房地产市场经营ppt课件

1、第七章 房地产市场运营n房地产市场的特性和类型n房地产出卖n房地产出租n房地产营销组合第一节 房地产市场的特性和类型一、房地产市场的特性： 1.非“物流性。 2.房地产市场的一致性。 3.房地产市场的区域性。 4.房地产市场的兼容性。 5.房地产市场的不完全开放性。 6.房地产市场供应的稀缺性。 7.房地产买卖经纪人效力的普遍性二、房地产的市场类型：一按市场运营方式分： 1.买卖市场。 2.租赁市场。 3.抵押市场。 4.换房市场。二按市场交换层次分： 1.一级市场。垄断运营性质，纵向流通。 2.二级市场。运营性质，横向流通。 3.三级市场。消费性质，横向流通。三按市场活动对象分： 1.地产市

2、场。 2.房产市场。 3.资金市场。 4.劳务市场。第二节 房地产出卖房地产出卖包括：房产出卖和地产出卖运用权一、房地产价钱构成：一房地产实际价钱：房屋本钱费、方案利润、税金等。 1.房屋本钱： 土地开发费用征地、拆迁 前期工程费勘察、设计费、三通一平费 建安费直接费、间接费、利润、税金 根底设备建立费 公共配套设备费 开发间接费用 2.方案利润 3.税金二市场价钱 市场上房地产价钱除受其造价本钱影响外，主要还受市场供求关系的影响。 三 影响房地产价钱的要素 1.供求关系的变化。 2.房屋建筑类型不同。 3.房屋建筑地段、朝向与楼层的不同。 4.交通便利程度、环境要素等。 5.房屋运用性质的不

3、同。 6.房屋投资贷款利率的不同。二、房产出卖的方式一现房买卖：新、旧房产废品买卖。 有以下情况之一的房产不能进入市场买卖： 1.有产权纠纷或产权不清。 2.已同意为国家建立征用地段内的房产。 3.没经有关部门同意，违章自建与扩建的房产。 4.经司法部门裁定，限制产权买卖的房产。 现房销售的条件： 具有五证：土地运用权证、建立工程规划答应证、商品房准销证、质量合格证书、房屋运用阐明书。n现房买卖优点： 1.产权清楚，较少发生纠纷。 2.可以尽快满足急需房产的买主的需求。 3.房产的个别性能清楚，差别性能易于比较。n缺陷： 1.现房价钱高，分期付款时，付款周期较短，买方筹资压力大。 2.现房运营

4、一段时间后，剩下的房产价钱会下降，选择性较小。二期房买卖预售或售“楼花 优点：缺乏之处： 1.买卖对象是楼花，买主不太放心。 2.营建风险大，易孳生纠纷。 3.易产生炒楼花的投机行为，扰乱房产市场。预售的条件： 具有三证：土地运用权证、建立工程规划答应证、商品房预售答应证。三、房地产价钱评价: 一市场比较法买卖实例比较法 ：适用于有类似买卖实例的房地产。1.概念：它是以条件类似房地产实例与待估房地产加以对照比较，以求取房地产价钱的一种估价方法。其实际根底是替代经济原理。2.适用范围：强调待估房地产与类似房地产买卖实例相比较，以此决议待估房地产价钱。有充足的相关性资料，比较具有一样的供求，有详细

5、的条件。3.运用步骤：1选择适当的比较物。 2对比较物进展修正买卖情况、买卖日期、地域要素与个别要素。 估价期日买卖实例价钱=买卖实例价钱估价期日的价钱指数/买卖时期价钱指数。 3求待估物价钱：待估房地产价钱=各比较房地产的修正价钱总和/比较房地产个数。二收益复原法地租资本化法) ： 1.概念：它是指选择适当的复原利率，将房地产的纯收益折算为现值的估价方法。 原理：地产的永续性、固定性。 2.适用范围：适用于有收益或有潜在收益的房地产。其关键在于正确确定纯收益和复原率。 3.收益复原法的方式： a.最普通方式： )1 ()1)(1 ()1)(1 ()1 (2121211nnrrrarraraP

