深圳广弘美居中心总体定位及策划思路130页

1、 广弘美居中心广弘美居中心 总体定位及策划思路总体定位及策划思路策策 划划 前前 言言通过与贵司对我司的信任，我司对项目的策划发展通过与贵司对我司的信任，我司对项目的策划发展很有信心。我们凭借多年专业首次行统筹操盘经验，以很有信心。我们凭借多年专业首次行统筹操盘经验，以及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对 “ 专业市场、物流地产、市场地产专业市场、物流地产、市场地产” 等商业功能整合，等商业功能整合，为贵公司打造为贵公司打造集齐千余种家居品牌展示，复合大型家居集齐千余种家居品牌展示，复合大型家居会展博览，设有进出口服务体系的一站式大型

2、现代美居会展博览，设有进出口服务体系的一站式大型现代美居博览中心。博览中心。 。现将我司就该项目的思路提交，其内容如下：现将我司就该项目的思路提交，其内容如下：需解决的核心问题需解决的核心问题如何确定项目差异化主题定位？如何确定项目差异化主题定位？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在招商阶段，招引到品牌大商家，创造项目良如何在招商阶段，招引到品牌大商家，创造项目良好的品牌地位，如何引进适合项目的商家促进项目好的品牌地位，如何引进适合项目的商家促进项目良好的后续经

3、营？良好的后续经营？如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？ 如何打造集专业市场、物流地产、市场地产、商务地产于一体的复合型地产？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何解决项目规划设计要求等问题？如何解决日后运营管理的优化服务问题？第一部分第一部分深圳市家居建材专业市场现状分深圳市家居建材专业市场现状分析析笋岗清水河笋岗清水河物流园物流园龙华物龙华物流园区流园区前海湾物前海湾物流园区流园区盐田港物流盐田港物流园区园区平湖平湖物流物流基地基地机场航空物机场航空物流园区流园区一、深圳六大物流园区介绍：一、深圳六大物流园区介绍：1、龙华物流园区、龙华物流园区出入

4、境集装箱接出入境集装箱接驳中心驳中心 ： 园区规划占地园区规划占地67万平方米，市政府在物流发万平方米，市政府在物流发展规划中，对龙华物流园区的展规划中，对龙华物流园区的定位为服务连接香定位为服务连接香港和深圳并远及珠三角和内陆地区的国际集装箱港和深圳并远及珠三角和内陆地区的国际集装箱多式联运中心多式联运中心，其主要功能为出入境集装箱接驳、，其主要功能为出入境集装箱接驳、物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还箱物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还箱点、信息管理及相应支持系统服务等。点、信息管理及相应支持系统服务等。2、笋岗清水河片区、笋岗清水河片区消费配送型园区消费配送型园区 深圳笋岗清

5、水河物流园区是深圳市规划建设六大物深圳笋岗清水河物流园区是深圳市规划建设六大物流园区中流园区中占地面积最大、惟一位于市区的物流园区占地面积最大、惟一位于市区的物流园区，规划，规划占地占地2.37平方公里，也是深圳市先行启动建设的现代化配平方公里，也是深圳市先行启动建设的现代化配送中心型物流园区。根据规划，该片区将建成消费性配送送中心型物流园区。根据规划，该片区将建成消费性配送型物流园区。根据规划，笋岗清水河物流园区的商业定型物流园区。根据规划，笋岗清水河物流园区的商业定位为：位为：集专业化商品批发、配送、储存、运输、展示与交集专业化商品批发、配送、储存、运输、展示与交易于一体，辅以办公、商务、

6、金融、信息发布、居住、娱易于一体，辅以办公、商务、金融、信息发布、居住、娱乐等相关配套设施，乐等相关配套设施，现代化仓储业、商业和交通运输业协现代化仓储业、商业和交通运输业协调发展，建成区域性的专业市场、物流配送中心、采购中调发展，建成区域性的专业市场、物流配送中心、采购中心和购物中心，服务面向华南、全国以至东南亚的消费性心和购物中心，服务面向华南、全国以至东南亚的消费性配送型物流园区。配送型物流园区。 3 3、前海湾物流园区、盐田港物流园区前海湾物流园区、盐田港物流园区 国际货运枢纽型物流园区国际货运枢纽型物流园区 根据规划，根据规划，前海湾港区物流园区前海湾港区物流园区位于南油仓储区内平南

7、铁路以位于南油仓储区内平南铁路以北，规划占地北，规划占地40公顷，主要服务对象为蛇口、赤湾、妈湾三大港区；公顷，主要服务对象为蛇口、赤湾、妈湾三大港区；盐田港物流园区盐田港物流园区主要围绕盐田港区主要围绕盐田港区“做文章做文章”，位于盐田坳后方陆域，位于盐田坳后方陆域仓储区，规划占地仓储区，规划占地50公顷。这两大物流园区均属国际货运枢纽型物流公顷。这两大物流园区均属国际货运枢纽型物流园区，具有存储、配载、运输方式的转换及信息服务等功能，园区内园区，具有存储、配载、运输方式的转换及信息服务等功能，园区内的企业以制造商、仓储公司和货运公司为主。在具体功能划分上，的企业以制造商、仓储公司和货运公司

8、为主。在具体功能划分上，前前海湾港区物流园区海湾港区物流园区的主要功能是散杂货集散、集装箱中转、拆拼、加的主要功能是散杂货集散、集装箱中转、拆拼、加工、海关查验等；工、海关查验等；盐田港物流园区盐田港物流园区的主要功能是国际集装箱中转、仓的主要功能是国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工、海关查验等。储、拆拼、加工、海关查验等。 4、平湖物流基地、平湖物流基地深圳消费物资集散地深圳消费物资集散地 龙岗平湖物流基地（物流园区）是深圳市唯一的综合性物流园区。龙岗平湖物流基地（物流园区）是深圳市唯一的综合性物流园区。建设面积建设面积16平方公里，首期开发面积平方公里，首期开发面积4.4平方公里，已经吸引华

