房地产公司精装修项目管理

1、房地产公司精装修项目管理流程及实施细则目录?一、前言 3二、精装修项目管理流程4三、精装修项目实施细则5（一）精装修项目前期准备阶段实施细则5?精装修项目定位： 5参与户型设计5 ?精装修方案设计6?水电定位图7材料/部品清单7?成本估算8?样板房施工图设计8样板房施工单位选择1 0材料陪B品招标1 0样板房施工1 1材料/部品定样、签订合同12?精装修交楼标准的确定12?批量精装修房施工图绘制13?主体施工图设计变更1 4（二）精装修项目实施（施工）阶段实施细则14批量精装修施工招标14精装修/土建施工交接16土建整改1 7精装修施工1 7?材料陪B品供货19精装修现场检查、验收、考评2 1

2、?业主开放日23?精装修初步验收24 精装修初步整改 25精装修竣工验收2 6?（三）精装修项目后期维修阶段实施细则 27移交物业/精保洁2 7 ?小业主验房27?填写整改通知书/问题分类2 9整改验收29交房 30一、前言为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率 ，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程，与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房 后的维修等另见相关流程。本流程及实施细则按中元房产开发流程及实施细则的格式编写，可与已颁

3、发的中元房地产开发流程及实施细则配套使用。？本流程及实施细则由集团公司工程成本部会同百胜麒麟（南京）建设发展有限公司材料装修部结合东郊小镇一期的实施全过程和二、三期实际 操作的经验，并参考了其他开发公司的管理经验，对公司已有的制度、 管理流程及实施细则进行了汇总、 补充和完善，特别针对一期交房后 出现的问题进行了流程整理及提出实施方法 ，供中元集团范围内各房 地产开发子公司精装修管理人员参考使用。二、精装修项目管理流程三、精装修项目实施细则？（一）精装修项目前期准备阶段实施细 则？精装修项目定位：在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。1?、

4、责任部门：集团公司市场研究部组织，设计研究部、工程成本部配合 2、工作程序：1）市场研究部对在项目定位时对是否做精装修作出论证 ；2）市场研究部会同设计研究部、集团公司工程成本部根据项目定位调 查装修风格、装修标准、当地常用材料 /部品和设备的品牌、型号及 装修成本提出建议；3）根据项目定位，提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准，并随同 整体作业大纲下发给项目子公司。3?、工作接口及工作周期:? 在 项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成； 工作周期约为15-20天。 4、工作提示：5、相关附件：？参与户型设计：在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。1?、责任部门项目子公司材料装修部（装

5、修设计部门）2、工作程序:? 1 ）子公司装修设计部门功能布置、生活流线等角度在 户型设计阶段协助设计部进行户型优化设计，提出户型调整意见；2）子公司技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。3?、工作接口及工作周期：户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；工作周期约为7-1 0 天。4、工作提示：1）建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；2?） 装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性；5、相关附件：?无精装修方案设计：根据项目定位中建议的设计风格、材料 /部品和设 备及成本指

6、标进行精装修方案设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部（装修设计部门）负责，销售部、 材料装修部（材料采购、施工管理部门）、预算部配合，集团公司市场部、设计研究部、工程成本部参与方案确定。2?、工作程序：1）子公司装修设计部门根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；2）装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料 /部品和设备的 选用、成本估算进行汇报。3?）各相关部门对设计风格、材料/部 品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核。4?）根据各部门意见对设计方案进行调整；3、工作接口及工作周期：？在扩初设计阶段完成；工作周期约为 30-4 5天（根据户型多少确

7、定）。？4、工作提示：1?）精装修方案设计可能 对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知施工图 设计单位进行调整；同时，技术部如建筑方案调整，也应及时通知装修 设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错 ；2）精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻 ；柱的大小家俱的布置影 响也较大，应引起足够重视；?3）精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主 要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成 本估算

8、的审定；4）对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影 响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水梢位置、排水管位置等；5?） 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做 到规格统一 ；5?）方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务 书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。5、相关附件:（装修方案图、成本估算清单）水电定位图：为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部（装修设计部门）2?、工作程序：1）子公司装修设计部门根据精装修方案提出水电定

9、位图并提交技 术部；2）子公司技术部应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行施工图设计。？3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为10-1 5天（根据户型多少确定）。？4、工作提示：1）水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的 尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术 变更；2）对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与 原平面布置图有差异时应提请注意；3?）水电定位应结合家俱布置仔 细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放 置的影响等。5?、相关附件：？（水电定位图）材料/部品清单：根据精装修设

