资源补偿项目_RCP_融资模式特_省略_权要点设计_以某湿地公园项目为例_朱蕊.pdf

1、DOI:10.14181/ki.1002-851x.2011.09.013CONSTRUCTION ECONOMY建 设 投 融 资 2011 年第 9 期（总第 347 期）资源补偿项目（RCP）融资模式 特许权要点设计以某湿地公园项目为例 朱 蕊 ， 王守清（清华大学建设管理系， 北京 100084）摘 要以解决某市湿地公园项目融资问题为主题，引入资源补偿项目（Resource Compensate Project，RCP）融资模式，结合项目实际情况，定量分析住宅用地资源的补偿量，并就特许权协议设计了十二条关键条款。 全文思路、方法和特许权协议条款建议可供 RCP 融资模式应用借鉴。关键词

2、资源补偿项目（RCP）；特许经营（PPP）；项目融资；土地资源；特许权协议Abstract: This paper is to solve the financing issues for a wetland park development project. Resource compensate project （RCP） financing mode is considered. Based on the real conditions of the project, a detailed quantitative analysis is carried out so as to dec

3、ide the exact area and value of the land as compensation. Finally, 12 critical pro visions of the Concession Agreement to be signed between the local government and investors are proposed.Key words: Resource Compensation Project （RCP）; Public-Private Partnership （PPP）; project finance; land re sourc

4、e; Concession Agreement中图分类号 F407.9文献标识码 B文章编号 1002-851X（2011）09-0075-051 引 言一种可能产生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不可行的项目，是由刘方强与周心愿结合实际案例时所起的我国南方某市政府欲打造西南地区最大的湿地公名称，其 本质上是政企合作（Public -Private Partnership，园，初步规划公园占地面积 400 公顷，总投资约为 8 亿元，PPP）模式中的一种捆绑形式，其具体含义如下：预计建设期为两年。但政府财政紧张，无法独自承担湿地政府通过特许权协议，授权投资者（一般组建项目公公园建设费用，如果

5、采用传统的银行贷款的融资方式，则无司）进行非经营性或非自偿性基础设施/公用事业项目的力承担沉重的利息；并且目前没有计划为湿地公园制定融资、设计、建造、运营和维护，并向使用者收取适当的费收费机制，所以该项目对民间资本没有吸引力。针对上述 用（如有收费机制），以收回项目部分投资，特许期满后将融资困难，打算应用 RCP 融资模式。RCP 融资模式即选择 项目无偿移交给政府；同时，政府以对项目公司进行补偿作者简介 朱蕊，女，生于1989年，北京市人，主要研究方向：项目融资。75CONSTRUCTION ECONOMY2011 年第 9 期（总第 347 期） 建 设 投 融 资的方式将经营性基础设施/

6、公用事业项目周边一定数量的资源（如土地、旅游、矿产等）的开发权出让给项目公司，以捆绑的方式提高项目公司的整体盈利能力，以确保项目投资者获得合理回报，调动投资者的积极性1。上述湿地公园项目属于典型的非经营性基础设施/公用事业项目，RCP 融资模式的提出，为非经营性或非自偿性项目的融资提供了新方式，具有减轻政府财政压力、提高项目运作效率和加速资源开发等优点，对解决基础设施/公用事业项目建设资金不足、加快建设具有重要的现实意义1。2 湿地公园项目应用 RCP 模式的定性分析把 RCP 模式引入到湿地公园项目中，首先要考虑补 偿方式。虽然该项目所在地有可作补偿的土地资源、旅游 资源和矿产资源，但是前期

7、的可行性分析已经排除了后面两种补偿方式的可行性2，因此，本文仅分析土地资源补偿 方式。将土地作为补偿资源，政策上最大的问题是我国对 土地出让方式有严格的限制，例如，我们熟知的“8.31 大限”等。为了解决这一难题，现在一般通过三种方式（即捆 绑招标、作价入股和土地出让金补偿）使土地使用权的获得合法化。表 1 是对这三种方式的比选。表1土地使用权获取方案比选方案名称优 势劣 势可提高投标人/企业的准风险利益分担不甚合理，捆绑招标入标准， 充分发挥企业的上、 下位法律法规存在冲专业优势突，法律风险大政府对项目公司有控制相关因素牵扯多， 操作方作价入股权， 既发挥企业的专业优式复杂， 土地使用权价值