9、南国平方公里，已经吸引华南国际工业原料城，深圳商品配送中心，民润农产品配送中心，中国外运际工业原料城，深圳商品配送中心，民润农产品配送中心，中国外运股份有限公司，华润万家深圳配送中心，深圳中外运平湖物流中心，股份有限公司，华润万家深圳配送中心，深圳中外运平湖物流中心，深圳市、区粮食储备库，深圳味来物流配送中心、海源塑胶原料配送深圳市、区粮食储备库，深圳味来物流配送中心、海源塑胶原料配送中心、广弘美居中心等大型物流企业入驻。中心、广弘美居中心等大型物流企业入驻。平湖物流基地，具备日编平湖物流基地，具备日编组能力为组能力为8000车次的平湖铁路编组中心，京九线、广九线穿基地而车次的平湖铁路编组中心

10、，京九线、广九线穿基地而过，平盐铁路与平南铁路在基地与京九、京广接轨，直通盐田国际中过，平盐铁路与平南铁路在基地与京九、京广接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱港。平蛇、平樟、深惠、机荷高速、龙岗第二通道、转港和蛇口集装箱港。平蛇、平樟、深惠、机荷高速、龙岗第二通道、清平快速、梅观高速在基地周围形成纵横交错、四通八达的公路网络，清平快速、梅观高速在基地周围形成纵横交错、四通八达的公路网络，机荷高速把该基地与宝安国际机场紧密联系在一起。机荷高速把该基地与宝安国际机场紧密联系在一起。独特的区位和综独特的区位和综合交通优势，使该基地成为珠江三角洲乃至华南地区货物集运的中转合交通优势，使该基地成为珠江

11、三角洲乃至华南地区货物集运的中转站，中国南部大通道的出海口。站，中国南部大通道的出海口。5、机场航空物流园区、机场航空物流园区现代化航空物流基地现代化航空物流基地 深圳机场航空物流园区总占地深圳机场航空物流园区总占地116万平方米，包括空万平方米，包括空运中心、海运中心、临港工贸园以及保税加工贸易区等四运中心、海运中心、临港工贸园以及保税加工贸易区等四大功能区。大功能区。空运中心是整个航空物流园区的核心部分，空空运中心是整个航空物流园区的核心部分，空运中心中的国际园，因为所涉及的业务流程特殊，更是整运中心中的国际园，因为所涉及的业务流程特殊，更是整个园区的龙头。个园区的龙头。国际园占地国际园占

12、地27万平方米，主要提供国际货万平方米，主要提供国际货物处理场所，包括国际货运村、国际货站、保税仓库、快物处理场所，包括国际货运村、国际货站、保税仓库、快件处理区、联检综合楼以及海关货物查验场、货物消杀处件处理区、联检综合楼以及海关货物查验场、货物消杀处理库房等配套服务设施。理库房等配套服务设施。 二、家居建材大市场分析二、家居建材大市场分析1、房地产业的发展带来滚滚商机：、房地产业的发展带来滚滚商机： 进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。我国每年住宅基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。按每户100平方米计算，可以

13、为500万户提供住宅。也就是说，每年有500万户住宅要进行家具的配置，需要大量的家居建材产品。在房地产的带动下，国内家居建材业正以每年20以上的速度迅猛发展，业内人士预测，2005年，装修建材需求有望突破6500亿元。到2010年，建材工业产值预计达到逾1万亿元，成为国民经济的重要增长点。2 2、国际化脚步加快，中国、国际化脚步加快，中国已经初显家居建材业强国风范已经初显家居建材业强国风范： 随着WTO、CPEA的签定，2005年中国家居建材业显示出了更加强劲的发展势头，生产总值及出口额均大幅上涨。2005年巨型家居建材流通企业不断涌现，在产业全面升级、特色区域建设上取得重大成就，辐射的国际区

14、域也更广，中国已经初显家具业强国风范。三、深圳家居建材专业市场现状：三、深圳家居建材专业市场现状：1 1、市场格局形成：、市场格局形成： 经过经过10多年的发展，目前深圳多年的发展，目前深圳1万平方米以上大型专万平方米以上大型专业市场已超过业市场已超过20家家，如香江、乐安居、饰万家、集美堂、，如香江、乐安居、饰万家、集美堂、金雅、金丽、洪湖春天、宝润等知名专业市场。金雅、金丽、洪湖春天、宝润等知名专业市场。田贝片区、田贝片区、八卦岭片区、笋岗片区装饰建材专业市场形成三足鼎立之八卦岭片区、笋岗片区装饰建材专业市场形成三足鼎立之势势，宝安片区、南山片区装饰建材专业市场渐成气候，正，宝安片区、南山

15、片区装饰建材专业市场渐成气候，正在上演片区之争，大市场、大物流之争。在上演片区之争，大市场、大物流之争。2 2、国外大品牌进驻，竞争日益激烈：、国外大品牌进驻，竞争日益激烈： 与此同时，国外建材连锁超市借助其大规模与此同时，国外建材连锁超市借助其大规模经营、先进的管理模式，遍布全球的进货渠道，经营、先进的管理模式，遍布全球的进货渠道，进军深圳的专业市场。进军深圳的专业市场。百安居罗湖店的运营，麦百安居罗湖店的运营，麦德龙也抢占深圳市场德龙也抢占深圳市场，让深圳本地的建材专业市，让深圳本地的建材专业市场倍感压力，可以预见，未来几年深圳装饰建材场倍感压力，可以预见，未来几年深圳装饰建材专业市场竞争

