呼和浩特房地产场发展前景综述

1、呼和浩特何物业皙理情况I.作汇报第1节呼和浩特房地产市场发展基本支撑强 劲有力综合前文的分析与研判，久策经济认为呼和浩特房地产市场基本面良 好，未来发展所需的基本面支撑健康、有利，在此背景之下，呼和浩特的房 地产产业发展将面临新的历史性机遇。主要原因如下：1、人口集聚需求不断扩容作为内蒙古自治区首府城市，呼和浩特在经济、政治、文化、教育、科 技、金融等领域具有自治区其他城市无法比拟的先天优势：加之区域经济发 展正处于良性快速向上扩张的高速成长期，城市面貌与基础设施水平快速改 善，形成了非常好的人口聚集效应。这些都为呼和浩特房地长市场的发展奠 定良好的市场需求基础。2、基本需求构成市场的有效支撑

2、近十年呼和浩特地区区域经济总量的快速扩张、三次产业结构的持续优 化、人口规模迅速放大；而且在基础数据可以支撑预测的未来的5-10年， 呼和浩特市的上述指标仍将保持高速发展。与之对应的，呼和浩特的城乡居 民的收入水平与消费支付力与日俱增。这些宏观利好因素都为呼和浩特房地产市场的基础扩容与结构优化奠 定了非常坚实的基础和提升空间。3、区域发展规划构成长期利好呼和浩特地区的城市发展与本区域实体经济发展是密不可分的，十二五 规划的发展L1标强化了呼和浩特作为区域政治经济金融文化中心的地位；呼 包鄂城市圈建设LI标的提出为本区域实体经济领域的快速发展提供了来自 于政策层面的强力支持。从全国乃至世界经济发

3、展的历史经验判断，能源资源型产业聚集区在资 源开发利用初期具有扩张速度快、总量提高迅速、增长稳定的特点、这些都 将成为为推进本区域城市化进程的强力支撑。4、土地存量较大，近、中、远期土地供应充足综合2005年至2010年的土地出让情况来看，出让土地呈现两个特点：一、出让土地逐步外延化，即从2005年的土地出让逐步向城 市东南部边缘发展。二、出让地块小型化，2005年至2010年出让地块面积逐渐 缩小。从土地存量的角度分析：未来呼和浩特土地供应充足，无论未来呼和浩 特房地产开发热点区域如何变化，土地供应整体宽松的局面将可一直保持、呼和浩特年度土地出让规模（总出让面积）整体呈下降趋势；单位地价 与

4、楼面地价整体逐步上扬的趋势将不会改变，出现快速上涨的可能性不大； 商业用途用地出让规模比重将在未来有所上升：出让土地利用强度逐年上 升，平均容积率呈逐年上升趋势，和浩特已经进入高层时代。5、未来市场主要发展方向明晰从土地储备分布与市场既有热点、未来发展方向倾斜的角度分析：东南 区域将成为未来投资开发与市场追捧的重心所在。6、住宅市场有序健康发展住宅市场正处于良性向上发展的阶段；市场需求以刚性需求为主；产品 逐渐呈多样化，山原来的卖方市场逐渐转为买方市场，逐渐重视消费者需求。宏观调控暂时影响，但是呼市的刚需是推动市场的主要力量，长远来看 市场上升空间较大；公寓类投资型住宅市场产品逐渐丰富，价格不

5、断上涨， 在国家宏观调控下市场表现活跃。7、商业物业开发处于上升期，局部优势与商圈效应逐步形成城市框架逐渐拉开，商业格局正在面临新的变化；城市扩张导致城市居 住人口的迁徙，人口密度的变化，导致商业需求呈现新的变化，引发新的商 业模式逐步显现。家居建材广场由市中心向二环区域发展，未来竞争高端靠品牌，低端靠 规模。中山东路数码广场逐渐形成商圈，聚集效应不断加强，其他区域的数码 广场市场空间逐渐变小；临街商铺市场价格较高，节点型商业规划运营等存在不足，导致空置率 较高O8、办公类物业发展优势逐步凸显呼市写字楼山原来的市中心开发逐渐向周边区域辐射：U前市场供应量大都集中在如意总部基地，销售价格在100

6、000-130000 元/nf之间，物业档次、配套设施逐渐向高端发展；已建成的写字楼出租率大多在60%以上，但租赁价格相对较低，高档写 字楼物业费、租赁价格等短期内制约着该类型产品的出租率；S0H0办公在呼市起步较晚，但市场发展前景较好。9、房地产三级市场发展相对不足，后期成长空间大综合呼和浩特市二手房市场近年的整体表现与交易整体情况和交易要 素分析，呼和浩特房地产市场整体以刚需和长期持有型投资为主；住宅市场 需求以刚需和改善型需求为主；商用物业以长期持有型投资为主；投机性需 求在呼和浩特房地产市场份额较低。第2节呼市房地产市场未来发展趋势总体预 判房地产产业发展将由数量扩张转向质量提升，未来

