房地产科技发展策略

1、房地产科技发展策略在全球化趋势下， 产业变动之速度愈来愈快，各地经济发展之竞争也愈形竞 烈，除提供产业生产所需用地及基础设施外，并以建构高效率的行政服务、 及营造有利产业发展与投资环境来提升各国产业提升竞争力。 过去为因应各 种时空背景不同情况下之经济发展需求，曾分别设置了功用、目的、及时代 任务均有不同之工业区 （含智能型工业区 ） 、加工出口区、及科学工业园区， 提供不同性质之工业用地供产业或厂商使用，于经济发展过程中，担当着重 要的责任。但随着国际化与全球化的变迁，产业国际分工趋势日益明确，而每一个国家 的产业结构都在不停的变动，而产品的生命周期也愈来愈短，因此面对变动 形势下的产业园区

2、发展，也愈来愈多不确定的因素，过去成功的经验，能够 维持或引用的时间与案例也愈来愈少，因此如何面对变动做弹性的规划，以使有限的土地资源能够获得永续的生命，确为我们应该严肃考虑的问题。的工业区开发已有四十年的历史，累积有相当经验，随着国与国际整体形势的改变，近年遭受到许多的批评，但土地资源有限的先天限制，却是影响产业发展无法不去面对的现实，因此如何让工业区转型为产业园区，并以导入 永续发展的观念来调整规划，应是学者专家与政府部门所应共同努力的方 向。因此本文乃将产业园区永续利用发展的问题与可能的解决方案做一整理 介绍，希望对地区未来产业园区的规划与发展有所帮助。贰、产业园区永续发展的意义 有关产

3、业园区的永续发展，除了涉及土地的利用与永续发展问题外，也涉及 产业与整体经营环境的变动调整，兹说明其意义如下：一、永续发展永续发展一语最早是由国际自然和自然资源保护联盟(InternationalUnion for Conservation of Nature and Natural Resources, IUCN)、联合国环境规划署( United Nations Environment Program, UNEP )、及世界 野生动物基金会( World Wild Fund for Nature, WWF )三个国际保育组织 在 1980年出版的世界自然保育方案报告中提出。在同年 3 月的

4、联合国 大会也向全球发出呼吁：必须研究自然的、社会的、生态的、经济的以及 利用自然资源体系中的基本关系，确保全球的永续发展。当时人们对于联 合国这项呼吁似乎不甚了解，因此并未引起全球的回响。直到 1987年，联 合国世界环境与发展委员会（WCED，发表了我们共同的未来报告后, 才在世界各国掀起永续发展的浪潮。 瑞典皇家科学院率先建立永续发展研究 所（IISD ）;世界资源研究所（WR）、国际环境发展研究所（IIED ）、联 合国环境规划署（UNEP等三个著名国际机构，联合宣示：永续发展为我 们的指导原则，并遵照此原则去研究世界问题。世界银行、亚洲开发银行 的资助项目，都强调以永续发展为基本目标

5、。凡此种种，均显现永续发展的 研究与履行，已成为全球科学课题优先对象，也是各国在制定发展计划时优 先考虑的基本原则之一。永续发展基本上是一个让资源永续经营利用的观念，但由不同的角度切 入也会有些许的不同，例如：从自然生态来定义，永续发展的观念即所谓生 态的永续性（ Ecological Sustainability ），说明自然生态及其开发程度 间的平衡;从社会性来定义，永续发展则为在生存于不超出维持生态系统涵 容能力下，改善人类的生活质量，强调人类生产与生活方式要与地球承载能 力保持平衡，保护地球的生命力和生物多样性;从经济性来定义，永续发展 为在确保自然资源的质量及其所提供服务的前提下，使

6、经济发展 的净利益 增加到最大的限度;从科技选择的角度扩展永续发展的定义，认为永续发展 就是转向更清洁、更有效的技术，尽可能使用达到零排放或密闭式 的制程方法，尽可能减少能源和其它资源的消耗;而从广泛性来定义，由前 挪威首相布伦特兰夫人（ Gro Harlem Brundland ）领导的联合国世界环境与 发展委员会（WCE）在 1987年发表我们共同的未来（Our CommoFuture）， 阐述了人类正面临一系列的重大经济、社会、和环境问题，提出永续发展的 概念；这个概念得到了广泛的接受与认同，并在 1992 年联合环境与发展大 会(UNCED上得到共识。她提出永续发展定义是：人类有能力使

