房产估价报告模版(共19页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上课 程 设 计题 目：海澜之家房地产抵押价值评估 技术报告 教 学 院：土木建筑工程学院 专 业：工程管理（工程造价管理）学 号： 7 学生姓名： 张湖兵 指导教师： 张 玘 2015 年 6 月 5 日专心-专注-专业目 录一、成绩评定表二、课程设计任务书三、估价技术报告 0四、参考文献.14 工程估价 课程设计成绩评定表姓 名张湖兵7学号专业班级12级工程管理（工程造价管理2班）课程设计题目：工程估价课程设计课程设计评语成绩评定（优、良、中、及格、不及格） 指导教师签字： 年 月 日课程设计任务书 20142015 学年第二学期学生姓名： 张湖兵 专业班级：12级

2、工程管理（工程造价）2班指导教师： 张 玘 工作部门： 土木建筑工程学院 一、课程设计题目房地产抵押价值评估技术报告二、课程设计内容 1、虚拟一处房地产（eg房屋建筑面积、户型、大小、所处位置）评估对象位于黄石市区路（估价对象房屋具体位置、用途如表1所示），产权为独有，评估对象东临DT路，北临，西为，南面临，小区内环境状况，周边配套设施情况（商业类型房地产临路状况，周边商服繁华度）。估价对象房地产在小区内哪一栋，层数，户型，建筑面积居住类型房地产在80130之间；商业类型房地产建筑面积不受限制。房屋新旧程度可以是新房，也可以是旧房，如果是旧房的话，房屋建成年份至少是在1995年5月份以后，房屋

3、内部装修程度需描述准确、合理。房屋具体在什么小区可由估价人员自己拟定，房型可根据房屋的建筑面积拟定，需合理。（“”部分可根据调查所得，自己选择填写） 房 屋 编 号 表1 A编号用途012345商业或办公（单号）黄石港区交通路片（11）黄石港区武汉路（21）东风路（武汉路湖滨大道）（34）西塞山区颐阳路片（2-3）下陆区杭州路北片（512）天津路（湖滨大道黄石大道）（65）住宅（双号）下陆区杭州路段（11）西塞山区颐阳路片（23）黄石港区延安路北片（31）下陆区桂林北路片（65）黄石港区武黄高速北片（41）西塞山区磁湖南片（52） 2、搜集有关房地产评估的资料；（1）居住用途房地产：建筑结构、

4、类型、等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层；交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；同类型房地产交易实例相关资料。（2）商业用途房地产：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；层高；转租的可能性；繁华程度；交通条件；周边租售价格；同类型房地产交易实例相关资料。（3）办公用途房地产：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；物业管理；满足不同公司的不同需要；是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境。 3、选择价格影响因素、因子并确定权重； 4、选择估价方法； 在报告书中必须详细描述选择估价方法的依据与理由。 5、计算评估结果； 6、撰写房地产估价技术报告。设计任务

5、编号: 附加说明：设计任务确定方法（1）学号为两位数（19）的学生任务编号为：（学号十位数字）S（学号个位数字）。例如学号为02的任务编号为0；学号为2的任务编号为2，依此类推。三、进度安排时 间进度安排指导地点第12周周一分组、设计交底、准备课程设计资料实地、J4-204周二外业测算与资料调查周三外业测算与资料调查周四外业测算与资料调查周五可比实例资料整理第13周周一确定估价对象影响因素周二计算估价对象房地产价格周三撰写技术评估报告周四撰写技术评估报告周五填写编制说明及封面。完善、整理、装订、上交设计成果四、基本要求 1、要求一人一题，每个同学的估价对象不能相同。 2、计算正确，估价技术报告

