既有住宅增设电梯适用法律问题辨析

1、既有住宅增设电梯适用法律问题辨析既有住处增设电梯适用法律问题辨析2008 年由地方政府推动的既有住处增设电梯，始于广东省，此后，全国一些大中城市接踵推行。这项涉及千家 万户的新事物自始即成为社会关注和热议的话题。由于客观 上存在着低层业主与高层业主的利益矛盾，更由于某些地方 政府出台的相关既有住处增设电梯的规范性文件有悖于相关 法律、法规，激化了矛盾，出现了不同样意增设电梯的业主 被打恐吓电话、被堵门锁、被丢垃圾等违纪行为，有的地方 还发生了肢体矛盾、打斗等严重事件。同时，由于这些规范 性文件的出台、推行，引起了利益受损集体对政府的相信危 机，有的已将政府相关部门诉至法院，有的上书人大，要求

2、审查、撤掉这类规范性文件。近来几年来这类矛盾、矛盾有 愈演愈烈之势，严重影响了社区、社会的友善与牢固。研究 这类矛盾、矛盾的根源，追求化解之道，成为政府与社会不 能够回避的严重问题。一、矛盾的根源1 .低层业主利益受损与高层业主利益增加的事实没有预留电梯井的既有住处增设电梯，改变了原规划设 计，占用业主共有的公共用地安装外挂式电梯，改变了建筑 物结构或外型，必定对相邻住处特别是基层住处的日照、采既有住宅增设电梯适用法律问题辨析光、通风、沉寂等居住的必备条件造成不利甚或严重的影响， 住处物业价值也随之受损。而高层住处增设电梯后，业主出 行方便了，其住处物业也随之增值。这些都是不争的事实。 这类利

3、益的矛盾成为引致低层业主与高层业主矛盾的内因。2 .业主对既有住处增设电梯的“双重多数决”表决规则某些地方政府针对既有住处增设电梯出台的规范性文 件，物权法第七十六条就建筑区划内能否占用业主的共有土地增设电梯确立了“双重多数决”的表决规则：本栋（单元）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞成。这个表决规则事实大将 多数业主的意志强加给了少许业主。正是这类规范性文件确 立的这类表决规则成为催生、激化低层业主与高层业主矛盾 的重要外因，也成为利益受损集体对相关地方政府严重不满 的主要原因。二、既有住处增设电梯能否适用“双重多数决”表决规则我国物权法第七十条确立

4、业主的建筑物区分全部权有三种：对建筑物内的住处、经营性用房等专有部分享有全 部权、对专有部分以外的共有部分享有共有权、对共有部分 享有共同管理权。各地方政府出台的既有住处增设电梯之规 范性文件，对增设电梯拟占用业主专有部分的，都明确规定 应征得该部分业主赞成。对此，各方均无异议。对增设电梯既有住宅增设电梯适用法律问题辨析拟占用业主共有部分的，各地出台的政府规范性文件有三种不同样的业主表决规则：一是“绝对的业主双重多数决”规则，即不考虑业主的其他因素，只要本栋（单元）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞成，即可增设电梯。这属极少许，如浙江省关于睁开既有住处加装

5、电梯试点工作的指导建议（2016年）。二是“附条件的业主双重多数决”规则，即原则上确立增设电梯由本栋（单元）业主双重多数决规则表决，同时附带某种条件， 这主若是： 加装电梯可能影响相邻住处日照、采光、通风、通行等使用功能的，应与权益受损的相关业主就补偿问题达成一致建议。如广州市既有住处增设电梯方法（2016年）、深圳市既有住处加装电梯的推行建议（2015年）、辽宁省关于全省既有住处加装电梯的指导建议（2016年）。三是本栋（单元）“全体业主一致赞成”规则，如关于北京市既有多层住处增设电梯的若干指导建议（2010年）、上海市既有多层住处增设电梯的指导建议（2011年）、成都市既有住处增设电梯管理

6、方法（2016年）、青岛市睁开既有住处加装电梯试点工作推行方案（2016年）。就既有住处增设电梯事，催生、激化住处小区、楼宇业主间矛盾的是第一、第二种表决规则，确立这两种表决规则的地方政府规范性文件，其法律依据是物权法第七十六条第二款。正确理解该条款的立法含义及相关规定，成为化解这类矛盾既有住宅增设电梯适用法律问题辨析的金钥匙。物权法第七十六条第一、二款规定：改建、重建筑筑 物及其隶属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以 上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞成。电梯属于建筑 物的隶属设施，这在建筑学上是特别明确的。该法条“改建、 重建”用词，在语言学上也是十分明确的，即对已有的建筑物

7、 及其隶属设施在原有的基础进步行改造、拆掉重新建筑。既有住处增设电梯，属于建筑物新增设的隶属设施,对此新事物，物权法第七十六条并无涉及。故此，一些地 方政府出台的既有住处增设电梯的规范性文件以物权法第七十六条作依据，确立“双重多数决”表决规则，是招 惹是非，是对物权法第七十六条的严重误会。另I的，从物权法第七十六条全部内容看，该条款是对业主相关共有 和共同管理权益的重要事项确立表决规则，表决规则有两种， 一种是“双重多数决”规则，适用该条第一款第一至第四项 事？，这些都属于业主的共同管理权益，主要有拟定、更正业 主大会议事规则、建筑物及其隶属设施管理规约、选举、更换 业主委员会、选聘、解聘物业

8、服务企业等，而不直接涉及业主 的经济利益和物质权益；一种是“双重多数决”规则，适用该 条第一款第五、六项事项，第五项是“筹集和使用建筑物及其 隶属设施的维修资本”，第六项是“改建、重建筑筑物及其 隶属设施”，这两项都直接关系到业主的经既有住宅增设电梯适用法律问题辨析济利益和物质权益。因此可知，该法条的立法妄图是十分明 确的，特别侧重保护业主的经济利益和物质权益，直接关系 到业主的经济利益和物质权益的表决规则要比涉及业主管理 权益的表决规则严格，须更多的业主赞成。而新建电梯比改 建、重建筑筑物及其隶属设施，更大程度上直接影响到业主 的经济利益和物质权益，这不但是原规划赞成的日照、采光、 通风、沉寂等业主居住必备条件受损，物业价值也随之贬损, 而且还占用了业主共有的土地。由此能够推断，将来更正物权法，对新建电梯的表决规则会比改建、重建筑筑 物