16、将日趋激烈。专业市场竞争将日趋激烈。3、市场迎来重组升级：、市场迎来重组升级： 在新形势下，深圳本土装饰建材专业市场有必要做在新形势下，深圳本土装饰建材专业市场有必要做大做强。整个装饰建材专业市场面临整合，大做强。整个装饰建材专业市场面临整合，这种整合包括这种整合包括建材市场的经营理念、经营规模、经营模式和经营手段等建材市场的经营理念、经营规模、经营模式和经营手段等各个方面。各个方面。在这种情况下，没有品牌、缺乏特色的市场将在这种情况下，没有品牌、缺乏特色的市场将面临被淘汰的局面。打造本土品牌，迎接新一轮产业升级面临被淘汰的局面。打造本土品牌，迎接新一轮产业升级是当务之急。是当务之急。 第二部

17、分第二部分深圳平湖物流基地及华南城现状调查深圳平湖物流基地及华南城现状调查深圳平湖物流基地是深圳市在深圳平湖物流基地是深圳市在2121世纪第一个五年重点世纪第一个五年重点开发的基础性建设项目之一，是中国物资流通协会认定的开发的基础性建设项目之一，是中国物资流通协会认定的第一个全国性第一个全国性 物流实验基地物流实验基地”，在国内物流界具有较大，在国内物流界具有较大的知名度和影响力。的知名度和影响力。 一、深圳平湖物流基地现状与未来发展趋势研究一、深圳平湖物流基地现状与未来发展趋势研究1、平湖概况平湖概况 平湖街道位于龙岗区西北部，东与横岗街道相连，西与宝安区观澜平湖街道位于龙岗区西北部，东与横

18、岗街道相连，西与宝安区观澜街道接壤，南与布吉街道毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗街道接壤，南与布吉街道毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗区至宝安区的交汇点。街道面积区至宝安区的交汇点。街道面积41.8平方公里，总人口约平方公里，总人口约35万，其中户万，其中户籍人口籍人口15666人。下辖人。下辖10个社区居委会。平湖街道是深圳市海、陆、空个社区居委会。平湖街道是深圳市海、陆、空交通网络集汇点，深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）以及深港和内交通网络集汇点，深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）以及深港和内地的交通枢纽，地的交通枢纽，集货物运输、仓储、加工、配送为一体的珠江三角洲和集货

19、物运输、仓储、加工、配送为一体的珠江三角洲和华南地区的物流重镇、商业旺镇、工业强镇华南地区的物流重镇、商业旺镇、工业强镇 。2、平湖经济发展平湖经济发展 20052005全年实现地区生产总值全年实现地区生产总值55.9855.98亿元，比增亿元，比增20.3%20.3%；工业总产值；工业总产值98.6598.65亿元，比增亿元，比增24.2%24.2%；社会消费品零售总额；社会消费品零售总额11.4711.47亿元亿元, ,比增比增20.7%20.7%；固定资产投资总额固定资产投资总额13.8113.81亿元，比增亿元，比增28.2%28.2%；预算内地方财政收入；预算内地方财政收入1.061

20、.06亿元，增长亿元，增长11.2 %11.2 %； 实际利用外资实际利用外资1.151.15亿美元，增长亿美元，增长6%6%；出口；出口1212亿美元，增长亿美元，增长9.1%9.1%。其中地区生产总值、社会消费品零售总额、预算内地方财政收入、实其中地区生产总值、社会消费品零售总额、预算内地方财政收入、实际利用外资等指标的增幅均在全区平均增幅之上。引进一批高新大项际利用外资等指标的增幅均在全区平均增幅之上。引进一批高新大项目。引进各类企业目。引进各类企业9393家，总投资家，总投资2.82.8亿元，投资亿元，投资100100万美元以上的外资万美元以上的外资企业企业7 7家，投资家，投资200

21、200万元以上的民营企业万元以上的民营企业7 7家。第三产业加重提质。家。第三产业加重提质。 平湖物流基地签约项目平湖物流基地签约项目7 7个，总投资超个，总投资超2020亿元。华南城隆重开业。亿元。华南城隆重开业。平湖第三产业比重提高平湖第三产业比重提高8 8个百分点。民营经济发展壮大。引进民营企业个百分点。民营经济发展壮大。引进民营企业3232家，占引进企业总数的家，占引进企业总数的34%34%，吸引投资，吸引投资2.42.4亿多元。其中友信利锋电亿多元。其中友信利锋电子实业公司投资子实业公司投资1.21.2亿元。房地产经济成功启动。凤凰山亿元。房地产经济成功启动。凤凰山2222万平方米招

22、万平方米招标地以标地以4.954.95亿元的较好价位拍卖给和黄地产。亿元的较好价位拍卖给和黄地产。平湖物流基地位于深圳市龙岗区平湖镇平湖物流基地位于深圳市龙岗区平湖镇,居深圳市北部居深圳市北部,距香港的实距香港的实际距离仅际距离仅25公里。北面和东北面与东莞市接壤，东邻龙岗新区，南靠公里。北面和东北面与东莞市接壤，东邻龙岗新区，南靠布吉海关，西北与宝安区接壤，是深圳至东莞，宝安区至龙岗区的交布吉海关，西北与宝安区接壤，是深圳至东莞，宝安区至龙岗区的交汇站，区位条件汇站，区位条件得得 天独厚，处于珠江天独厚，处于珠江 三角洲经济辐射带三角洲经济辐射带 的的 中心极中心极”。3、区位优势、区位优势

