中国房地产资金来源状况的调查

1、中国房地产资金来源状况的调 查中国最庞大的资料库下载中国房地产资金来源状况的调查当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状 况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行 了专题调查分析。基本情况长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元 左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也 已兑付。国家预算内资金每年也仅有 10多亿元。2003年后，

2、随着国 家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产 企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资， 房 地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较 快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过 2%,因此，我国房地产投 资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海 外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载国内银行贷款占比情况从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到 60% 左右，这是房地产业发展的一个显著特

3、点。 在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按 揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和 个人购房贷款。20012003年，房地产开发贷款在房地产投资中的 比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款 平稳发展，在房地产投资中的比重由 25%升至28.3%。2004年，由 于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓， 房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降

4、，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产 贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19% ,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到 17.3%。房地产开发贷 款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重， 20012004年分别为 43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,今年 3 月末为 36.3%。房地产市场 中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。 房地产企业自筹资金比 例逐年提高，由2

5、001年的24.1%上升至U 2004年末的27.4%,到今年 3月末，已达到30.1%,提高了 6个百分点。多年来，房地产企业自 有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35% ,房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资 等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的 8%左右上升到目前的9%左右。房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地 产开发企业拖

6、欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现， 房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势， 应付款中的 银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由 2001年的约9% 下降到2004年的约6%,今年第一季度为7.5%。社会资金积极参与房地产投资社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金

7、；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门 拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业， 其注册 资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。 2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是 2004年年初 以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由 2003年的13.5%提高到2004年的15%,今年第一季度比2004年又提高了 1.9个百分点， 达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资中国最庞大的资料库下载中

8、国最庞大的资料库下载为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的 比重为15.2%,比2001年提高了 4.8个百分点。现金购房部分。近两年，房地产企业 "定金及预收款"中的银行贷款 占比明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升， 2004年已达14.6%,比2003年上升了 8.8个百分点，今年第一季度 为 13.2%。其他资金部分。据统计，房地产投资资金中包括社会集

9、资、 个人资金、 其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6% ,今年第一季度为6.8%。总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。境外资金加入房地产市场开发和炒作中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主 要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投 资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入 上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%,目前已超过30%; 今年年初以来外商投资于北京房地产项目

10、的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比 重约为5% 。主要问题 中国最庞大的资料库下载当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此， 我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致， 其背后原因又是地 方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。 具体表现 在： 中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加 快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和

11、社会发展的 客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达 969亿元， 较1999年增长了 8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3 倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较 1999年增长了 51倍， 土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越 高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；

12、另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持 商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。 而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接， 孕育 了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算， 定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方 甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得 预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许 抬高房价。部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开

13、发企业扩张迅 速，2004年，房地产开发企业已达 5万多家，比2001年增加了 2万 多家，比2003年增加了 1万多家。房地产开发企业常常与地方政府 联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本 扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来 源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和 流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金 比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企 业资产负债率较高，平均超过 70%,优质企业少，多为三级资质企 业。三是通过假

14、按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率， 开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发 布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开 发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追 求中渐渐结成价格联盟。投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断 增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值 预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房 地产投资资金比重平均已超过 40% ,成为推动房地产投资和房价过中国最庞大的资料库下载中国最庞大的

15、资料库下载快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就 大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、 兰州和银川等中西部城市房价变化不大。 从资金情况看，上海、杭州、 南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外 资投资比例近12%;长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占 比则呈现平稳合理变化，目前仍为 60%左右。这进一步说明，投资 和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。政策建议房地产市场建设应坚持科学

16、发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状， 抑制地 方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了 0.18亩，仅为 世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目 前房地产投资主要集中在中高价楼盘， 对中低价位、中小套型住宅投 资比例偏低并呈下降趋势，今年第一

17、季度全国经济适用住房投资同比 下降13.8% ,部分城市甚至停止建设经济适用住房， 这一方面造成大 量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。 由于住房 本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的 体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须 合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费， 抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展。规范房地产开发企业经营行为，理顺市场秩序。房地产企业在开发与 销售环节中的违规行为会导致市场秩序混乱， 严重侵害国家和老百姓 的切身利益。要依法严肃查处违法违规销售行为，不断加强房地产市 场信息系统建设，提

18、高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地 产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，引导合理需求， 改善投资结构。中国最庞大的资料库下载中国最庞大的资料库下载加强房地产信贷管理，严密防范土地储备贷款的潜在风险。 督促和引 导商业银行适时调控信贷结构，重点支持中低价位商品房开发，控制 高价楼盘贷款增长；完善尽职调查制度，坚持贷款"三查"制度，慎选优质开发企业，以品牌和资质确定银企合作对象；严格审贷标准， 强化风险管理，根据房地产区域和项目特点，找准风险控制点，不断 优化房地产贷款质量。与此同时，要特别关注土地储备贷款的潜在风 险。近两年，土地储备贷款增加较快，今年 3月末，金融机构土地储 备贷款余额已达950亿元，比年初增加104亿元，同比增长55%。 据调查，土地储备贷款潜伏着不少风险，一是土地储备贷款的承贷主 体是代行地方政府某些特定职能的土地储备机构，其自有资本低，负债率过高，承担风险能力弱。二是土地储备贷款主要是土地使用权抵