国有土地使用权转让流程及注意事项

1、国有土地使用权转让流程及注意事项国有土地使用权转让在我国土地权分为国有和集体两种。国有土地使用权转让是 指 从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权 以有偿方式在一定时期内由让，租借给他人的经济行为。通 常是指城市土地使用权的转让。一是对土地者和土地使用者 依法享有的占用、及处分权进行保护。二是对土地者和使用者的这些权利进行限制和调节。按照我国土地权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权 由让、转让制度。一、土地使用权由让：指国家以土地者的身份将土地使用权 在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支 付土地使用权由让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协 议的方式。二、土地使用

2、权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的 行为。可以使用由售、交换、赠与的方式三、土地使用权由租：指土地使用者作为由租人，将土地使 用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承 租人向由租人支付租金的行为。四、土地使用权抵押五、土地使用权终止国有土地使用权转让条件除一般的民事行为生效要件外，尚须如下要件:1、以由让方式取得的国有土地使用权转让条件并取得国有土地(1)按照由让合同约定支付全部土地由让金，使用权；(2)按照由让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成 开发总额的25%以上，属于成片开2发土地的，形成工业 用地或者其他建设用地条件；(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持

3、有房屋权证书2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(2)领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(4)经有批准权的人民政府审批。国有土地使用权转让注意事项土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为， 包括由售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一 种。在转让过程中由让方和转让方要注意相关事项，例如未 按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件开发、利用土 地的，土地使用权就无法转让等。、转让合同的形式 国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权 利义务。土地使用权转让时，土地使用权由让合同和登记文

4、 件中所载明的权利、义务随之转移。二、国有土地的权属调查和资信能力调查。1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核 实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地 使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构由 具的同意转让的证明。2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金 证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资 金无法收回的结局。三、转让价格评估事宜在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权 转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买 权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民 政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为

5、国有单位时，国 有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认四、国有土地使用权转让的担保1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方 必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房 地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的 履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。五、有关税费转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准 及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规 定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低 于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。六、土地用途及相关用地

6、条件的变更1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使 用权转让尤为突生。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚2、转让前的士多是工业用地、用地等，转让后多为商业或 住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地 由让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途， 却需改变由让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地 条件。七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物权归属问题1、地上建筑物、其他附着物的人或者共有人，享有该建筑 物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上 建筑物、其他附着物权时，其使用范围内的土地使用权随之 转让，但地上建

7、筑物、其他附着物作为动产转让的除外。2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的, 推定包含。国有由让土地未达到规定开发程度不得转让，划 拨国有土地无地上建筑物不得转让。3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物权转让，应当按 照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着 物权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记八、权属变更程序与支付转让价款问题因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办 相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等 程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程 序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低 双方交易风险。九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押 权人协商，以其