客户梳理技巧

1、2021/8/21客户梳理技巧客户梳理技巧2021/8/22 进场前客户梳理进场前客户梳理 进场后客户梳理进场后客户梳理 开盘前客户梳理开盘前客户梳理 开盘后客户梳理开盘后客户梳理序言序言2021/8/23进场前客户梳理进场前客户梳理2021/8/24进场前销售重点进场前销售重点 销售核心团队组建； 销售手册，说辞口径等制定完善中。； 线下重点单位及目标客户拓展中。重点：团队边组建边开展相关工作，线下拓客及客户资源开始汇重点：团队边组建边开展相关工作，线下拓客及客户资源开始汇 总。总。2021/8/25进场前客户梳理进场前客户梳理前期客户资源整合 当地合富代理项目的客户资源挖掘 开发商所有对接

2、单位资源汇总 线下拓展企事业单位拜访 重点社区及专业市场派单客户登记注意：每天拓展客户每组客户分享总结，梳理到位登记入册注意：每天拓展客户每组客户分享总结，梳理到位登记入册2021/8/26进场后客户梳理进场后客户梳理2021/8/27进场后销售重点进场后销售重点 销售团队全面考核通过，接待水平达到标准； 所有的销售物料、销售道具齐全； 正式接受热线咨询及客户接待 园林及样板房正式对外开放、参观重点：前期所有客户的分批邀约，到访参观，第一轮客户梳理重点：前期所有客户的分批邀约，到访参观，第一轮客户梳理2021/8/28进场后客户梳理进场后客户梳理来电接听 进场后热线接听，及时登记手写版及电子版

3、表格（抽查） 根据项目阶段性情况，制定统一标准的电话接听说辞（影响力，客户能够感兴趣） 模拟演练，考核销售代表，达标方可上岗接听注意：注意：针对每组来电，挂线后，发送短信；短信模板：感谢您致电合肥恒大华府项目，我们的项目位置在XXX，若您还需要对项目进行详细的了解可随时联系我，我是这里的客户经理XXX，联系电，祝您工作愉快、开心！2021/8/29进场后客户梳理进场后客户梳理来电客户跟踪 前期来电客户信息电子版汇总、分配到人，以表格形式 制定统一的标准化邀约说辞（影响力，客户能够感兴趣） 培训客户跟进的基本技巧及时间点 考核销售代表，达到标准，开始邀约 下班前梳理跟进

4、结果，开会分享重点：邀约客户考核，按比例制定，保证电话跟进质量重点：邀约客户考核，按比例制定，保证电话跟进质量2021/8/210进场后客户梳理进场后客户梳理来访客户跟踪 前期来访客户信息电子版汇总、分配到人，以表格形式 制定统一的标准化邀约说辞（影响力，客户能够感兴趣） 培训客户跟进的基本技巧及时间点 考核销售代表，达到标准，开始邀约 下班前梳理跟进结果，开会分享重点：邀约客户考核，按比例制定，保证电话跟进质量重点：邀约客户考核，按比例制定，保证电话跟进质量2021/8/211进场后客户梳理进场后客户梳理来访接待 进场后来访接待，及时登记手写版及电子版表格（抽查） 根据项目阶段性情况，项目百

5、问百答及项目理解统一（随时与开发商确认，更新） 模拟演练，考核销售代表，达标方可上岗接待注意：注意：针对每组来访，送客后，发送短信；短信模板：感谢您参观合肥恒大华府项目，感谢您给我们多提宝贵意见，如想更多了解项目，请与我联系，我是您的客户经理，联系电，祝您工作愉快、开心！2021/8/212注意：（附表）客户登记表（个人）注意：（附表）客户登记表（个人）到访日期：体貌特征：居住情况：姓名：年龄：获知途径：性别：工作情况：购房目的：洽谈内容/回访记录：2021/8/213进场后客户梳理进场后客户梳理总结：常规工作 来电客户定期回访（每周五），汇总结果提交，双方抽查 来访

6、客户定期回访（每周一），汇总结果提交，双方抽查 回访制定统一的说辞，标准化，专业化 模拟演练，考核销售代表，达标方可进行跟进 每天每组客户分享总结，梳理到位注意：注意：来电、来访循环，回访循环，客户梳理循环，意向客户不断精准化2021/8/214开盘前客户梳理开盘前客户梳理2021/8/215开盘前客户摸排的目的开盘前客户摸排的目的有助于价格体系的制定和调整有助于价格体系的制定和调整有助于开盘成交的预估和预销控制定有助于开盘成交的预估和预销控制定筛选意向客户，锁定意向房号，保证最大限度的成交筛选意向客户，锁定意向房号，保证最大限度的成交 实现开盘的成功销售实现开盘的成功销售2021/8/216