10、计方案，提供主要材料/部品和设备清 单，便于品质、成本控制。1、责任部门：项目子公司材料装修部（装修设计部门）,其他部门配合2、工作程序：1） 子公司装修设计部门根据精装修方案对设计单位提出的材料/部品清单就材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要 求进行核实；2?）子公司预算部对清单数量进行核实，并根据市场价对 单价进行核实。3、工作接口及工作周期：?在精装修方案设计完成的同时，要求设计 单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时间约为 4-5天。4?、工 作提示：1?）在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单， 有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设

11、 计效果的把控。2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进 行装修效果的检验和核价。5、相关附件：（材料、部品清单格式）（需材料装修部提供）成本估算：针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。1?、责任部门：项目子公司预算部，其他 部门配合2?、工作程序：1）装修方案的成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由预算部提供；2） 子公司预算部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材 料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超 出成本指标2%以上，提请设计部门及其主管领导调整设计方案。3?、 工作接口及工作周期：？在精装修

12、方案设计完成的同时，要求设计单位 提交一份材料/部品和设备清单；核定时间约为7-1 2天（视户型多少确 定）。4?、工作提示：1）该阶段是成本控制的关健，各有关部门务请做好该项工作；2）在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料 /部品和设备清 单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因 素，更有利于成本控制；3）在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定 应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按 图示尺寸计算。5、相关附件：（成本估算书）样板房施工图设计：在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工 图设计。1、责任部门：项目子公司材料装

13、修部（精装修设计负责部门）？2、工 作程序：1）材料装修部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施 工图要求深化设计；3?、工作接口及工作周期：在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为15-2 0天（视户型多少确定）。4、工作提示:1?）样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求 和样板房自身的展示效果进行设计；2）样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；3 ）样板房设计要结合样板房搭建处的土建状况进行设计；4?）样板 房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。5?、相关附件：土建/装修交接标准的确定： 根据施工和现场管理要求对土建与装修 完成的工作

14、内容进行明确。1?、责任部门：项目子公司工程部组织， 材料装修部、技术部、预算部参与。2、工作程序：1?）工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的 不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于 成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。2?）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证 ，确定土建与各自施工范 围。3、工作接口及工作周期：在主体招标前完成；要求在2-3天完成。4?、工作提示：1）为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要 求该项工作在招标之前确定；？2）需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修 楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台

15、的防水， 楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位 一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰 ，水电管的埋设等，对装 修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本5、相关附件:样板房施工单位选择：1、责任部门：材料装修部（装修施工管理部门）组织，其他部门参与。?2、工作程序：？装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位，通过 直接委托或招标方式确定施工单位。有关程序详见公司招投标管理 办法。3、工作接口及工作周期：？在精装修样板房施工图完成进行；要求在2 0-25天完成。4、工作提示：1?）样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确 认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强

16、、配合好的队伍进行施 工;2?）样板房施工单位优先从集团公司或子公司合格供应商中选 定，如果从其他渠道选择的须加强考察。5、相关附件：招投标管理办法材料/部品招标：根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。1?、 责任部门：材料装修部（装修施工管理部门）组织淇他部门参与。2?、 工作程序：1 ?） 材料装修部根据工程进度计划编制材料/部品招标 计划;？ 2）装修设计部门根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出 详细的技术指标要求；3?）预算部根据施工图及材料清单进行数量 估算；？4）装修施工管理部门负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；5）装修施工管理

17、部门组织招标。？有关程序详见公司招投标管理办 法。3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成进行；要求在20-2 5天完成。4?、工作提 示：1 ）该阶段是由于时间紧 招标项目数量多，并考虑部分材料要根据 施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；2）招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样 板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响 ，如材料涨价风险、材料 停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。5?、相 关附件：招投标管理办法样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。1、责任部门：项

18、目子公司材料装修部（装修施工管理部门）组织，其他 部门配合2、工作程序：1）材料装修部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工 程质量;2?）对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；?3）及 时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；4）装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查， 并根据实际施工效果对原设计进行调整 ；5?）及时组织软装单位进场 施工，配合做好保洁工作；？6）材料装修部应配合销售、企划部门 对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚 的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。7?）组织集

