全套小区物业管理方案

1、全套小区物业管理方案尊敬的读友您好：本文由网络收集而来J分享到本网站是为了能够帮助到大家大家如果阅读之后是自己需要的文档可以点击下载本文档，下载文档是收赛的所以请先阅读再下载，谢谢各位读友，本人在此祝各位读友工作顺利”事事如意打第一部分前言（省略）第二部分物业管理的整体构想与创 优规划住宅社区作为建设开发有限公司 东方城市系列”的又一经典之作，以其 建筑的现代风格和完美的协调性，构筑 了又一具有现代生活气息的城市景观。以人为本”不仅仅是一句口号，在东方 明珠城的每一个细节都充分体现出建筑 对人的关心，以她的色彩、材质、结构、 尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面 面都是工程学、建筑学、文化艺术的

2、杰 作，透射出人文关怀，使业主的居住生 活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整 体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术 优势、文化优势、管理优势，把东方明 珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化， 高素质、复合型的管理队伍，对东方明 珠城社区实施专业化的物业管理与服 务。1 1、多层次、多角度的激励员工，满 足员工的物质和精神需求。2 2、主张管理者与员工之间的沟通， 体现人与人之间的平等。3 3、关注员工自我价值的实现，使员 工与公司共同发展进步。4 4、为员工创造公平竞争的

3、工作氛 围，实现能者上、相形见拙者下”。5 5、建立培训体制，使每一个员工掌 握物业基本技能，能够胜任本职岗位工 作，成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及创新点公司坚持 业主至上、服务第一 ”的 宗旨，全方位管理、多功能服务”的管 理手段。1 1、推行首问负责制，第一个接待业 主或被业主询问的公司员工，不受部门 的限制，均应热情接待，解答疑问，杜 绝让业主等候回音的现象。2 2、倾听业主的心声，在社区内设置 心连心信箱” 了解业主需求，解决业主反映的问题。3 3、关注业主生活质量的提高，倡导 以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好 2424 小时安保服务，2424 小时接待服 务，1

4、16 6小时保洁服务， 管理处还将经常 组织各种活动，增进物业与业主的交流， 创造祥和文明的住宅社区。四、创优规划（一）、近期工作目标第一年内，业主开心入住，装修无 违规现象；第二年内，创市物业管理示范住宅第三年保市优、创全国物业 管理示范住宅小区；（二）、实施方案1 1、在公司总经理领导下，在行业主 管部门指导下，专门成立由公司职能部 门人员、管理处主任和其他部门负责人 组成的创优领导小组，其中管理处主任 为执行组长，并明确创优小组职责。2 2、 完善各部门、各岗位的操作规程, 规范日常操作。3 3、做好日常工作记录， 注意资料的 积累、整理，做好考评、资料的归档及 达标申报等工作。4 4、

5、由创优小组按管理处巡检制度进 行日常的考核检查，公司创优指导小组 做好东方明珠城社区创优的指导、监督 工作。5 5、建立服务明星”评比制度，明确 奖惩措施， 引导员工共同做好优秀社区 的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员 的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合 管理工作，由天祥物业有限公司下属的 东方明珠城管理处负责，管理处下设综 服科、安保科、维修部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编 9494 人，其中主任、副主 任各1 1 名，各部门负责人 4 4 人，由物业 公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区 实施综合管理。接待员：2 2 人，接待业主

6、的来访和投 诉并及时处理。文员：1 1 人，负责社区房屋及业主的 有关资料的存档工作和信息收集工作。财务：1 1 人，负责社区的经济核算和 各种费用的收缴工作。卫生清洁工：2121 人，负责社区的卫 生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化 带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工：2 2 人，负责社区内 的绿化及花草树木的养护培植工作，并 对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿 化进行指导。治安员：5454 人，负责住宅区内的治 安、保卫防范、车辆管理工作，配合派 出所、车管、消防等部门维护正常治安 秩序，负责管理社区的停车场以及出入 社区的各种车辆，维护社区的交通秩序维修工：7 7 人，负责社