7、开发持续 下去，也能保证使之满足当前的需要，而不致危及到下一代满足其需要的能 力。分析其涵认为永续发展应包含公平性( Fairness )、永续性( Sustainability )、及共同性( Commonality )三个原则；就社会层面而 言，主公平分配， 以满足当代及后代全体人民的基本需求； 就经济层面而言， 主建立在保护地球自然系统基础上的持续经济成长；就自然生态层面而言， 主人类与自然和谐相处。当我们从不同角度来探讨永续发展的定义与涵时， 必须注意处于不同发展阶 段的国家，其永续发展的含义差异是极大的。工业化国家永续发展所追求的 目标，主要是透过技术的创新提升产品质量、改变消费型态

8、、减少单位产量 的资源投入与污染排放， 进一步提高生活质量及关心气候变化等全球重大环 境问题。而处于贫困状态的一些开发中国家永续发展所追求的目标主要在发 展经济、消除贫穷、解决粮食和人口、健康、教育等问题。盱衡现阶段的发 展状况，正迈入工业化国家之林，而我的永续发展涵应有下列数端： 永续发展要以保护自然环境为基础。要求资源利用与环境保护相协调，在追 求发展的同时必须以环保为前提，包括控制污染、改善环境质量、保护生态 系统的完整、保护生物多样性、保证以永续发展的方式使用资源，在地球承 载能力之追 求人类的永续发展 永续发展鼓励经济成长。因为经济成长是国家实力、社会繁荣和人民财富的 表现。但在发展

9、的过程中，不仅重视量的成长，更要追求质的改善，要提高 效益、节约资源、减少废弃物、改变传统的消费模式、研发洁净生产技术和 提倡理性的消费。永续发展以全面改善并提高生活质量为目的。因此要追求社会全面的进步， 必须环境与发展并重，物质与精神协调，兼顾社会各层面的均衡，尤其要协 助弱势群体，并且讲求创造一个保障平等、自由、人权的社会。生态、经济 和社会三方面的永续发展和协调均衡是我国永续发展的三大要件，互为关联不可分割。二、产业园区永续发展永续发展的定义如上所介绍，但落实到产业园区的永续发展又应为何？基本 上产业园区的规划观念来自工业区，由于工业的发展具有污染性，在先进工 业发展国家遭受工业污染之后

10、，为集中防治污染同时减少工业污染零星分散 的缺点，爰有工业区的设置。将工业集中，一方面可以结合上下游产业发挥 整体效能，减少原料与产品的运送成本，另一方面则有控制污染源于特定地 区，以便于管理及辅导改善。早期工业区的产业型态多偏重于生产性的工厂， 其对土地的利用多系由生产 面来考虑，因此土地规划均以工厂使用为主，相关性的服务设施多不在规划 开发者的考虑围，我们可以说当时是生产导向的工业区开发时期。 但近年来, 工业的发展型态改变快速，产品的价值中，生产产品的过程占整体的产品价 值比例逐渐下降，更多运筹管理、及时运送、财务调度、研究发展、创意思 考、等过程在产品的价值链中的重要性与比例上升，为求

11、增加产品的综 效( Synergy )，将过去不相关的生产作业与服务作业集中发展，已成为二 十世纪末到二十一世纪初的工业区发展主流， 也因此未来的工业区不再是传 统工业生产为主的型态，而是综合各种生产、研发、生产性服务设施、 等为一体的产业园区型态， 也因此产业园区也将由生产导向逐渐转变成服务 导向，其定义应为：一特定地区的土地，提供产业发展所需，以提升产业 的生产效率，并藉由土地多元化使用与服务机能的加入，创造产业综效与附 加价值。 至于产业园区的永续发展，植基于二个基础，一是产业园区的厂商得以永续 经营发展，这包括产业园区厂商既有产业型态的持续性经营成功，或是既有 产业型态能随着整体外在环

12、境调整转型发展，简言之，厂商必须要能赚取利 润，方有其长期利用产业园区的必要性。另一个产业园区永续经营的基础在于产业园区的经营者要能有足够的管理 能力，使园区的质量能够符合区厂商的需求，让厂商在园区具有荣誉与受尊 重的感觉，同时如果园区经营者尚能提供整合服务功能，包括：技术协助与 研发、营销、管理咨询、等，让厂商获得聚集的效益，同时经营者又能 以最少的成本提供服务，则园区就具有永续经营的可能。因此我们对于产业 园区的永续发展可定义为： 在一特定产业园区，建立一套规划与执行的策 略与方法，让区的产业与管理机制得以适当的配合整体发展趋势，机动调整 因应，并有适当的资源以从事自我成长与发展空间。以下

