关于我市房地产市场调研报告

1、关于我市房地产市场调研报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展 的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动 下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房 销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、 当前我市房地产发展现状 （ 一 ） 房地产开发投资处于低位调整中。 1 1- -11 11 月，我市房 地产开发投资亿元，同比下降 % %，较今年最低点回升近 6 6 个 百分点，比三季度提高了个百分点 （如图 1 1 所示） ，占全社会 固定资产投资的比重为 % %，比三季度下降个百分点。 市区共完成房地产开发投资亿元，同比下降 % %，占全市 房地产开发总量的 %;

2、%;四县（市） 共完成开发投资亿元，同比增 长 % %，占全市房地产开发总量的 % %。投资额与上年同期比较， 只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪 征（详见下表 ）。 从房地产投资构成情况看， 1 1- -11 11 月，商品住宅完成投资 亿元，同比下降 % %，占房地产开发投资额比重为 %;%;办公楼完 成投资亿元，同比下降 %;%;商业营业用房完成投资额亿元，同 比下降 %;%;其他用房完成投资额亿元，同比增长 % %。办公楼、 商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重 为% %、% %、% %，商品住宅投资、 其他用房占比重同比略有提高 （ 见 下表）。 1 1

3、- -11 11 月房地产开发投资结构表 投资额 （亿元 ） 占开发投资比重 （% %） 比重同比增 减（% %） 房地产开发投资 其中：商品住宅 办公楼 - - 商业营业用房 - - 其他用房 （ 二 ） 房地产建设规模“二升一降” 。随着我市六部门促 进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经 发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长， 新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。 1 1- -11 11 月，全市商品房施工面积万平方米，同比增长 %; %; 其中住宅面积万平方米，同比增长 %;%;办公楼万平方米，同比 增长 %;%;商业营业用房万平方米，同比增长 % %。

4、竣工面积万平 方米，同比增长 %;%;其中住宅面积万平方米，同比增长 %;%;办公 楼万平方米， 同比增长 %;%;商业营业用房万平方米， 同比增长 % %。 新开工面积万平方米，同比下降 %;%;其中住宅面积万平方米， 同比下降 %;%;办公楼万平方米，同比增长 %;%;商业营业用房万平 方米，同比下降 % %。 （ 三 ） 新政助今年商品房销售增势强劲。 1 1- -11 11 月，全市商 品房共销售万平方米，同比增长 % %。其中，住宅销售面积万 平方米，同比增长 %;%;办公楼销售面积万平方米，同比增长 %; %; 商业营业用房销售面积万平方米，同比增长 % %。商品房销售 额亿元，同

5、比增长 %;%;其中住宅销网售额亿元，同比增长 %;%;办 公楼销售额亿元，同比增长 %;%;商业营业用房销售额亿元，同 比增长 % %。 （ 四 ） 开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。 今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开 发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良 好。 1 1- -11 11 月，全市房地产开发企业到位资金总量为亿元，同 比增长 % %，其中本年到位资金为亿元，同比增长 %;%;上年末结 余资金为亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速个百 分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的倍，高 于去年同期倍的水平。再从本年到位资金中的其

6、它资金来源 情况看， 1 1- -11 11 月，全市房地产开发企业的其它资金来源为亿 元，同比网增长 % %，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比 分别增长 % %和 % %。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房 销售的活跃，企业回笼资金情况良好。 二、房地产新政对市场影响的分析 1 1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季 度以来，我市及时出台了有效的“房产新政” ，今年以来各 部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台 四项楼市新政，其中包括关于调整市区房地产交易环节税 收政策、 关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政 策、 关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见

7、、 关于促进项目新开工的政策措施 ，同时加大金融支持服 务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由 30%30%调 整为 20%20%，贷款最高额度由 25 25 万元调整为 35 35 万元，贷款最 长期限由 20 20 年调整为 30 30 年，缩短二套房贷和二手房交易营 业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策 措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开 发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说 都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来 看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产 市场快速回暖起到了积极的推进作用。 2 2、房地

8、产开发企业应对市场变化措施积极有效。 去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房 销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发 战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺 激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。 3 3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有 所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势， XXXX 年 1 1- -1111 月，人均达1787817878 元，同比增长% %居民收入的增 长，加上“ 80 80 后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于 观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实 到位，今年以来全市居民的

9、消费信心、还贷能力和购房能力 显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。 三、当前值得关注的两个问题 首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受 去年商品房销售持续下降的影响，今年 1 1- -11 11 月累计，全市 商品房新开工面积为万平方米，同比下降 % %， 降幅比三季度 仅缩小了个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出 现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势 判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢 ; ; 二是由 于去年同期基数增速高 （ 去年 1 1- -11 11 月全市新开工面积万平方 米） 。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今 后的

10、市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和 速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此， 值得引起我们高度关注和重视。 其次，房价高位运行， 可能对商品房销售形成新的制约。 随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分 开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍 有起色之后，从 3 3 月份开始，有部分楼盘开始提价，到了 8 8 月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房 平均成交价格来看，今年 1 1- -11 11 月市区商品房平均合同成交 价格为元/ /川，同比增长% %其中商品住房平均合同成交价格 为元/ /川，同比上涨 % %在市区，出现了诸

11、如：帝景蓝湾、桐 园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等 70700000- -8000 8000 元 / / 川的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增 长，势必对销售形成新的制约。 四、促进我市房地产健康发展的几点建议 1 1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前 XX市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关 问题的通知 ，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税 费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性 质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用 市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为 未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。 2 2、政

12、府应规范土地市场，引导房地产企业合理科 学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面 引导鼓励社会投资，发展以中小户型 （ 户型面积在 120 120 平方 米以下 ） 为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房 建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻 挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原 因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的 房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于 消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期 积累的矛盾就能得到有效消除 ; ; 另一方面开发商还需要在土 地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促