《城市规划实务》实例练习与评

1、09年城市规划实务实例练习及评析实例一某企业位于市中心重点地区，占地面积 2450024500 平方 M M， 由于企业效益不好，打算利 用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议， 由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。 规划行政主管部门经核实城市总体规划 和控制性详细规划， 该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质， 向市政府作了请示， 经市政府 批准后核发了“两证一书”。评析： 市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划， 在现场调研后并作 了分析，根据该用地所

2、处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市 中心重点地区”，根据规划法的规定， 重点地区控制性详细规划是由市政府审批的， 要调整 必须经过市政府的批准， 才能改变用地性质。 因此， 市规划行政主管部门审批程序合法又合 理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。实例二某区属企业位于工业区内，占地84008400 平方 M,M,由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。 区政府想利用原厂区土地开发住宅， 并将获得的资金安置下岗职工， 经向市规划行政 主管部门申请， 被驳回， 理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。评

3、析： 市规划行政主管部门的做法是对的。 因为市规划行政主管部门考虑到这个企业 位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另 外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、 噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设 住宅。 但是， 城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里， 然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。实例四某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地 4.5ha.4.5ha. 由于城市建设 的发展，该厂周围多已建成居民区，

4、沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染 扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的 意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后 原址 2.0ha2.0ha 改为商业、办公用地，1.8ha1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地 0.7ha0.7ha 保留。评析： 这是将原工业用地改变使用性质的规划选址经管问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：1.1. 厂方申请改变用地性质。 厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、 出让厂址 和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申

5、请。2.2. 城市规划行政主管部门审核。 城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和 有关法律、 法规的规定进行审核。 由于该工厂位于市中心区。 城市规划行政主管部门应将审 核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设工程选址意见书。3.3. 城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见 书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、 技术规范， 向该厂提出各个地块的规划 设计条件。4.4. 受让方和厂方申请立项。 厂方持城市规划行政主管部门批准文件、 与受让方的协议， 向计划部门申请工程建议书。5.5. 办理土地出让手续。 厂方持城市规划行政主管部门、 市

6、计划部门批准文件和与受让 方的用地出让协议， 向土地部门办理用地出让手续， 取得国有土地使用权有偿出让合同。 该 合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。6.6. 受让方申请建设用地规划许可证。 受让方持计划部门批准文件、 土地出让合同和地 形图等有关资料， 向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。 如受让方为多家应分 别办理。7.7. 受让方继续办理有关建设的各项手续。 受让方在原址如何建设， 将由受让方依据城 市规划行政主管部门提出的规划设计条件， 向城市规划行政主管部门报送建设技术方案、 施 工图和申请建设工程规划许可证等项手续。8.8. 城市规划行政主管部门审

7、核建设技术方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位 于市中心，对受让方的建设技术方案在审核过程中除依照规划设计条件外， 还将邀请一些专 家进行评审， 根据评审意见提出修改意见。 在没有了其他问题后， 核发建设工程规划许可证。实例五某市市区总体规划技术方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约 400ha.400ha. 为 使该隔离地区近期实施绿化， 市政府采取鼓励政策， 如在该地区已实施绿化面积达 30%30%之后， 可以利用 2%2%用地开发经营不影响绿化的低层建设工程，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设 3 3 万

8、平方 M M 的二层乡村式别墅和 1.01.0 万平方 M M 的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为 7.5ha7.5ha ，并经市政府批准。评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策， 并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理 将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。 使用土地单位向计划部门立项后， 经土地部门核准， 再由城市规划行政主管部门核发建设用 地规划许可证。 其次， 如果该开发工程由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续， 如果该工程由

9、乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续。 如果该用地经市政府批准， 城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。实例六某沿海地级市 2020 世纪 9090 年代初期， 根据自身发展需要， 准备在城市东部建设中心区， 主要目的是疏解旧城区人口、 商业和行政办公的压力， 用以发展城市新的商务中心、 金融服 务中心、 大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。 当时， 该城市东部正处于城市主要发 展地区，面积约 3 3 平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理

10、想的选址地点。 市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计， 开始对外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和1 1 997997 1 1 998998 年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方， 由于资金的限制，加上大环境的需求不足，纷 纷撤资或停工等待， 中心区只建成了一个会展中心、 一个图书馆和一个中心广场。 市政府为 了继续推动该地区的开发， 匆忙修改规划， 将原来准备建设商务中心的大片土地改为居住用 地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是，20002000 年以后，随着经济形势的逐渐好转， 全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请

