投资可行性分析

1、凤凰酒店投资可行性分析酒店简介：1 .名称：凤凰酒店2 .地点：上海市松江区余山国家旅游度假区3 .类型：精品度假型4 .客房数量：88间魔都的世外桃源自由灵魂的栖息之地古典与现代的完美融合环境扫描（一）、宏观市场1、上海市目前酒店业发展现状截至2015年12月28日，上海市星级饭店共有232家，其中五星级65家、 四星级66家、三星级71家、二星级29家、一星级1家。2015年上海市星级酒店数据统计平均房价（元）比平均水平出租率比平均水平Revpar （元）比平均水平五星行业平均数639.5858.56%374.54上海市（65）991.6355.04%67.96%9.40%673.9179

2、.93%四星行业平均数341.9856.93%194.69上海市（66）521.2452.42%70.14%13.21%365.687.79%三星行业平均数234.3753.81%126.11上海市（71）334.6142.77%61.07%7.26%204.3562.04%二星行业平均数167.6352.89%88.66上海市（29）241.2443.91%70.84%17.95%170.8992.75%数据来源：2015年四季度赵焕凝排行榜整理汇总从数据上可以看出，上海的不同星级酒店的各项指标均远高于行业的平均水平，特别是revpar 一项，不同等级的酒店都高出了行业平均水平的 50犯上。

3、另外，上海拥有全国最多的五星级酒店数量， 但其三项指标均位居行业前列。 各 项数据都表明，在整个酒店业的寒冬中，上海是在温暖的地方晒着冬阳。 上海仍 然是酒店业发展最好的地方，市场巨大。原因可能在于上海旅游和会展经济的迅 速发展，为酒店市场带来大量客源。2 .上海市高星级酒店分布及趋势萧浙fl轴H 土鼾耨甘默载能fflt蜕鄢月早L解仃I S514271212q8?H648 63175未新年16 121201222工221 006163 201；19211112L1109H：869 63%占那建加州0.摘 3,815螂士懑5.0K3.S154.M遮2阿3酬2.5幅1,275数据来源：饭店行业协会

4、官网上海长久以来都被许多国际酒店经营者视为进军中国市场的桥头堡，当前，上海已毋庸置疑地成为了众多国际酒店集团“兵家必争”的“战略要地”。从上图可知：上海酒店多集中于浦东和浦西的中心地区， 如浦东新区、长宁 区、徐汇区、黄浦区等。按行政区划分，浦东得益于其经济的发展和独特的地缘 优势，成为高星级酒店最多的一个区域，同时，因迪斯尼的落户于开张，新开酒 店也是各区中最多的。另外，上海酒店发展布局发生了变革一一高星级酒店郊区化。一方面，随着上海经济发展向外延扩展，传统的近郊一带正形成新的CBD地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴 CBDM区聚拢；另一方面，市中 心板块内酒店布局已经饱和，迫使酒店

5、布局点向外扩展，并向新兴CBD4区靠拢， 形成新的酒店聚集区。以金桥 office park ii为代表的新兴CBD正成为标杆，区域内汇聚了华美达等一批高星级酒店，以及众多世界500强企业。传统商业中心地区土地资源的稀缺，使得未来高星级酒店有向郊区拓展趋 势。上海西部发展迅速的松江区的上海松江福朋喜来登集团酒店和上海世茂新体 验洲际酒店，嘉定区的上海嘉定万怡酒店以及奉贤区的上海奉贤南桥逸东酒店等 等酒店项目的计划开业，证明着酒店业郊区化已开始初露端倪，未来将逐步开辟 上海酒店业迈向郊区的新时代。上海星级酒店未来区域分布将由集中向分散发 展，由不均衡向均衡发展。3 .对上海酒店业发展的有利因素1

6、）持续稳定的保持对外开放的政策。 这有利于我国旅游酒店业的进一步发 展。以2015年为例，上海借助“丝绸之路”旅游年、离境退税新政等一系列利 好举措，吸引入境旅游人数逆市反弹，1-12月累计接待入境旅游人数和入境过 夜旅游人数分别为800.2万人次和653.6万人次，成为国际旅游市场上发展最为 迅猛的力量。另外“一带一路”、“长江经济带”等国家层面的战略构想及其实施，将使连接上海与相关国家和省份的机场、港口、高铁、车站、公路、服务区等基础设施更加完善，使得旅游业加速发展，旅游业的稳健发展，对酒店业发展提供有力支撑。即将开业的迪士尼也会加速上海酒店业的发展。预计全年旅游收入达3500亿元，同比增

