英国土地制度

1、英国土地制度英国土地制度British land system英国土地制度土地所有制土地登记制度土地规划制度英国由大不列颠岛（包括英格兰、苏格兰、威尔士）、爱尔兰岛东北部和周围一些小岛组成。国土总面积共24.41万平方公里，人口超过6400万，人口密度255.6人/平方千米（2014年）。英国土地所有制自1099年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王（国家）是唯一绝对的土地所有人。个人、企业和各个机构团体仅拥有土地使用权（或占有权）。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有以下四种土地产业权：英国的土

2、地虽然在法律上属于英王所有，但完全拥有土地权益（即拥有永业权）的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人权益，就可以随心所欲的利用和处置土地。英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所拥有的土地占15.4%，其中中央政府所有为2.6%，地方政府所有为11.0%；民间所有的土地占84.6%，其中私人所有为65.5%，法人所有为14.4%。值得注意的是：女王所有土地和女王个人所有土地是两个概念。土地产业权1、无条件继承的土地产业权2、限定继承的土地产业权3、终身保有的土地产业权4、限期保有的土地产业权永业权租业权副首相办公室城市发展、住房用地环境、食品和

3、农业事务部农地、农村发展用地林业委员会森林、林地管理司法部土地登记局、相关法律事务各级地方政府建立土地管理相关机构英国土地管理有关的部门土地管理体制 土地管理体制是指国家土地行政主管部门的设置及其职责权限的划分。中国在机构设置上实行的是集中统一的管理体制；英国在中央一级没有统一的土地管理机构，而是实行各机构分类管理。英国土地登记系统英国全国有三个登记系统1、英格兰、威尔士2、苏格兰3、北爱尔兰英国土地登记局(Land Registry)分别由当地政府分设土地登记机构登记系统 英国土地登记局成立于1862年，最初是在自愿的基础上办理登记，1896年一项法令规定凡进行土地买卖必须登记，由此，英国土

4、地登记局成为英格兰和威尔士政府从事土地所有权登记的部门。英国土地登记局的主要目标是为土地所有权的登记和便利的不动产转让提供世界上最好的服务。该局是一个非部委政府部门，英国内阁司法大臣是土地登记局的上级主管部长。土地登记局的职能和任务 英国土地登记局目前的主要职责是负责英格兰和威尔士地区土地登记的统一管理。包括该地区土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证等事项。维护和发展一个稳定和有效的土地登记系统保证已经登记土地及相关财产的权益通过现代化的处理系统和准确的土地信息为土地及相关不动产交易和土地 权的安全提供保障不断改进和实现其工作目标，更好地为客户服务4项具体任务土地登记制度日前英国

5、上地践记管理的主要法律依据是2002年颁布的土地登记法（Land Registration Act 2002)，以及依据2002年土地登记法制定和发布的各项规则和法令：法律规定，不论公私土地的交易都必须到土地登记局过户、登记、换证，否则不受法律保护。土地租赁的租期在21年以上的，也必须登记，由承租方登记租用权。当房地产买卖或租约签订成交后，新的权利人必须在两个月内到土地登记局办理登记，登记局必须在19个工作日之内给予登记。 英国目前实行的是，英国的土地可以其绝对产权、有限产权、占有产权或有效的租赁保有产权的形式进行登记。土地登记旨在服务于地产市场的交易活动；以简化地产交易过程中律师所承办的各种

6、法律手续。英国土地产权与登记制度要求在土地登记之前，必须参照地图对其产权予以确认，如果有必要的话，还必须去实地勘测其边界线。土地保有人必须为其产权提供证据以满足土地登记官的要求。 英国的土地登记同世界上大多数国家一样，名为土地登记，实际上是土地及其建筑物的登记，即房地产或不动产登记。对于承载建筑物的土地，本着房从属于地、房随地走的原则，一并登记，但不另外发放单独的房屋产权证书，而是在土地权属证书及所附宗地地籍图中，用文字和图形载明。英国土地登记局是苏格兰和威尔士政府唯一的房屋权属管理部门，土地、房屋的产权证是一个证而不是两个证。不论私房、公房的买卖、租赁，都必须在土地登记局登记。主管城市建设、

