房地产评估试卷A及参考答案

1、华中师范大学成人本科 学年第二学期房地产评估试卷（A卷）考试时间：90分钟闭卷 任课老师：班级：学号：姓名：成绩:一、单项选择题（每小题1分，共20分）1、下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（）A、土地总彳BB、土地单彳CC、楼面地彳D-D商品房价格2、对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（）A 一般物价指数日建筑材料价格指数C、房地产价格指数D定额调整系数3、基本完好房的成新度一般为（）A七成新B、六到七成新C七到八成新D、八到十成新4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。A、高于B、低于C等于D、不可比5、 土地价格=（房地净收益-） / 土地资本化率。（）

2、A、土地净收益B、建筑物价格X建筑物资本化率C、房地费用D建筑物净收益6、从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（）A、越高B、越低C、不变D越可靠7、用成本法估价时，房屋现值等于（）A、房屋重置价格-年折旧额X尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额X耐用年限C、房屋重置价格X成新度D、房屋重置价格-年折旧额8、假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（）A、毛地的拆迁安置补偿费B、已投入的费用C、投资利息H销售税费9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）A、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买房愿意付出的最低价格小于卖方

3、愿意接受的最低价格D、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%口 5%某宗房地长交易，买方付给卖方2325元/ itf,应缴纳的税费均由买方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为 （）A、2300 元/itfB、2495 元/ m2C、2500 元/ m2Dk 3000 元/ m211、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（）A、抵押B、买卖C、租赁Dk拆迁补偿12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）A、建筑

4、面积1800平方米，两年前租出，年租 35万元，位于同一工业区B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租 150元/平方米，位于20公里外C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租 180万元，位于同一工业区D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租 20万元，位于同一工业区13、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为6%以季度为计息周期，则实际利率是（）A、1.5%B、1.51%C6.14%D、6%14、经济折旧也叫（）A、功能折旧B物质折旧C外部折旧D、精神折旧15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该

5、房地产的价格为（）A、1000万元B、1500万元C、2000万元 D 1500万元至2000万元之间16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会 大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于原理造成。（）A、收益递减原理B、适合原理 C均衡原理 D预期原理17、甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为 7,乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率 为5,该两块土地的总价相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、难以判断18、某写字楼刚建成，其建筑造

6、价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 万元。（）A、800B、900C、1000Dk 大于 100019、设立地役权通常会使（）A、供役地的价值下降已需役地的价值下降C、供役地与需役地的价值都下降D供役地与需役地的价值都上升20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）A、土地使用期限B、土地使用管制C、土地面积大小H 土地权利性质二、多项选择题（每小题1分，共10分）1、房屋完损等级划分的依据包括（）A、功能B、成新 C装修 D结构E、设备

7、2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（）A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分B、传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售C、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润E、现金流量折现法比传统方法好3、下列叙述正确的是（）A、估价是科学与艺术的有机结合日理论、方法和经验对估价同等重要C、估价是一种主观活动D、估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来E、买卖双方应按估价结果交易4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B、如果居民收入

8、的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价 格影响不大E、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）A、你买卖的房地产市场价值B、买房愿意支付的最低价格C、买方可承受的最高价D、卖方可接受的最低价E、卖方愿意接受的最高价6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A、房地产开发用地日学校C、在建工程D、别墅E、特殊厂房）B、是物品本身的价格D、价格形成时间长）7、房地产价格与一般物品的价

9、格的不同之处包括（A、受区位因素影响大C、不太容易受交易者个别情况影响和左右E、同时存在租赁价格和买卖价格8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（A、相邻房地产合并交易B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C、交易双方存在利害关系H交易税费非正常负担E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情9、某写字楼的租金为每日每平方米3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）A、电费B、物业管理费C、水费D、供暖费E、房地产税10 、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）A、在建工程B、有规划条件但

10、规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产三、判断题（每小题 1 分，共 15 分）1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。（ ）2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）3、国有土地使用权即为出让土地使用权。（）4、交易实例不一定是可比实例。（）5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。（）6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，