19、团公司市场部、设计研究部、工程成本部、子 公司销售部、技术部、预算部及销售代理单位对样板房进行验收，对 装修效果、装修质量及各种标示进行认定。3、工作接口及工作周期：施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间25 35天完成。4?、 工作提示：1?）为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要 时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购， 同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积 极性。2）样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间 紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序 进行。5?、相关附件：无材料/部品定样

20、、签订合同？1、责任部门：材料装修部（装修施工管理 部门）组织，其他部门参与。2、工作程序：？1）装修装修部会同各部门根据样板房施工效果确定 的材料和招标结果进行材料/部品定样；相关程序和要求详见甲供材 料（设备）管理办法。？2 ）装修施工管理部门根据招标文件组织合同 的签订、交底；相关程序和要求详见经济合同管理办法。3、工作接口及工作周期：？招标完成后在约定的时间内完成。4?、工 作提示：1 ）由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标 期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险， 因此在签订合同时应注 意区别，对销售上有明确承诺的材料/部品和设备，如空调、水箱、洗 衣机、抽油烟

21、机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同， 便于销售时宣传。？2）对其他在市场上有多种选择而不影响装修效 果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订， 必要时重新进行 招标。？5、相关附件：招投标管理办法、经济合同管理办法、甲供材料（设备）管理 办法精装修交楼标准的确定1、责任部门：材料装修部组织，销售部、预算部、技术部、销售代理公司参与。2？、工作程序：1）销售部根据销售合同要求提出交楼标准的内容。2）材料装修部根据样板房施工情况起草精装修交楼标准并组织各 部门讨论确定。3?、工作接口及工作周期：样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约 7-10天。4、工作提示：1?）销售部应

22、根据销售策划和销售合同的要求，提出合 同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确 提出；2?）对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多 列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险； ?3）对交楼标准的描述尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行 承诺,如进户门等。5?、相关附件：批量精装修房施工图绘制：根据样板房实际施工效果对样板房施工图 进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之 用。1?、责任部门：项目子公司材料装修部（精装修设计负责部门）, 技术部、预算部配合。2、工作程序：1 ）材料装修部或设计单位在样板房施工图的基础上 根

23、据现场实际 装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修 施工图；2 ）施工图绘制完成后应提交技术部、预算部进行轮阅，如有问题及时 进行修改。3?、工作接口及工作周期：样板房施工完成后进行；工作时间约为30-45天（视户型多少确定）。4?、 工作提示：1 ）批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注 ；?2 ）批 量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异 ，对差异之 处应有详细说明；3）批量装修施工图的深度应达到批量装修要求 ，做好所有构造做法 明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异（施工误

24、差除 外）；4）批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、 安装施工图纸， 对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成 事后返工；5?）对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。？5、相关附件：（批量装修施工图深度要求）主体施工图设计变更：根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程 中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。1?、责任部门：项目子公司技术部（设计管理部门）2?、工作程序：1）材料装修部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过 程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交 技术部；2?）技术部应组织设计单位及时进行设计变更并下发

25、各施工 单位;具体程序详见公司技术变更和现场签证管理办法。3?、工作 接口及工作周期：样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出；工作时间约为7 -10天（视问题多少确定）。4?、工作提示：1） 技术部应及时对存在的问题及时提出技术变更，避免造成事后返工。5?、相关附件：？技术变更和现场签证管理办法（二） 精装修项目实施（施工）阶段实施细则？批量精装修施工招标 1、责任部门：材料装修部（装修施工管理部门）组织，其他部门参与。?2、工作程序：1）装修施工管理部门根据项目二级计划提出批量精装修招标计划；2）预算部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底

26、编制；3）装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察， 其他部门 可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择； ？4） 装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标 ；5?）子 公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。有关程序详见公司招投标管理办法。3、工作接口及工作周期：在装修具备进场条件一个月前完成招标；招标工作要求在60- 90天内 完成。4、工作提示：1?）各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标计划的编制、批量精装修图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；?2）为保证施工质量，在施工招标时

27、提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求，详见装修工艺流程图、精装修工程防 裂防渗漏作业指引、精装修工程产品保护标准作法（参考），以便 施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑；3）批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验 ；4）装修单位如土建非总包单位中标，须与总包单位签定精装修分包 合同，纳入总包合同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工 与装修施工的工作界面，协调好装修报建问题。5、相关附件：招投标管理办法精装修/土建施工交接：根据预先约定的工作内容对土建方完成的工 程进行验收，质量有问题的提出限时整改。1?、责任部门：项目子公 司工程部负责组织，材料装修部、监理公司、土建