7、长2%国内旅游收入达3000亿元， 同比增长2%旅游外汇收入达59亿美元，同比增长2.5 %。预计接待国内游客 数达2.7亿人次，同比增长2%接待入境游客数达800万人次，同比增长1% 其中入境过夜游客数达650万人次，同比增长1.5%;旅行社组织出境旅游人数 达360万人次，同比增长50 %预计本市星级饭店客房平均出租率达 66%同比 上升2.5个百分点；其他饭店客房平均出租率达 66.5 %同比上升2个百分点。 本市星级饭店平均房价约690元/间天，同比增长6%其他饭店平均房价约390 元/间天，同比增长6.5%。2)2016年全市旅游工作会议。会上，赵雯副市长要求，要全力以赴抓好“十 三

8、五”开局，加快推进世界著名旅游城市建设，“十二五”期间，上海旅游业不断优化空间布局，推进产业融合，创新旅游产品，改善公共服务，规范旅游市场， 逐步形成了 “大旅游、大产业”的发展格局。赵雯要求，“十三五”期间，要按 照“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，做到产业融合与地域合作并 重、整体规划与部门协同并重、生态保护与节能环保并重、文明旅游与规范市场 并重、市民与游客并重，全面落实“十三五”规划，加快打造世界著名旅游城市。 做好2016年旅游工作：一是要做好迪士尼开园准备和运营服务，落实好大客流 应对、票务销售、园区旅游公共服务等工作，创新开发迪士尼主题旅游产品，办 好“中美旅游年”相关

9、活动。二是要找差距、补短板，优化供给结构与服务质量， 依法监管，综合治理，破解难题。三是要加强重点项目建设，加快推进国际旅游 度假区、余山国家旅游度假区和邮轮旅游发展实验区的建设发展，充分运用“互联网+旅游”理念，推动旅游产业升级。四是要完善智慧服务，强化安全保障， 确保旅游安全，为游客提供更贴身、更及时、更全面的智能化服务。重点要抓好 “三个聚焦三个着力”。其中，要着力推进旅游业转型升级，全力推进上海国际 旅游度假区开发建设和有序运营，建立完善度假区旅游公共服务体系，围绕迪士 尼乐园研发专题旅游线路，充分放大迪士尼乐园项目的溢出效应； 深入推进余山 国家旅游度假区建设，深化上海中国邮轮旅游发

10、展实验区发展；促进临港地区、 虹桥商务区、世博地区等重点区域旅游产业提升，探索建立国家级旅游度假区、 旅游休闲区的综合管理机构，探索推进崇明岛全域旅游开发；加强旅游产业政策 扶持，进一步提升旅游投资水平。1高扁II 楠浦区上海巾味;区一 宝山区X（S32中嘉湖高速）等干线形成了纵横交错的道路交通网,金山区5吠程江哼（二）、区域市场分析1、松江总体概况松江区位于长江三角洲内上海市西南部，地处东经121° 45',北纬31°在黄浦江中上游。松江古称华亭，是江南著名的鱼米之乡。松江区总面积 604.67平方公里， 占上海市总面积的 9.5%,整个区域南宽 北窄，略呈梯形，

11、其 中陆地面积占 87.91%,水域面积占 12.09%。区内沪杭高铁、沪杭高速公路1.11（G60沪昆高速）、 沪青平高速公路（G50 沪渝高速）、同三国 道（G1501上海绕城 高速）、嘉金高速（G15 沈海高速）、机场高速是上海连接整个长三角、辐射长江流域的核心区域。轻轨9号线的顺利运营也缩 短了松江与市区的距离，松江正日益成为上海西南的重要门户。2014年末，全区共有常住人口 175.59万人，比上年增长1.1%,其中，外来常住人口 109.08 万人，增长1.3%。2、旅游资源余山国家旅游度假区有着丰富的旅游资源。以余山森林公园为中心，5公里范围内积聚了月湖雕塑公园、欢乐谷、余山高尔

12、夫俱乐部、辰山植物园等一批国 家4A级旅游景区。具到月湖仅778米，到欢乐谷仅1.6公里；余山高尔夫俱乐 部仅2.0公里；到辰山植物园也仅2.6公里；周围植被覆盖率高，生态环境良好。1）余山国家森林公园余山国豕森林公园是 上海唯一的自然山林胜 地，占地401公顷，森林 覆盖率达到86%2）欢乐谷上海欢乐谷位于余山 国家旅游度假区核心区 域，是目前中国规模最大、 项目最多、科技含量最高、 最具魅力的现代都市娱乐 主题公园。园内有近40项 领冠全球的观赏及体验性 项目，多项获得国际行业 旅游协会最佳水上设备 奖。辰龙路3）国际图尔夫俱乐部上海余山国际高尔夫俱乐部位于余山国家旅游度假区的核心区，是上

