前期介入管理办法

1、XX物业治理物业治理前期介入治理规定第一章总那么第一条 消除前期隐患,为顾客后续的开发减少损失提供决策依据,同时为 本公司后续的物业治理效劳提供保证.第二条物业治理前期介入是指物业交付使用前,物业治理单位向开发商提 供的为了优化设计、优化施工、营销配合等一系列有偿物业治理效劳, 它是前期 物业治理效劳的重要内容.第三条 物业治理的前期介入必须保证充分、严密、细致,为后续的物业服 务奠定良好的根底,并按公司制度规定及时协助、配合工程开发工作.第四条 对XX开发工程,本公司各部门均有责任主动参与工程前期介入工 作并有责任为物业前期介入工作提供必要条件.第五条 本规定适用于顾客有明确治理意向要求到工

2、程交付的前期介入工 作.第二章责任与分工第六条物业前期部负责：一、顾客有明确治理意向要求到工程交付的前期介入工作和营销配合指导 工作.二、牵头成立物业前期介入小组,并指导和监督前期介入小组工作.第七条物业前期介入小组负责前期介入的具体操作.第八条 物业前期介入小组成员安排：物业前期部组长,工程派驻负责 人副组长,工程技术部,及其他专业人员等.第三章前期介入工作组织原那么第九条 为保证前期介入工作的密切配合,工程所在公司在上述工程开发的 各阶段,应将开发进度方案提前知会公司各部门物业治理公司总经理室、物业 前期介入小组,以便公司各部门做出相应的前期介入工作安排.第十条前期介入工作必须有方案地进行

3、.物业前期介入小组负责人应在地 产公司提出治理意向后十五天内与开发商落实前期介入的工作范围、地点、时间、接口等具体内容.并提交 “前期介入工作方案,明确各阶段的介入工作内容、 工程派驻负责人、工作要求和议决等,经分管领导审批后,报集团备案.第十一条物业前期介入小组在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介 入工作报告,有针对性地提出物业专业意见和建议.第十二条 物业前期介入小组组长应在每月底组织会议对工作做全面布置, 并检查各项工作的完成情况.第十三条 物业前期介入小组副组长全日制现场办公,负责治理工程现场工 作的协调与安排,与当地有关政府部门、业务单位进行良好的沟通,了解所在地 的有关情况.第十

4、四条 其余派驻工程的物业前期介入小组成员要对工程日常情况进行 巡查与沟通,形成“物业前期工作联系函报给工程所在地产公司,抄送物业前 期部与总经理室.第十五条派驻工程的物业前期介入小组成员要对“物业前期工作联系函 中的内容进行跟踪,并将跟踪情况汇报给前期部 .对于工程所在地产公司不能解 决或者不予解决问题,物业前期介入小组副组长要及时上报前期部协调解决.第十六条 物业前期部每月至少安排一次对前期工程进行现场工作：1、 进行工程现场检查,对派驻人员工作情况进行了解并填写“前期部现场记录表.一 工程现场查看：施工现场查看、重大施工节点的记录、不合格工程的分析等；二物业现场查看：客服效劳中央、员工宿舍

5、等工作、生活区域的巡查 日常工作表单、记录、培训、考核等效劳工作的品质督导,公司层面的员工培训、 考核的实施,相关信息资料收集、工作进程记录的检查 .2、 与上级公司主管领导、工作人员的沟通：听取上级公司对物业效劳 方的意见、建议和工作安排等信息,汇报物业效劳方的设想、建议、工作安排等； 并填写“前期沟通信息记录表.3、 尽可能的去拜访工程所在地政府相关部门和行业协会人员,做好日 常关系维护.第十七条物业前期介入小组在月末对本月的前期介入工作作出小结和分 析形成“月度物业前期介入报告,经工程施工单位所属公司确认,并抄报物业 公司工程中央.第十八条 “月度物业前期介入报告形成后,由前期小组工程派

6、驻负责人 跟踪“月度物业前期介入报告中的各项问题.前期部对于整改情况的跟踪进行 监督.并在下月“月度物业前期介入报告中表达上月报告中的整改情况.第四章工程立项介入第十九条 工程立项介入是指在工程拿地之后对于集团和置业公司的工程 定位,产品定位提出物业效劳角度的建议.第二十条 在工程“前期介入工作方案提交后,由副组长收集工程所在地 房地产及物业治理行业具体情况并编制“ XX市物业情况概况：1、 当地物业治理行业法律法规及行业标准；2、 对当地具有典型性楼盘进行学习和调查 ,了解当地物业市场的价格、人力资源本钱等物业效劳行业根本信息；3、 了解当地人生活和风俗习惯；4、 了解周边楼盘类型构成.第二

