公司物业管理办法

1、四川二滩实业开展有限责任公司物业治理方法试行第一章 总那么第一条为标准公司物业效劳治理工作,完善治理体系 建设,提升物业效劳治理质量,持续改善业主生活和工作环 境,结合公司实际情况, 特制定本方法.第二条本方法所称物业治理,是指公司根据物业效劳 合同约定的相关内容,组织各级物业治理部门对房屋、厂房 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理的活动.第三条 物业治理部根据专业类别,分别从环境保洁包含垃圾清运、环境绿化包含生态种养殖、工程维护 包含给排水、污水处理、客务效劳包含前台接待、会 议效劳、客房效劳、活动中央一一游泳馆、健身馆、自营超 市等4个方面.第四条 在保证平安、健康的前提下,公

2、司提倡采用新 技术、新方法,依靠先进科技手段和治理创新提升物业治理 水平.第五条本方法中,“物业治理部指公司物业治理部；“物业效劳部指各分公司工程部物业效劳部第二章 治理机构与职能1 / 19第六条 物业治理部负责统筹指导公司物业效劳治理工作,以专业化为治理手段,以标准化为治理目标,完善管 理制度体系建设、组建专业队伍、搭建有效平台开展相关工 作.其责任如下：一负责公司?物业治理方法?及环境保洁、环境绿 化、工程维护、客务效劳等专业治理制度、工作流程和标准 的建立完善和监督执行.二负责公司物业标准化建设工作,持续改良分公司项 目部物业治理效劳质量,提升物业治理效劳品质.三负责搭建现代化专业治理

3、平台及专业团队,在全 流域物业治理工作范围内开展案例收集、技术研究、创新管 理、专业培训等工作.四负责开展业主需求调研工作,并采取有效举措保证业 主合理要求得到满足.五负责对内、对外协调,处理物业相关应急事务及投 诉工作.六协同开展综合物业的招投标、物业合同治理、经 营结算工作.七协同公司财务、采购等部门 ,开展物业设备和物资 采购、领用、维保等工作.八负责对分公司工程部物业制度、标准的落实 情况进行技术指导、监督和检查,对存在的问题及时督导整2 / 19 改.第七条公司总部相关部门根据责任分工对公司物业管理工作进行协同治理,责任如下 ：一公司总经理工作部为公司风险治理和内部限制体 系建设工作

4、治理部门,负责对物业治理工作中风险识别、风 险分析与评估、风险治理策略制定等工作的指导和监管.二公司生产经营部为公司平安生产治理工作的治理部 门,负责对物业治理工作中平安隐患排查、平安培训教育、安全质量治理等工作的指导和监督.三公司采购治理部是公司采购工作的归口治理部门,负责对物业治理工作中采购方案的编制和审查、采购组织与 实施等工作的监督和治理.第八条各二级单位物业效劳部为本单位物业治理工作的责任治理部门,其主要责任如下：一负责制定本单位物业治理工作实施细那么和各岗位工作手册.二负责对本单位物业治理制度、标准的落实情况进 行监督和检查,对存在的问题及时进行整改.三负责协同物业治理部搭建专业化

5、治理平台和专业 团队,在本单位内开展案例收集、技术研究、创新治理、专 业培训等工作.四负责协同物业治理部开展标准化建设工作,逐步3 / 19建立技术指标库五负责协同开展本单位的风险防范、平安治理、安 保消防、综合物业的招投标、物业合同治理、经营结算等工 作.六负责协同开展业主需求调研工作,并采取有效举措保证业主合理要求得到满足 .七负责本单位物业治理工作档案的建立和维护.八负责本单位物业治理人员的日常治理.九涉及本单位物业治理的其他工作.第三章物业治理工作任务第十条环境保洁治理指根据物业效劳合同约定的相 关内容,通过宣传教育、专业化清洁和监督治理,维护区域 内设施设备、道路、空地、绿地、楼道等

6、的清洁卫生,防治 环境污染.一根据作业对象和内容,环境保洁工作主要分为：1.地面清洁；2.墙面清洁、3.公共场所清洁、4.公共设施清洁、5.办公区域清洁、6.卫生消杀、7.垃圾处理.4 / 19二环境保洁工作应根据“以防为主,防保结合的 原那么开展.“防要通过恰当的“切入点和多种组织形式, 增强对业主的宣传和引导 ,并视具体情况制定相关治理规定 , 进行公示,形成公约；“保要通过制度建设、明确作业标准、 严控操作规程、强化责任意识等方面增强治理.三物业治理部工作任务包括：1 .指导物业效劳部制定物业治理工作实施细那么中的环 境保洁局部,以及相关岗位工作指导手册；2 .牵头组建环境保洁专业团队,

