项目投资估算实例

1、上杭森林公园投资估算与效益分析一、投资估算的依据上杭森林公园景区建立投资估算是以规划的规模、国家编制概预算的规定及XX省林业、旅游局部现行的有关技术经济指标、市场现行价格等为依据。不可预见费按单项工程估算的10%计算。二、投资估算上杭森林公园景区投资估算表分为根底设施投资、景点建立投资和公共设施 投资三局部，每局部具体见下表。该景区总投资5710万元，投资估算及各单项工程投资估算见表下表。其中建立期200”2010年投资额为3910万元，占总投资额的68.5%;近200112013年投资额为1800万元，占总投资额的31.5%=表1旅游根底设施建立投资估算表投资工程规模万元1.云峰寺修复370

2、万2.书堂寺景点建立工程3.云霄殿建立、修复4.香林塔修复5.古藤园围栏保护-word.zl-6.金玉顶修复7.练武场整理8.步云山门新建1.入口广场绿化、香化、美化3000m2建立公园260万大门、围墙、标志建筑、喷水池、停车场等效劳设施工程2.休闲效劳竹木屋、茶庄、游泳及其他休闲娱区乐建筑建立1.客车2420万2.电瓶车3.景区主干15公里道40公里根底设施工程4.景区步道5.供排水6.供电7.通讯植物景观工程1.景点绿化340万-word.zl-2 .主要游步道绿化3 .局部林相改造环境保护工程1 .生态公厕2 .垃圾箱20个200个164万/、口预见费按上述工程10%计355.4万合计

3、近期建立投资3909.4万由上述各表可见：上杭森林公园建立的近期建立投资估算为3909.4万元、资金来源及筹资方案分析上杭森林公园建立要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益的原那么，采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上、“内资、外资一起上的方法，充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游根底设施建立、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进展投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法：把森林公园的规划建立纳入上杭县国民经济与社会开展方案中去，使之建立与国民经济建立同步开展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。-word.zl-争取国家、各有关部门

4、的专项建立资金 森林公园自筹资金银行贷款招商引资个人捐资筹资方案确定主要有资金筹集本钱的筹资风险两局部组成，总投资为5710万元。下面有三种方案，其中，贷款利率 5%、属于国家政策性贷款，债息 6%、筹集费率为1%,股息5%、筹集费率为1.5%=资金来源力荣A力荣B力荣C自有资金30%30%30%发放债券30%20%发放股票20%10%银行贷款40%50%40%资金本钱率：K=D/PX1-fK为资金本钱率，D为资金占用率，P资金总额，f筹资费率综合资金本钱率：Kw= 2(Ki*Wi) Kw为综合资金本钱率Ki第i种个别资金本钱率，Wi第i种个别资金占全部资金的比重。方案 A: W=30%, K

5、=1731X6%/1713X1-1%=6.1%Kw=W XK=1.8%-word.zl-方案 B: W=20%, K=1142X5%/1142X1-1.5%=5.1%Kw=20% X5.1%=1.01%方案 C: W1=20% K1=6.1%W2=10% K2=5.1%Kw=20% X6.1%+10%X5.1%=1.73%资金本钱是筹资者取得和占用资金应付出的代价，故资金本钱率越大，所付出的代价也就越大。以上三种方案相比拟可知：方案 B的综合资金本钱率最小,所以本次工程融资方式定为方案 B最为合理。四、工程经济效益分析一工程收入估算1、估算X围和依据工程收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购

6、物及其它收入。根据边建 立，边开放地经营原那么，工程输入按建立期分段估算。确定有关估算指标地依 据：1当地物价水平2周边地区社会消费水平3同类型森林公园、旅游区的估算指标2、估算指标门票：25元/人，按游客人数的100%计算交通：10元/人，按游客人数的90%计算-word.zl-住宿：50元/日.人，按游客人数的10%计算娱乐：20元/人，按游客人数的10%计算购物：20元/人，按游客人数的100%计算饮食：20元/人，按游客人数的70%计算其它：10元/人，按游客人数的100%计算3、估算结果根据以上指标，按该县旅游开展总体规划旅客流量的90%预测游客流量，到工程经营初期开场接待游客，预计

7、建立初期年工程接待国内外旅游客流量预计将达31.1万人次、建立后期游客达56.3万人次，收入情况预估详见表2表2年经营收入估算表单位：万元/年工程近期远期门票777.51407.5住宿155.5281.5交通279.9506.7娱乐62.2112.6购物6221126饮食435.4788.2其它311563合计2643.54785.5二、工程本钱估算-word.zl-1、可变本钱估算可变本钱估算使根据一般的可变本钱率进展估算，详见表 3表3年可变本钱估算表单位：万元工程可义本钱率%近期远期门票20155.5281.5住宿5077.75140.75交通60167.94304.02娱乐4527.9