7、十一条参与集团和置业公司工程定位会议并以物业治理专业角度提出 工程定位方面的意见.第二十二条 根据定位会议的决议,物业前期介入小组编制“XX工程物业治理 思路,经工程中央分管领导审核后由总经理审批,作为物业公司?工程定版报告? 的组成局部提报集团.第五章工程规划设计的介入第二十三条 在工程规划设计阶段,物业前期介入副组长应安排参与置业公 司工程规划设计讨论会议,结合定版报告,根据地产工程开发特点,以及物业服 务的需要,提出相应意见并将会议决议汇报物业前期部.第二十四条 工程规划设计的前期介入包括以下内容：1、 将已经交付使用其他工程中出现过的问题整理汇总、分析；二、通过调研当地或附近地区类似楼

8、盘,收集并分析这些楼盘在规划 及房屋质量方面的通病；3、 从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议；4、 整体布局是否有利于日后开展物业治理工作；5、 小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流 的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比 例、步行系统分布等是否合理.6、 分期开发的,在保证小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开 发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区 域交付使用的需求.7、 公建的配套设计和功能分配；八、绿化与景观系统设计的功能及经济性；9、 配套与公共设施的配置种类、数量及分布；十、 物业治理用房

9、的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求；十一、 户型的平面设计是否合理；第二十五条对于副组长未能与地产公司会议中解决的设计问题,物业前期 部应牵头组织品质治理中央、工程所在地产公司、前期介入小组召开协调会议. 并将会议决议抄报总经理室.第七章工程施工的介入第二十六条工程施工阶段的介入分图纸阶段介入和施工实施阶段介入.第二十七条 在工程进入施工阶段之后,副组长应每周参与地产工程工程部 的工程例会,随时了解施工进度和现场情况.第二十八条 施工图设计阶段,前期介入工作由物业前期介入小组负责,其 主要工作任务是：从方便业主生活,降低日后物业治理本钱的角度, 也可通过相 关工程的调查,总结类似的工

10、程质量问题,如出现外墙及窗户渗漏水、公共设施、 环境景观设置不合理等,在前期介入报告中列入反应给品质治理中央,以便在设 计中关注并预防.第二十九条施工图设计阶段工作主要内容包括但不限于：1、 土建一屋面、有防水要求的卫生间厨房等防水材料的选择 ；二门、窗的材质；三屋面及管道井检修口的位置及尺寸；四地区气候差异对房屋质量的特殊要求；五烟道、排气道的位置；六广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性 .2、 配套一室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影 响；二各种设备产生的噪音对业主的影响；三各种设备总限制开关是否设在公共区域内；四各种设备设施的能源消耗；五室外管线、管道井布局

11、的合理性,及给业主造成的影响；六设备用房、治理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理.第三十条施工实施阶段的介入包括但不限于：1、 土建阶段性了解和巡视；2、 土建与系统施工的配合；3、 隐蔽工程检查验收记录；4、 设计变更记录的收集；5、 水电及设施设备介入工作包括但不限于：一熟悉建筑施工图和水电、设备安装图纸、隐蔽工程记录,了解新材 料、新技术的运用情况,收集整理各专业技术施工资料,对施工进行跟踪、监督、 检查,发现影响今后使用功能的工程问题,及时提出整改建议.二掌握设计思路,掌握设计院设计思想、设计依据、载荷设计分析、 根底处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电智等各专业施工设计

12、图.掌 握各专业施工方法,掌握施工的难点,收集整理各种技术及施工资料,了解各种 材料生产厂家及通讯地址.三提出整改合理化建议,根据以往的工程前期介入和已交付工程治理 经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和治理的问题如水池、天面、 卫生间的防水防漏,广场地面砖、内外墙裂缝的防范等等与施工方、监理方的技术治理人员协商,提出建议、意见,对于施工中因各种原因造成的严惩工程质 量问题,影响到今后的使用功能、使用平安等重大问题,及时向有关方提出整改 建议.四设备房前期介入内容包括但不限于：a独立用房,面积适用；b有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑举措；c地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有预防回灌的地

13、漏；d配有专用灭火器1-2个位置；e预留设备检修、散热空间设备与墙体,设备与设备之间,通过通风、 采暖等设备预防温度过高或过低对设备造成损坏；f有应急通讯、照明设施；g窗户加装内置护栏、铁花等预防人员攀爬；h位置合理,减少管道交叉和总长度；i对设备采取相应的降低噪音举措,预防影响住户正常使用和居住；j主要标识、线路图、制度上墙、上设备.五特殊设备房介入内容包括但不限于：a电梯机房设置有专用工具挂置位置；b二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；c配电机房设备前设有专用的绝缘垫；d二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中央联系；e二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,

