为： 公式的基本原理是：各年中月还款额的现值等于贷款额。它实际上市把每年的月还款额先按年金现值公式这算为年初的现值，然后把年初现值按复利现值计算公式折算成贷款时的现值。根据上述公式计算出每一年的月还款额a，以后各年月还款额按（1+g）的比例递增，从某一年份起，每月还款额

40、开始固定不变。4.其他固定利率抵押贷款（1）气球式抵押贷款（balloon mortgage）又称膨胀式抵押贷款、漂浮式抵押贷款，是指在贷款前几年中每月按固定数额还款，最后一次偿还所有贷款余额的抵押贷款方式。其特点是最后一次付款额比以前历次都大，最后的一笔付款称为气球式付款。（balloon payment）与早期气球式抵押贷款不同，现代的气球式抵押贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式实现的，即每月付款额中既支付当月利息，同时也偿还部分贷款本金，贷款到期之日一次性清偿所有贷款余额。（2）逆向年金抵押贷款逆向年金抵押贷款是指金融机构在贷款期限内定期向借款人提供现金，由借款人在贷款期末一次性偿付

41、本息的贷款方式。逆向年金抵押贷款是专门针对老年人设计的贷款种类，即将老年人自己的住房抵押给金融机构，由金融机构每月向借款人提供生活费用。如果在贷款期间老人去世，则贷款机构可以出手住宅提前清偿贷款；如果贷款期满老人仍然健在，则通过其他途径清偿贷款。逆向年金抵押贷款能再不立即改变房产所有权的前提下，解决退休老人有房没钱的问题，贷款风险很低，是目前西方国家和地区实现“老有所养”的有效手段之一。二、CPM、CAM、GPM的比较在贷款额与利率水平一致的情况下，对三种抵押贷款工具进行比较。1.月还款额的比较 CAM的还款额在初期最高，随后逐期下降。CPM的还款额，在贷款期限内，一直保持不变。与CPM比较，

42、在还款初期，还款额低于CAM。GPM在还款初期还款额最少，在初期的一段期限内，还款额有一个递增的过程。在某一时点后，每月还款额不再增加，保持等额还款。此时的还款额高于CPM的月还款额。2 .贷款余额的比较贷款余额曲线与X、Y轴围成的面积可视为累计支付利息的还款额。总利息=贷款余额*利率在利率水平一定的情况下，贷款余额所围成的面积可用来表示抵押贷款的成本。成本排序GPM>CPM>CAM三、固定利率抵押贷款的定价 抵押贷款价格，即确定抵押贷款利率1. 抵押贷款利率的确定需要考虑几方面的因素： 抵押贷款价格=成本+收益率+风险溢价+通货膨胀因素 可表示为：i=r +p+f （其中r为收益

43、率，f为通货膨胀率，p则表示为风险溢价） 风险溢价：为了可预见风险而索要的额外的承受高风险的报酬。2.倾斜效应 以CPM为例曲线i=r+f，为假设没有通货膨胀的情况下而形成的月还款额曲线。当考虑通货膨胀因素，当通货膨胀率为f1时，对应的月还款额曲线为曲线i=r+p+ f1。曲线i=r+f与曲线i=r+p+ f1所对应的两条曲线，表示经过通过膨胀因素平减后的真实月还款额。通过图示可以发现：在考虑通货膨胀因素时，借款人的负担增加，即便是平减后的月还款额也仍然会在初期超过未考虑通货膨胀因素时的月还款额。所谓倾斜效应，就是前期真实还款流（即通过平减方式剔除通货膨胀因素）会超出未发生通货膨胀时的还款流，

44、即i=r+p曲线所对应的还款流，超出的部分用于抵偿通货膨胀后期购买力的损失，即平减曲线低于曲线i=r+p的部分。 第三节 抵押贷款工具2：浮动利率抵押贷款固定利率抵押贷款方式，是指贷款开始时，就锁定了一个固定利率，即便是贷款人考虑了利率的影响因素，对固定利率进行定价：i=r+p+f。但即便如此也有可能带来对利率影响因素的低估，如低估了通货膨胀。这样，贷款人的利率风险就无法消除。因此，贷款人创造了可以分散利率风险的抵押贷款工具-浮动利率抵押贷款。一、PLAM（一）PLAM概述 1.PLAM的还款模式（Price Level Ajusted Mortgage）借贷双方只确定贷款的初始利率，约定在一

