(房地产投资招商)经营管理三房地产投资分析(答案)

1、1A、8.24%B、8%C、6.12%D、12.62%1、 房地产开发活动可以从（CA、资金投入和预期收益C、物质形态与货币形态2、下列表述错误的是（ A ）两个方面进行考察。B、出让形态或自我经营形态D、物理形态与投资形态A、现金流量指的是一定时期内各时间段上实际发生的资金流出或流入B、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差C、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示D、现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、税金等 3、当计息周期短于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是（ D ）A、名义利率大于实际利率B、实际利率小于名义利率C、名义利率等于实际利率D、实际利

2、率大于名义利率4、下列关于现金流量图的说法正确的是（C ）A、坐标轴上的时点“ 1”通常表示当前时点B、为了简化计算，发生在计息周期期间的现金流量按期中发生对待C、通常把初始投资作为上一周期期末发生D、相对于时间坐标的垂直线代表不同周期段的现金流量5、在市场经济条件下，贷款利率水平的高低主要取决于（A ）6、年利率为 12%，存款额为 1000 元，期限为 1 年，一年 4 次按季利率单利计息，则一年 后的本利和为（ A ）元。1000* （ 1+12%/4*4）=1120A、1120B、1125.51C、1126.83 D、1126.187、下列有关资金等效值与复利的概念表述错误的是（B ）

3、A、一次支付现值系数等于等额序列支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。B、不同时点发生的绝对值不等的资金一定具有不同的价值。C、 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。D、如果两笔资金等值， 则用复利公式把他们变化到任何时点， 变换成任何支付形式都 还是等值的。8、等差序列年费用系数为(A )A、1/i -n/(1 + i)n TC、i(1 + i)n/(1 + i)n -19、某笔贷款的季利率为 2% ,每季度计息一次，按复利计息，那么，年实际利率是（A ）i= （1+2%）4-仁 8.24%、单项选择题（共40 题，每题 1 分，每题的备选项中，只有1 个最符合题意

4、）A、收益 B、资金成本C、税收D、风险成本B、n 心 + i)D、(1 + i)n -1/i210、单利计息与复利计息的区别在于（C ）A、是否考虑资金的时间价值B、是否考虑本金的时间价值C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、采用名义利率还是实际利率11、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的（C） 与 投 资 者 初 始 投 入 的权益资本的比率。A、现金回报C、净收益B、利润总额D、税后利润（太难）12、某商务楼投资项目在20 年的持有期内各年净运营收益均为80 万元，第 20 年末,经转售收入为 900 万元，如果折现率为10%，那么该商务楼投资项目的收益现值为（B ）

5、80*1- （ 1+10%）-2/10%+900/ （ 1+10%）20=681.076+133.779=814.86A、838.55 万元C、858.35 万元80*8.5136+900*0.1486=814.83(查表)B、814.86 万元D、858.23 万元13、开发项目净现值 NPV 的正确计算式为A、NPV=n(CIt 0CO) (1ti)tB、NPV=Pt(CIt 0CO) (1tic)C、NPV=n(CIt 0CO) (1tIRR)D、NPV=n(CIt 0CO) (1tic)A、投资回收C、投资利润15、某投资者以 100 万元的价格购入一永久产权的写字楼单位用于出租，已知

6、年毛租金收入14、A=Pi(1i)(1 i)n1PiPp市，式中土是投资者投入资本（1 i）（1 i）n1P 后的B、投资收益D、投资回报3为 35 万元，含各种税费在内的年经营成本为毛租金收入的40%，如果贷款利率为 12%，贴现率为 15%，则该投资者的年投资利润率为（B ）o 35*（ 1-40%）/100=21%4A、35.00%C、29.75%B、21.00%D、25.55%16、 已知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为 12.62%，则该笔贷款为按（ C ）计 息。12.62%+1=112.62%= （1+12%/x）x,测出 x=6A、半年B、季C、两个月D、月17、房地产开

7、发投资的经济效果主要表现为（A ）A、销售收入B、开发利润C、成本利润率D、投资收益率18、基准收益率是导致投资行为发生所要求的（A ）A、最低投资回报率B、平均投资回报率C、最低投资利润率C、平均投资利润率19、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率指标应该大于（C ）A、1B、1.5C、1.2D、220、 下列不属于清偿能力指标的是（C ）A、借款偿还期B、资产负债率C、现金回报率D、偿债备付率21、 某房地产开发项目的财务净现值大于零，则说明该项目的收益率高于（D ）A、社会平均收益率B、通货膨胀率C、国民经济增长率D、项目基准收益率22、 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（C