28、总包单位、装修单 位及门窗、栏杆等分包单位参与。 2?、工作程序：1?）当土建总包 单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理进行交接；监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收 ； 2）工程部组织材料装修部、监理公司、总包单位、装修总包单位及 其他单位进行交接验收，填写验收记录；？3 ）对验收中发现的问题， 监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。4?）监 理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。?3、工作接口及工作周期: 主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容 ，并经监理验收 合格后组织交接；交接时间包括整改

29、时间每批次应在1 0-15天内完 成。4?、工作提示：1）为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批 （3-4幢）达到交 接标准，就组织相关单位进行验收、交接；？2 ）验收应按现行验收规 范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、 屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真 要求各责任单位限时整改;3?）验收过程中发现的问题在现场要做好 明显标志；4）验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分 户验收标准进行。5、相关附件：？建筑装饰装修工程质量验收规范G B 5 0 2 1 02 00 1、（当地的验收标准及办法）土建整改1、责任部门：项目

30、子公司工程部负责组织，土建总包单位、门窗、栏 杆等分包单位参与，监理公司进行监督。2、工作程序：1?）监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报工程部一份备查；?2）土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修；3?）各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验 收，监理验收合格后通知工程部、装修单位、材料装修部等相关部门4）对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收， 需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。3、工作接口及工作周期：？土建/装修进行交接验收后限时进行；一般 问题必须在10-15天内完成，对问题比较大

31、的如外墙渗漏、屋面渗 漏、门窗渗漏等问题可适当延长，但不得影响精装彳的正常施工。4?、 工作提示：1）为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按幢达到交接标准， 就组织相关单位进行验收、交接；2?）验收应按现行验收规范进行，特 别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、 外窗渗水等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整 改，务必在装修开始前完成整改。3）整改验收应逐户进行。5、相关附件：建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210-2001住宅装饰装修工程施工规范 GB5032 7 -2001精装修施工1、责任部门：项目子公司材料装修部（装修施工管理部门）组织，监

32、 理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各种材料 / 部品供应商参与。2、工作程序: 1）开工准备工作的检查。材料装修部和监理检查精装修总包单位是 否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等）， 认为具备开工条件后方可允许开工。2）批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量 装修前均应按工艺要求做好样板，材料装修部组织监理、装修总包、 各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工 时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。3?）材料装修部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组

33、织召开现场协调会，进行通报；4?） 材料装修部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况;？ 5）施工进度控制。材料装修部根据公司主要节点计划表编制精 装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。材料装修部每 周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制； 在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及集团公司对口部门；6）技术变更和现场签证应严格按公司技术变更和现场签证管理办 法进行审批；7）材料装修部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和 施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度， 加强 过程控制，派专人负责装饰装修工程监

34、理，使精装修房的施工过程始 终处于受控状态；8）重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修 总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产 品应事先采取妥善的保护方案，报监理和材料装修部批准后实施；实 施过程中，监理及材料装修部对现场保护情况进行检查，对产品保护不 利者应按合同有关规定进行处罚;9?）施工期间应加强文明施工管理， 定期进行检查。10?）为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，材料装 修部定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程 质量（实体质量）和文明施工三个方面进行检查、考评。3、工作接口及工作周期：土建/装修交接验收后进行；施工期一般

35、120 1 5 0天。4?、工作提 示：？1）精装修准备工作还应注意室外市政工程（包括道路、雨污 水、煤气管道）等工程的进度，尽量做到施工期间材料运输的畅通； 最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成施工，煤气管道、煤气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响 ；2?）装修 施工应根据图纸严格按住宅装饰装修工程施工规范（G B5032 7 -2 0 01）及样板间施工确认的施工工艺进行施工；为保证质量，每种户 型都应做样板间；3）针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏方面应有专门措 施，详见精装修工程防裂防渗漏作业指引；4?）施工期间对已完 工产品的成本保护，严格按精装修工程产

