房地产企业会计实务常见问题简答

1、房地产企业会计实务常见问题简答房地产企业会计实务常见问题简答问:房产分两期开发,一期建造的园林景观,会所等的本钱应在两期本钱中分配.分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？答：建筑面积是房地产开发各期本钱分配的主要标准,一般都采用此标准分配一些共同本钱,如各期之间,配套设施、根底设施的本钱等,对于前期和配套费用,其发生的本钱与土地面积没有直接关系,而与建筑面积有关系,所以,其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊.可销售面积是单位本钱计算根底.参见下面详述：由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的,所以,这局部费用除按上述开发本钱的相应明细科目进行归集外,还

2、要采用一定的分摊标准在各本钱对象之间进行分摊.分摊的标准有两个,即土地面积和建筑面积O由于企业在获得土地后必须根据规划部门规定的容积率进行规划设计,不得超容积率设计和施工,所以,该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定.但由于工程的分期施工,使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配.如果按土地面积进行分摊,那么就会造成以高层为主的那一期单方土地本钱低,而以多层或联排为主的一期单方土地本钱高.在土地成本占开发本钱比例较高的地区,按土地面积进行分摊就会造成各期本钱忽高忽低,不能真实反映工程的实际成本.因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比拟合理.但如果建造的产品有明显的差异,比方

3、将其中一局部土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等,与另外一局部土地上建造的是完全不同*质和不同用途的产品时,用土地面积进行分摊更符合工程的实际情况.所以,企业可根据工程开发的具体情况选用其一或同时使用,但一经确定不得随意更改.根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况,并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确*.区分那些是可售面积,那些是不可售面积包括不可售的人防车库、自行车库、公建局部、教育设施、由于光照缺乏无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等.对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属,如在销

4、售合同中明确产权属于开发商所有,那么属可售面积；如明确属全体业主,那么属不可售面积,最终计算出实际可售房屋面积.这是计算单位本钱的依据,如果面积计算不准确,直接影响销售本钱和销售利润计算的准确*.问:把会所作为售楼处,会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所等设施,需要核算的内容包含些什么？答：把会所作为售楼处,理论上是会所的临时用途,按会所公共配套设施核算：(1)(1)属于非营利*且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理.？(2)(2)属于

5、营利*的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其本钱.除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理.？按售楼处核算那么看其是否能够单独作为本钱对象进行核算,而分别作为自建固定资产或开发产品核算,兼作售楼处的会所如果属于(2)(2)类,那么无矛盾.但如果无产权,为业主共有那么应该核算在公共配套设施费项下.3131 号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑.在公共配套设施中核算的“会所等设施,需要核算的内容主要是配套设施建造本钱,很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其本钱,然后分摊计入不同开发产品的开发本钱

6、项下的公共配套设施费问:房屋实测报告的“房屋建筑总面积是不是等于售产品的销售面积+“公建面积 公共绿化占地面积 ？ 实测报告上可售面积指的是“住宅答：根据?房产测量标准?房屋实测报告的房屋建筑,面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积.问:为招聘员工发生的招聘广告费有广告费发票,可以放在治理费用其他人工本钱核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？“可总、答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告,人员招聘广告是人力资源费用,不需调整.问:根底设施费的中绿化的核算内容,是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧?答：绿化占地不分摊土地本钱,绿化不形成建筑物,不应纳

7、入建筑面积计算.问:销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制费和楼书印刷费等,按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项?答：广告费包括媒体广告费、户外发布费,展位费及展台搭建费作为展览费,其他应归入宣传费.业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用,主要是指未 1 1 过媒体的广告*支出,包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费那么是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信等发生的相关费用.?企业所得税税前扣除方法?明确规定,纳税人申报扣除的广告费支出,必须符合以下 3 3 个条件：一是广告是通过经工商部门

8、批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用,并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播.不具备其中任何一个条件的,税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除.问:对于员工上下班的交通费补贴,由个人拿交通费发票按月来报销,应付福利费核算,这涉及应交个人所得税问题吗？答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法,但不应从应付福利费列支,直接进入费用.如果直接发进工资那么需要缴纳个人所,顺便提一下,关于通讯费浙江省的标准是主要负责人50500 0元与一般人员30300 0元,免交个人所得税.但需要到地税局备案问:31:31 号文中计入开发产品本钱的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提或应付费用

9、不得计入开发产品本钱.“哪些是税收规定可以预提和应付计入本钱的？答：税收规定可以预提和应付计入本钱的包括：应付福利费、教育经费、工会经费；财政部?房地产开发企业财务治理假设干问题的补充规定?“经有权机关批准建设的公共配套设施,建设规模占开发工程比重较大的,经主管财政机关批准后,房地产开发企业可根据建筑面积或投资比例采取预提方法从开发本钱中计提公共配套设施费.预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用.采取预提方法建设的公共配套设施,房地产开发企业不得有偿转让.国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税治理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费,有些是在售后继续发生的,可在销售房地产时进行预提.配套设施建设全部结束后,应进行汇算.售后发生的配套设施费预提比例,可由企业提出申请,主管税务机关审核同意后执行.外资房企在开发费用预提方面有更大的空间问:计提折旧以前年度都是按 3%3%残值率,计算的折旧现在根据 5%5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致,该如何帐务处理？答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为 3%3%- -5%,5%,因此在 3%3%到 5%5%调整不影响计税,不过作为一项变更,应及时向税务部门备案,并说明变更理由.问:广告费和业务宣传费是否在“