房地产集团公司投资管理办法

1、企业建设房地产集团公司投资管理办法第一章总则第一条为促进X城房地产集团有限公司（以下简称公司）经济发 展，不断培育新的经济增长点，积极参与市场竞争，提高经济效益， 规范投资行为，提高决策的科学性和可靠性，减少投资风险，根据国家有关法律、法规，结合公司实际，特制定本办法。第二条 本办法所述投资是指公司利用现有的品牌、资金、人才 等资源，在境内外以全资、合资、合作等形式开发经营项目、开办新 企业，从而直接取得权利、收益和承担风险的行为。第三条 公司投资的原则是：安全性、盈利性，公益性，符合公 司发展战略。第四条 公司企业发展部为投资的归口管理部门，负责投资项目 的信息收集、市场调查、可行性研究、投

2、资的建议意见、参与投资决 策，负责投资决策的实施和对投资的管理等；公司各有关职能部门负 责职能范围内投资管理的相关工作。第五条 本办法适用于公司本部，控股项目公司、专业公司遵照 执行，参股项目公司、专业公司参照执行。第二章投资方向第六条公司投资方向应依据公司发展战略和自身资源状况选择 确定，一般有以下几类项目：（ 一 ） 房地产开发经营项目。一般包括公寓、别墅、写字楼、商铺般包括公寓、别墅、写字楼、商铺等。（ 二 ） 房地产延伸产业开发经营项目。一般包括规划设计、景观设计、建筑、 安装、建筑材料、X化、设备、装潢、物业管理等与 房地产相关的产业。（ 三 ） 其他产业的开发经营项目。一般包括教育

3、、体育、文化、旅游休闲、酒店及公司具有一定资源优势的产业。第三章投资决策第七条 公司投资决策前，企业发展部应组织好拟投资项目的投资环境分析、市场调查、投资机会研究、投资项目可行性分析、投资项目经济评估等各项与决策有关联的工作。第八条 信息收集与筛选企业发展部应利用各种渠道、方法对投资信息进行收集，范围包括社会、政治、法律、经济、文化等领域，以及自然、基础设施、经济、产业结构、具体项目的基础情况等方面的投资信息。并根据公司发展战略和资源现状对所收集的信息进行整理、筛选。 公司各相关部门应予以配合。第九条 市场调查（ 一 ） 企业发展部应在日常信息收集工作的基础上，整理出有效信息，并根据公司领导的

4、意见，运用科学的方法，有目的、有计划、有针对性地对市场有关情况进行调查。调查内容包括当地的经济状况、资源状况、相关政策、市场需求、同业状况、人文环境、风俗习惯和行业发展态势等。（ 二 ） 调查的一般步骤应为根据选定项目或专题，制定调查计划，包括时间、人员、调查方式等，收集与项目或专题有关的资料，进行分析整理，在此基础上撰写出调查报告。（ 三 ） 调查报告应包括以下内容：1. 调查的目的、方法、对象、时间、地点等基本情况;2. 由调查资料分析得出的调查结论;3. 对调查结论分析论证;4. 对调查项目或专题的意见和建议等。（ 四 ） 调查报告由企业发展部呈公司分管领导，经分管领导审阅后，逐级报公司

5、董事会。第十条 投资项目的可行性研究（ 一 ） 对拟投资的项目，企业发展部应会同公司有关部门在充分调查了解、查询的基础上编制项目可行性研究报告（ 以下简称可研报告 ）。（ 二 ） 可研报告应包括以下内容：l 、项目背景概况、投资必要性、可行性分析2、市场预测和项目投资规模。包括市场需求预测、同类企业开发经营情况3、投资估算和资金的筹措。包括项目的注册资金、投资总额、资金来源渠道、筹集方式、资金回收期预测和现金流量分析等;4、项目财务分析。包括项目前期费用、各项建设成本、经营管理费用、不可预见费用、税金、利润预测、投资回报率等各项财务指标分析。第十一条投资项目的评审（ 一 ） 可研报告完成编制后

6、，企业发展部应组织有关专家、公司领导和相关部门人员按评审会议管理制度规定进行评审。（ 二 ） 企业发展部将评审后的可研报告以及相关资料逐级上报，为董事会决策提供依据。第十二条投资决定公司董事会根据企业发展部上报的材料，经充分研究后确定是否投资、投资规模、投资的最佳时机、项目合作者和股权比例 等。第十三条合作协议书或合同（ 一 ） 企业发展部根据拟定的投资项目，负责起草或会同合作方共同起草合作协议或合同，经审定后，由公司董事长或其授权人签订。（ 二 ） 合作协议书一般应包括以下内容：1. 合作双方或多方的名称、公司负责人2. 合作的标的内容;3. 合作的具体形式;4. 合作双方或多方的权利、义务