7、区的房屋及设 施设备的维修、养护。三、管理人员的录用与考核、培训 计划（一）、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理 工作大专以上文化，三年以上物业实际 管理经验公司选派综服科科 长负责财务、接待业主 来访以及社区各项服务事业的经营、管 理大专以上文化，具有管理经营能力， 两年物业管理综合服务工作经验公司选 派保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理中专以上文化，转业军 人，三年以上保安管理经验公司选派维修科科长全面负责社区各项设 施、设备的运行、保养、维修中专以上 文化，持有技术等级证书，三年以上设 备管理经验公司选派清卫科科 长全面负责社区的清 洁、绿化工作

8、中专以上文化，两年以上 相关工作经验公司选派（二）、员工服务准则1 1、热爱本职工作，努力学习管理技 能，不断提高管理水平，树立 业主至上, 服务第一 ”的宗旨，做好本职工作。2 2、 上班时间穿戴整齐，按规定着装, 佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工 作无关的事情，不做不雅观的举动。3 3、主动向来访业主问好， 待人彬彬 有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、 答复问题明确，不含糊其词，并做好记 录。一般问题当天解决，来信一周内答 复，涉及疑难问题定期答复。4 4、 对业主的无礼行为，应尽量容忍, 耐心说服，不以恶相待，不容许与业主 发生打骂行为。5 5、竭诚为业主服务，对业主提出的 问题或困

9、难，尽快给予合理解决，对涉 及政策方面性的问题，暂不能回答或解 决的事，给予耐心解释，并做好记录， 上报处理；涉及多方面的问题，会同有关 部门研究解决。6 6、执行房屋修缮原则，不准日益增 减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护 居民财产，严格增收纪律，不请吃、不 请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。7 7、维护业主的合法权益， 深入了解 情况，积极为业主排忧解难，不准借机 利用权利或职务谋取利益。（三）、工作人员的考核1 1、部门负责人的考核内容：1对公司、管理处制度政策的落实 情况：对公司、管理处会议执行情况应 及时向所属员工传达，管理处制定专人 随时抽查，了

10、解各部门员工对有关会议的熟知情况；2会议培训学习情况：无特殊事由, 应出席公司组织的每次会议、学习，并 认真学习讨论会议内容，会后有心得体 会；3年终互评情况：部门负责人之间 年终进行互相评分，从工作态度，专业 水平、执行能力、协调能力、工作量、 五个方面得出各个主管的评分。2 2、考核的内容1日常考勤：每月统计一次，统计 每人每月的上班时间，加班天数，早退、 迟到、事（病）假、旷工等；2仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、 仪容等；2劳动纪律：（具体参照各岗位规章 制度）；）；3工作（学习）笔记：员工必须按照各 岗位的规定，认真如实填写工作登记本， 每次培训认真做好笔记，管理处随时检 查，并作为员

11、工年终考核的重要依据之4员工考评表： 管理处员工每月必 须填写一份员工考评表，对当月工作 进行小结，并提岀工作建议及存在问题， 自评后由各部门负责人进行评分，并及 时汇总到管理处，此表作为年终员工考 评的重要依据之一。（四）、员工的培训万事以人为本”，要提高物业的管 理水平，必须要有一大批专业人才通力 协作。从东方明珠城社区的建设发展来 看，高智能、高科技在物业管理的运用 越来越多，以及面临着城市建筑、工程 施工、园林绿化、工程法律、公共关系 以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培 养一支优秀的员工队伍，为公司的长远 发展打下坚实的基础，公司倡导 终身学 习制”，

12、鼓励员工多途径、多途径参加更 高学历和技术等级职称的培训。1 1、员工培训的内容思想道德建设：不断加强物资文 明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风 貌的员工队伍。2职业道德建设：培养员工较高的 职业道德素养，树立良好的公司形象、 员工形象、服务形象、管理形象。3文化技术业务培训：根据每个管 理、服务岗位、不同职责和要求制定出 标准，学习相关社会科学知识和自然科 学技术知识。2 2、员工培训的类型管理人员：侧重于服务意识、组织 管理、领导艺术、经济知识、企业经营:普通员工：侧重于服务、服从意识， 工作技能和职业道德等；新员工（试用期内）：公司将组织集中进行为期一