14、有不锈钢扶手, 便于清洁；f水泵机房冬季最低温度低于0c时,必须采用供暖举措；g配电房、消防限制中央等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调 和办公设备.6、 设施、设备的安装调试的介入工作包括但不限于：一结合现场实际,通过详细研读各专业设计图纸,对照建筑结构空间尺 寸和设备外型尺寸,熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况,包括交配电设备系统、给排水设备系统、人防通风设备系统、地源热泵系统、消防设 备系统、电梯设备系统以及智能化设备系统等.二通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数,结合设备随机技术 文件,了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装根底、标高、位置和方向以及 维修拆卸空

15、间尺寸、动力电缆连接等技术问题.三在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及设备外形尺寸的基础上,从设备运行维护及角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足治理的要求等.四在符合设计标准、设计技术要求的前提下,应使设备及系统的巡视 操作便利,易于维修保养,设备系统容量易调节搭配,系统管线布置和流程限制 更趋于合理,各系统的功能、功能流量输出应便于计量治理、便于经济核算,并就 这些问题提出改良意见或建议,提请设计单位和工程部改良.七、公共区域：一绿化区域：a植物品种适应当地生长,维护费用较低；b绿化整体布局合理,局部搭配得当萌生植物的搭配及种植；c绿化浇灌覆盖全部,必要地区设置浇灌用水

16、取水车可与清洁用水综合 考虑；d绿化覆盖区域应便于修剪、消杀,不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点； e在井、狗等标等处预留工程维修通道鹅卵石.二停车场：a停车场系统及配件的长期可持续改良性车用 IC卡等；b车位线、导向线牌、车位档杆清楚、牢固；c地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留；d人员的专业培训及证件中办价目及时治理制度标上墙；e配有专用的消防灭火器材；f地下车场需有配套的排风换气系统；g道闸系统技术成熟便于维修、养护；h地沟盖板做防震防噪处理；i排水沟渠形式环通,排水量满足雨季高发期的要求.三道路小区含周边维护a布局合理,方便住户日常使用；b形成网状式、环状；c主要干道宽度能满足消防、救护

17、车辆使用；d路面砖、路研石等材料备留便于日后维修；e走水顺畅；f有残疾人通道不用下车直至门栋；g保证任何一点都不同,两条道路可到达；h井盖、渠盖做防震、仿造噪理,预防夜间行车造成过人噪音；i消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求.四天台a同高相邻天台尽可能相通；b空间充裕,满足人员消防疏散要求；c周边有防护举措及“禁止攀爬标识高空抛物；d天面走水顺畅,下水口处有过滤网；e天面防火门的检修方便；f对于供私家使用的公共平台有专用的出入口供检修、清洁使用；g可设专供晾晒衣物的支持保证不影响天面人员疏散要求.五架空层的布置与利用a地面一层或地下负一层,以员工宿舍、停车场等为主；b楼层架空层、在保证各

18、类管道检修方便的同时,以仓库设置为主;c架空层与其他公共区域进行分割封闭治理；d整体规划、功能分区、定位明确.六楼梯间a安装感应节能灯；b扶手平安、牢固;c地面磁片完整,便于消防；d消防器材配套齐全,标识清楚疏散示意图;e墙面平整无破损.7、 大堂含电梯、地下前室a墙、地面平整、颜色均匀；b配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；c有公共灭火器材；d公共 、紧急 标识牌；e通风顺畅,采光良好可加灯,所有照明灯用感应灯或定时开关；f定位与小区整体定位搭配、协调；g来访人员与住户直接沟通便捷可不用对讲；h大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修.8、 沟渠井污水井、化粪池a管道布置合理,预防交叉,维护外观整

19、洁,排放量能够满足实际要求；b沟渠底部有必要坡度,便于走水；c预留检修口,检修口必须设在公共区域；d位置恰当,检修中对小区人流、车流的影响降至最低；e沟、井、渠干加防震举措减少噪音,同时便于开启、清洁、检修；f采光井顶部不宜封闭,便于井壁检修、清洁；g采光井底部设置照明并用护栏封闭,减少可能的治安盲点,同时留门便 于清洁、绿化养护、设备检修；h所有管道排水必须引入井、渠、沟,并设有必要的检查口；i除工程特殊要求的管道,其他均应尽可能设置墙内,保证小区外观整洁;j雨水管、行水管产生的噪音应采取相应举措进行消除、预防对住户正常生活产生影响；k井、管上采取必要的平安举措预防攀爬；1所有管线上均贴上标签进行明示；m所有管道出口必须接入沟、渠、井,不宜直排至地面；n验收前进行全面试水、并进行疏通清理.八、垃圾中转站：一 不能设置在物业的上风向,位置隐蔽,气味不能影响住户正常生活二垃圾清运车辆能够顺利到达及时清运；三留有专用清水源；（4） 房屋