7、认筹开盘期客户摸排节点认筹开盘期客户摸排节点将传统的开盘节点进行细分，通过多个营销环节制造将传统的开盘节点进行细分，通过多个营销环节制造了解客户、引导客户的机会。了解客户、引导客户的机会。认筹认筹 开盘开盘选房选房算价算价摸底摸底2021/8/217客户逼定客户逼定销售人员客观引导销售人员客观引导客户分级客户分级价格试算、预销控价格试算、预销控价格表制定价格表制定流程总图流程总图蓄客诚意客户分析诚意客户分析开盘、逼定开盘、逼定F:分享说辞20091021_沙盘说辞.docF:分享说辞20091020园林景观说辞.docF:分享说辞20090510房展会回访说辞.docF:分享说辞客厅风水不可小

8、视 样板设计让你躲过灾祸.doc来电客户分析来电客户分析产品权重产品权重来访客户分析来访客户分析销售现场分析销售现场分析市场项目分析市场项目分析客户预销控指引客户预销控指引水平差水平差垂直差垂直差房价试算房价试算调整调整销控调整销控调整客户价格试算客户价格试算现场氛围把控现场氛围把控2021/8/218客户分级客户分级2021/8/219客户分级客户分级A级客户：经过项目介绍和意向沟通后，客户的非常认可项目的优点且认为项目非常符合本身需求，客户对项目的感兴趣程度较高，非常关注产品细节，价格及户型等问题。同时，经过沟通，初步判断客户的经济实力、承受能力以及置业预算意向性非常高。其它补充细节：客户

9、关注问题较多，经常主动问及项目付款、优惠、销售时间等具体节点，基本对本项目购房没有非常犹豫的看重点，非常认可区域整体环境，非常看好未来发展空间等。1 1、客户诚意度分级：共分为、客户诚意度分级：共分为A类、B类、C类、D类四类2 2、客户诚意度分级标准（由于出现销售人员对客户把握不准，特将客户分级进行量化，便于客户的明确分、客户诚意度分级标准（由于出现销售人员对客户把握不准，特将客户分级进行量化，便于客户的明确分类）：类）：（1 1）A A类客户：类客户： 购买意向及能力明确购买意向及能力明确 购买户型或房号明确 购买面积明确 购买用途明确 能接受销售代表的报价 关注重要节点的主动性关注重要节

10、点的主动性 主动上门3次或以上次数询问营销节点（如价格、样板房、开盘时间等） 主动电话咨询3次或以上次数 通过各种途径介绍亲戚朋友来看房 关注手续流程的主动性关注手续流程的主动性 多次询问相关购房流程 咨询办卡或交款细节 咨询合同以及按揭状况 多次叮嘱销售人员一定要通知 关注产品特点关注产品特点 对产品主动深入了解认可户型特点 认可周边环境，不会强烈排斥 对开发商品牌有较高的认知度 愿意留下详细的个人信息（全名、家庭电话、办公等）愿意留下详细的个人信息（全名、家庭电话、办公等） 其它：其它： 客户分级客户分级A A类类B B类类C C类类D D类类诚意度诚意度高较高一般较低诚意度说明诚意度说明

11、较强购买意向无指定单位或价格即开始犹豫无指定单位或价格即放弃未决定修改后修改后2021/8/220诚意客户诚意客户分析分析2021/8/221开盘前诚意客户分析开盘前诚意客户分析序号序号 销售人员销售人员诚意客户诚意客户数量数量关系户关系户留房留房已来访客户已来访客户未来访未来访客户客户已放弃已放弃客户客户有效客有效客户比户比无效客无效客户比户比成交客户成交比率合计合计ABC1xx3871910726663.2%36.8%2xx4171053224036.6%63.4%3xx343199555750.0%50.0%4xxx3710167549259.5%40.5%5xxxx7055002071

12、.4%28.6%6xx536271013415554.7%45.3%7xxx435241010411358.1%41.9%8xxx53326137619543.4%56.6%9xx4152261247756.1%43.9%10 xxx511241011320643.1%56.9%平均39.84.719.28.57.33.411.84.153.6%46.4%合计398471928573341184151.5%48.5%63.2%4163.4%59.5%7055002071.4%28.6%5354.7%4358.1%5356.6%4156.1%5156.9%表格数据表格数据(理性分析理性分析)1.

