保利地产财务能力分析

1、保利地产财务能力分析一公司简介：1.公司概况： 公司前身为广州保利房地产开发公司,是于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业。 2002年8月22日,经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改2002616号文批准,广州保利房地产开发公司改制为股份有限公司,名称变更为保利房地产股份有限公司。 2006年3月,保利房地产股份有限公司更名为保利房地产(集团)股份有限公司。 2006年7月31日,经中国证券监督管理委员会证监发行字200630号文核准,本公司股票在上海证券交易所上市交易,证券代码600048,股票简称保利地产。现为国务院国有资产监督管理委员会监管的115家大型中央企业之一。经

2、过20多年的发展，保利集团已经形成了军民品国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产业的业务格局。集团公司所属企业及项目遍布北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、沈阳、重庆、海南以及香港等地区，在资本规模、经济效益、企业管理、制度建设等方面都取得了明显成效，实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置。2经营范围： 一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、物业管理、酒店管理、批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。3上市情况：2006年7月31日，保利地产作为IPO重启后第一家获准发行上市的房地产企业，在上海证

3、券交易所挂牌。上市一年后，截至2007年7月30日，保利地产的市值已达760.76亿元。销售收入超过100亿元，提前实现了公司的远景规划目标。2006年度保利地产被评为“国有企业房地产企业品牌第一名”；2007年，在2007中国房地产上市公司TOP10研究成果中，上市不到一年的保利地产晋身综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。上市不到一年，资产翻番，这就是上市后，保利地产的扩张速度！二2010-2012年度财务报表：1.资产负债表：资产负债表（单位：元）2010-12-312011-12-312012-12-31流动资产 货币资金191514000001815260000032672

4、700000 应收票据-300000450000 应收账款58718000010576400001880280000 预付款项133707000001254470000016418500000 其他应收款366421000041286800002512220000 存货1.09898E+111.52107E+111.89644E+11流动资产合计1.46672E+111.87991E+112.43128E+11非流动资产 长期股权投资9369590009865810001350790000 投资性房地产423960000048012100004717960000固定资产原值4249940001

5、0936400001624760000累计折旧102049000153836000246330000固定资产净值3229440009398020001378430000固定资产净额3229440009398020001378430000无形资产89563601020810010865100商誉103781001034250010342500长期待摊费用51636801134090036575800递延所得税资产132311000263698000535626000非流动资产合计565632000070231800008040590000资产总计1.52328E+111.95015E+112.5

6、1169E+11流动负债短期借款45000000021234000001348000000应付票据7760100-应付账款4209510000954492000012792900000预收款项515443000007092820000090547400000应付职工薪酬2405190005696040094122300应交税费-1478090000-3951930000-4084600000应付利息143933000143490000151142000应付股利21397700442103006158430其他应付款6873510000789463000015292000000一年内到期的非流动

7、负债68838000001180200000024324000000流动负债合计68896700000985859000001.40471E+11非流动负债长期借款470294000004997980000055850400000应付债券42717900004282410000-递延所得税负债10980200010201500067550700非流动负债合计514110000005436420000055918000000负债合计1.20308E+111.5295E+111.96389E+11所有者权益实收资本(或股本)457564000059483300007137990000资本公积132

8、796000001189720000010776900000盈余公积475631000627750000811702000未分配利润113787000001678290000023758300000外币报表折算差额-30771014349201449350归属于母公司股东权益合计297093000003525770000042486400000少数股东权益2311040000680675000012293100000所有者权益(或股东权益)合计320203000004206440000054779500000负债和所有者权益(或股东权益)总计1.52328E+111.95015E+112.51

9、169E+112、利润表：利润表（单位：元）2010-12-312011-12-312012-12-31一、营业总收入358941000004703620000068905800000营业收入358941000004703620000068905800000二、营业总成本285117000003705390000055923600000营业成本236455000002953680000043972100000营业税金及附加358421000050733800008120270000销售费用80283700012525300001645610000管理费用57253900075033500012

10、22700000财务费用-102416000390274000892093000资产减值损失90041705062070070794200投资收益42002100-18188200411369000其中:对联营企业和合营企业的投资收益-15010100-20180900400211000三、营业利润7424460000996409000013393600000营业外收入30206800154071000189445000营业外支出500936004406950050891900非流动资产处置损失97587.74593520100775利润总额74045700001007410000013532