45、段时间后按照市场价格水平（消费价格指数）对月还款额或是贷款余额进行调整。PLAM的还款额与价格指数挂钩，通过改变名义月款额或贷款余额，以保证贷款人的真实收益率。让贷款人获得相同的实际收益率，剔除市场利率变化情况。2.PLAM的初始利率浮动利率抵押贷款的初始利率会比一般的等额还款的利率低，原因？对比固定利率的CPM模式，在考虑通货膨胀因素带来利率风险的情况下，CPM的贷款定价为i=r+p+f；在不考虑通货膨胀因素带来利率风险的情况下，贷款定价为i=r+f。而浮动利率抵押贷款工具在确定初始利率时，将利率风险因素在借款人和贷款人间进行分担，即借款人分担了部分或全部的利率风险，因此贷款人在定价公式中

46、f 减小了，因而在PLAM初始利率就会低些。3.计算步骤 1按约定利率计算贷款余额及月还款额 2 利用消费价格指数，调整贷款余额3 重新计算新的月还款额每年贷款余额：每月付款额：调整贷款余额的实质是让每一期的还款额折回初期的现值时，还能得到现值P。过程中额外支付的是什么？为利率风险而支付的代价。（二）PLAM与CPM的比较 图示一： 月还款情况 图示二：PLAM的贷款余额与CPM贷款余额比较 PLAM的优势与缺陷：优势：1.初期还款额低，易于被接受。 2.分散利率风险，借贷双方共同承担。3.与考虑利率风险的CPM的倾斜效应与PLAM相比。PLAM的还款曲线更符合收入曲线的变化。 实证分析：Ke

47、arl （1979）为测算倾斜效应对美国房地产市场的影响，利用回归的实证方法，得出结果：1967-1974年间，因倾斜效应而使住房存量减少100-120亿美元。缺陷：1. PLAM的变动方式是利用消费价格指数进行调整的。消费价格指数包含多种商品，不仅仅是只有住房一种商品，调整的结果可能会存在误差。 2. 通货膨胀骤然增加时，借款人收入不能及时增加。 3. 贷款余额经过价格指数化后，可能会使贷款余额超过房产本身，造成债务超出抵押物价值的情况，违约风险增加 4.利用历史数据对未来进行预测会有误差二、ARM1.ARM还款方式变动利率通常盯住一个短期利率指数，而这利率指数本身就反应了市场对物价上涨和真

48、实利率的预估，因此贷款者只须对风险贴水进行要求就可以了。计算方式：先按贷款期和利率计算贷款余额，在新的利率水平下，计算还款额2.对ARM的评论（1）ARM并没有完全消除贷款人遭受损失的可能性，仍存在利率风险（2）调整间隔越长，贷款人的利率风险越大。（3）贷款人承担的利率风险越小，借款人承担的利率风险就越大，因此，ARM的起始利率通常应低于FRM的起始利率。3.借贷双方面临的问题借款人：更难确定借款成本；每月付款不确定贷款人：必须选择合适的指数、差副、调整期等，使借款人能够接受，又能保证有足够的收益；利率风险转移给借款人将使拖欠风险增加。三、ARM（广义）风险的转移与承担第四节 个人住房贷款的运