23、 铁路方面：京九线、广九线铁路方面：京九线、广九线穿基地而过，平盐线、平南线在穿基地而过，平盐线、平南线在基地内与京九线接轨，盐田国际基地内与京九线接轨，盐田国际中转港、蛇口集装箱港经此两线中转港、蛇口集装箱港经此两线辐射国内外，己投入使用的日编辐射国内外，己投入使用的日编组能力组能力8000车次的平湖南铁路编车次的平湖南铁路编组站位于基地中心。组站位于基地中心。 公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝

24、安、观澜、龙华直通广深高速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形成畅通的海陆空立体交通网络。基地内的供水、供电、通讯等基础设施业己成畅通的海陆空立体交通网络。基地内的供水、供电、通讯等基础设施业己形成。形成。 4、交通优势、交通优势 按照立足深圳、辐射周边的规划定位，基地按照立足深圳、辐射周边的规划定位，基地16.25平方公里的总控制平方公里的总控制范围将按三期分步建成。首期开发区分国内综合物流园区和国际中转物范围将按三期分步建成。首期开发区分国内综合物流园区和国际中转物流园区两部分。流园区两部分。国内

25、综合物流园区占地国内综合物流园区占地2.6平方公里，以市场信息、产品配送、现代平方公里，以市场信息、产品配送、现代仓储、复式联运、商品交易五位一体的模式发展园内物流。国际中转物仓储、复式联运、商品交易五位一体的模式发展园内物流。国际中转物流园区占地流园区占地1.8平方公里，以海铁联运的模式发展国际物流。平方公里，以海铁联运的模式发展国际物流。 目前，国内综合物流园区已吸引了万佳百货配送中心，深圳商品配目前，国内综合物流园区已吸引了万佳百货配送中心，深圳商品配送中心，民润农产品配送中心，建材批发市场、华龙土特产批发市场等送中心，民润农产品配送中心，建材批发市场、华龙土特产批发市场等企业在基地落产

26、；国际中转物流园区也吸引了德国西门子、香港九广铁企业在基地落产；国际中转物流园区也吸引了德国西门子、香港九广铁路等企业前来调研和洽淡。路等企业前来调研和洽淡。5、经营状况、经营状况6、未来发展、未来发展 平湖物流基地的开发建设，是深圳市扩大经济辐射半径的战略需平湖物流基地的开发建设，是深圳市扩大经济辐射半径的战略需求，也是国家大京九、大西北发展战略的宏观要求，是新形势下，深求，也是国家大京九、大西北发展战略的宏观要求，是新形势下，深圳市面对即将发生的制造业中心北移做出的必然快择。圳市面对即将发生的制造业中心北移做出的必然快择。 平湖物流基地将以更加良好的基础设施条件和海陆空、平湖物流基地将以更

27、加良好的基础设施条件和海陆空、“天地通天地通”环境为国内外客商提环境为国内外客商提供创业的天地、发供创业的天地、发展的舞台。展的舞台。 1 1、项目概况：、项目概况： 华南城是一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、华南城是一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，经营规模大型化、经营货运以及金融结算等功能于一体，经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模的制造业原材料专间国际化、经营环境规范化的超大规模的制造业原材料专业交易中心。业交易中心。二、华南城成

28、功研究二、华南城成功研究 华南城华南城位于深圳平湖物流基地园区，规划占地面积约位于深圳平湖物流基地园区，规划占地面积约 1.5 1.5 平方公里，平方公里，总建筑面积约总建筑面积约 220 220 万平方米，总投资约万平方米，总投资约 26 26 亿元人民币，由佳宁娜集团、亿元人民币，由佳宁娜集团、民生集团、香港建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团和京晖国际五家民生集团、香港建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团和京晖国际五家公司共同投资，预计在公司共同投资，预计在 5 5 年内全部建成。年内全部建成。 中国已成为世界的制造工厂，珠江三角洲是全世界工厂最密集的地区，150公里的半径范围内拥有数十

29、万家工厂和企业。工业原材料市场有着巨大的需求，原材料的市场 配套功能是整个工业产业链不可分割的组成部分。目前该地区已有的原材料市场都是分散的、小规模的，缺乏一个高档次、大规模的专业原料供应市场。各生产厂家十分迫切要求有一个经营品种专业化、经营规模大型化、经营空间国际化的原材料专业批发市场，以减少原材料的采购环节和采购成本。随着中国加入WTO，中国迎来新一轮对外开放的浪潮，越来越多跨国公司正进一步把生产基地向中国转移，珠江三角洲更是他们首选地之一。可以预料，该地区工业原料将有更大的需求。 2、定位分析、定位分析 华南国际工业原料城建设的宗旨就是迎接世界经济一体化、制造业向中国转移的大形势，是要为

30、珠三角及华南地区的生产厂家提供一个国际化的原材料展示的平台，以及国际工业原材料信息及产业发展动向。 3、建设宗旨、建设宗旨4、发展目标、发展目标 华南城的发展目标是：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。 华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区。主要经营：大功能分区。主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、

31、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。绿化区。5、专业交易、专业交易 华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式，为原料城内的经营者提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务。工商、税务、海关等政府职能部门将在原料城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间。另 方面，原料城将引

32、进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还将设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城的经营者及客商提供各种专业化的服务以及个性化的营商环境 。6、经营管理、经营管理1、选址三、解密深圳华南城的成功三、解密深圳华南城的成功华南城选址平湖，平湖是深圳城市总体规划的物流基地，紧邻龙岗大工业区，150公里第一覆盖区有几十万家制造工厂，300公里的第二覆盖区几乎囊括了珠三角90%以上的制造业，这是原材料就近采购的两个临界点。而平湖周边蛛网般密集的水、陆、空交通体系更为华南城奠定了辐射全国和世界的基础条件。 2、规模 规模在这里有着四重意义，一是匹配国际原材料采购中心的地位；二是原材料