8、势，又保证民众利益有波动土地出让项目结构简单， 可操作性对项目没有后续的控制能强， 也能充分发挥企业的力， 政府不能分享开发收金补偿专业优势益湿地公园项目是建设“资源节约型”、“社会友好型”的试点项目，所以在敏感问题的操作上政府应该选择法律风险较低的方式；另外，政府需要对湿地公园项目有一定的控制能力，所以，选择作价入股的补偿方式比较合适。选择了作价入股的方式之后，根据项目所在地的规划，本文选择了对投资者吸引力最大的四块住宅用地作为潜在的补偿用地。这四个地块（见表 2），位于湿地公园北部，环境优美，交通便利，适合开发建设高档联排或双拼类别墅社区，土地规划中还包括健全的公共设施，如医院、幼儿园和警

9、务站等。湿地公园建成后，这片居住用地的价值一定会提升，相对于其他住宅用地，这个地块对投资者的吸引力是最大的。3 土地补偿的定量分析因为待评估的土地都是未开发的，所以，本文采用假设开发法来评估土地价值，并考虑资金的时间价值，采用现金流折现的计算方法。下面逐步做价值估算。（1）开发经营期四个地块的总用地面积为 237406.75m2，总建筑面积为 189925.4m2，根据房地产开发经验和咨询专业人员，预计开发销售期为三年，其中两年为开发期，一年为销售期。（2）开发完成后的房地产价值采用市场法，在估价时间点（2011 年 5 月）对该四个地块周围（5km 内）类似的高档住宅项目进行调研。容积率小于

10、 1 的住宅项目，即别墅和类别墅项目，容积率对价格的影响非常大，例如容积率为 0.3 的别墅项目每平方米的价格大约是容积率为 0.6 的项目的一倍；另外，2003 年以后停止别墅用地的供应，这里的“别墅用地”主要是指独栋别墅用地，不包括独栋、双拼、联排和洋房综合住宅。根据以上的分析，在该地块周围找到了三处容积率为 0.8 左右的可比项目案例。可比项目案例的平均销售价格为 8867 元/m2，基于对价格呈持续上涨趋势和湿地公园对楼盘价格的拉动的预测，结合项目所在市新建商品住宅分类价格指数的变化，取年平均价格增长率为 6%，预计经过两年的开发建设，完成后的房地产价格将为 9963 元/m2，房地产

11、总价值为189222.7 万元。表2住宅用地情况地块编号用地性质用地面积（m2）容积率建筑面积（m2）绿地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m）06-03一类居住用地66164.540.852931.63248221206-04一类居住用地59935.340.847948.27248221206-05一类居住用地59106.220.847284.97648221206-06一类居住用地52200.650.841760.5248221276CONSTRUCTION ECONOMY建 设 投 融 资2011 年第 9 期（总第 347 期）（3）开发成本（6）销售税费在对项目所在市同类住宅项目开发成

12、本的平均水平销售税费取开发完成后房地产价值的 5.5% ，为进行推算和咨询专业人员之后，得到本住宅项目的开发10407.2 万元。成本（见表 3）。（7）开发利润（4）管理费因为前文对房价的估计属于保守估计，在查阅多方管理费取开发成本的 1%，为 485.5 万元。资料以后，也保守地取开发利润为 10%。（5）销售费用综上，住宅项目相关费用预测汇总见表 4。销售费用取开发完成后房地产价值的 3%，为5676.7采用现金流量折现法计算地块价值，折现率取 10%，万元。不考虑投资利息和开发利润，计算过程如表 5 所示。表3 住宅开发成本费用项目费用支出单价费用项目费用支出单价（万元）（元/m2）（

13、万元）（元/m2）A 勘察设计和前期工程费2256.3118.8社区医务室100.0咨询调研费95.05.0D 建筑安装工程费35594.01874.1勘察、设计费1405.474.0基础处理工程1012.353.3前期及后期手续费174.79.2土建工程18992.51000.0前期工程费531.828.0外窗、幕墙及外装饰工程4372.1230.2前期及后期其他费49.42.6门类及相应小五金工程1139.660.0B 基础设施费10083.2530.9精装修工程7597.0400.0市政前期费364.719.2机电工程505.226.6红线内市政工程费2263.9119.2消防报警工程1