13、海地区地面起伏度最大的高尔夫球场。俱乐部占地面积2200亩、全长7140码，包括一座18洞72标准杆符合国 际锦标赛标准的高尔夫球场、高尔夫酒店公寓、具有托斯卡纳风格的高尔夫别墅 以及配套的休闲度假设施。4）辰山植物园辰山植物园是由上海市政府、中国科学院和国家林业局共建的集科研、 科普 和观赏游览于一体的综合性植物园。5）月湖雕塑公园依山傍水的上海月湖雕塑公园是一座集现代雕塑、建筑艺术、自然山水景观 和高档休息娱乐于一体的艺术风景乐园。园区由小余山、月湖和环湖腹地组成， 总占地1300亩，465亩的月湖作为中心，环湖分为春、夏、秋、冬四个不同风 貌的岸区。6）大马赛车场上海以西的大马山镇，距离

14、上海市区大概 4045公里，是华东地区除卡丁场外，第一个落成的正式赛车场3、交通与基础设施1）度假区距市中心和两个机场的距离都是 30分钟左右的车程。轨道交 通9号线停靠。2）度假区内设有免费旅游巴士，将度假区内的主要景点、酒店等都用 联了起来。另外，余山地铁站附近、度假区的主要景点酒店还设有免费公共 自行车租借点。未来还将建设一条中型有轨电车线路，区间为轨道交通 9号 线余山站至世茂新体验项目，以提升游客前往度假区内各旅游休闲设施的交 通便利性。3）度假区将建设一个旅游集散中心、二十个旅游咨询中心 （点）及与游 客接待规模相适应的旅游厕所及停车场所，并且实现无线宽带网络全覆盖。4）生态环境度

15、假区建设用地将至少减量化 3平方公里，生态用地增量则不少于5平方公 里。未来几年，度假区规划建设的64.08平方公里内建设用地减量不少于30%规划控制区域内建设用地减量不少于 10% 10.88平方公里核心区内建 筑只减不增。数据显示，度假区目前只在 10.88平方公里核心区进行开发建 设，还有50多平方公里“留白”。4、政府推动1）政策推动以建设国际文化大都市和著名旅游休闲目的地城市为目标，塑造国际化大都市和江南水乡风貌特色，创造多元包容、富有亲和力的公共空间。余山国际旅游度假区 形成具备休闲旅游、文化娱乐、会议服务等复合功能的市郊型旅 游度假地。一一上海市城市总体规划（2015-2040）

16、纲要概要2）打造未来重要赛事重点打造汇丰杯高尔夫锦标赛、中国房车竞标赛、中国杂技大赛等中外赛事。5、当地市场格局与需求1）市场格局余山度假旅游区两公里内聚集了 2家五星级酒店、2家精品酒店、和2家三星级酒店。其中余山1公里以内集中了 4家酒店，较为密集。相比之下，东北部的余山高尔夫俱乐部周围分布的酒店相对较少。通过对比发现，各酒店的目标市场主要针对的都是休闲度假客人， 其中根据 房价的不同，可以看出他们是针对同一市场的不同等级，如月湖会馆选择的是高端休闲或者商务客人，而兰笋山庄则选择的是更普通的休闲客人。其次，各酒店基本都有可以容纳1000人左右的宴会厅，可见宴会也是酒店争夺的市场。另外, 各

17、酒店的主打产品不同，如索菲特提供亲子房，而余山森林宾馆则主要突出菜肴。,T+之*1元！余山度假区中心两公里内高星级酒店市场格局星级位置（距 余山）平均房价客房数宴会厅主打产品特色服务目标市场索五2903612亲赛家菲特星公里38间和700人子房车道、庭亲子栋别墅平衡车游世五1113218婚户休贸艾美星公里内64600人宴夕卜礼闲度假堂、婚礼礼堂月精1242310高一休湖会馆品酒店公里内44（全套房）00人档宴会对管家服务闲度假兰三12695房普笋山庄星公里内5价低通散客森三山479725山普林宾馆星上90人菜、百通散客笋宴、美食节金精2852910地岚韵品公里900人东方余山索菲特大酒店自20