33、市场的功能和特点决定；三是华南城特色运营模式的需要；四是在平湖特殊的地理区域造城需要； 有了规模，才能有集约化经营，才能有一夜成市的可能，才能有宽广平台的建立，才能有万商云集的可能，才能吻合原材料市场现实需求和未来变化所以华南城斥资26亿，所以华南城220万，成为珠三角最大规模的工业原材料采购中心。3、功能、功能 在功能定位上，华南城差异化战略显现无遗，可谓一枝独秀。在功能定位上，华南城差异化战略显现无遗，可谓一枝独秀。复合复合功能和综合服务是华南城市对原材料市场深度需求的认知功能和综合服务是华南城市对原材料市场深度需求的认知：集交易、展：集交易、展示、信息、仓储、配送、货运以及金融结算等功能

34、于一体示、信息、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，实现，实现“市市”的有形化和的有形化和“场场”的虚拟化，最终成为国内国外相关原材料的行业价格、的虚拟化，最终成为国内国外相关原材料的行业价格、最新材料和研发信息等权威数据的采集地。最新材料和研发信息等权威数据的采集地。 华南城既立足于现实的原材料市场消费需求，又将未来原材料需求华南城既立足于现实的原材料市场消费需求，又将未来原材料需求走势和消费变化作为功能定位的依据，面向未来和世界。走势和消费变化作为功能定位的依据，面向未来和世界。 4、规划解密、规划解密 华南城的总体规划，是在综合原材料市场基本华南城的总体规划，是在综合原材料市场基本

35、功能的基础上，汲取国内国外较为超前的专业市场功能的基础上，汲取国内国外较为超前的专业市场设计理念，兼顾传统的消费习惯和未来的变化趋势，设计理念，兼顾传统的消费习惯和未来的变化趋势，以以城市街区构图手法，考虑人流、车流、经商、办城市街区构图手法，考虑人流、车流、经商、办公等与环境的相生相谐，来体现现代物流和专业市公等与环境的相生相谐，来体现现代物流和专业市场的人性化亲和力，拒绝喧嚣、杂乱和冰冷的传统场的人性化亲和力，拒绝喧嚣、杂乱和冰冷的传统形象。形象。 设计上采用设计上采用中轴对称中轴对称的方式，将华南城各的方式，将华南城各功能组团清晰分区功能组团清晰分区，并，并在各组团的设计在各组团的设计

36、综合服综合服务性的龙头化建筑，以喷泉广场为中心，呈放射务性的龙头化建筑，以喷泉广场为中心，呈放射状状，拱卫四周，形成张扬而不松，拱卫四周，形成张扬而不松 散，内敛而散，内敛而 不不呆板，环形开敞空间，局部形成一个相对独立的呆板，环形开敞空间，局部形成一个相对独立的街区状办公生活区街区状办公生活区 域，通过建筑高度、体量和域，通过建筑高度、体量和天际线的巧妙处理，既彰显了华南城的恢宏气势，天际线的巧妙处理，既彰显了华南城的恢宏气势，又摒弃了一般原材料交易市场那种凌乱和压抑的又摒弃了一般原材料交易市场那种凌乱和压抑的形象。通过主、次、支等交通流线的组织，不设形象。通过主、次、支等交通流线的组织，不

37、设尽端路，实现了易于识别有条不紊的三级道路循尽端路，实现了易于识别有条不紊的三级道路循环体系，且基本实现人车分流，进出的车辆和人环体系，且基本实现人车分流，进出的车辆和人流可以快速直达。流可以快速直达。 平湖物流基地为本项目提供了不可比拟的生存环境；平湖物流基地为本项目提供了不可比拟的生存环境； 华南城强大的辐射力将推动本项目的经营建设；华南城强大的辐射力将推动本项目的经营建设； 华南市场定位是对市场差异互补，本项目定位建议要互补华南市场定位是对市场差异互补，本项目定位建议要互补于华南城。于华南城。 本项目规划设计街区构图的方式可以借鉴华南城，有利于本项目规划设计街区构图的方式可以借鉴华南城，

38、有利于本项目的经营和专业市场的完整；本项目的经营和专业市场的完整； 华南城功能上一体化是其成功的要素，本项目也应该在功华南城功能上一体化是其成功的要素，本项目也应该在功能上齐全一体，集交易、展示、信息、仓储、配送、货运以能上齐全一体，集交易、展示、信息、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体。及金融结算等功能于一体。5、华南城成功开发的启发第三部分第三部分平湖家居市场可行性分析平湖家居市场可行性分析 家居建材区域市场分析家居建材区域市场分析1 1、规划优势：、规划优势：龙岗房地产业的发展带来巨大商机龙岗房地产业的发展带来巨大商机 市政府的规划使龙岗房地产极速升温，龙岗楼市巨无霸层出不穷。市政

39、府的规划使龙岗房地产极速升温，龙岗楼市巨无霸层出不穷。其中有现代化花园式卫星城市美誉的其中有现代化花园式卫星城市美誉的龙岗中心城龙岗中心城，面积，面积32平方公里，平方公里，规划人口规划人口2530万人，万人，中心城首期中心城首期815平方公里开发区基础设施累平方公里开发区基础设施累计投资近计投资近26亿元亿元，城市花园、碧湖花园、紫薇花园、新亚洲花园等楼，城市花园、碧湖花园、紫薇花园、新亚洲花园等楼市巨无霸层出不穷；龙岗在地产开发呈全面开花之势的同时，稳步推市巨无霸层出不穷；龙岗在地产开发呈全面开花之势的同时，稳步推进旧村镇改造工作，进旧村镇改造工作，目前龙岗区要求旧改的用地面积达目前龙岗区