14、02.65.4热力站点792.041.7弱电工程569.830.0环境景观工程费2864.1150.8燃气工程174.79.2红线外市政工程费3798.5200.0公共部位装饰工程95.05.0C 公共配套设施费620.0标识工程32.31.7幼儿园500.0工程开办费1000.952.7警务站20.0开发成本总计48553.52556.5表4 住宅相关费用预测项 目计算方法总价金额（万元）单价金额（元/m2）发生时点（1）开发完成后价值9963×189925.4189222.79963（2）开发成本2556.5×189925.448553.52556.5开发期均匀分布（3

15、）管理费用（2）×1%485.525.6开发经营期均匀分布（4）销售费用（1）×3%5676.7298.9销售期均匀分布（5）销售税费（1）×5.5%10407.2548.0销售期均匀分布表5 土地价值计算项 目计算方法总价金额（万元）单价金额（元/m2）（1）开发完成后价值189222.7/(1+10%)3142165.87485.3（2）开发成本48553.5/(1+10%)44139.52324.0（3）管理费用485.5/(1+10%)1.5420.822.2（4）销售费用5676.7/(1+10%)2.54473.2235.5（5）销售税费10407.2

16、/(1+10%)2.58200.7431.8土地价值P（1）-（2）-（3）-（4）-（5）84931.64471.877CONSTRUCTION ECONOMY2011 年第 9 期（总第 347 期） 建 设 投 融 资表 5 显示，四块住宅用地的价值共为 84931.6 万元，大于湿地公园的预测开发成本费用。因此，政府应该选择的补偿方式是，把湿地公园北部的四块一类住宅用地补偿给湿地公园的投资者，允许其使用该住宅用地开发建设类别墅住宅，以收回成本和获得合理利润。4 特许权协议关键条款设计前文利用 RCP 模式基本解决了湿地公园的融资问题，下面从政府的立场，结合项目实际情况，对特许权协议的关

17、键条款进行设计（见附录）。5 结 语本文以解决湿地公园融资问题为目标，初步分析了土地资源作为补偿方式的可行性；随后，对土地资源补偿进行了定量分析，验证了用四块住宅用地对湿地公园投资予以补偿的 RCP 融资模式；最后，结合项目实际和相关法律法规规定，设计了政府与项目公司签订的特许权协议的条款。希望能为应用 RCP 融资模式开发建设非经营性或非自偿性基础设施/公用事业项目提供参考。附录：第一条特许权的内容特许权协议双方为： 甲方：某市地方政府乙方：投资者和政府组成的项目公司1.1甲方将先导区内 06-03、06-04、06-05、06-06 四个地块总价值为 84931.6 万元入股到乙方，股权由

18、地方国 土资源局持有； 甲方特许乙方独占排他享有 06-03、06-04、06-05、06-06 四个地块的特许权 ， 该权利在整个授权 期内有效。 甲方郑重保证：至本协议签订之日，未授予任 何第三方享有本协议中乙方享有的 06-03、06-04、06-05、 06-06 四个居住用地地块的特许权。 并将确保根据本协议 授予乙方的特许权、其他权利和优先权不以任何方式受到 损害和妨碍。1.2 甲方根据本协议授予乙方的特许权在授权期间 内专属乙方享有； 甲方确保特许权的任何部分在授权期间 内不再授予其他方。1.3 甲方特许乙方享有 06-03、06-04、06-05、06-06四个居住用地的规定区

19、域内的基础设施和服务设施的开 发建设经营权和物业管理权。 这些基础设施和服务设施 主要包括但不限于：幼儿园、警务站和社区医务室。第二条特许权的方式和特殊规定2.1 该特许权以 RCP（资源补偿项目）形式由乙方享有 。 乙方需要承担甲方规定的湿地公园项目的开发建设 工作，本协议写明的特许权主要是补偿给乙方的土地资源 使用权，用以抵消乙方建设湿地公园所花费的成本。2.2 湿地公园实际成本超过预计成本（8 亿元）5%以 内时，其建设成本全部由乙方承担，超出 5%的部分由甲 乙双方协商后确定各方承担比例，甲方应尽全力保证湿地 公园项目顺利建成。2.3 湿地公园实际成本低于预计成本（8 亿元）时，甲方无