11、建设的工程增加不少， 可是这些好工程苦于找不到合适的选址， 原中心区的土地已经有相当部分 被转变为居住用地。 该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地。另一方面，新的建设工程又没有地方建设。 政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。评析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可 以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的， 或者至少是非常有限的， 特别是像 中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重 要设施所在地， 又是城市具有代

12、表性的重要景观区， 一般工程不应该允许在中心区建设。 第 二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-21-2年就可以完成的， 应该认真规划， 逐步建设， 任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久 的不利影响。城市建设是百年大计， 只顾眼前利益，不顾城市建设的规律， 最终只能为城市 带来不良的后果。实例七某房地产开发公司于 19991999 年 8 8 月 1919 日经市规划局 (99)(99) 规建字 10521052 号规划许可证批 准，在某市东方东路建设中山大厦， 该公寓楼工程由地上 1818 层和 3232 层两部分组成， 建设规 模为 7 7 万

13、平方 M M。但该单位自主将 1818 层部分加高 9 9 层，违法建设面积 54005400 平方 M M。现该公 寓正被市规划局查处中。评析： 该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改技术方案，擅自加 高。按照规划审批程序规定： 已取得审定设计技术方案通知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申报设计技术方案要求改变建筑高度、建筑布局等事项时，应持函件( ( 详细说明改变的具体理由 ) ) 和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后， 方可受理申报。 并需要重新审定修改后的规划与建筑设计。 该房地产开发有限责任公司未经 允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚，

14、应得到相应处罚。实例八19931993 年， x x 市粮食局以建粮油批发市场为由， 通过当地政府， 以每亩 2.22.2 万元的价格， 从小北村征走耕地 109.58109.58 亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油 25002500 万吨，成交额可达 20002000 万元，实现利税 100100 万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的 经济得到繁荣。 但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随后， 这些耕地邓被侵害成若干份，每份约为420420 平方 M M 以股金的形式把

15、土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份 3.53.5 万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公 司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有200200 平方 M M 而且从未开张。征用了一百多亩土地， 只盖了这么小的交易厅， 就连这个交易大厅现在也租给了私人， 做了存放方便面 的库房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但 是他们现在看到的这种情况，真是让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。评析：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响。 当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地

16、，其建设工程必须要与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划、按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了了用途， 其所作所为已与粮油批发交易毫无关系， 实际上是改变了建设用地的性质。 如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设工程， 也应该按照法定程序，重新向计划行政主 管部门和规划行政主管部门提出申请。 首先， 粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开 发新的建设工程的批准文件， 向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次， 规划行政主管部门根据有关已经批准的规划， 对粮食局的申请进行审核。 如果同意， 将提出被 改

17、变性质的用地的规划设计条件。 这包括有关技术条件、 技术规范和与周边建设的相关关系。 粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。 所以说， 改变用地性质必须办 理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。实例九某房地产开发公司与市区某乡政府协商， 准备利用该乡的土地搞开发经营。 经过协商， 乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书。 协议书规定： 双方兴办联合公 司，乡里提供5050 亩土地， 房地产开发公司出资，在这块土地上修建 6060 幢别墅，作为度假村 以吸引城市客源，预计利润可观。联合公司开始运作后， 由房地产开发公司全权经

18、管， 乡里 不参与经管过程。双方联营年限为 5050 年，不论盈亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的 利润和经管费。评析： 房地产开发公司与乡政府的这种合作，是极不合法的，表面上是合办联合公 司，实质上却是变相出租土地。首先，签约主体资格不对，乡政府作为一级政府，行使行政 经管职能， 不能以自己的名义参与经济交易， 更不能作为出资人成为公司股东。 我国新修订 的土地经管法第十条明确规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由 村集体经济组织或者村民委员会经营、经管。 ”因此， 乡政府不能单方面代表农民对土地进 行处分并从中受益， 不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约。另外， 该联办公司的协议内容也属违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何经管过程，只定期收取利润、 费用而不承担风险等等， 完全不符合一般合营行为所遵循的共同出资、 共同经营、 利益共享 风险共担原则， 说明乡里根本不是为了联营办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。由于我国土地经管法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让 或者出租用于非农业建设。 ”要想将农业用地变为非农业建设用地， 必须先经国家征用， 土 地使用人也要向国家交纳土地出让金。 乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地