49、作一、商业贷款（一）贷款的申请、审批、发放一手房：陪同全款发票二套60%以上首套30%首付签购房合同（网签+备案）开发商申请贷款签贷款合同1证书2合同3购房资格证明 4五证复印件5收入证明银行审贷审贷通过办理抵押银行放款开发商借款人办理产权证二手房：公证贷款审批单贷款承诺书资金监管二手房首付比例是按评估价值计算首付签二手房买卖合同（中介标准化合同）卖方申请贷款审贷通过1证件2卖方产权证3购房资格证明 4买卖双方银行卡5收入证明产权更名签贷款合同卖方买房办理抵押银行放款卖方借款人（买方）（二）还款 我国住房抵押贷款一般采用CPM的还款方式。利率随基准利率变动。但在我国抵押贷款业务中，利率的变动与

50、可变利率抵押贷款的利率变化是不同的。 我国实行非市场化的利率制度。CPM的利率随基准利率变动进行调整。只是固定利率的利率标准发生变化，与可变动利率抵押贷款跟随市场利率水平变动是不同的。（三）违约与处置 参见教材120二、公积金贷款 见教材P121三、组合贷款几个相同：相同期限、相同还款日期、相同还款方式几个同时：同时办理、同时审批、同时拨付偿还顺序：公积金商业贷款第五节 个人住房贷款的资信评估与风险防范一、资信评估（一）借款人的资信评估1.资信评估方法 CAMPARI“5C”分析法 Character Capacity Capital Collateral Condition 性格 能力 资本

51、 担保 经营环境CAMPARICharacter 基本情况 a 年龄、家庭结构、婚姻状况、工作就业 b 信用记录、信贷及还款情况 c 资产情况、存款、投资、净投资 d 与银行的交往情况、是否是已有客户？办理过何种业务？Ability 能力 专业能力、技能经验、理财能力Margin 利差 高风险、高利差Purpose 目的 自住或投资？Amount 金额 自有资金是否足够支付，是否需要再融资？Repayment 还款 来源、方式、期限、能力（还款投入比例）Insurance 保障 抵押品+保险？+保证？2.评估运作过程一般通过信用风险评分模型和信贷审批系统进行操作。具体操作方法： 基本情况输入系

52、统中，自动评分，评级。3.资信评估指标体系个人素质：职业稳定性、职业定位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象购房及还款能力：房价收入比、还贷收入比贷款保护能力：贷款成数、变现能力、保险、保证（担保单位信用等级、自然人保证能力）4.资信等级违约概率还款能力及资信水平授信方式不同0%-1% A 强 好1）任选担保方式2）期限最高限1%-3%B 较强 较好1）若干带有附加担保条款的贷款方式中选择2）最高年限，但要保证有也同时为最低贷款期最高年限3%-5%C一般 一般1）若干带有附加担保条款的贷款方式中选择2）期限十年，最低D 差 差不接受（二）抵押住房价值评估1、房地产价值评估的意义所购

53、住房为银行的第二还款来源。因此银行需要掌握房屋的真实价值和实际情况。对于二手房，房屋价值的评估更为重要。 2、估法流程预估法拟定贷款方案借款人接受正式评估a、 明确评估对象、位置、面积、用途、结构、产权b、 明确目的、住or投资c、 实地勘察、实际状况及周边环境d、 广泛收集相似、相仿、有可比性的不动产市场交易资料e、 多种评估法修正偏差f、 撰写报告 3、评估方法 市场比较法：近期的相似相近不动产资料进行比较。 成本估价法：非建筑成本法，是指使用价值而形成的。评估价格=重置价格-折旧+土地的价格。 收益还原法：净收益，适用于经营性的房地产折现价值。二、个人住房贷款的风险与防范（一）风险种类 教材P1221、 信用风险我国的资信系统不断完善。信用风险具体表现： A.失业、丧失劳动力，意外事故丧失还款能力B.虚假材料骗贷2、“假按揭” 开发商利用虚假名义的购房者申请贷款购房，从而达到获得银行信贷资金的目的。3、 市场风险个人住房贷款一般是借款人以所购住房作抵押，若房地产市场出现较大波动，将面临较大的市场风险。随着房产价格的下降，房屋价格低于未还款额时，借款人违约的可能性就增大，银行的信贷风险便随之增加。4、 管理风险原因 A、办事人员风险意识不足 B、银行间竞争，信贷条件条件被放款 C