11、100000所得税费用189930000027068900003553530000四、净利润550528000073672000009978600000归属于母公司所有者的净利润491998000065309500008438230000少数股东损益5852940008362550001540360000基本每股收益1.081.11.18稀释每股收益1.081.11.18六、其他综合收益-32292500174263016459.4七、综合收益总额547299000073689400009978610000归属于母公司所有者的综合收益总额4919640000653269000084382500

12、00归属于少数股东的综合收益总额55334700083625500015403600003、现金流量表：现金流量表（单位：元）2010-12-312011-12-312012-12-31一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金571041000006603830000087557500000收到的其他与经营活动有关的现金344206000042067100009908090000经营活动现金流入小计605462000007024500000097465600000购买商品、接受劳务支付的现金743488000006256250000074198600000支付给职工以及为职工支付

13、的现金63582200010793200001455950000支付的各项税费67037900001131170000013592600000支付的其他与经营活动有关的现金122761000032134200005125820000经营活动现金流出小计829160000007816690000094373000000经营活动产生的现金流量净额-22369900000-79219100003092580000二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金-9000000177932000取得投资收益所收到的现金290175019927202503890处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回

14、的现金净额285069417836344619处置子公司及其他营业单位收到的现金净额-12586600-27397000投资活动现金流入小计-939979011410600208178000购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金664400004858550071230500投资所支付的现金710889000101235000300000取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1070620000309437000130458000投资活动现金流出小计1847950000459257000201988000投资活动产生的现金流量净额-1857350000-447846000618950

15、0三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金33063100036949000004082640000其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金33063100036949000004082640000取得借款收到的现金463158000003691620000046263900000筹资活动现金流入小计466464000004061110000050346500000偿还债务支付的现金152449000002776880000031941900000分配股利、利润或偿付利息所支付的现金323519000053483800006852540000支付其他与筹资活动有关的现金3368800010

16、0497000226395000筹资活动现金流出小计185137000003321770000039020800000筹资活动产生的现金流量净额28132600000739342000011325700000附注汇率变动对现金及现金等价物的影响-1868990-24984902961730现金及现金等价物净增加额3903530000-97883000014427400000期初现金及现金等价物余额152279000001913140000018152600000期末现金及现金等价物余额191314000001815260000032580000000净利润5505280000736720000

17、09978600000资产减值准备90041705062070070794200固定资产折旧、油气资产折耗、生产性物资折旧194282000220598000282467000无形资产摊销197858029270403004460长期待摊费用摊销3956180528066012626600处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失-97587.74533690-95889.8财务费用24895200480927000795679000投资损失-4200210018188200-411369000递延所得税资产减少-81350600-131387000-271928000递延所得税负债增加-14

18、091300-7787630-34463900存货的减少-49799200000-42209300000-37536400000经营性应收项目的减少-4444740000-109259000-3080020000经营性应付项目的增加262722000002638560000033283700000经营活动产生现金流量净额-22369900000-79219100003092580000现金的期末余额191314000001815260000032580000000现金的期初余额152279000001913140000018152600000现金及现金等价物的净增加额3903530000-97

19、883000014427400000三财务能力分析及行业对比1.偿债能力分析 a.流动比率=流动资产/流动负债2010年度2011年度2012年度保利地产2.131.911.73万科地产1.591.411.40分析：流动比率反映了企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。专家认为此比率在2左右，是短期偿债能力最理想的数字。保利地产在2010-2012年度的流动比率指标在2附近波动。而万科地产的流动比率指标在1.5附近波动。由此可知在一定程度上保利地产与万科地产相比偿还流动负债的能力较良好，但指标却逐年下降，说明保利的短期偿债能力正逐年减弱。b.速动比率=速动资产/流动负债2010年度201

20、1年度2012年度保利地产0.530.360.38万科地产0.560.270.29分析：速动比率用来衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，扣除了不能变现能力较差的存货。速动比率正常值保持在1附近较好。保利地产和万科地产的速动比率都小于1，且与2010年相比，2011及2012年度保利地产和万科地产的速动比率都有明显的下降，说明保利地产和万科地产在2010年度的短期偿债能力较强，从资产负债表来看有可能是由于在2010年度保利和万科的存货都较少导致的。c.资产负债率=(负债总额/资产总额)*100%（%）2010年度2011年度2012年度保利地产78.9878.4378.19万科