13、我们就要探讨产 业园区永续经营可能的问题与我们应有的对策。参、产业园区永续发展的问题产业园区的规划者与经营者当然都希望产业园区能够永续发展，因为永续发展代表着规划者的真知灼见，也代表着经营者的用心与努力，但许多产业园 区仍然无法如大家之所愿得以永续发展，产业园区会逐渐老化，区的厂商也 会不断的淘汰更新，就像大多数的产业发展过程一般，这也困扰了园区的规 划者、经营者、以及园区的厂商，其问题成因究竟何在？兹举其主要成因如 次：一、产业变动快速产业园区的规划开发者在过去的地区往往背负有过多的土地利用的原罪，过去一般土地规划的学者专家由土地的角度观察工业用的土地开发方式，往往不符社会正义公平的原则，有

14、图利工业厂商的行为模式，被视为土地利用的 叛徒，但在工业区利用者的厂商角度而言，却仍嫌工业区的土地利用开发速 度无法配合其产业需求，同时欠缺土地利用的弹性，土地开发的迟缓与欠缺 弹性，往往是影响产业发展的重要因素。为何同一件开发事项，由不同角度来看却有如此不同的结果呢？其主要成因 在于一般土地学者观察土地利用系由住宅或生活的角度来看，而人类的生活型态数百年来始终如一，变动不大；但是生产行为的模式却完全不然。百年 来人类由农业社会快速转变为工业社会， 即使十年前的工业型态也与目前大 不相同，因此对于土地利用的方式与需求也大不相同。过去开发的产业园区 系因应当时的产业型态从事规划开发，随着产业型态

15、的改变，过去的产业园 区所提供的各种服务功能往往无法符合新型态的产业需要，例如：传统产业 用地需要价廉，高科技产业更需质高，因此造成产业园区永必须随时调整变 动，以符合产业发展变动的脚步。二、园区产业发展型态难预测产业型态变动快速，目前已能为大多数土地专家所能接受，但接下来大家又 会问，难道规划开发者无法有效预测并预为因应吗？虽然大多数的产业专家 或规划者很不愿意承认，但事实上其答案却是：产业的发展型态确实是很难 正确的预测。于一九七0年代开始在做十大建设时，当年的高科技产业是石 油化学与钢铁冶炼工业（虽然一九七0年美国已有航天员登陆月球的创举， 但即使到今天，那仍然算是尖端科技，而非能被大多

16、数人类运用于生活的高 科技产业），而一九八0年代开始计算机被大量运用，由传统的大型主机开 始，直到迷你的个人计算机形成主流，也只有十数年的时间，由一九九0年 代开始，个人计算机的快速进展，也完全改变了生产作业的型态与大多数人 的生活方式。而相关的，近十年来的无线通讯兴起，也大大的改变人类的生 活习性。而这些变动虽有迹可寻，但变动速度却往往是十分快速，在以基础 工业为主的产业时代，对于工业区的规划开发着重于大规模的土地供给，而 电子产业为主的工业生产，需要厂房规模相对较小，但对于生产环境的要求 却远较传统基础产业为高，同时对于外围配套的相关产业需求也增加了许 多，例如：研发用地需求、物流用地需求

17、、双语学校需求、等，因此规划上如无法配合，将无法符合厂商设厂需求。而未来生物科技的发展，可以 想象的其对土地利用的需求也将与过去会有所不同，因此无论规划者如何英明，要能一次规划出一个能永续经营的产业园区， 确实是一个不可能的任务。三、产业特性之异质化传统工业区容纳的产业以制造业为主，其余土地的利用则皆为公共设施用 地，对于工业发展的相关配合性土地利用型态，则都想象成厂商会自行利用 邻近的都市计划或区域计划的相关土地使用，因此很少会对于工业区的土地 利用加以规划设厂用地以外的使用。而现在产业发展型态已与过去有很大的不同，产品的价值链中，制造生产所 占的比例逐渐降低，取而代之的是过程中运筹管理、物

18、流、上下游产业的所 衍生的附加价值，也因此未来工业区将不再只是工业发展所需的用地，而应 该有更多的土地利用型态同时并存，互相搭配，以创造更高的产业附加价值。 所以未来园区的型态将以产业园区的型态发展，而不会只有工业使用，产业 园区的产业将会有许多异质化的产业共存， 如何能规划配合各种异质化产业 均能接受的园区以吸引产业进驻，也是产业园区规划的必然趋势。四、产业用地需求不同产业型态会对产业用地有不同的需求，例如：重化工业的产业用地需要 冷却用水及港埠运送原料及成品，因此对于滨海地区有港埠设施的工业用地 有较高的需求，同时此类工业着重于平面的土地利用，其或许是露天的管线 设施，或许是单层高度达二、