13、个月的培训，包括军事训练 和理论学习。军事训练侧重于队列、拳 术训练，培养良好的形象；理论学习侧重 于公司概况、公司宗旨、管理模 式、管理理念、员工手册、规章 制度、专业知识、岗位职责、操 作规程等。3 3、 员工培训的形式公司主要采取自培与外培相结合的 方式。4 4、 培训的考核评估培训前考核：了解员工的现状，确 定员工培训的需求方向；培训中考核：边培训、边考察，了 解员工培训要求和标准执行情况；培训后考核：分为实操和书面考评 两种，反馈培训成效，把考评的结果作 为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。5 5、东方明珠城管理处按照工作进 度，培训计划如下：培训内容时间培训人培训

14、对象培训 地点军训全体员工公司概况全体员工东方明珠城概况及管理规章全体员 工员工手册、行为规范全体员工 智能化知识培训保安人员岗位职责、工作流程、标准管理人 员房屋验收移交程序管理人员 业主入住手续办理程序管理人员 装修管理工作程序管理人员 消防安全、 应急常识全体员工 智能化管理与服务全体员工四、物资配备1 1、办公设备、设施配备（见附表二）2 2、折旧计划：设施设备按直线三年分摊，每年折 旧费用为 6640766407 元，列入年度收支预算。第四部分社区管理规章制度合理制定、不断健全和完善各项管 理规章制度，将管理纳入正规化、制度 化是我公司在小区物业管理中一贯采取 的有效措施，也是我们不

15、断取得成功的 重要法宝。为此，东方明珠城社区管理 处主要建立如下规章制度：一、管理十条标准”（一）、文明服务：遵守社会公德，讲 究职业道德，执行各项规章制度。管理 处各类员工守时守纪， 着装整洁， 礼貌 待人， 严格按 服务准则，做好各项服 务。（二）、整体环境：社区房屋及公共场 所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。 社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或 基本完好的标准，保证居住安全和正常 使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没 有违章建筑物。（三）、 清洁卫生： 社区内室外清扫保 洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃 圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污 堵塞，社区内无人饲养家禽；楼公共走廊 洁净，不

16、堆放杂物；社区内排污达到国家 规定排放标准。（四）、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、 树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜 人。（五卜治安管理：社区内治安保卫制 度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、 有设施、有公约、有专人负责。社区内 治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。（六）、经费管理：严格按照国家和市 有关部门制定的收费标准，无乱收费、 乱摊派行为。收费统一，手续简便，方 便业主，各种费用收缴及时，为业主服 务的管理费收之于民、用之于民。管理 处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、 挪用行为，并厉行节约，积极开展多种 经营。（七）、 设施齐备： 社区内给排水

17、、 供 电、通讯、照明、消防、文体等设施齐 全完备，运作正常，不改变原设计用途， 且发现破损及时修理。（八）、社区文化：社区内积极开展社 区文化活动，有专供老人、儿童活动的 设施。宣传教育活动内容丰富，文体活 动开展有计划、有制度，旅客培养居民 爱护公物，遵守法纪，团结互助， 弘扬 社会主义精神文明和道德风尚，共同创 建文明住宅社区。（九）、机构职能：管理处管理人员职 责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种 会议有记录（纪要），开展各项活动有效 益。资料、档案齐全，保存完好。（十）、管住关系： 业主至上、服务 第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中， 切实体现为业主排

18、忧解难”，使业主满、八意、。1 1、公众制度（详细内容参照相关条东方明珠城业主临时公约 环境卫生管理制度 绿化管理制度 治安管理制度 消防管理制度 车辆管理制度 电梯管理制度 公共设施管理制度三、内部岗位职责（一）、管理处主任岗位职责1 1、 负责制定管理处的各项规章制建立结构各项运作体系。2 2、 负责制定年、月、周工作计划, 并监督实施。3 3、 合理运用管理处资金， 有效控制 各项1 1、度,费用开支，负责各项用品和服务采 购的审批。4 4、 负责员工的培训和考核工作， 认 真采纳员工合理化建议。5 5、 负责管理处的工作巡检及纠正巡 检中发现的冋题。6 6、 协助组建业主委员会， 协调与业 主委员会的关系，配合业主委员的各项 工作。7 7、 根据公司和业主委员会的授权， 主持、审查、