21、地产74.6977.1078.32分析：资产负债率反映在总资产有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债券人利益的程度。资产负债率越高，说明企业偿还债务的能力越差，财务风险越大。万科的资产负债比率逐年上升，而保利则趋于稳定，这主要由于保利2010-2012年度资产跟负债大致呈同比增长，说明企业近几年举债经营控制在一定的范围，能较好的运用财务杠杆，进行稳定经营。但是保利和万科的比率都大于60%趋高，若是能通过融资、对房款收回政策改动来减少企业的负债，规避其过高。d.股东权益比率=（股东权益总额/资产总额）*100%（%）2010年度2011年度2012年度保利地产19.5018.

22、0816.92万科地产20.5117.8816.85分析：股东权益比率是企业所有者权益总额与资产总额之比。表明主权资本在全部资产中所占的份额。股东权益比率越大，负债比率就越小，企业的财务风险也越小，偿还长期债务能力就越强。保利和万科2010-2012年度的股东权益比率都逐年下降，说明其风险正增大，对于股东权益，我们可以相应改变企业的筹资方式来改变所有者权益的比例。e.权益乘数=资产总额/股东权益总额*100%（%）2010年度2011年度2012年度保利地产4.764.644.59万科地产3.954.374.61分析：权益乘数为企业资产总额与所有者权益总额之比。表明企业的资产总额是所有者权益总

23、额的多少倍。权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本所占的比重越小，企业对负债经营利用得越充分。保利2010-2012年度的权益乘数趋于稳定，而万科则逐年上涨，保利对负债经营利用保持不变，而万科则逐年充分。 2、营运能力分析a、应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额2010年度2011年度2012年度保利地产68.1057.1946.91万科地产43.9646.1860.63分析：应收账款周转率反映应收账款的流动性，周转率越高收回款项的速度越快。保利2010-2012年的应收账款周转率逐年下降，而万科则逐年上升，这是由于保利和万科的营业收入都逐年增加，但是保利的应收账款平均余额逐年增加且

24、增幅较大，而万科的应收账款平均余额趋于稳定导致的，因此保利回收应收账款的速度正变慢。b、存货周转率=销售成本/存货平均余额2010年度2011年度2012年度保利地产0.280.230.26万科地产0.270.250.28分析：存货周转率反映企业的销售效率和存货的使用效率。在正常情况下，存货周转率越高，说明存货周转速度越快，企业销售能力越强。由上表可知，保利和万科10-12年度的存货周转率差距较小且趋于稳定，波动不大。c、流动资产周转率=销售收入/流动资产平均余额2010年度2011年度2012年度保利地产0.240.250.28万科地产0.300.290.32分析：流动资产周转率反映了企业全

25、部流动资产的利用效率。该指标越高，说明企业流动资产的利用效率越高。由上表可知，保利和万科10-12年度的流动资产周转率趋于稳定，波动不大。但保利略低于万科，说明流动资产的利用效率仍有上升空间。d、固定资产周转率=销售收入/固定资产平均余额2010年度2011年度2012年度保利地产135.6674.5059.45万科地产39.3850.9964.28分析; 固定资产比率主要用于分析企业对厂房、设备等固定资产的利用效率，该比率越高，说明固定资产利用率越高，管理水平越好。由上表可知，保利的固定资产周转率逐年下降且下降幅度较大，而万科则逐年上升。这是由于在保利和万科的销售收入都上升的情况下，保利的固

26、定资产也逐年上升，且上升幅度较大导致的。e、总资产周转率=销售收入/资产平均总额2010年度2011年度2012年度保利地产0.300.270.31万科地产0.290.280.31分析：总资产周转率反映企业全部资产的使用效率。此比率较低说明企业利用资产经营的效率较差，会影响企业的营运能力，企业应采取措施提高销售收入或处置资产。由上表可知，保利和万科的总资产周转率差距较小，但保利总资产周转率趋于稳定，而万科有较小的上升。3、盈利能力分析a、销售毛利率=（销售毛利/营业收入净额）*100 (%)2010年度2011年度2012年度保利地产34.137.236.2万科地产40.739.7836.56