8、 ）所需的时间。A、 全部现金流入抵偿全部现金流出B、经营收入抵偿全部投资C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资23、某物业的月租金收入为10 万元，经营费用占租金收入的经营费用的 1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（C50%，年还本付息数额相当于）10（ 1-50%）/10*50%/3=3B、1.524、假定某项房地产投资项目的财务净现值和投资报酬率的关系是（A ）（NPV）大于零，那么它的财务内部收益率 （IRR）A、IRR投资报酬率B、IRR=投资报酬率C、IRR投资报酬率D、两者无关第 2526 题在此例基础上完成。56某房地产物业管理公司，现 有 一 设 备 ， 此 设

9、 备 投 资 项 目 持 续5 年 ， 各 年 的 现 金 流 量 如 下 所 示年次012345现金流出量300001500015000150001500015000现金流入量0250002500025000250002800025、此设备的第 5 年的净现金流量是（ B ）（ 28000-15000=13000）A、 43000B、 13000C、 15000D、 2800026、 设备 5 年报废时，净现值为（ A ）（假设折现率为 10%）A、9771B、4436C、3465D、6450NPV=10000（ P/A ,10% ,5）+3000/（ 1+10%）5-300000=1000

10、0*3.7908+3000*0.6209-30000=977127、假设企业按 12%的年利率取得贷款 200000 元， 要求在 5 年内每年年末等额偿还， 则每 年的偿付额为（C ）元。A=200000 （A/P，12%，5）=55428A、 40000B、 52000C、 55428D、 6400028、投资净现值大于零，说明该项目（ C ）A、项目不能投资B、项目不可行C、项目刚可收回投资D、项目会出现亏损29、某公司计划投资 30 万元购入一设备，预计投产后每年的净利润为5 万元，固定资产每年需要 3 万元维修，如果用静态投资回收期计算，则此项投资的回收期为（B ）30/（ 5-3）

11、=15A、6 年B、15 年C、10 年D、3.75 年30、甲将购买某处商铺作为投资，商铺购买的价格为120 万元，其中银行贷款 60 万元，非银行其他的金融机构贷款 20 万元，其余用甲多年储蓄，现假设租金的税率为20%，每年可以收回租金 10 万元，两项贷款年利息率共为 5%，求该项投资的税后现金回报率为 （D ）（10-80*5%）*（ 1-20%）/40=12% A、4%B、 14%C、20%D、12%31、某房地产投资项目的资产负债表上我们可以看到，负债合计32、 我国房地产投资经营过程中企业所得税主要是对企业年（B）征收的一种税。A、租售收入B、所得额C、扣除成本的销售收入D、营

12、业额33、 某房地产投资项目购买投资为4500 万元，流动资金为 500 万元，如果投资者投资的权益成本为 1500 万元，经营期内平均利润总额650 万元，年平均税后利润为500 万元，试计算该投资项目的资本金利润率为（A ）650/1500=43.3%A、43.3%B、13.0% C、33.3%D、23.3%3000 万元，资产合计 5000万元，流动资产和流动负债分别为投资项目的资产负债率为（ B2500 万元和 1250 万元,)3000/5000=60%C、80%存货为 1500 万元，该项房地产734、以下关于财务评价指标的计算公式中，正确的有（D ）A、 投资利润率=项目利润总额

13、/项目总投资额 X 100%B、 资本金净利润率=年利润总额或年平均利润总额 /资本金 X 100%C、 在不考虑物业增值收益时， 投资回报率=（税后现金流量+投资权益增加值+物业增值 收益）/权益投资数额D、 资本金利润率=年税前利润总额或税前平均利润总额/资本金 X 100%35、在进行设备更新时，一般选用机器设备的哪种寿命作为设备的使用年限（A ）36、某房屋出租，每年租金收入为 160000 元，空置损失为 125000 元，其他物业收入为 50000 元，每年运营费用为30000 元，此项房屋收入的所得税税率为33%，则未来每年房屋现金流出量为（ C ） （160000-125000

14、+50000-30000 ） *33%+30000=55000*0.33+30000=48150A、 36850B、 55000C、 48150D、 12060037、下列说法不正确的是（D ）A、财务内部收益率是能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率E、财务内部收益率是方案本身的投资报酬率C、财务内部收益率是使方案净现值等于零的贴现率D、财务内部收益率是使方案现值指数等于零的贴现率38、某投资方案，当贴现率为16%时，其净现值为 338 元，当贴现率为 18%的时候，其净(D )16%+2%*338/ ( 338-(22) =17.88%C、 18.14%D、 17.88%4

