第三节房地产有关法规

1、第二章 房地产有关法规1、土地管理法在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：1）新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。2）我国的实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体 所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属 于农民集体所有。3）有关土地的六项制度：国家依法实行国有土地有偿使用制度 国家实行土地用途管制制度国家建立土地调查制度国家建立土地统计制度国家实行土地占用耕地补偿制度国家实行基本农田保护制度4）土地管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法2、房地产交易管理制度所要了解和熟悉的内容：1）城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房

2、屋的买卖、租赁、转让、 抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种 经营活动。2）房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。3）房地产管理法规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用 制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人 员资格认证制度和房地产权登记发证制度。3、房屋权属登记管理办法所要了解和熟悉的内容：1）国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受 国家法律的保护。2）房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使 用、收益和处分权利的唯一合法凭证。3）房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他 项权

3、利登记、注销登记。4）房屋权属证书包括：房屋所有权证、房屋共有权证、房 屋他项权证或者房地产权片、房地产共有权证、房地 产他项权证4、租赁条例所要了解和熟悉的内容：1）房屋租赁实行登记备案制度2）申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有 权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。3）经审查后颁发房屋租赁证，该证可作为公安部门办理户口登记 的凭证之一。4）房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。5、物业管理条例所要了解和熟悉的内容：1）住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理2）住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权

4、人 和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和 使用人的合法权益。3）物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权 利和义务、合同期限、违约责任、其他等。4）物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。5）物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况， 分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。6房屋抵押贷款管理规定所要了解和熟悉的内容：1）银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和 抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签 订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。2）房地产管理部门要依法对抵押物进行

5、严格审查，审查的内容主要包 括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已 经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。3）抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进 行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产 估价机构进行评估，并经抵押权人确认。7、有关房地产税费及按揭手续费 房地产证费用：房地产证登记费契税印花税 按揭费用房屋保险律师见证费抵押登记费印花税第四章商品房销售常用词语的解释土地类型土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共 设施用地及自由集资，微

6、利房地产。土地使用权年限是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使 用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土 地使用权由政府无偿收回。土地使用费土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时 的收费是居住用地2元/M2占地/年规划局代表国家对城市的规划设计进行引导和监控。国土局代表国家行使土地所有者的职权。房管局产权登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等 手续的部门。确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申

7、报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一 房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容 是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和 处分的权利。房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或 区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地 使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。七通一平（熟地）是指土地 （生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电 力、

8、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以 进场后迅速开发建设。三通一平（净地 ） 是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比， 附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这 个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会 越高。建筑密度 是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区 绿地面积和活动场地越大。出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计 算是以楼为单位的，所以相同的房型

9、在不同的楼号内，虽然使用面 积相同，但销售面积会有不同。商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局 批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、 继承、抵押、赠与、交换的房地产。五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品 房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开 工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证 由国土资源部门和房屋管理局核发。按规定房屋未建好之前出售均 要办理商品房预售许可证，发展商将有关资料送国土局申请。房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买

10、卖双方权利和义务的协议，所有 的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公 证，外销的房地产合同必须做公证。房地产证是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一 部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银 行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。定金指依据担保法的规定，当事人向对方给付的作为债权担保的一定数 额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如 果不履行约定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不履行约定 债务的，则要双倍返还定金。订金根据我国现行法律的有

11、关规定，其不具有定金的性质，交付订金的 一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金 的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的关 于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地 产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，房地产公证契税房地产转让银行本票双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议 约定的办法处理。但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1) 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2) 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确

12、的；(3) 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4) 广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法 律公证。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契 约等对产权随人征收的一种税。1、征税范围及纳税人 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳 税人。(1) 国有土地使用权出让；(2) 土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；(3) 房屋买卖；(4) 房屋赠与。2、税率：国家规定契税率为 3-5。是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、

13、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律 行为。是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可理转账结算或 支取现金的票据，有效期为一个月。 (同城算)银行汇票银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异 地办理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。 （异地结算） 银行支票是银行的存款人签发给收款人办理转账或委托开户银行将款项支付 给收款人的票据，有效期为 10 天。（同城结算）期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商 品房预售合同。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品

14、房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房， 与消费者签订商品房买卖合同后， 立即可以办理入住并取得产权证。实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报 告期又竣工的商品房屋面积。预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房 屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。TOWNHOUSE 也叫联排别墅正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在 城区的沿

15、街联排而建的市民城区房屋。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览 室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。住宅使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积） 。其 中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不 吊柜）、户内楼梯 （按投影面积 ）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高 低于 2.20 米的部分不计入面积。住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中

16、是指一间独立的房屋或一幢居住建 筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 根据住 宅建筑模数协调标准 （GBI100-87 ）规定，住宅的进深采用下列常 用参数： 3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、 4.8米、5.1 米、 5.4米、 5.7米、 6.0 米。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到 另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而 言，故又称开间。 住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。 根据住 宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用 下列参数： 2.1 米、2.4米、 2

17、.7米、 3.0米、 3.3米、 3.6米、 3.9米、 4.2 米。住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也 就是一层房屋的高度。在 1987年发布的住宅建筑模数协调标准 中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6 米、 2.7米、 2.8 米。住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的 距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高 =层高 -楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”隔热层指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设 施。通常有如下隔热措施：(1) 住宅建筑的东西向窗户 (尤其是西窗 )，宜有适当遮阳措施；(2) 减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少 阳光对墙体的辐射影响；(3) 采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶 的隔热性能；灰空间(4) 对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水 均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。勒脚最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境 之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、 檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。外飘窗指室外地面 (或散水 )以上的一小段房屋