19、三十公尺的厂房设施，规划时增加其容积率并 无实质功用，其对于建蔽率的需求远较容积率为高。而半导体电子工业则着 重于防尘与洁净的生产空间，对于盐害与风砂较大的滨海地区，接受度比较 低。至于生物科技产业，也有其特殊的用地需求，因此随着产业型态的转变, 以及产业价值链的分配型态不同，对于产业用地的需随时在改变的，因此很 难有产业园区的规划能符合所有产业于各不同时点的需求。五、产业园区更新困难地区开发工业区已有逾三十年的历史，许多当年的优良质量工业区，随着产 业变动与设施的老旧已成为亟待更新改善的工业区，但在既有区厂商生产发展阶段不同，个别营运状况也不同的情形下，要决定一个时点将区工厂停止 生产去办理

20、更新确实不易。同时地区土地私有制的情形下，要去取得已由厂 商购买的土地或协商厂商共同办理更新，往往是吃力不讨好的工作。因此政 府过去多年来极力想推动工业区的更新工作，却都无法真正执行，即表示其 确实存在之困难度。六、产业生命周期任何产业都有其一定的产业生命周期，我们在产业园区规划时，都是以当时 最成熟、需求量最大、发展潜力最大、或附加价值最高的产业需求作为我们 的规划标的。然而面对产业有一定的产业生命周期，而且产业的发展也有其 不可预测性，因此产业园区的长期永续发展，要能在规划之初即可面面顾及 且要可常可久，确实是一个困难的挑战。肆、产业园区永续利用的发展策略产业园区的永续发展既是如此的困难，

21、 是否就不应该去做呢？答案应该是否 定的，主要是在目前的变动的大环境下，要能掌握一切变量去做一个永远不 变的规划，应该也是缘木求鱼，不可能会有的情形。因此我们应该做的是如 何扩大我们的规划弹性，在可能的条件下去做最好的规划，并保留弹性去因 应变革，才是政府与民间共同应该去努力的方向，兹将可能的发展策略建议 如下：一、弹性的土地使用管制机制地区过去的土地利用管制，多着重于防弊，而较欠缺兴利的考虑，而面对多 变的现实世界，过去的单一土地使用管制的方式必然无法符合产业的需求。因此对于产业园区土地使用管制应有较大的弹性以配合产业的发展需要，例如：除了生产、公共设施所需的土地使用外，教育用地、住宅用地、

22、仓储用 地、研发用地、服务设施用地、休闲用地、等用地，虽然部份看似与工 产业发展并无直接相关，但却是厂商或其它新兴产业型态发展所必须，因此 土地利用规划者必须有着更多的规划构思与新的产业发展观念，土地的规划应与产业的趋势相契合，所以未来从事产业园区规划的规划师，也应该有产 业方面的训练与了解，随着世界经济形势与产业发展趋势而有弹性的思维， 以确保有限土地资源能真正发挥永续的利用功能。二、土地公有土地公有是产业园区永续发展的重要作法， 过去地区的一般工业区开发经验 中，因未动用政府预算办理开发工作，而采类似 BOT勺模式开发，因此土地 必须出售以回收开发资金， 政府对土地的掌控能力随着土地的出售

23、而不再存 在，其后随着经济发展勺步调政府虽有意办理工业区勺土地更新工作，但无 论在地价上勺高涨或土地权属上勺复杂，都使得更新工作停滞不前，严重影 响工业区勺永续经营。大陆地区目前均为公有土地制度，所有产业发展勺用 地均采出租方式办理，因此政府仍享有土地勺最终主权，将来随着产业型态 勺变动可有比较大勺弹性去利用土地做更佳勺利用， 使永续发展勺可行性大 增。由于产业勺发展具有变动快速与难预测勺特性，因此保留部份土地采公 有土地制，只做出租而不出售，政府可用以吸引重要投资案，同时也保有对 该土地勺完整权利， 不让厂商以土地获取利润， 而真正勺去用心于产业发展， 如此方可达成产业园区勺永续经营目标。三