7、住房建设的环境事务部，没有管理房地产权属的职能。土地登记程序买者委托律师对拟购不动产向土地登记局咨询买者决定购买、买卖双方律师代当事人商定买卖协议向土地登记局提出土地登记申请土地登记局审查、登记制作土地证书（包括登记的全部内容并附有宗地图）通知当事人缴费新的土地所有权人办理完上述土地登记手续后，土地登记局发给新的产权人一张新的土地证书，土地证书副本存档，老土地证书作废收回土地登记主要内容土地的权属性质，即土地的绝对产权、有限产权、占有产权或有效的租赁保有产权。土地（及地上房屋）的情况登记，包括地址（有附图详细记载土地的方位），以及附属在该土地上的权利。产权人的情况，包括产权人的姓名、地址（该地

8、址并非一定是登记的土地和房屋的地址，而是产权人的常住地址，用于接收通知等）和对该产权人处置房屋的限制等等。是否有贷款、抵押、设典等情况。与登记地产有关的他项权利和责任，包括附加限制规定。土地、房屋交易价格。经费来源土地登记局不需要政府的财政拨款，经费完全来自土地登记费的收人。2007/2008年度土地登记局支出4.001亿英镑，而登记费收人4.829亿英镑，还有一定盈余。2008/2009年度由于全球性的金融危机，英国房市低迷，造成登记收费大幅度减少，登记收费总计3.08亿英迷，同比下降36.21。该年度的总支出为3.802亿英磅，收支相差7220万英磅。但总体上讲，收人远远大于支出。土地登记

9、局的盈余交国家财政，是英国政府的“盈利单位”。土地规划土地规划管理是英国土地管理制度中的重要组成部分，根据现行英国相关法律，在英国进行土地开发活动必须得到政府颁发的规划许可证。政府通过规划管理使其土地得到更加合理的开发利用和保护 英国土地利用规划制度具有三个鲜明的特点:是规划编制时公众广泛参与，提高了规划的实用性和可操作性;是规划一经通过，就具有法律效力，有很大的强制性和权威性;是规划实施中的上诉制度。英国的土地利用规划是政府、公众和开发商必须严格遵照执行的，一切发生在土地上的行为，必须首先获得政府的规划许可，当确需调整某个区域的规划时，要经过长时间的研究论证，规划调整方案得到公众认可后，政府

10、方能予以调整。 1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进一步修改，形成了完善的土地利用规划制度。此后，英国又在1951年、1953年、1954年、1959年、1963年对该法进行了多次修改和补充，并制定了大量相关法规，形成了较为完整的规划立法体系。英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规划。全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规划，下级规划与上级规划协调一致。在规划期限上，大区、郡、市的规划期分别为20年、5年和15年，这三级规划均每5年修编一次。 在四级土地利用规划中，市政府对土地利用规划有

11、更多更大的权力，规划的作用也更直接。政府土地利用规划的重点是土地开发，对改变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的项目开发，必须得到规划许可，而对土地转让、地价、土地使用安全性等，土地利用规划没有作过多的控制和限制。 英国土地利用规划实施中的上诉制度独具特色。当私人开发商的开发项目不被当地政府许可时，可直接向中央政府提出上诉，如确有必要，中央政府可以直接否决地方政府的决定，地方政府必须修改规划。但一般来讲，地方政府是规划的最终裁定者，中央政府只从战略角度参与地方规划的制定，间接影响地方政府的规划修改。土地利用规划的法律法规英国四个行政区域的规划法相对独立，因此没有统一的规划法。针对不同的地区制定

12、专门的法律。英格兰和威尔士规划管理的主要法律是1990年城乡规划法与之相配套的法律还有建筑物和保护区域规划法、有害物质规划法、重要条款规划法北爱尔兰规划的基本法律是1991年规划法苏格兰规划的相关法律是苏格兰1997年城乡规划法、2006年苏格兰规划及其他事务法1947年，英国颁布了第一部真正意义上的城乡规划法。这部法律重申了之前有关城乡规划的法律规定，为构建英国城乡规划法规体系奠定了基础。在随后的40多年间，英国对1947年城乡规划法做过多次修改和完善。 目前，英国正在执行的是1990年颁布的城乡规划法（TownandCountryPlanningAct）和2004年规划与强制性购买法（PlanningandCompulsoryPurchaseAc