商品房买卖违约金数额或者损失赔偿额计算方法

1、百度文库-让每个人平等地提升自我商品房买卖违约金数额或者损失赔偿额计算方法开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定 的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损 失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院 可以支持超过造成的损失3 0 %的违约金。举例说，如合同约定的违 约金为2万元，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支 持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失 为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方 法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准

2、确定：1逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有 关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房 屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中约定 的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。2逾期付款的违约金计算标准：按照未付购房款总额，参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3 逾期办理产权登记的违约金计算标准：按照已付购房款总额， 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。这是一个审判实践上的重大突破，为解决长期解决不了的产权登 记问题创造了条件。因为此前对于逾期办理产权登记，只是判决确认 违约和限期办理产权登

3、记，损失赔偿需要业主举证有实际损失；即使 业主举出了损失的证据，法院也难以认定这损失与预期办理产权登记 之间的因果关系。因此，对于此类案件法院也是无奈。现在有了上述 标准，法院可以径直判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金了。上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握 的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这 种情况下的上下限标准，即下限不低于实际损失，上限不高于实际损 失的130%o【相关依据】第一百一h四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况 向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额 的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人

4、可以请求人民法院或者 仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可 以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当 履行债务。第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3 0 %为标准适当减少；当事人以约定的违约 金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约 金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损 失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确 定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金 融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门 公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准 确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得 房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付 使用之日起9 0日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之