40、要求旧改的用地面积达800万平方米，万平方米，年开发量近年开发量近200万平方米，万平方米，势头直逼深圳最热的南山。据了解，近年势头直逼深圳最热的南山。据了解，近年来龙岗每年都有上百万平方米的销售楼盘推出，这些都为家居建材市来龙岗每年都有上百万平方米的销售楼盘推出，这些都为家居建材市场带来巨大利润。场带来巨大利润。2、区域优势：、区域优势：坐拥平湖物流基地配套资源坐拥平湖物流基地配套资源 平湖物流基地具备日编组能力为平湖物流基地具备日编组能力为8000车次的平湖铁路编组中心，车次的平湖铁路编组中心，京九线、广九线穿基地而过，平盐铁路与平南铁路在基地与京九、京京九线、广九线穿基地而过，平盐铁路与

41、平南铁路在基地与京九、京广接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱港。平蛇、平樟、深惠、广接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱港。平蛇、平樟、深惠、机荷高速、龙岗第二通道、清平快速、梅观高速在基地周围形成纵横机荷高速、龙岗第二通道、清平快速、梅观高速在基地周围形成纵横交错、四通八达的公路网络，机荷高速把该基地与宝安国际机场紧密交错、四通八达的公路网络，机荷高速把该基地与宝安国际机场紧密联系在一起。这些都为家居建材市场辐射华南，走出国门提供了便利。联系在一起。这些都为家居建材市场辐射华南，走出国门提供了便利。3 3、时机优势：、时机优势：龙岗的家居建材市场面临升级改造龙岗的家居建材市场面临升级改造

42、一直以来，龙岗主要以传统的一直以来，龙岗主要以传统的“街边店街边店”为主，存在着为主，存在着“小、散、小、散、乱乱”的经营状况。的经营状况。“龙岗建材一条街龙岗建材一条街”以及零星分散在龙岗各街道边以及零星分散在龙岗各街道边的店铺达到数百家，成为龙岗区内居民的购买建材的选择。虽然这些的店铺达到数百家，成为龙岗区内居民的购买建材的选择。虽然这些“街边店街边店”普遍给人价格低的感觉，但在质量、服务等方面不尽人意，普遍给人价格低的感觉，但在质量、服务等方面不尽人意，以次充好、乱报价等不规范经营行为时有发生，消费者的权益受到损以次充好、乱报价等不规范经营行为时有发生，消费者的权益受到损害。害。 为了适

43、应龙岗的飞速发展，一个大体量、功能齐全、管理规范的为了适应龙岗的飞速发展，一个大体量、功能齐全、管理规范的家居建材市场呼之欲出。家居建材市场呼之欲出。4 4、价格优势：、价格优势：龙岗家居建材市场运营成本低龙岗家居建材市场运营成本低 龙岗与市区内相比，还有一个最大的优势在于综合运龙岗与市区内相比，还有一个最大的优势在于综合运营成本低，具有价格竞争优势。据了解，深圳市的同类产营成本低，具有价格竞争优势。据了解，深圳市的同类产品，在龙岗区的价格能做到比市内同类产品低品，在龙岗区的价格能做到比市内同类产品低510左右。这种龙岗家具建材的整体价格优势不仅有利于吸引左右。这种龙岗家具建材的整体价格优势不

44、仅有利于吸引该片区消费者的光顾，还能吸引市区内居民到龙岗消费。该片区消费者的光顾，还能吸引市区内居民到龙岗消费。5、产业优势：、产业优势：龙岗具备成熟的家具产业基础龙岗具备成熟的家具产业基础 龙岗是深圳传统的家具制造业集聚地，龙岗是深圳传统的家具制造业集聚地，目前有目前有近千家家具制造厂家，近千家家具制造厂家，年生产总值数十亿元年生产总值数十亿元，具，具有其它地区家具业无可比拟的行业优势及成熟的有其它地区家具业无可比拟的行业优势及成熟的市场环境优势。市场环境优势。 二、分析结论：二、分析结论：我司经过结合项目特点进行市场分析后认为：我司经过结合项目特点进行市场分析后认为： 在龙岗平湖打造一个大

45、体量、规范化、专业在龙岗平湖打造一个大体量、规范化、专业性的家居建材中心具有可行性。性的家居建材中心具有可行性。第四部分第四部分探索家居专业市场成功之道探索家居专业市场成功之道一、家居市场成功要素探讨一、家居市场成功要素探讨 1 1 服务第一服务第一 服务到家，家居行业的特殊性使得服务显得尤为重要，服务到家，家居行业的特殊性使得服务显得尤为重要，也是市场经营是否成功的关键因素之一。除了质量三包、也是市场经营是否成功的关键因素之一。除了质量三包、无条件退货，送货上门也是市场的一项重要服务。家居行无条件退货，送货上门也是市场的一项重要服务。家居行业的特点是一些家居、装饰材料都比较重业的特点是一些家

46、居、装饰材料都比较重, ,而且易损坏，而且易损坏，运输起来很困难运输起来很困难, ,这就需要超市有一支专业的送货队伍这就需要超市有一支专业的送货队伍, ,这这支队伍服务的好坏可以说直接影响到超市的声誉。支队伍服务的好坏可以说直接影响到超市的声誉。2 2 专业管理水平专业管理水平 管理要针对家居行业的特点，而管理的关键就是管理管理要针对家居行业的特点，而管理的关键就是管理信息系统的信息系统的针对性和专业性针对性和专业性，这是家居市场经营成功的一，这是家居市场经营成功的一个基本条件。个基本条件。 专业管理水平的体现就在于，市场管理要从卖东西到专业管理水平的体现就在于，市场管理要从卖东西到提供客户一