8、950.67购物85528.7957.1饮食60261.24472.92其它50155.5281.5合计一1374.622488.462、经营本钱估算经营本钱包括可变本钱、经营管理费。年经营管理费：正式管理人员10人按每人每月2000元，一般管理人员近期 80人，远期100人按每人每月1500元计算。工程年经营本钱详见表4表4年经营本钱估算表单位：万元工程年经宫本钱近期远期-word.zl-可交本钱1374.622488.46管理费168204其它155.5281.5合计1698.122973.96三税金及附加费估算根据国家政策和有关部门规定，旅游业开发不计投资方向调节税，只征收营 业税，城市

9、建立维护税、教育附加费，上杭森林公园年税金计附加费估算结果详 见表5表5年税金及附加费估算表单位：万元工程年税金及附加费备注5后期1、营业税132.175239.275营业收入的5%2、城建税9.2522516.74925营业税的7%3、教育附加5.2879.571营业税的4%合计146.71425265.59525四工程利润估算上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表6-word.zl-工程年税金及附加费5后期工程收入2643.54785.5经营本钱1698.122973.96税金及附加146.71425265.59525利润798.665751545.94475表6工程年利润估算表单位：万元

10、根据计算，近期2001-2013年的年利润为798.66575万元；远期的年利润为1545.94475&元。五工程其他经济效益指标估算几分析1工程投资回收期分析可能影响到该工程效益的不确定因素由：价格、投资、本钱、游客量、利率等， 针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款归还期等4项指标。回收期=累计净现金流量为正值的第几年-1+上年累计7现金流量/当年净现金 流量本次运用单因素敏感项分析变化 1次，变化率幅度5%，重点选取营业收入和经营本钱两项加以分析，使决策者了解不确定因素对工程投资回收期的影响，-word.zl-最后进展相关的分析表表7敏感性分析表变化因素投资回收

11、期营业收入降低5%6.26经营本钱增加5%6.21正常5.98经过营业收入与经营本钱变动的相关数据计算可知，这两种因素的变动中营业收入对回收期的影响更大一些，但总的来说根本没使投资回收期产生不可忽略的影响。两种情况下投资回收期根本保持在6年数值不变，故本工程建立的投资回收期大约为6年。2、工程净现值分析净现值指特定方案未来现金流入量现值与未来现金流出量现值之间的差额。计算公式为：净现值=未来报酬总现值-建立投资总额 NPV=Elt /1+R-EOt /1+R式中：NPV-净现值；It-第t年的现金流入量；Ot-第t年的现金流出量；R-折现率；n-投资工程的寿命周期根据公式计算可得净现值 NPV

12、 =2644/1.13+3222/1.14+3867/1.15+4786/1.16+4786/1.17+4786/1.18+4786/1.19+4786/1.110-1910/1.1+2000/1.12+2845/1.13+2345/1.14+2145/1.15+3240/1.16+3240/1.17+3240/1.-word.zl-18+3240/1.19+3240/1.110=1766.83、工程内含报酬率分析净现值1766.8为正数说明该工程的报酬率超过 10%。故该工程对投资公司来说是有利的。五、工程风险分析可能影响到该工程效益的不确定因素由：价格、投资、本钱、游客量、利率等。 针对全

13、部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值指标，运用单因素敏感 项分析变化1次，变化率幅度5%，重点选取营业收入和经营本钱两项加以分 析，使决策者了解不确定因素对工程评价的影响，确定不确定因素变化的临界值， 以便更好地采取防X措施。结果说明，营业收入降低5%时，投资回收期延长了 0.28年。经营本钱提高了 5% 时，投资回收期延长了 0.23年。由此可见，营业收入和经营本钱的变化对上杭森 林公园效益回收影响都不大，故此工程的投资风险较低，经济稳定性较好。在分析的两个因子中，营业收入对工程影响稍大，应采用以下方法降低风险：1、科学调配景区淡旺季门票价格，防止出现游客因门票价格的变化而反感的 现象。2、尽量实现景区财政收支情况阳光化，以防止贪污或谎报数据等情况。3、景区的各种消费标准要与市场要素的变化相结合，故应多做市场调查。-word.zl-附表 现金流量表单位：万元工作年度工程合计建立期近期远期20092010201120122013201420152016201720181现金流入33659264432223867478647864786478647861.1营业收入33659264432223867478647864786478647862现金流出274431910200028452345214532403240324032403