7、 组织开展案例收集、 教 材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作；3 .负责对环境保洁工作相关的治理制度、操作标准和标准的执行情况进行监督检查；4.协同公司总经理工作部、生产经营部、平安保卫部 等部门开展专项检查工作.四物业效劳部工作任务包括：1 .制定物业治理工作实施细那么中的环境保洁局部,以及各岗位工作指导手册；2 o协同物业治理部组建环境保洁专业团队,组织开展 本单位环境保洁专业的案例收集、教材开发、专业培训、难 题攻关、技术创新等工作；3 .负责对环境保洁日常工作进行监督检查；4 o协同公司总部其他部门开展环境保洁相关工作.5 / 19第十一条 环境绿化治理指根据物业效劳合同约定的

8、 相关内容,对治理区域内的绿植、花卉等进行美化和优化, 调节生态平衡,从视觉美观、空气质量、消声防噪等方面为业 主提供健康、优良的生活环境和工作环境.一根据作业对象和内容,环境绿化工作主要分为：1.绿化植物的选种；2.绿化植物的种植；3.绿化植物的布置摆设；4.绿化植物的养护；5,中耕除草；6.病虫害防治；7.灾害预防；8.绿化植物的移植；9.生态种养殖.二环境绿化工作应本着经济、美观的指导思想,正确、合理选择植物品种,注意植物布置的层次搭配,进行多层次 的立体绿化.同时,还要针对不同草木的品种、习性、不同 季节、不同生长期及对生存的客观条件的要求,进行针对性和动态性的治理.三物业治理部工作任

9、务包括：1 O指导物业效劳部制定物业治理工作实施细那么中的环 境绿化局部,以及相关岗位工作指导手册；6 / 19牵头组建环境绿化专业团队,组织开展案例收集、教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作；3,负责对环境绿化工作相关的治理制度、操作标准和标准的执行情况进行监督检查；4.协同公司总经理工作部、生产经营部、平安保卫部 等部门开展专项检查工作.四物业效劳部工作任务包括：1,制定物业治理工作实施细那么中的环境绿化局部,以及各岗位工作指导手册；2o协同物业治理部组建环境绿化专业团队,组织开展本单位环境绿化专业的案例收集、教材开发、专业培训、难题 攻关、技术创新等工作；3,负责对环境绿化日常工

10、作进行监督检查；4.协同公司总部其他部门开展环境绿化相关工作.第十二条 物业工程治理指根据物业效劳合同约定的 相关内容,对治理区域内的房屋、设施设备从技术和经济两 个角度开展运行治理、维保检修、改造更新等工作.一根据作业内容和用途,物业工程治理对象主要分为：1 .给排水系统一主要指建筑物内部设备中的饮用水净 化处理设备、给水设备、排水设备、卫生设备、热水供给设 备、消防设备等；7 / 192 o燃气供给系统一一主要指燃气管网、燃气储配站和调压站等,常用设备设施有燃气灶、燃气热水器、燃气采暖 炉、燃气表和燃气管道等；3 o供暖通风和空气调节系统一一主要指供暖设备、通风设备和空气调节设备等,常用设

11、施设备有供暖设备、通风 设备和空气调节设备等；4.电气工程系统-主要指供电及照明设备、弱电设备、 运输设备、建筑防雷及接地装置 ；5o智能建筑设备系统一一主要指建筑设备自动化系 统、通信网络系统、办公自动化系统和结构化综合布线系统；6.污水处理系统一一主要指离心机、曝气机、臭氧发 生器等设备.二物业工程治理工作应以平安生产治理为根本前提,根据“维护保养为主,方案检修为辅"的原那么,做好根底资料档 案治理工作,完善操作标准和标准, 提升工作效率,保证设施 设备平安、正常运行.同时,结合设施设备的运行规律及特 点,做好节能降耗工作.三物业治理部工作任务包括：1.指导物业效劳部制定物业治理

12、工作实施细那么中的工 程治理局部,以及相关岗位工作指导手册；2 o牵头组建工程治理专业团队,组织开展案例收集、 教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作；8 / 193 o负责对工程治理相关的治理制度、操作标准和标准 的执行情况进行监督检查；4 .协同公司总经理工作部、生产经营部、平安保卫部 等部门开展专项检查工作.四物业效劳部工作任务包括：1 .制定物业治理工作实施细那么中的工程治理局部,以及各岗位工作指导手册；2 .协同物业治理部组建工程治理专业团队,组织开展本单位工程治理相关专业的案例收集、教材开发、专业培训、 难题攻关、技术创新等工作；3 o负责对工程治理日常工作进行监督检查；4