36、品保护标准作法（参考）实 施；5 ）安全文明施工管理包括以下内容:?施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底， 并形成书面记录;？施工人员进入现场应统一着装，带安全帽,2M以上登高作业应系安全带等；？施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地便溺和吸烟的现象。临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志；？现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接地接零保护装置；现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。?5、相关附件：住宅装饰装修工程施工规范 GB503 2 7-2001材料陪B品供货1、责任

37、部门：项目子公司材料装修部负责，装修单位、各材料/部品供应商参与，预算部配合。？2、工作程序：1） 装修单位根据工程进度提出材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报材料装修部；2）材料装修部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向材料供应商下达排产通知；3?）各材料/部品供应商按排产通知及时准备、供货；4?）材料装修部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。？监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行 进场材料、部品和设备验收、抽样、取样复试等工作；要求所有进场 的甲供材料、部品和设备均须经过验收合格后， 并经材料

38、装修部签字确认;?材料装修部应做好材料进场验收抽查工作；检查和监督监理单位的验收记录和施工单位的进场记录是否符合要求，检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好信息反馈；检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好 成品保护工作等；？工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告，放射性指标限量应满足规范中A类指标要 求，并且应符合设计要求；所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格、建立台帐, 形成书面记录。？5）对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备（厨房设备、 空调、洗衣机、冰箱等），材料装修部应根据装修进度及时通知进场施 工、安装；安装后应做好验收，合格

39、后实施成品保护。成品保护详见精装修工程产品保护标准作法（参考）。详细工程程序见甲供材料（设备）管理办法3?、工作接口及工作 周期:？根据装修进度及材料准备时间，一般应提前通知材料供应商； 具体时间请与材料供应商沟通后确定。4?、工作提示：1?）排产通知 应及时，规格型号齐全、数量要尽量准确；2）认真做好材料现场验收工作，发现问题及时通知调整，将不合格产 品拒之于施工现场之外；3?）排产通知下达后应有专人负责跟踪、协 调，保证供货及时，避免因供货不及时造成施工工序混乱，影响成本 保护和施工工期。5?、相关附件：？建筑装饰装修工程质量验收规范GB 5 0 210-2001?甲供材料（设备）管理办法

40、？精装修工程产品保护标准作法（参考）精装修现场检查、验收、考评1、责任部门：项目子公司材料装修部负责，监理公司、装修单位各分 包单位参与。2、工作程序:1?）材料装修部每月对在建精装修项目进行检查，进行 量化的项目评估，检查内容分三个方面：工作质量（30分）、实体质量 （40分）、安全文明（3 0分）。（在对三个及三个以上项目进行检查时每 月评出总分第一名颁发流动红旗）；2）月度检查完成后一周内，材料装修部负责编制精装修工程管理检查报告，提出建议措施并跟踪落实情况；3?）精精装修工程管理检 查报告发出一周内，项目经理部负责对报告中出现的问题进行回复，填写精装修工程管理检查问题整改回复并报送材料

41、装修部；4?）材料装修部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见；?集团公司工程成本部应提醒项目经理部及时弥补工作中的盲点，加强对重点工序的控制，提高精装修工程管理整体水平 ；材料装修部每月将精装修工程管理检查报告通报集团公 司集团公司工程成本部。5）对于检查中发现的重大问题、系统性问题，及时向主管领导汇报并通报相关部门。？3、工作接口及工作周期：每月定期进行；检查后一周内完成精装修工程管理检查报告；4、工作提示：1?）材料装修部应做的工作:?审核施工单位申报、经监理单位审核通过的精装修工程施工方案，并将审核通过的施 工方案在

42、精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工程成本部备案；?审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则，并将批准通过的监理实施细则在精装修工程批量施工前一个月报送集团公 司工程成本部备案；审核施工单位申报、经监理单位审核通过的专门用于该精装 修工程的质量通病防治措施、防裂防渗漏措施与成品保护补 充措施三个专题方案，在精装修工程批量施工前一个月报送集团公 司工程成本部审核；负责组织监理单位、施工单位相关负责人全程参加工程检查；?精装修工程管理检查报告发出一周内，负责对报告中出现的问题进行回复，填写精装修工程管理检查问题整改回复并报送 集团公司工程成本部;?以监理实施细则、施工方案及专题方案为依据，每月