27、分析：销售毛利率反映企业营业成本与营业收入的比例关系，销售毛利率越大说明在营业收入净额中营业成本占比重较小，企业通过销售获取利润的能力越强。保利2010-2012年的销售毛利率较为稳定，而万科则逐年下降，但是，保利的销售毛利率却略低于万科，说明保利销售获取利润能力较万科有略微不足。b、销售净利率=净利润/营业收入净额*100% (%)2010年度2011年度2012年度保利地产13.7113.8812.25万科地产14.3613.4112.17分析：销售净利率该企业每100元营业收入可实现的净利率是多少。该比率越高说明企业通过扩大销售获取报酬的能力越强。由表可知，保利和万科的销售收入差别较小，

28、且波动不大。说明保利通过扩大销售获取报酬的能力在正常水平范围内，且趋于稳定。c、资产净利率=(净利润/总资产平均额)*100% (%)2010年度2011年度2012年度保利地产4.063.763.78万科地产4.103.924.13分析：资产报酬率用来衡量企业利用资产获取利润的能力。由资产净利率可以说明保利和万科2010-2012年每100元的资产可以为股东赚取4元左右的净利润。保利与万科差别不大且波动较小。 d、股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额*100% (%)2010年度2011年度2012年度保利地产16.5618.5219.86万科地产16.4718.1719.66分析：股东

29、权益报酬率是评价企业盈利能力的一个重要财务比率，反映了企业股东获取投资报酬的高低。该比率越高，说明企业的盈利能力越强。由表可知，保利和万科在2010-2012年的股东权益报酬率正逐年上涨，且涨幅差距较小。说明保利的盈利能力正逐渐增强。六财务报表分析1.资产负债表分析a.资产变化分析：（1）总资产变化分析：2011年的资产总额195015000000元，比2010年增加42687000000元，增长28.02%；2012年资产总额251169000000元，比2011年增加56154000000元，增长28.79%。（2）流动资产变化分析：2011年流动资产总额146672000000元，比20

30、10年增加41319000000元，增长28.17%；2012年流动资产总额243128000000元，比2011年增加55137000000元，增长29.33%。（3）非流动资产变化分析：2011年非流动资产总额7023180000元，比2010年增加1366860000元，增长24.17%；2012年非流动资产总额8040590000元，比2011年增加1017410000元，增长14.49%。 以上分析说明，保利地产2011年总资产增长速度较快，其中流动资产增长速度比非流动资产增长速度要快，其中流动资产中货币资金增加幅度较大，非流动资产中固定资产增加幅度较快，反映了保利地产资产规模的扩张

31、速度。b.负债变化分析：（1）负债总额变化分析：2011年的负债总额152950000000元，比2010年增加32642000000元，增长27.13%；2012年负债总额196389000000元，比2011年增加43439000000元，增长28.40%。（2）流动负债变化分析：2011年的流动负债总额98585900000元，比2010年增加29689200000元，增长40.09%；2012年流动负债总额140471000000元，比2011年增加41885100000元，增长42.49%。（3）非流动负债变化分析：2011年的非流动负债总额54364200000元，比2010年增加

32、2953200000元，增长5.74%；2012年非流动负债总额55918000000元，比2011年增加1553800000元，增长2.86%。 以上分析说明，保利地产负债增长速度较快，其中流动负债的增长占较大比重，其中短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、其他应付款以及一年内到期的非流动负债增长幅度都较大导致的，而非流动负债的较小增幅主要是由于长期借款的增加导致的。但是由于负债增长速度与总资产增长速度差距不大，可以认为企业对财务风险不会因负债总额的增加带来重要影响。c.股东权益变化的分析：2011年的股东权益总额35257700000元，比2010年增加5548400000

33、元，增长18.68%；2012年股东权益总额42486400000元，比2011年增加7228700000元，增长20.50%。由此可知保利地产的股东权益呈告诉增长，财务状况较稳定。2.利润表分析（1）营业收入变化分析：2011年营业收入年为47036200000元，比2010年增加11142100000元，增长31.04%；2012年营业收入68905800000元，比2011年增加21869600000元，增长46.50%。（2）成本费用变化分析：2011年成本费用为37053900000元，比2010年增加8542200000元，增长29.96%；2012年成本费用为55923600000元，比2011年增，增长50.93%。（3）利润变化分析：2011年营业利润为9964090000元，比2010年增加2539630000元，增长34.21%；20