20、权要求乙方返还盈余部分， 但是甲方作为乙方的 股东之一，有权根据所占股份比例同乙方共同分享盈余。第三条乙方享有特许权的先决条件3.1 上级省人民政府做出同意湿地公园先导区内06-03、06-04、06-05、06-06 四个地块用地取得的意见。3.2 乙方向甲方提交其关于湿地公园和住宅工程投 融资计划以及银行贷款承诺书。第四条特许权的期限4.1 甲方授予乙方的土地使用期限为 70 年（含建设期 ），本特许权协议期限同为 70 年，但如果出现不符合协 议第三条先决条件的，甲方有权按照实际情况对特许期进 行修改甚至终止本协议。第五条 乙方的权利义务5.1 乙方负责湿地公园项目的建设，且动工时间不

21、得晚于本协议生效之日起一个月内，并且乙方需在湿地公 园动工之日起两年之内按照相关规定和要求完成湿地公 园的建设。5.2 湿地公园建成后， 乙方需要向地方林业局申请 验收，林业局按照国家湿地公园试点验收办法（试行）进 行验收。5.3 在湿地公园项目验收合格之前， 乙方不得向地 方质检站申请验收其开发建设的住宅项目。5.4 甲方虽然入股到乙方项目公司， 但是甲方仅限 于在湿地公园项目上追加投资，乙方开发建设的住宅项目 出现资金短缺时，乙方不能要求甲方追加投资。第六条甲方的权利和义务6.1 甲方对湿地公园项目的建设有监督权 ， 一旦建 设期内发生甲方认定的严重影响工期或工程质量的问题， 或乙方有严重

22、的违约行为时，甲方有权叫停项目，并有权 视情况修改或终止本协议。6.2 在特许期内， 甲方确保乙方享受先导区生态建 设优惠政策和税费减免政策。78CONSTRUCTION ECONOMY建 设 投 融 资 2011 年第 9 期（总第 347 期）6.3 乙方开发建设湿地公园和住宅项目所得的总利 资总额 10%的违约金；运营期间，甲方终止合同，要向乙润由甲乙双方按照股权比例分配。第七条特许权的转让和担保7.1 转 让7.1.1 乙方依据本协议享有的开发建设权未经甲方 同意不得转让，乙方股东或投资联合体的相关调整和变化 需报甲方备案，但新的股东或投资联合体必须承认本协议 并按本协议承担相应的义务

23、。方赔偿工程总投资额及合同期内的总利润。9.3 湿地公园建设完成后， 如果验收不合格， 则乙 方需要立即进行修复， 所发生的费用由乙方自行承 担，另需赔偿甲方因延误开园产生的收入损失。9.4 如乙方资金未能到位，导致湿地公园项目工程 延误的，须赔偿甲方因延误开园产生的收入损失。 若乙方 在竣工前单方面终止合同，除承担项目工程投资总额 1%7.1.2 乙方与受让方签署的转让合同中， 受让方对 的违约金外，尚需承担停工造成的甲方的实际经济损失。乙方承担的义务，不得少于本协议中所规定的乙方义务。7.2 担 保7.2.1 乙方有权将其依据本协议享有的土地开发经 营权以及规划住宅小区范围内的服务设施的开

24、发经营权 进行担保。7.2.2 乙方用上述权利进行担保的期限不得超过本 协议规定的特许期。第八条土地使用权和设施的所有权、经营权8.1 在本协议生效的期限内，房地产和包括幼儿园 在内的基础设施和服务设施的所有权和经营销售权由乙 方享有。8.2 除本协议另有规定外， 甲方保证在任何情况下，在整个特许期内， 对乙方享有所有权和经营权的设施及其 他资产不进行征用、充公、收归国有。8.3 由于乙方销售房地产， 出现土地使用权转移到 第三方的情况，办理程序同通过“招拍挂”方式取得的土地 一样，第三方对土地的使用权按照国家法律规定确定。 同理也适用于乙方拥有的物业管理权等权利的转让，本协议 不应对此造成影响。 乙方放弃土地使用权和设施所有权、 经营权后，本协议不再适用。9.5 乙方所建的住宅小区范围不得超过规划的面积 ，不得侵占湿地公园的公共面积 ，不得妨碍公众游览公 园，如果出现乙方损害公共利益的情况，则甲方有权通知 乙方停止侵权行为并向甲方交纳罚款，罚款数额视乙方 侵权行为的严重性而定。第十条 协议的终止10.1