6、的页面设置、页边距（上下各2.54cm，左右各3.17cm；行间距为固定行距20磅）。估价报告字体：正文五号宋体，标题宋体小四、加粗，封面标题黑体小一，封面其他文字均为三号黑体。不要页眉、页脚。页码在页脚标注，首页不要页码。 3、估价技术报告各部分应另起页，标题加粗。用表格的，表格应统一编号。 4、纸张应统一A4规格打印出来。 5、成果装订顺序：封面、目录、成绩评定表、课程设计任务书、估价技术报告、参考文献。 6、旷工两天或迟到早退五次以上者，一律不予评定成绩。坐落于黄石港区武汉路4-112号海澜之家商业房地产抵押估价技术报告1 区域因素分析估价对象坐落于黄石港区武汉路4-112号的房地产。估

7、价对象整块地形呈矩形，宗地无坡度，与周围邻地无高差，实际开发程度为红线内外“六通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气）及红线内“场地平整”。 估价对象整栋楼东邻南京路，南邻颐阳路，西邻湖滨大道，北邻天津路，有2路、3路、5路、16路、18路、26路、101路公交车通过，交通便捷，附近有黄石市第八中学、广场路英才学校、老火车站、汽车运输站、建设银行、工商银行、黄石市中心医院和武商黄石购物中心。该估价对象位于市区，商务繁华，有着便利的供市民日常生活的条件，周边配套设施完善。并且该地方空气清新，环境优美，适合居住。2 个别因素分析估价对象位于南京西路大上海广场东面一栋3层钢混商铺的第1层，建筑面积

8、90，证载用途商业，实际用途商业。估价对象承重构件基本完好，非承重墙基本坚固，地基基础有足够的承载能力，无不均匀沉降，楼地面较平整。上下水管道基本通畅；电器设备线路、各种照明装置较完整，无老化现象，其他设备使用基本正常。外墙马赛克饰面，内墙墙纸裱糊墙面，铝合金窗,厨、卫防滑地砖地面，墙砖饰面到顶，大理石案板，整体维护保养较好。3 市场背景分析2014-2015年，在全国房地产市场出现下行压力的背景下，黄石市房地产市场呈现了小幅调整，总体平稳的发展态势。上半年，我市城区共计销售商品房58.52万平方米，同比小幅回落0.43%，销售套数5017套，同比增长6.41%。其中，商品住房销售48.92万

9、平方米，同比下降5.29%，占销售总量的83.17%，占比与去年同期相比下降4.71个百分点；商业营业用房销售8.02万元，同比增长19.7%，占销售总量的13.7%，占比与去年同期相比增长2.3个百分点。可以看出，今年以来，我市商品房销售结构发生了一些微妙变化：首先是成交面积与成交套数的“不匹配”，归结于公寓式办公等小户型投资房源的入市成交；其次是商品住房占销售总量的比重缩小，商业营业用房扩大，反映出住房市场观望氛围转浓，投资市场活力则更加活跃。上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%、商品住房销售面积下降7.8%，同期我市城区商品房销售下降0.43%、商品住房下降5.29%，销售形势与全

10、国基本一致。由此可见，受国家宏观经济形势和市场调控政策影响，我市房地产市场运行压力开始显现，或将进入新一轮调整转型期。受近期部分城市不断传出降价消息、银行信贷政策和公积金政策收紧等因素影响，我市房地产市场出现一定程度滞涨现象，房企压力山大。4 最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。黄石港区作为黄石市的经济发达地带，且由于估价对象自身的特性：如楼层分布，空间布置等条件的限制，本估价报告认为保持其商业房

11、地产的现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。5 估价方法选用经估价人员实地勘察后，认真分析提供的资料，根据估价目的及估价对象的特点和实际状况，因估价对象为商业用房，该类似房地产交易有一定的可比实例，故采用市场比较法主要的估价方法，且因该类用房出租较多，故采用收益法对其评估，综合两种评估方法的结果，评估得出该房地产的抵押价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价

12、格或价值。6 估价计算过程6.1 市场比较法 1）交易实例选择估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取同一供求圈内类似的三宗房地产交易实例作为比较实例，比较实例资料如表6.1表格统一编号！所示.表6.1 因素条件说明表估价对象与比较案例比较因素估价对象可比实例一可比实例二可比实例三注明三个可比实例的名称，要不就是在前面对三个可比实例有个介绍！房地产坐落武汉路4-112文化宫二楼WAIG和WAAI文化宫文化宫商业街用途商业商业 商业商业建筑面积（）906568130交易总价（元）-交易单价（元/）-230771911730000交易时间-2014年5月2014年5月2014年5月交易日期最好和估