43、对在建精装修工程实施中项目经理部、监理单位、施 工单位的工作质量及工程实体质量进行检查；以材料部品清单、隐蔽工程验收工序清单、分包单位清单及 相关表单为依据，在月度精装修工程管理检查中对项目经理部、 监理 单位、施工单位的内业资料与工作质量进行检查；?以装修工艺流程 图”中规定的节点或以月细化进度计划为依据 ，选取月内在施工序最多的时间点进行该月精装修工程管理检查;?月度精装修工程管理检查应每标段抽取2至4套精装修房进行检查（不含公共部位），检查 房屋的分布应充分考虑不同标段、不同在施工序等因素 ，尽量加大检 查的覆盖面；检查中应安排对施工单位、监理单位相关资料进行检查 ；当天检查完成后应与监

44、理单位、施工单位负责人就检查中发现的问题进行即时的沟通，分析问题产生原因与整改措施；本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查 ，封闭前 期问题；2?）监理公司、装修施工单位应全程陪同参加检查，在检查中 回答检查人员提出的问题；对于检查中发现的问题，及时落实整改；上 墙资料完整，施工文件资料齐备，随时备查。5?、相关附件：业主开放日：为满足业主对装修过程的了解要求，了解业主对装修质量 的要求，展示公司精装修工程管理水平，减少后期质量投诉，在装修施工期间统一安排一次业主开放日，让业主进行现场参观。1?、责任部门:项目子公司材料装修部负责组织，监理公司、装修总包单位参与， 子公司销售部、客服

45、部、销售代理公司及其他部门参与。2?、工作程序:？ 1 ） 材料装修部根据装修进度情况，选择适当时机（一般是在装 修总包工作基本完成，分包项目开始进场施工的时间）安排业主开放 日，通知销售部、客服部联系业主在规定时间内参观现场；2）装修总包单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理、施工人员、接待人员的安排；3?）工程部会同监理公司协助现场正在施工的现场施工队伍（包括市政、景观、管线施工队伍 ）做好文明施工保证参观业主道路畅通、安全，必要时在开放区域内在开放日停止施 工；4）组织监理公司及公司其他部门管理人员做好业主参观陪同人员，要求逐户业主参观必须要有陪同人员陪同，陪同人员负责解释业主提出

46、 的问题，对不能解释的问题参观完毕后带至专门的答疑处进行答疑。陪同人员将业主提出的问题记录下来，参观完毕后交于接待处由公司 统一处理；5）装修总包单位或分包单位对业主提出的问题进行整改，并将整改结果在规定时间内通知业主，必要时陪同业主进行再次验收；6?）对验 收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等；对不能进行整改或整改成本太大 或整改后效果还不如从前的应说服业主接受现实，必要时作适当补偿;7?）客服部汇总存在问题及整改情况，填写问题分析表，提交相关 部门参考。3、工作接口及工作周期：一般在装修总包单位完成基础工作，分包工程已陆续进场施工时安排

47、； 每批次2-3天内完成。？4、工彳提示:1?）业主开放日作为客户服务 的重要一环，各部门应高度重视，在开放日期间做好接待工作 ，做到现 场整洁、接待文明、服务周到，充分体现公司的现场管理水平、服务 意识；2）材料装修部应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备，编写客户问答手册，并在业主开放日前对参加陪同的人 员进行专门培训，做到事先了解情况、统一口径；2） 对业主提出的问题应认真对待，尽可能在约定时间内完成整改， 无法完成的，客服部应耐心说服，不得相互推诿，扩大与客户之间的矛 盾；3?）业主开放日期应通知到各户；4?）为保证安全，非业主开 放日应禁止客户随意进入施工现场，如确需

48、进入的 ，应通知现场材料 装修部现场管理人员陪同。？5、相关附件：（验收整改单）（材料装修部提供卜问题分析表（材料装修部提供）精装修初步验收：当装修总包、各分包工程完成全部工作量后，材料 装修部会同监理公司组织，材料装修部、物业公司和各参建单位一道 对工程进行一道全面的验收。？1、责任部门：项目子公司材料装修部 会同监理公司组织、装修总包单位、各分包单位及子公司销售部、物 业公司、工程部、预算部、技术部等部门参与。2、工作程序:1?）当装修总包、各分包工程完成全部工作量后并自查 合格后，提请材料装修部会同监理公司组织初步验收并确定验收时 间；？2） 监理公司和材料装修部通知物业公司和各参建单位