6、 b.纯收益永续，其它要素不变的方式：p=a/r c.收益年限有限，其它要素不变的方式: 4.纯收益与复原率确实定： a.纯收益确实定：客观总收益与总费用的差额。总费用包括：本钱、税费、维护费、折旧、保险、管理费等。 b.复原率确实定： 影响评价结果的最大要素. 确定方法：加总法、投资分段率、对比法 普通来讲，采用平安利率加风险调整值较适宜。)1(11nrrap三本钱法：适用情况：市场狭小，成交实例少；有些特殊的房地产。 1.新建房地产价钱=购置土地费用+建筑物建造费用+正常利润 2.旧有房地产评价价钱=房地产重置本钱-折旧1重置价确实定：包括新建住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。 2折旧

7、的计算：按新旧程度折旧；平均年限法折旧。 3环境要素四假设开发法： 采用倒算的方式计算房地产运营中完全由土地产生的利润地价。1.适用范围：适用于有开发价值的土地估价。待开发土地估价、拆迁土地估价。 2.计算公式：土地价钱=楼价-建筑费用-专业费用-利息-利润-税金。 3.运用步骤： a.调查待开发土地内外部情况。 b.预测未来开发完成的土地建筑物售价。 c.估算开发、营建总本钱。 d.计算地价。五道路价法： 适用于较大规模的土地估价。 概念：对面临特定街道，接近性相等的市街地，设定规范深度，求取该深度上数块土地的平均单价并于特定街道上，此单价为道路价。再据此道路价，配合深度指数和其它修正率表，

8、算出临接同一街道的其它宗地地价。 其它修正：宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、土地转让年限修正、朝向修正。第三节 房地产出租一、房屋租赁概述： 房屋租赁是房屋供应者将房屋运用权短时期转让给需求者的行为。运营方式中，房屋一切权不变；需求者支付房租，获得一定时期内的房屋运用权；供应者获得房租，出让一定时期内的房屋运用权。其投资周转慢，回收期长。二、房屋租赁价钱： 一房屋租赁价钱的方式 与构成 1.实际房租：是房屋在租赁过程中所发生的各种费用，由八项要素构成。 1折旧费 年折旧费=折旧年限残值率）（房屋造价 1 2维修费 3管理费 4利息5保险费 6税金 7利润8地租 2.实践房租： 1商品租金：

9、包括上述八项费用。 2本钱租金：由折旧费、维修费、管理费、利息、税金五项费用构成。能实现简单再消费。 3准本钱租金：由由折旧费、维修费、管理费三项费用构成。二租售比价三、房屋租赁契约 一房屋租赁契约的含义 二房屋租赁契约主要内容： 1.标的。 2.房屋数量。 3.租金规范及交租方法。 4.房屋的用途与维修。 5.房屋的出租期限。 6.租赁期间的违约责任。 7.双方当事人以为有必要商定的其他事项。第四节 房地产营销组合一、房地产销售渠道： 1.房地产公司直销方式。 2.房地产代理中介销售方式。二、房地产定价方法一本钱导向定价1.本钱加成定价法2.目的定价法二购买者导向定价1.认知价值定价法2.价

10、值定价法3竞争导向定价1.指点定价法2.挑战定价法3.随行就市定价法三、房地产价钱战略：供求关系定价和促销定价是主要定价战略。一供求关系定价战略 1.需求曲线当价钱为700元/m2时： 销售收入为：W1=P1Q1=7001000=700000元当价钱为350元/m2时： 销售收入为：W2=P2Q2=3506000=2100000元当价钱为200元/m2时： 销售收入为：W1=P1Q1=20010000=2000000元2.边沿实际：是研讨产量、价钱等要素的变化对总本钱、总收益、总利润等的影响的实际。3.需求弹性定价战略：需求弹性是需求量对价钱变动的灵敏程度。 当需求弹性大时，需求曲线趋向平缓。当需求弹性小时，需求曲线陡直。 需求弹性系数以E表示，那么 E1时，弹性大 E1时，弹性小 001001PPPQQQP/PQ/QE在不同市场条件下，住宅需求弹性不同。 1卖方市场情况。 设P0=1000元， Q0=2万平方米； P1=1500元， Q1=1.9万平