13、价时点越接近越好，另外，交易日期要用 年 月 日表示。交易情况-买卖买卖买卖交易方式-一次性一次性一次性土地性质出让出让出让出让区域因素基础设施状况齐全齐全齐全齐全离商业中心距离较近较近较近较近交通便捷情况较好一般一般较好交通管制情况一般一般较好较差繁华程度较好一般一般较好环境条件一般一般一般一般个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混装修标准中档装修中档装修中档装修高档装修房屋楼层1/32/22/22/2建筑年代2008年2008年2007年2009年附属设施供电、供水、消防、无电梯供电、供水、消防、无电梯供电、供水、消防、供气、无电梯供电、供水、消防、无电梯2）编制比较因素条件指数表交易日期、交易

14、情况以估价对象房地产为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。因所选交易实例均为正常市场情况下的交易并且交易时间距估价时点较近，在这一段时间，该类房地产市场发展比较平衡，波动甚微，故交易情况和交易日期不做修正。估价人员通过调查分析黄石市购买住宅用房最看重的区域因素和个别因素的各个因子对房地产价格的影响程度，通过分析市场资料，并结合估价经验，选取以下几种因子作为比较基础，根据估价对象未来房地产与比较实例区域因素和个别因素的具体差别进行区域因素和个别因素修正，以估价对象各因素为基础，相应指数为100，具体见表6.2。 表6.2 比较因素条件指数表估价对象与

15、比较案例比较因素估价对象文化宫二楼WAIG和WAAI可 比 实 例 二可比实例 三房地产坐落商业铺面商业铺面商业铺面商业铺面不对，前面是坐落，后面是用途！交易单价（元/）-230771911730000交易时间100100100100l 交易情况l 100l 100l 100l 100交易方式100100100100土地性质100100100100区域因素基础设施状况100100100100离商业中心距离100100100100交通便捷情况1009898100交通管制情况10010010297繁华程度1009898100环境条件100100100100个别因素建筑结构100100100100装

16、修标准100100100102房屋楼层100989898建筑年代10010099101附属设施1001001001003）因素修正在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、区域因素和个别修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表如表6.3所示。表6.3 比较因素修正系数表估价对象与比较案例 比较因素可比实例一可比实例二可比实例三房地产坐落住宅小区住宅小区住宅小区应是修正系数！交易单价（元/）230771911730000交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易方式1

17、00/100100/100100/100土地性质100/100100/100100/100区域因素基础设施状况100/100100/100100/100离 商 业中心距离(KM)100/100100/100100/100交通便捷情况100/98100/98100/100交通管制情况100/100100/102100/97繁华程度100/98100/98100/100环境条件100/100100/100100/100个别因素建筑结构100/100100/100100/100装修标准100/100100/100100/102房屋楼层100/98100/98100/98建筑成新100/100100/

18、99100/101附属设施100/100100/100100/100比准价格（元/平方米）245192011430634估价结果确定的方法由于以上三个比准价格较为接近，故选取三个比准价格的算术平均值作为估价对象的评估结果。估价对象评估价格（元/平方米）（24519+20114+30634）324999（元/平方米）6.2 收益法1）估算出租年总收益估价对象为商业用房，据调查，黄石市与估价对象同一供求圈内类似的房地产出租租金一般为每平方米120元/月。因估价对象所处商圈经营状况良好，故取空置率为5%，由此计算得到出租客观总收益为：年总收益=12012(1-5%)90=元2）确定出租年总费用年管理

19、费：是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两个部分，一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员的工资支出。通常按照年出租总收益的2%-5%计算，根据实际情况结合地方惯例，本次评估按出租客观总收益的3%计算。年管理费=3%=3694元年税金及附加：是指房产所有人按有关规定向国家缴纳的房产税及营业税等。包括：房产税(税率12%)、这一项税收对经营性房地产来讲是没有的，而且，这一项税收一般是一次性征收的，不会每年都收！营业税(税率5%)及在营业税基础上征收的城市维护建设费(费率7%)、教育费附加(费率5%)，合计税率17.5%，税金按租金收入计征。年税金及附加=17.5%=21546