13、o协同公司总部其他部门开展工程治理相关工作.第十三条 客务效劳指根据物业效劳合同约定的相关 内容,对治理区域内甲方组织开展的接待、会议、文体娱乐 等活动提供效劳和治理工作.5 一根据作业对象和内容,客务效劳工作主要分为：1.会议效劳；2.前台接待；3.客房效劳；4.活动中央治理；5.自营超市治理.二客务效劳工作应从甲方的实际需求由发,为其提9 / 19 供周到、热情、细致的标准化和个性化效劳,营造良好的服 务气氛和效劳体验,表达公司优良的效劳形象和专业的效劳 标准.三物业治理部工作任务包括：1 .指导物业效劳部制定物业治理工作实施细那么中的客 务效劳局部,以及相关岗位工作指导手册；2 .牵头组

14、建客务效劳专业团队,重点在会议效劳、前台接待、客房效劳方面组织开展案例收集、教材开发、专业培 训等工作；3 .负责对客务效劳工作相关的治理制度、操作标准和标准的执行情况进行监督检查；4 .协同公司总经理工作部、 生产经营部、平安保卫部等 部门开展专项检查工作.四物业效劳部工作任务包括：1 O制定物业治理工作实施细那么中的客务效劳局部,以及各岗位工作指导手册；2 .协同物业治理部组建客务效劳专业团队 ,组织开展本 单位客务效劳专业,特别是会议效劳、前台接待、客房效劳方 面的案例收集、教材开发、专业培训等工作；3 o负责对客务效劳日常工作进行监督检查；4 o协同公司总部其他部门开展客务效劳相关工作

15、.第四章物业效劳工作根本要求与标准10 / 19第十四条 环境保洁应按以下根本要求做好工作：一保持良好的仪容仪表,注重根本的礼仪礼节标准；二熟悉拖把、吸水机、清洁剂等常用工具的使用方 法及常用材料的特性特征；三必须严格根据操作规程开展工作,并做好平安防范；四有方案地组织开展工作, 并对可预见或曾经发生过 的突发性问题提前做好应急预案.第十五条环境保洁工作应做到以下根本标准 ：一室外的环境保洁工作要根据“六不六净、“三优三化的标准进行：1 O “六不六净：不见积水、不见积土、不见杂物、不 见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜粪；路面净、路沿净、 人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净；2。 “三

16、优三化：优美的环境、优良的秩序、优质的 效劳；净化、美化、绿化.二办公室清洁要做到“三清三关,即清理桌面、清 除垃圾、去除隐患；关电器、关电源、关锁门窗.三卫生消杀应根据蚊、蝇、鼠、蜂螂等不同对象,以 及自然环境、时间、技术设备、卫生条件要求等因素,制定 不同的工作标准.四垃圾处理工作应针对垃圾的分类、垃圾袋的颜色、11 / 19 垃圾箱的设置、工程垃圾、生活垃圾、垃圾清运等方面,制 定相应的工作标准.第十六条环境绿化应按以下根本要求做好工作：一熟悉绿化植物的选种、种植、养护、摆放、病虫 害防治等专业知识；二熟悉喷雾器、高枝剪、农药、化肥等常用工具的使用方法及常用材料的特性特征 ；三以“三分种

17、、七分养为工作原那么,开展环境绿化工作；四必须严格根据操作规程开展工作,并做好平安防 范.第十七条环境绿化工作应做到以下根本标准 ：一绿化植物的选种要充分考虑业主需求、自然环境、植物生长速度、生命周期、上下、落叶状况、抗性特征等因 素,从林木、绿篱、草坪、花卉等方面进行选择和搭配；二绿化植物的种植要从土地平整、喷水、种植数量、 间距、定点放线、苗木运输、种植方式等方面做好方案和施 工工作；三绿化植物的布置与摆设应根据业主要求、环境氛 围、功能目的等因素,根据地面、侧面、顶层、室内等地点 要求,做到美化环境、净化空气、有效减噪等效果；四绿化植物的养护要根据植物的造型、环境要求等12 / 19条件

18、,根据植物的生长速度、生命周期等特点,及时进行修剪、浇水、施肥等养护工作,保证花木生长旺盛、 花红草绿；五病虫害防治要做到能够识别根本的病害和虫害,根据病虫害的特点,有针对性的选择农药与施药方法, 做到对 症下药、适时施药、交替用药、平安用药；六灾害预防要针对旱灾、水灾、 风灾、冻害等常见灾 害,制定相应举措,保证植物正常生长；第十八条工程维护应按以下根本要求做好工作：一熟悉设施设备相关系统的组成结构、根本工作原理及技术操作标准；二熟练掌握扳手、电笔、润滑油等常用工具的使用方 法及常用材料的特性特征；三必须严格根据操作规程开展工作,并做好平安防 范.四要根据年、季度、月、周 4个时间层次制定工