13、诚意客户398组，A、B类客户共计158组，有19组意向购买2套以上房源，经询问销售代表至少有7组以上为占号现象。2销售人员诚意客户量比较均衡（xxx客户量极少，不作为分析对象）通过对比，xxx、xxx有效客户比较高（xx关系客户留房较多），xx、王xxx、xx有效客户比较低。结合现场结合现场(感性分析感性分析)3.A组客户仅为85组，且这部分客户并未考虑房源冲撞问题，实际选房过程中，将流失部分客户。4.B类客户为73组，除去房源选择问题，基本对由于为系数的预计误差较大，不能接受总价，由于价格因素，需要降低楼层，因此还在犹豫考虑中。结论结论客户：客户：诚意客户398组客户，239到访，41组放

14、弃，有效客户158组，有效率为66%，预估全部A、B类客户为262组。销售人员：销售人员：xx、xx、xx对客户分析预计过于保守，xx、xxx客户对客户把握能力不够，对客户分析不够客观，分析力需要在后期的工作中加强培训。xxx由于请假，客户量较少，进行单独分析。2021/8/222价格表制定价格表制定2021/8/223-了解市场了解市场-了解客户了解客户-了解产品了解产品均价反映均价反映细价情况细价情况销售速度销售速度前提前提2021/8/224价格打分表示意价格打分表示意1313号楼垂直差号楼垂直差楼层楼层差累计楼层差F18F1877050F17F1772030F16F1669030F15

15、F1566030F14F146300F13F1363030F12F1260040F11F1156040F10F1052050F9F947050F8F842050F7F737050F6F632080F5F524060F4F418060F3F312060F2F26060F1F100B1B12021/8/225价格试算价格试算预销控预销控2021/8/226房源价格试算表房源价格试算表一式两份,便于客户了解价格.房源排序,便于引导客户.姓名级别清楚,便于客户统计分析,预销控排部.2021/8/227预销控数据统计表预销控数据统计表便于价格调整便于客户统计分析便于客户引导2021/8/228预销控客户

16、统计表预销控客户统计表1313号楼房源预销控表号楼房源预销控表1单元2单元01室02室01室02室楼层第一第二楼层第一第二楼层第一第二楼层第一第二18层18层18层18层17层17层17层17层16层16层16层16层15层15层15层15层14层14层14层14层13层13层13层13层12层12层12层12层11层11层11层11层10层10层10层10层9层9层9层9层8层8层8层8层7层7层7层7层6层6层6层6层5层5层5层5层4层4层4层4层3层3层3层3层2层2层2层2层1层底跃1层底跃1层底跃1层底跃2021/8/229其他其他2021/8/230日工作计划、总结日工作计划、总

17、结序序号号日期日期内容内容要求要求注意事项注意事项出现问题备注出现问题备注110月1日1、价格方案的讨论与确认。 2、销控方案的讨论。与策划讨论，等待领导决策210月2日1、认筹前客户盘点方案的讨论与确认。 2、销控表的制定。 3、客户分级表的确认。客户盘点前与销售人员沟通客户提出问题时要尽量详细，罗列出所有的问题，便于了解客户意向和关注点及问题所在。310月3日410月4日1、关于二期楼栋的问题，与销售人员沟通。 2、再次确认销售人员关于我们的现阶段沟通是否还有问题存在。 3、分析销控表，确认所有留房户型的引导方向。 4、关于一期房源的确认。1、销售人员必须非常清楚且反应迅速的了解所有户型的

18、特点，并了解相关面积户型可引导的其他楼栋所在位置。 2、所有留房房号的引导户型的书面分析报告。 3、必须详细了解销售现场的客户反馈所有问题，制定要求参照答客问的形式。 4、一期房源需要明确，便于与客户的沟通。了解各方面销售说辞，掌控清楚是否有超范围承诺。1、房号引导报告未完成，明天完成。 2、沟通问题统计未完成，明天完成。 有效执行有效沟通项目把握成果体现2021/8/231市场调查市场调查-了解各区域竞品项目的推售信息了解各区域竞品项目的推售信息-了解各相关项目产品推广，销售均价了解各相关项目产品推广，销售均价,速度速度, 客群客群,热难点户型等细节热难点户型等细节C:20081222市调表.xls2021/8/232开盘前销售重点开盘前销售重点 开盘前销售目标制定； 根据开盘目标，测算认筹目标，任务分解； 客户梳理，预销控引导 销售的各项工作准备如物料、合同样本同步准备等重点：完成认筹目标，保证销售的接待水平及客户梳理质量重点：完成认筹目标，保证销售的接待水平及客户梳理质量2021/8/233开盘前客户梳理开盘前客户梳理 来电来访客户重复利用，重复梳理（保证最大化不流失）； 认筹客户的重点梳理； 每日分组梳理认筹客户，最终汇总形成表格，提交结果重点：客户梳理是步步递进的过程重点：客户梳理是步步递进的过程2021/8/234开盘前客户梳理开盘前客户梳