15、0 年，预测未来 3 年的净收益分别 17、18、19 万元,20 万元左右，如果资本化率 9%,则现在将未来现金40、已知两税一费的税，费率分别为营业税 5%、城市建设维护税为 7%、教育费附加为 3%, 若销售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为（A ）万元（1000*5.5%=55 ）A、55B、85.6C、150D、123.6二、多项选择题（共 20 题，每题 3 分，每题的备选项中，有 意，错选，少选，本题不得分）1、现金流入包括（ABCD ）A、销售收入B、利息收入C、贷款本金收入2、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（AC ）A、等额序列支付在

16、现金流量涂上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额。B、等额序列的收入或支出每年以相同的比例发生变化。C、 等额序列支付的储存基金系数是在已知终值F 的情况下求 A。D、等比序列这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的数量发生变化。A、经济寿命B、技术寿命C、自然寿命D、折旧寿命现值为-22 元。该方案的内部收益率为A、 15.88%E、 16.12%（太难）39、某宗房地产的收益年限从第 4 年起，每年的净收益将稳定在流折现可以得到该房地产的收益率价格为（A ）万元。A、195B、210C、213D、2172 个或 2 个以上的选项符合题D、出租收入E、折旧8E、等额序列支付终值系数等于

17、一次支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。3、下列有关于名义利率与实际利率表述正确的是（BCE ）A、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值B、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大C、当每年计息周期数D、当每年计息周期数E、当每年计息周期数m=1 时，名义利率与实际利率相等m1 时，实际利率小于名义利率m f丈时，名义利率 r 与实际利率i 的关系为 i= er-14、房地产置业投资项目的静态盈利能力指标包括（BDE)A、投资利润率B、投资回报率C、资本金利润率D、现金回报率E、静态投资回报率5、下列关于投资回收和投资回报的说法正确的是（BDE)A、投资回收是指投资

18、者对其所投入资本的回收B、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬C、投资回报通常是用提取折旧的方式获得D、投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率E、投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收6、财务评价可以通过计算（AC ），对开发项目进行清偿能力分析。A、资产负债率B、投资回收期C、贷款偿还期D、成本利润率E、财务净现值7、从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于（ACD ）A、投资利润率B、投资额大小C、风险因素D、通货膨胀率E、社会平均利润率 8、关于资产负债率的描述错误的是（ CD ）A、属于长期偿债能力指标B、资产负债率高，则企业的资本金不足

19、，应变能力差D、 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较低E、资产负债率可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度9、决定基准收益率大小的主要因素是（A、开发类型C、项目风险资产负债率=资产合计负债合计100%BC ）B、资金成本D、行业状况9F、开发规模10、关于财务内部收益率，下面说法正确的是（ABDE ）A 、 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率B、 如果贷款利率高于内部收益率，则认为项目投资会面临亏损C、 财 务内部收益率是指项目在整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折 现率D、 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未

20、收回投资每年的净收益 率E、 当目标收益率小于内部收益率时，则认为在财务上是可行的11、就房地产开发投资来说，下列表述正确的是（ACD ）A 、 投资回收通常采用折旧的方式获得B 、 内部收益率不能作为投资回报的指标C、 投资回报则主要表现为开发商利润D 、 投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率E、投资回收指的是所投入的总投资的回收12、建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的有形损耗包括（AE ）A 、外力作用下的实体磨损B 、劳动生产率提高的效能磨损C、技术进步出现的功能磨损D 、社会经济环境造成得设备贬值E、受自然力影响产生的生锈、腐蚀、老化等13、无形损耗产生的原因

21、有 （ CDE ） A 、持续使用B、 自 然力的作用C 、 科 学技术进步D、劳动生产率的提高E、 社会发展14、固定资产经济寿命是下列哪几项的相加之和的最小值（BE ）A 、 年维修成本B 、 年等额资产恢复成本C、年等额总成本D 、 年折旧额E、 年等额运营成本15、下列关于我国房地产开发投资企业纳税主要税种的叙述正确的是（ABC ）A、 房地产项目中“两税一费”指营业税、城市建设维护税和教育费附加B、 营业税税额=应纳税销售（出租）收入 X税率C、 应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额D、 营业税的税率为 5.5%E 、房产税在营业税之前列支16、关于现金回报率的说法正确的是(ABCE )A 、与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息影响B、可以是税前现金回报率10C、可以是税后现金回报率D、与投资回报率相同E、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系17、 影响财务内部收益率的因素包括(AB )A、投资项目的有效年限B 、投资项目的现金流量C、企业要求的最低投资报酬率D 、银行的贷款利率E、投资项目的折现率18、 某公司拟购置一处房产，付款条件是：从第4 年开始，每年年初支付 50