19、作 方案；五要建立设施设备技术指标库,作为日常工作的基 本依据；六要建立设施设备维护治理费用台账,以及能源消耗 台账,为节能治理工作打好根底.七设施设备的方案检修工作要根据设备运行规律及点检的结果确定检修周期,以检修周期为依据,根据小修、中13 / 19 修、大修、系统大修 4个类别分别编制检修方案,对设备进 行积极的预防性修理.第十七条 工程维护工作应做到以下根本标准：一国家相关政策、法规、条例和技术标准以及相关 设备技术资料设备卡片、设备台账、设备技术登记簿竣工图、 系统资料等应分类治理,妥善保存；二根据设施设备技术标准和标准,做好日常巡检、培训、保养等工作,并要有工作记录 ；三供水、供暖

20、管线要做保温处理,并定期进行检查维修,水箱应定期清洗；四电气线路、电梯、平安保险装置及锅炉等应定期检 查,严格根据平安规程定期保养；五对设备事故的处理要严格执行“四不放过原那么 为,即事故原因不查去除不放过、事故责任人及其部门未收 到教育不放过、没有行之有效的改良举措不放过、没有紧急 事件的预防方案和弥补救护举措不放过.第十八条客务效劳应按以下根本要求做好工作：一会议接待、前台接待工作要参照国际商务礼仪规 范及公司要求,从仪容仪表、礼仪礼节、形体语言等方面树 立良好的职业形象；二根据公司要求及各项设施设备、场地地面、器材 等的标准标准,对其进行维护保养 ,保证正常使用14 / 19三了解活动中

21、央各项器械设备使用的根本要求,及 时提醒场所使用人员应注意的事项；三客房效劳应提前做好工具、材料的准备和检查工 作,根据从上之下、从里到外、先铺后抹、干湿分开的原那么 进行清扫工作；四自营超市的治理应根据国家法律法规及公司规 定,结合所在地自然环境条件及各类小、中、大型活动的计 划和需求,做好进货、库存、盘点、结算等工作.第十九条客务效劳工作应做到以下根本标准：一会议效劳根本标准：1.明确会议效劳、场所布置、座次等方面的要求；2.会前逐项检查相关设备、仪器、会议材料、音乐、 鲜花等会议用品,并做好路线指示牌、来宾引导等工作；3 .会中做好茶水效劳,并时刻注意设备运行、室内温度 等情况；4 o会

22、后要对现场进行清理,对场内相关设施设备进行 检查；5 .对会议情况及内容做好保密工作.6 二客房效劳根本标准：7 .进门前应打招呼；2 .客房清扫应根据巡视、 通风、撤倒垃圾、布草、擦灰、 清洗、补齐用品、拖尘的顺序开展工作；15 / 193 .退房检查应逐项进行,着重检查不平安因素；4.发现有遗留物品或客房物品缺失,应及时通知前台.三前台接待根本标准：1 .接听 应做到认真、诚恳,语气和蔼；2 .办理入住和登记手续应高效,重要信息必须确认；3 o尽量满足客户合理的个性化要求；4 .收取的现金必须马上存入保险柜内.四活动中央治理根本标准：1.提前进入场馆内,做好卫生清扫、设备启动、平安检查等根

23、底准备工作；5 .如实填写运行记录情况,做好台账；6 o做好关闭活动中央后的断电、检查等工作.五自营超市治理根本标准：7 .严格货品治理,对已公布的不合格产品及过期产品应及时下架处理；8 o盘点不能有遗漏,对报损的货品应有清单及说明；9 .收取的现金要及时清点,并与记录对应.第五章工作报告机制10 十三条 根据年、季度、月、周 4个时间层次,建 立常规工作报告机制.一物业效劳部应根据?物业效劳工作周报表?的要求, 如实、全面反映所在当周重点工作、存在的问题以及下周工16 / 19 作方案,于每周五12:00前,将表格电子版及签字盖章后的 扫描件报送至公司物业治理部；二物业治理部、物业效劳部要根据公司生产经营月 报工作要求、月度工作简报要求等,做好月度工作的汇总报 告,并将汇报材料抄送物业治理部 ；三季度、年度报告工作参照公司相关要求及本方法 月度报告要求执行.假设有特殊情况,按公司要求执行.第三十四条 建立紧急事项工作报告机制.遇到紧急、 重大突发事件,各岗位在岗人员应直接向各分公司 /工程部负 责人汇报,分公司/工程部负责人可视实际情况直接组织处理 并在允许条件下第一时间向公司领导报告.第六章风险防范与平安治理第三十七条各级物业效劳治理部门要严格根据公司相关要求,强化风险防范