47、整套的解决方案，实实在在地为客户解决问题。提供客户一整套的解决方案，实实在在地为客户解决问题。一站购齐，从装修、装饰、家具到家居用品一站购齐，从装修、装饰、家具到家居用品。 3 3 帮助消费者帮助消费者/ /经销者买到满意的商品经销者买到满意的商品 市场从消费者角度来帮助他们购买到最好的产品，消市场从消费者角度来帮助他们购买到最好的产品，消费者对市场产生信赖感，其忠诚度会提高，市场赢得了口费者对市场产生信赖感，其忠诚度会提高，市场赢得了口碑、顾客忠诚以及利润碑、顾客忠诚以及利润, ,这是一个良性循环的过程。这是一个良性循环的过程。 为消费者提供整套解决方案为消费者提供整套解决方案, ,充分满足

48、消费的购买需求。充分满足消费的购买需求。所有商品、商家挑选，及商品的组合等等都要合乎市场的所有商品、商家挑选，及商品的组合等等都要合乎市场的要求。要求。 市场要帮助消费者市场要帮助消费者/ /经销商选择满意的商家商品。经销商选择满意的商家商品。 4 4、连锁经营规模化、连锁经营规模化 规模化的经营意味着规模化的效益，意味规模化的经营意味着规模化的效益，意味着市场占有率的扩大，价格更具有吸引力。着市场占有率的扩大，价格更具有吸引力。 5 5、质量有保障、质量有保障 市场提供的商品进货渠道透明，质量值得市场提供的商品进货渠道透明，质量值得信赖。信赖。6 6、购物环境优越、购物环境优越 市场货物摆放

49、整齐，管理有序，整洁明亮，市场货物摆放整齐，管理有序，整洁明亮，消费者购物的心情更愉快。消费者购物的心情更愉快。二、成功家居市场成功要素分析二、成功家居市场成功要素分析 1 1、广州美居中心的成功要素启示、广州美居中心的成功要素启示 广州美居中心是高盛集团自广州美居中心是高盛集团自2000 2000 年起投资发展、以经营中高档年起投资发展、以经营中高档家具、建家具、建 材、电材、电 器、家饰等产品为主的主题式商业批发市场。是全器、家饰等产品为主的主题式商业批发市场。是全广州广州最高档豪华、种类最齐全、品牌最高档豪华、种类最齐全、品牌 最多最多的家具建材装饰材料市的家具建材装饰材料市 场。广州美

50、居中中心被誉为场。广州美居中中心被誉为 广州人的家居航母广州人的家居航母的美的美 居中心。居中心。一站式 广州美居中心，作为广州首个提出“一站式”购物理念的大型家居MALL，目前美居中心A、B、C、D四座已把家具、建材、卫浴、灯饰、布艺、家品等各个方面做到了极致， 在广州已形成一个独一无 二的家居产业链，基本上满 足了 消费者“一站式”购物 的要求。定位：中高端品味路线定位：中高端品味路线 在广州家居卖场风起云涌的风潮中，美居在广州家居卖场风起云涌的风潮中，美居中心的营销策略也相应地做出了调整。中心的营销策略也相应地做出了调整。第一：更加明确的定位第一：更加明确的定位中高端、品味化路线；中高端

51、、品味化路线；第二：优化美居的商户结构，更加突出美居一站式第二：优化美居的商户结构，更加突出美居一站式家居购物场所的功能；家居购物场所的功能；第三：全面提高服务质量，关注客户的满意度。第三：全面提高服务质量，关注客户的满意度。品牌：进一步都市化、时尚化品牌：进一步都市化、时尚化 由于美居中心定位在中高端的品味路线，因此其目标消由于美居中心定位在中高端的品味路线，因此其目标消费群也是具有一定消费能力的白领、金领、管理层人士，相费群也是具有一定消费能力的白领、金领、管理层人士，相应的美居中心的推广更为注重形象与品味。应的美居中心的推广更为注重形象与品味。 同时美居中心在购物环境的营造上下足了功夫，

52、同时美居中心在购物环境的营造上下足了功夫，无论是无论是景观设计、景观设计、POPPOP摆设、人流动线设计等各方面都花了很多心摆设、人流动线设计等各方面都花了很多心思，环境的舒适优雅，一直是美居让人称道的地方；思，环境的舒适优雅，一直是美居让人称道的地方；另一方另一方面在软件配套方面，美居将启动面在软件配套方面，美居将启动CRMCRM战略，希望从客户服务战略，希望从客户服务的细节上、导购顾问的专业的细节上、导购顾问的专业上再一次带给广州市民新的家居上再一次带给广州市民新的家居消费感受。消费感受。 2、百安居成功要素研究、百安居成功要素研究 B&Q隶属于世界隶属于世界500强企业之一的英国

53、翠丰集强企业之一的英国翠丰集团。翠丰集团是一个拥有团。翠丰集团是一个拥有30多年成功经营管理经多年成功经营管理经验的大型国际装饰建材零售集团，企业实力雄厚，验的大型国际装饰建材零售集团，企业实力雄厚，发展速度极快。发展速度极快。 先进的管理模式：先进的管理模式： B&QB&Q百安居沿用英国公司的标准化管理模式和质量监督百安居沿用英国公司的标准化管理模式和质量监督体系，有利于保护优质品牌产品，彻底杜绝假冒伪劣，维护体系，有利于保护优质品牌产品，彻底杜绝假冒伪劣，维护生产者和消费者的权益。同时，也为规范国内装饰建材零售生产者和消费者的权益。同时，也为规范国内装饰建材零售市场起到积极