7、整体开复 工规模或将停止大幅增长势头；但年度投资水平将基本保持平稳 运行，企业优胜劣汰的竞争格局将快速来临。房地产投资的热点加速分化，商业经营性物业的开发比重将 大幅度上升，但居住类物业占据主流的整体格局将维持。未来整体房价快速上升的格局或将终结，但居住类物业房价7呼和浩特市物业訝理情况I作汇报两级分化的趋势将加速出现；商业物业价格将经历一轮快速上扬 之后进入缓慢增长的格局之中O第3节关于呼和浩特房地产市场发展趋势的基本结论一、产业、地区经济规模的扩张、人口数量与收入水平增长因素在今后相当长时间内，将成为呼和浩特的房地产市场规模扩张的前提和基础。土地供应充足，未来开发潜在供应量巨大，房地产市场

8、整体供过于求的矛盾突出。三、当前呼和浩特房地产市场整体处于由数量扩张到质量竞争的市场转型阶段，其间将经历一次优胜劣汰的 市场洗牌过程。四、住宅类物业整体开发规模将由快速增长过度到 平稳前行的阶段，以满足升级改善型需求为特征的中高端 住宅物业将逐渐成为商品住宅市场的主流。五、消费者房地产投资心理趋于成熟,投资类商业经营型物业和投资类住宅物业将成为未来市场追捧和企业开 发的重点方向。六、房地产业的基本盈利模式将逐渐从过去单纯依靠“开发+销售”获取成本和市场风险溢价为主的获利模式转变为“开发+销售+经营”获得成本溢价和物业增值收益 的模式。七、市场热点将在相当长的时期内维持现有开发格 局一一重东南、

9、轻西北八、二手房尤其是二手住宅交易量将逐渐扩大，或将 成为未来房地产交易的重要构成部分，远期二手房市场将 逐渐占据住宅类物业的交易主要份额，个人住宅交易居间 业务将成为经纪行业的主要盈利来源。第4节2012年呼和浩特市住宅市场走势预判虽然呼和浩特房地产市场需求基本面的信息和数据对2012年呼和浩特 房地产市场的走势形成了明显的支撑，并显示出了市场继续向上扩张和发展 的总体趋势，但2012年呼和浩特房地产市场的整体趋势将是不容乐观的。 最重要的影响因素将主要来自于宏观政策因素的作用：对于房地产宏观调控政策的未来走势最高决策层的持续性 强硬表态将可能在产业、税收、金融政策方面导致新的市场变数 并加

10、剧房地产消费者观望情绪的蔓延和扩散。这一点在短期内对于呼和浩特房地产市场的需求免得影响 作用将是巨大且难以估计的。基于这一点判断，2012年呼和浩特 房地产市场尤其是住宅类市场的整体低迷将是必然出现的局面； 在此因素的作用下2012年呼和浩特房地产市场出现以下局面将 是大概率事件：体投资规模缩减并出现开发类型的消长型异动,具体而言就是商业、公寓、办公类物业等不受宏观调控政策影 响的领域出现投资规模上升，而住宅类物业出现投资规模萎缩。二、住宅类物业销售面临前所未有的困境，尤其是高端 住宅类物业销售将面临极大的困难；与之相对应的投资类房地 产产品或将表现突出。三、热点板块将受追捧，热点区域将可能在

11、有限的需求转化中获得更大的份额，但优势将不易保持，其他板块在此背景之下或将出现价格下行，直接导致热点板块的优势缩小或丧失，进一步加剧市场观望情绪的蔓延，直接导致有限需求规模 的进一步缩减，推动住宅市场进入严冬。一旦上述悄况出现，房地产市场硬着陆的局面将形成，这一局面并非最 高决策层和地方政府所希望的结果，对房地产的宏观调控政策将可能出现松 动。久策经济认为：即便政策出现松动，国内房地产市场的整体发展态势也 将完全不同，其原因如下：中国经济发展所依赖的投资拉动模式失效已经成为共识，在 此背景之下，最高决策层势必着手改善国内实体经济的发展环境;房地产市场对整体经济结构和发展走势的影响将促使最高决策层 重新定位房地产的产业地位，房地产产品尤其是住宅类产品的投 资品效能将逐渐丧失，最大规模需求产生的市场激励因素一旦失 去，住宅类物业将回归其使用价值属性，住宅价格疯涨的局面或 将成为历史。基于上述判断:7呼和浩特市物业管理情况