7、;5. 违约责任规定;6. 其它必须明确的事项。第四章 投资实施第十四条根据董事会批准的投资决策意见，企业部应独立或与投资合作各方共同筹建项目公司，包括组织各方股东会、确定董事会、监事会人员、项目公司工商注册登记、确定项目经营管理架构、组建经营班子、拟定工作计划等。第十五条公司人力资源部应协助项目公司招聘所需的各类专业人员， 并指导项目公司设置合理的组织构架，确定合适的薪酬制度等。第十六条前期管理部应指导或协助办理建设用地的相关手续。第十七条计划资金部负责或指导、协助项目公司办理所需资金的筹措、拨付工作。第十八条项目公司应及时编制项目产品策划书，报送公司评审。通过后，由项目公司负责实施。第十九

8、条项目产品策划书应包括以下内容：（ 一 ） 前言部分。（ 二 ） 项目概况。包括项目地理位置、，地块情况、交通条件等。（ 三 ） 调查分析。包括项目周边背景情况、周边项目、参照区域的选定及其开发概况、项目地块的有利和不利因素分析、结论与对策等。（ 四 ） 项目定位。包括目标客户群的分析、项目定位、开发构思、开发节奏及技术经济指标等。（ 五 ） 规划设计。包括规划构想、景观要求、空间布局、交通组织等。（ 六 ） 建筑形态。包括建筑间距、朝向要求、建筑风格、建筑色彩、建筑材料、建筑结构选型、建筑细部处理等。（ 七 ） 居室户型。包括总体要求、户型配比、功能布局、尺度要求等。（ 八 ） 会所。包括调

9、查分析、意向与定位、功能与规模、建筑风格等。（ 九 ） 公建配套。包括配套设施调查分析、生活服务类设施、休闲娱乐类设施、中心花园、车库、物管用房等。（ 十 ） 基础设施。包括建筑内部管线配置、供水系统、排水系统、中水系统、供电系统、公共照明系统、供热系统、天然气、 通讯系统、空调系统、有线电视及卫星接收系统、消防系统、安防系统、背景音响系统、计算机网络系统、垂直运输系统等。（ 十一 ） 园区环境。包括园区道路、园区X 化、园区水景、园区小品、园区标识、细部处理等。（ 十二 ） 物业管理。包括物业管理方式、管理要求、开发商一次性投入内容、服务项目、物管费收取原则及支出范围等。（ 十三 ） 营销策

10、划。包括营销策划工作要点、售楼处建设、样板房建设等。第二十条项目公司应根据审定的项目产品策划书，委托规划设计，并按规定向政府职能部门申报立项。第二十一条勘察设计、规划设计、建筑设计、环境设计、综合管线设计、智能化设计和施工图设计等方案均应按规定进行评审。工程建设中重要用材、重大设备采购、重要环节的处理等均应按规定程序确定。第五章投资管理第二十二条为确保投资结果与投资决策期望的一致性，企业发展部应对投资项目建立科学的管理体系，包括对投资项目的定期跟踪检查，投资项目的动态管理，及时掌握投资项目的品质、进度、成本控制等有关情况，并运用价值工程手段对项目定期进行评价，并将评价意见及改进方案报公司董事会

11、。第二十三条公司应对项目公司实行法人治理结构管理，强化对项目的有效控制职能，建立目标考核责任制，以确保投资效益，降低投资风险。第二十四条公司人力资源部应指导、协助项目公司建立具体、 细致的绩效考核制度，经常性保持与员工沟通，并通过切实措施加强员工培 训，提高员工素质，确保员工良好的工作状态。第二十五条 公司综合管理部应在投资项目决策前，提出法律意 见，对项目合同、章程等文书进行法律审核。在项目公司设立后，应通过工 作会议等形式，加强对项目公司的综合管理，使项目公司的管理工作 规范、有序。第二十六条公司财务管理部应定期汇总项目公司财务报表等资 料，编制相关统计报表，对项目公司的成本进行严格控制，确保项目 公司的各项成本、管理费用合理、合规。第二十七条公司成本管理部应科学、合理地选择成本预测方法， 对项目成本进行准确预测，对项目工程建设的各项预、决算进行细致审查、 审核，把好项目工程建设的成本控制关。第二十八条公司销售部应指导各项目公司制定科学、合理的销 售策略，强化销售人