54、的作用。市场起到积极的作用。 全球化的采购网络：全球化的采购网络： 翠丰集团全球性的采购体系，每年从中国采购大约翠丰集团全球性的采购体系，每年从中国采购大约1010亿美亿美元的建材、五金工具和电器百货，通过所属的全球元的建材、五金工具和电器百货，通过所属的全球600600家连家连锁店销往世界各地，为中国民族工业带来无限商机。锁店销往世界各地，为中国民族工业带来无限商机。 一站式购齐：一站式购齐： 依靠全球性采购网络，依靠全球性采购网络，1414个大类的家居装潢产品一应俱全。从个大类的家居装潢产品一应俱全。从建材管件、木材、地板瓷砖、油漆涂料、装饰灯具、厨卫设备、五建材管件、木材、地板瓷砖、油漆

55、涂料、装饰灯具、厨卫设备、五金工具、电工电料、园艺用品、布艺家具等，更有装潢设计、装修金工具、电工电料、园艺用品、布艺家具等，更有装潢设计、装修服务，真正实现服务，真正实现“一站式一站式”购物，以轻松、便利的服务，让更多安购物，以轻松、便利的服务，让更多安居梦想成为现实。居梦想成为现实。 货真价更实：货真价更实： 以其高效率的国际标准管理方式和全球性的采购网络，降低物以其高效率的国际标准管理方式和全球性的采购网络，降低物流损耗和经营成本，把真正的实惠带给消费者。同时，流损耗和经营成本，把真正的实惠带给消费者。同时，B&QB&Q百安居百安居倡导的低价承诺，以真实可信的超低价格，让

56、消费者无需东奔西走倡导的低价承诺，以真实可信的超低价格，让消费者无需东奔西走便能选购到价格、品质都称心的建材商品。便能选购到价格、品质都称心的建材商品。 全心全意的服务：全心全意的服务： 全方位服务：全方位服务： 提供包括团购服务、特殊订单服务、工具租赁、退提供包括团购服务、特殊订单服务、工具租赁、退货服务、免费切割（木材、绳、链、管件）、货服务、免费切割（木材、绳、链、管件）、DIYDIY演示、电脑调漆等演示、电脑调漆等服务。服务。 专业团队：专业团队： 无论在店内购物、在装潢中心或是团购服务中，高水无论在店内购物、在装潢中心或是团购服务中，高水准的管理模式、训练有素的员工、严格的服务行为规

57、范，以百分百的准的管理模式、训练有素的员工、严格的服务行为规范，以百分百的满意度、更全面的综合服务，带给消费者最大限度的方便。满意度、更全面的综合服务，带给消费者最大限度的方便。 DIYDIY，CIYCIY自己动手，自己创造自己动手，自己创造 B&QB&Q百安居倡导的家庭装饰百安居倡导的家庭装饰DIYDIY概念，概念，已在全球风行多年。为了更符合中国市场的需要，我们又创立了已在全球风行多年。为了更符合中国市场的需要，我们又创立了CIYCIY理念。让没有建材装饰专业经验的消费者，一样能在理念。让没有建材装饰专业经验的消费者，一样能在B&QB&Q百安居提供百安居提供

58、的专业装修指导下进行随心所欲的创造，实现美化居室的梦想。的专业装修指导下进行随心所欲的创造，实现美化居室的梦想。 3 3、广州吉盛伟邦家居博览中心成功要素、广州吉盛伟邦家居博览中心成功要素广州吉盛伟邦家居博览中心，广州吉盛伟邦家居博览中心，1212万平方米商业面积，集家具的行业展万平方米商业面积，集家具的行业展示和终端销售功能于一体，是中国乃至亚洲单体最大的家具专业流通示和终端销售功能于一体，是中国乃至亚洲单体最大的家具专业流通场所。场所。 吉盛伟邦家具集团是中国最大的家具专业流通企业之一，代表中国吉盛伟邦家具集团是中国最大的家具专业流通企业之一，代表中国中高端市场定位的家具制造和流通厂（商）

59、家近中高端市场定位的家具制造和流通厂（商）家近500500个，成为中国乃个，成为中国乃至亚太地区知名度和美誉度甚高的家具专业流通企业之一，连续多年至亚太地区知名度和美誉度甚高的家具专业流通企业之一，连续多年获得行业和政府颁发的获得行业和政府颁发的“消费者最信赖的商场消费者最信赖的商场”美称。美称。 凭多年家具经营经验凭多年家具经营经验专业专业 在进军广州之前，吉盛伟邦已经成功运营了在进军广州之前，吉盛伟邦已经成功运营了1717年，是中国最大的连锁年，是中国最大的连锁家具经营企业，已先后在长春、上海、杭州等地家具经营企业，已先后在长春、上海、杭州等地成功经营了多家超大成功经营了多家超大规模家具广

60、场规模家具广场，如吉盛为三地消费者购买家具的首选场所。，如吉盛为三地消费者购买家具的首选场所。 凭借多年的成功经验、雄厚实力和不断创新的思想，吉盛伟邦成为家凭借多年的成功经验、雄厚实力和不断创新的思想，吉盛伟邦成为家具品牌厂商们的信心来源。据吉盛伟邦总裁邹文龙介绍，在得知吉盛具品牌厂商们的信心来源。据吉盛伟邦总裁邹文龙介绍，在得知吉盛伟邦有意进军华南之时，各家具品牌厂商就纷纷主动要求进驻，项目伟邦有意进军华南之时，各家具品牌厂商就纷纷主动要求进驻，项目未动就有未动就有100100多家家具百强品牌与吉盛伟邦签约，其中开设了面积达多家家具百强品牌与吉盛伟邦签约，其中开设了面积达10001000多平方米的旗舰店就有多平方米的旗舰店就有1010多家，众厂商纷纷以行动