24、、土地储备 产业园区土地勺利用与发展，与一般住宅用地勺最大不同在于速度，产业勺 变动难以预测，市场勺景气循环更是影响其生产制造勺重要因素，其变动速 率是土地开发者所难以望其项背。产业园区得以永续经营，必须要有灵活与 快速勺土地供应， 由于产业发展具有时效性， 因此产业园区必须要有储备量， 以因应产业市场变动所需勺生产、仓储、运销等用地需求，创造产业对园区 勺需求与依赖，因此储备适量勺土地以及时供应厂商所需，为产业园区必须 努力勺方向。 产业园区的储备量原则不宜小于开发园区面积的 10，如果土地采公有， 无 须考虑利息负担问题，惟储备太大量仍会有不经济的问题，太小又无法配合 厂商需求，因此如何配

25、合产业特性、区位需求、群聚效果、去规划产业 园区储备用地，也是规划人员面临永续发展所需的重要技能。四、民营化经营产业园区的永续发展课题中，永续的经营管理也是非常重要的挑战。一般而言，愈是先进的国家，园区的经营管理愈采民营化方式办理；反之，尚在发展初期的国家，则较偏重于政府的介入。这是因为愈是已开发国家，其法令 制度愈齐备，民间力量亦愈壮大，因此对于工业区的开发多倾向自由经济运 作，完全由民间市场供需机制决定开发， 亦由使用者付费观点成立管理机构， 由工业区厂商自行设置，但对于政府应有的服务，因厂商于地方缴税，故地 方提供行政服务与公共设施也是理所当然的事，尚无争议。而在开发中国家，由于整体法制

26、并不完备，为加速投资以促进经济发展，设 置工业区以吸引外资投资设厂为近年开发中国家所常用的手段。 由于在短期 无法全面自由化与法制化，因此对于少数特区给予特殊优惠以及行政协助， 已为一常态手段。 因此政府的介入提供单一窗口的服务就成为一种吸引外资 的优惠，至于由中央或由地方设置管理机构则决定于工业区的性质或国家中 央与地方分权的程度。地区过去由政府设置管理机构的方式目前正面临到财源困难与人员管理的 问题，正待民营化机制的导入以重新活化其功能。目前大陆地区对于工业区的管理基本上系采过去开发中国家与已开发国家之优点，运用政府体制提供单一窗口服务，但成立公司组织从事市场运作，可兼顾行政辅导与服务效率

27、， 同时其将工业区开发管理公司公开上市之方式募集资金更是极具创意，惟该方式于目前中国大陆经济快速发展，土地价格快速上涨的条件下可行，并非 其它国家也有可行性。但无论何种方式，基本上藉由民营化的活力与弹性， 才能充分发挥效率，形成永续经营管理的基础。五、持续的发展检讨机制在快速变动的的时代中，没有任何的事情是可永久不变的，因此产业园区要 能永续发展，必须要有持续的检讨机制，不只针对土地使用的发展的情形进 行检讨，同时也要针对产业的发展趋势进行预测了解，以使土地利用能切合 产业的发展需求，方可达成双赢的目标。过去地区的都市及区域发展法规所 规定的相关计划法定检讨期限为五年， 而通常各级政府并无法做

28、到准时检讨 的目标，而一延再延。但产业的发展与都市发展的速度不同，产业发展变动 十分快速，因此产业园区的发展检讨，必须随时因应变动调整，这种变动除 了产业型态的变动外，也包括产业景气的循环变动，因此发展的检讨原则因 以每年检讨为宜，最多不宜超过二年，以确保产业园区的土地利用与产业的 发展步调一致，希望土地的利用能协助产业的发展，而不要变成产业发展的 阻力。六、营运基金 产业园区的永续发展，如同所有永续发展机制的建立，如要确保发展的成功,必须要有经费与以支持，而不要是仰赖不确定的经费来源，将使永续经营的 绩效大打折扣。由于土地在开发中国家系属增值快速的财货，因此在开发过 程中加入类似土地增值税收效果的营运基金应有必要。一方面透过基金的收取可使土地的价值合理反应，另一方面则可透过基金来取得永续发展所需的 资金来源，例如：合理的管理机制建立、适当的产业园区环境维护、产业发 展的研究、产业用地的通盘检讨、等，有充裕的经费支持，将可使园区 的经营管理优质化，从而吸引优良厂商进驻，优良厂商又会规划优质的厂区 或土地利用，如此很容易形成正面的循环，也不会增加政府的负担，使得民 营化机制的推动阻力减少，因此亟宜及早去做，以减少后来永续发展机制运 作的困难。伍、结论与建议一、结论产业园区的发展是建立产业发展的重要手段之一， 产业园区的开发并无法确 保国家