澳大利亚住房金融和住房保障制度对我国住房公积金制度的启示

1、澳大利亚住房金融和住房保障制度对我国住房公积金制度的启示摘 要：我国住房公积金制度有待发展 和改进，澳大利亚是住房 金融 发达和住房保障制度完善的国家，通过对澳大 利亚住房制度的简要介绍，从贷款品种创新、支持中低收入人 群购房、贷款的风险管理、信用考查及保障性住房的人文关怀 五个方面来探讨澳大利亚住房制度的成熟经验对我国住房公积 金制度的启示。澳大利亚；住房制度；公积金；启示1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我 国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展， 走生了一条具有 中国 特色的住房保障之路，对改善职工的居

2、 住条件作由了突生贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们 也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断 的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完 善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大 梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金 融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种 启示，本文将进行简单的探讨和论述。第1页共5页1澳大利亚的住房金融澳大利亚总人口 2000万，全国共有820万套住房，每年 新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在 发达国家中位于前列。澳大利亚70%勺住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过

3、80%勺住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对 经济 形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产 后进行由租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的 融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%贷款期限也比较长，一般在 20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所 支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把 管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大 利亚住房

4、贷款的发展。联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%它目前向借款人提供四种贷款产品以供 选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷第2页共5页款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品 种，多数人愿意申请 3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利 率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地 位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取由使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相 互组合，如贷款10万元，固定利

5、率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还 贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年 外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行 要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时 间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用 信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评 估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时由具以下几项重要 文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工 资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明 将来一段时间的偿还能力）、已有的存

6、款数、健康保险和养老 金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使 用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款 额超过房价的80%勺，借款人需按贷款额的 1%勾买贷款保险，第3页共5页 也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个 人信用制度，住房贷款逾期情况很少。2澳大利亚的住房保障制度澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦 制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保 障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设 司（以下简称住房辅助司）主要负责向低收入家庭、无家可归 的人提供住房支持和社区建设、管理房产。目前住房辅助司共拥有资

7、产 120亿澳元，管理75000个房 产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持 80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方 面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助 司由售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政 府专项拨款。住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭， 向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。 另外向低收入家庭和无家可归者提供低价由租房，租金收取标 准为其家庭总收入的 25%低收入家庭随着收入的逐渐上涨， 会自动退由享受该类住房。住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房 屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居第4页共