49、及各部门道对精装修工程进行一次全面的验收， 户外按规范进行验收，户 内逐户进行验收；对存在质量缺陷的地方逐项记录并限时整改；3?）装修总包单位或分包单位对验收中提出的问题在规定时间内进行整改，并将整改结果在规定时间内通知监理组织验收；4?）对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的， 做好成品保护等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不 如从前的可说服业主接受现实的应说明。3、工作接口及工作周期：装修总包单位及分包单位全部完成工程量后安排；每批次2 -3天内完成。4、工作提示：1）本次验收是物业公司参加交接前的一次全面验收，物业公司应指 派专业人员参加全程验

50、收，了解装修质量状况和整改情况；2?）本次验 收是提请质量监督站验收前的自我验收，因此验收应全面细致，避免遗漏;？ 3 ）物业公司代表业主进行验收，应从业主关注的地方进行详 细验收，如地漏的通水、踢脚线门套线等的收口、抽水马桶的调试、 油烟机3?）由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品 保护，在地面保护层去除后验收人员必须穿鞋套才能进入户内；?5、相关附件：？建筑装饰装修工程质量验收规范 GB5 0 2 1 0 - 2 00 1精装修初步整改：对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改。1?、 责任部门：项目子公司材料装修部会同监理公司负责监督 ，装修总包单 位、各分包单位参与。？2

51、、工作程序：1?）装修总包、各分包单位 接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改，整改完成 后提请监理公司及材料装修部验收 2）监理公司和材料装修部对整改情况应对照整改通知书的要求进行 验收，户内部分应逐户进行验收；涉及土建工程的应通知工程部参与 验收;3?、工作接口及工作周期：精装修初步验收后即进行安排整改； 一般问题应在7天内完成。？4、 工作提示：1）本次整改是在初步验收后进行，验收时各种成品保护装置均已拆 除，因此在整改时在特别注意成品保护， 对有影响的装饰的恢复保护 措施后实施整改；2?）整改人员进入户内必须穿鞋套才能进入，对 封面有影响的操作应带干净手套进行操作，避免地面

52、、墙面再次损坏； ?3）本次整改是政府参与验收的前的整改，务使整改率达到100%。5?、 相关附件：精装修竣工验收：当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量 监督部门参加整外工程的竣工验收。1、责任部门：项目子公司工程部负责联系质量监督部门，监理公司组织、材料装修部、土建总包、装修总包单位、各分包单位及物业公司 参与。2?、工作程序：？详见中元房产管理流程及实施细则中的竣工验收”部分。3、工作接口及工作周期：？装修总包单位及分包单位全部完成工程量 后并经初步验收、整改后安排；每批次2-3天内完成。4、工作提示：1）由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，所 有验收人员必须

53、穿鞋套才能进入户内；5、相关附件：（三）精装修项目后期维修阶段实施细则移交物业/精保洁：等精装修项目竣工验收后将钥匙移交给物业，由 物业组织保洁公司或自己保洁人员进行保洁， 确保将整洁、完好的房 屋交于业主验收。当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整 外工程的竣工验收。1?、责任部门：材料装修部组织，精装修总包单位 进行精保洁或者物业公司负责组织保洁公司进行保洁。2、工作程序：1）项目竣工验收合格后精装修总包单位组织专业人员进行精保洁；2）保洁完毕后通知材料装修部、装修总包单位、物业公司逐户进行 验收，验收达到要求的将房门钥匙移交给物业公司 ；3、工作接口及工作周期：竣工

54、验收合格后安排精保洁；每批次3-5天内完成。4、工作提示：1 ）精保洁应由专业人员进行操作，对外墙、门窗、栏杆的保洁应有专 门的安全措施，确保保洁人员的安全；2?）与精保洁单位签订合约时 必须详细说明保洁注意事项，对保洁过程中造成损坏的应承担全部责 彳£3）保洁过程中材料装修部和物业公司管理人员要认真负责，全过程做 好检查工作，确保保洁工作顺利进行；4）保洁验收应逐户进行，对不符合要求的要重新保洁，直至达到要求；5）物业公司管理人员收到房间钥匙后检查水龙头、开关、外门窗是 否关闭，只有将龙头、开关、门窗关闭后方能关门离开。5、相关附件：?保洁验收单（材料装修部提供）业主验房：业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同、缴纳物 业管理费用，并与开发公司完成购房款的结算后由物业公司管理人员 陪同下进入所购房内对房屋进行验收。1、责任部门：物业公司负责组织，材