18、09年开业以来就是余山地区高端酒店发展的领 导者。酒店副总经理王世亮坦言：“我们的方向是明确的，那就是要把骤降的政 府消费用民众消费给补回来。”为此，余山索菲特一方面积极拓展散客市场，家 庭亲子游客成为主攻方向。2012年以来，余山索菲特扩建了游泳池，全新引进 了赛车道、平衡车等适合家庭的游艺设备，显著增强了对散客的吸引力。值得一 提的是，酒店今年8月中旬推出的“亲子房” 一炮而红，定价3988元的周末亲 子房一房难求，也说明散客对于高端市场的需求依旧旺盛。在团队住客方面，余山索菲特调整价格策略，在保证品质的同时放低身段，对500强公司推出系列优 惠，与周边企业加强对接。今年8月，余山索菲特的

19、总营收创历史新高。王世亮 确信，酒店业已经迎来了又一轮春天。与余山索菲特相距不远的大众国际会议中心则在今年 9月18日，相比 2014年同期，提前32天实现了营业额超2000万元。这让大众国际会议中心总 经理顾杰十分欣喜。开业之初，大众国际会议中心的定位是政企会务为主、培训为辅、散客为补充。随着市场的发展，转型升级势在必行。“大众会议中心，就要吸引大众来消费。”在顾杰看来，民众的需 求潜藏着无限的市场。“余山有着得天独厚的生态优势， 我们将休闲住宿和生态 旅游相结合，走出了一条新路。”“微农场”的推出，是大众国际会议中心的成功试水。 酒店利用闲置用 地全新打造的蔬果采摘、垂钓烧烤、动物喂养等项

20、目，成为亲子活动的乐园，引 燃了大众的消费热情。而团队的增加是今年大众国际会议中心营收增加的直接原因。“在开拓散客市场的同时，我们把重心放在培训市场。随着今年二季度培训市场的启动， 销售部及时调整价格，同常客签订长期合作协议。”顾杰告诉笔者，今年客房的 平均出租率达到了 63%创开业以来的新高。在十二五期间，随着长三角一体化、同城化进程、虹桥商务开发建设的加速， 余山的区域转型与产城融合将进入新的阶段， 酒店业也将成为松江旅游业的主要 支撑行业。化被动为主动，积极拓展大众市场，成为余山酒店行业转型升级的“不 二法宝”。2）需求增长全年实现旅游总收入68.8亿元，比上年增长16.9%;游客接待总

21、人数达 1139.86万人次，比上年增长16.4%。至年末，全区共有星级饭店 7家，其中五 星级饭店3家，四星级饭店1家，20家旅游饭店全年住宿接待84.8万人，平均 客房出租率59.4%。年末全区共有旅行社58家，全年组团人数41.38万人，比 上年下降20.9%。余山国家旅游度假区将预期实现年接待游客总人次超过1500万;境外旅游者中过夜人数不低于50%旅游总收入60亿元；度假区客房出租率高于上海市平 均水平，逐步提高游客的停留天数等目标。纳米魔幻城即将开业。纳米魔幻城是上海最大的室内儿童主题乐园，坐拥于余山、天马山、衡山、 辰山的优美自然环境之中，更有辰山植物园、广富林水下博物馆、天马山

22、森林公 园、余山国家森公园、月湖雕塑公园五大生态公园环绕。 密集的旅游景点必然会 吸引更多的游客。恒耀环球即将开业。其旁边就是余山国家旅游度假区，预计今年3月开业。商业中心的的建立使得旅游区的配套设施更加完善。二、市场定位1 .名称：凤凰酒店2 .地点：上海市松江区余山国家旅游度假区3 .类型：度假型4 .客房数量：88间5 .平均房价：3000元、项目建设方案位置：右图利.i©世茂宗山庄园世茂蕊山庄园出凰髭山二、功能定位：客房、会议室（中型容纳160的 一个、小型容纳40人的两个）、 宴会厅（800人）、室内泳池、健 身房、SPA三个餐厅、露天酒吧、 图书馆、悦榕阁（商店）痂72s

23、月湖»腓加空林靖施®WWSE4；E娉直青曲通增j时大温布钟微）皿d:功能布局：见下图功能展示-功能布大堂 客房翼厅宴会厅康乐水悦闫组房秦华亦说阁誉房水境别嬖龛华水ip铜等果洛按度池别簟双卧房傩池别暨,忌班期生湖光洛1闩元中鞋厅 iMj悦榕WA-健身房1游泳池悦榕阍图书憎四、投资估算：见下表技术参数高度（层数）主体建筑7层（地上5层、地下2层）占地面积10000平米建筑面积22000平米客房数88间（60间套房，28间别墅）各项目投资土M费用：3亿建筑及设抽用2亿装饰工程5000 万机电工程1000 万绿化估算500万管理费用200万总计5.67亿元四、财务分析房价：3000元，出租率（上海市五星级酒店平均