11、则股价责任随之终止。（）8、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ ）9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（）10、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用。（ ）11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。（ ）12、路线价法，实际上是一种市场法。（ ）13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（）14、 在运用成本法估价时， 房地产价格直接取决于其花费的成本， 成本增加则房地产价格就相应增高。（）15、在路线价

12、法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（ ）四、简答题（每小题 6 分，共 30 分）1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类？3、房地产需求量的决定因素有哪些？4、房地产估价的原则有哪些？5、房地产的特性有哪些？五、计算题（共 25 分）1、某房地产建成于2007 年底，伺候收益年限为 48 年， 2008 年底至 2011 年底分别获得净收益83 万、85 万、 90万元、 94 万元；预计2012年底至 2013年底可分别获得净收益94万元、 93万元、 96万元，从 2015年底起每年可获得的净收益将稳定在

13、95万元；该类房地产的报酬率有9%。试用上述资料估算该房地产 2011 年底的收益价格。（ 10 分）2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2012 年 9 月的价格。获知该宗土地的面积为 5000 平方米，土地剩余使用年限为 65 年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取该土地后建造该类商品住宅的开发期为 2 年， 建筑安装工程费为每平方米建筑面积800 元， 勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费及管理费；第二年需要投入40%的建造安装工程费、转业费及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要

14、交纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%预计该商品住宅在建成时间可全部售出，售出时的平均价格为建筑面积2000元/ itf。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2012 年 9 月的总价、 单价及楼面地价 （折现率为12%） 。（ 15分）9 / 8以下为本试卷的参考答案一、单选题（20题X】分=2。分）1.C2, C6. A7. CILB12.D1&B17. D3.B4,B8. B9.口B.C14. C18, A19. A_多选题（10题KI分=】。分）I. CDE2.ACD3,ABCD6. BCE7, ADE8, ACD三.判断题（15题乂1分=1

15、5分）L JZ X3. *4. 45, x5D10. C15. BC4. ABCD9.CDE工ACD10. ACD6. XZ /品 臾XlkXIL V12. /IL X4. X15. V四.简答戚（5题X6分=30分）1,按照房地产估价上的定义，房地产是哪三个方面的结合体？实物，（2分）（2）根益，3分）（3）区位*（2分）2按照房地产的开发程度.房地产可以分为哪些种类？生地（2分）.毛地（I分）.熟地C1分），在建工程。分），现房（1分）K房地产福求量的决定因素有哪些？（I）该种房地产的价按水平，0分）（2）消费者收入水平,（1分） 消费者偏好.（I分）（4）相关物品的价格水平.（1分）（5

16、）消费者对未来的预期分）4 .房地产估价的原则有哪些？U）独立、客观,公正原ML （1分）（2）合法原国.门分）（3）最高最佳使用原剜；（1分）（4）估粒时点原圆h仃分）（5）替代原则.<1分）（6）道慎原则* fl分）5 .房地产的特性有哪些？（写满6个即可得6分）。）不可移动：C1分）（2）独一无二,（1分）（3寿命长久* <1分）（4）供给有限：CJ分：（5）价值量大：。分）流动性差：（I分）（7）用途多样：C8）相互窸噫】（9）易受阳制.（103保值增值五、计算题【共2小题 10分+15分=25分）I.!该题主要是注意过去收益与未来的收益的问题:饼格是站在怙时点来看的未来净

17、收益的现值 之和*在弄清此间题的基础上，破房地产XXH年底的收益价格估算如下.（1）计算公或为10分）展 £一片（】”丫 r（l + r）fl Q + rL(2)Al = 94» A293. A3 = 9b, A=95 (I 分)R=9%(1 分)(4) N=48-4=44(年)。分)(5) T=3(年)(1 分)($)将上述数据代入公式1_1占<】+4,(1+,)”(1 + r尸949396,十+(1 + 9%) (1+ 网 <1 + 9%)3+_ 95_1_9%(1 + 9%)J(1 + 9%严二2029.921 万元) （3分）11设读宗土地的总价为V,（分）C2）开发完成后的总侨值（3分）开发完成后的总价值=2000x5000x2(1+12% )2=1594.3火万元)（3）建安工程费