房地产权行政登记应作实质的审查

1、房地产权行政登记应作实质的审查【案情】原告何某某在原重庆市石柱县南宾区河坝乡某某村某某组有上辈遗 留的祖业土木结构房屋（未办理房地产权证）。第三人马某某原系南宾区河坝乡 某某村某某组，与原告的房屋相距较远，后在撤区并乡并村组后，才与原告成为现 南宾镇河坝村某某组的同组成员。20XX年8月左右,原告得知石柱县国土房管局 在开展复耕工作，前往南宾国土所查询，发现被告将原告的祖业房屋初始登记给 马某某,房地产权证为石柱县房地证20XX字第124793号,原告认为被告的登记行 为严重侵犯了原告的合法权益,原告先提起民事诉讼，民事诉讼中第三人将该房 地产权证作为证据提交法庭，为此,原告故提起行政诉讼，请

2、求法院依法撤销被告 为第三人颁发的房地产权证。庭审中查明,第三人马某某于20XX年 11月7日以“河坝村委会的土 地房屋权属来源证明”为依据，向被告申请房地产登记。被告于当日受理、初审、 复审和终审（无具体时间）,其审核表中房屋四界的相邻户何家荣（元）的签字不属 其本人的签名，对“河坝村委会的土地房屋权属来源证明”的真实性、合法性未 严格审核,也未依法对有关事项进行公告,后于20XX年 6月20日为第三人马某某 办理了房地产权证为石柱县房地证 20XX字第124793号。【分歧】本案对被告重庆市石柱县国土房管局在进行房地产权行政登记中，对申请人提供的材料是作形式审查，还是作实质审查存在两种不同

3、的意见：第一种意见认为：国土房管局在办理房地产权登记中，只需作形式审 查,对申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以登记。第二种意见认为：国土房管局在办理房地产权登记中，对房屋登记申 报资料的形式和真实性、有效性均应当履行实质性审查职责，确保登记的准确、 合法。【评析】笔者赞同第二种意见，理由如下：所谓形式审查，就是仅限于登记颁证行为作出时，申请人提供的材料 是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的登记材料是否具备、齐全。所谓实 质性审查,就是除了形式审查外，还要对申请人提供的登记材料的真实、 合法、有 效性作全面的审查。房屋权属登记管理办法 第十条规定：房屋权属登记依据以下程序

4、 进行:（一）受理登记申请;（二）权属审核;（三）公告;（四）核准登记,颁发房屋权属 证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要公告的登记。重庆市土地房屋 权属登记条例（以下简称条例）进行登记。该条例第十条规定：土地房屋权属登 记的一般程序:（一）申请受理。;（二）权属审核。由土地房屋行政主管部门对 申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核 ;（三）登记发证。；土地房 屋权属自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门予以公告。该条例第十一条规定：符合下列条件的，土地房 屋行政主管部门应予登记:（一）提交资料齐全;（二）权属来源合法，四至界限清楚

5、明确;（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际现状一致;（四）权属无争议。该条例第三十一条规定：村民申请住宅的土地房屋权属登记，应提交 宅基地批准文件、土地房屋平面图。中华人民共和国土地管理法实施以前修 建的住宅，村民不能提交权属来源证明文件的，经所在地村民小组出具的证明，由 土地房屋行政主管部门核准登记。具体到本案中，被告在办理房地产权行政登记中，理应按照上述规定 严格履行职责，不仅要对申请人提供的资料作形式审查，还要对其真实性、合法性 进行实质审查，只有这样,才能符合立法的目的，才能达到上述办法和条例规定的 资料齐全、权属来源合法、四界清楚明确、权属无争议的审查标准。而在本案中

6、，被告为第三人马某某办理的房地产权证行政登记 ，从其提供的证据看，仅有“河坝村 委会的证明”，该证明上的四界有涂改、无村民小组组长的签字确认，其房屋四界 的相邻户何家荣（元）又否定其签字的事实，且证明的房屋系“马某某的祖业房 屋”，在庭审中马某某予以否定，其证明的内容显然是不真实的，也是不合法的， 被告仅作了形式审查而未对其进行实质审查，也未按照条例的规定予以公告，导 致将有权属争议的房屋登记给第三人，存在缺乏房屋权属来源合法的主要证据 ， 且被告存在违反法定程序的行为，依法属于应当撤销的情形，因此，被告作出的房 地产权登记被法院依法判决撤销。笔者建议,国土房管部门在办理房地产权行政登记中，对申请人提供 的材料应当履行全