20、元年维修费：是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。通常按房屋现值的1.5%-2%计算。根据实际情况结合地方惯例，本次评估按房屋现值的2%计算。 根据黄石市工程造价管理站文件及黄石市同类结构建筑物的工程造价的一般水平，估算估价对象房屋在估价时点的现行造价在为1000元/左右。因估价对象房屋为钢混结构，残值率为0，经济耐用年限为50年，房屋于2011年竣工，则房屋的尚可使用年限为46年，年维修费为：年维修费=10001-(1-0)4/502%90=1656元 这个方法不对，这几按上面的那个房屋现值的2%计算就可以了。年保险费：是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。我国

21、的保险费率是按房屋现值的0.15%-0.2%计。本次评估按0.15%计算。年保险费=10001-(1-0)4/500.15%90=124元 同上！年总费用=3694+21546+1656+124=27020元3）计算年净收益a年净收益a=年总收益-年总费用=-22813=96100元4）选用适当的资本化率r资本化率实质上是一种投资的收益。本次评估采用累加法来求取，即以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。根据2015年5月中国人民银行公布最新的一年期存款利率2.25%及一年期贷款利率5.1%，再估算投资风险、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠等因素，来确定本次评估的资本

22、化率。根据本次估价对象的用途和房屋成新分析，本次评估取风险调整值为1.5%。故资本化率r=5.1%+1.5%=6.6%。5）确定收益年限n本次评估中，估价对象房屋为钢混结构，经济耐用年限为50年，房屋于2011年竣工，则房屋的尚可使用年限为46年。另根据估价对象土地使用权证确定其土地终止日期为2042年，其土地剩余使用年限为33年。故估价对象的收益年限n=33年。6）计算房地产的收益价值V根据公式V=(a/r)1-1/(1+r)-n=96100/6.6%1-1/(1+6.6%)-33 =元估价对象价格：90=14215(元/平方米）6.3 最终估价结果经测算两种估价结果有一定的差异，因目前房地

23、产市场处于上升通道，租售比过高，投资房地产，特别是商业地产，投资者看重的是预期房价上涨带来的增值收益，而采用租金收入测算的收益法结果较不能全面客观的反映商业房地产的市场价格，故收益法权重取40%。平均单价=2499960%+1421540%=20686元/（取整值）7 估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，经过测算，最终确定估价对象在估价时点2015年5月25日未设定优先受偿款权利下的市场价值为元，人民币大写壹佰捌拾陆万壹仟柒佰肆拾元整(取整值)，单价为20686元/平方米。未

24、发现估价师知悉的法定优先受偿款，因此在估价时点2015年5月25日估价对象（建筑面积90）的房地产抵押价值为元，人民币大写壹佰捌拾陆万壹仟柒佰肆拾元整(取整值)，单价为20686元/平方米。8 变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。房地产的变现能力与宏观经济环境、该房地产的区域房地产价格走势、房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。本次抵押的房地产用途为商业，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对商品房需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置、使用用途、周边自然人文环境状况、建筑面积等情

25、况，确定估价对象房地产的变现能力较好。1）估价对象的变现能力分析（1）通用性估价对象土地登记用途为商业用地，房屋登记用途为商业，建筑形式符合商业需要，通用性一般。（2）独立使用性估价对象为临街的门面，其使用不受其他房地产的影响，故独立使用性较强。（3）可分割转让性根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让性较弱，但作为商业房地产而言，对评估价值影响不大。（4）变现能力估价对象已通过房产测绘部门确定了房屋的建筑面积、结构和区位，并且取得了国有土地使用证房屋所有权证，权属清晰，可以合法买卖，而且黄石市与估价对象类似的商业房地产交易较活跃，估价对象所处区位较好，商业较繁华，商业氛围较浓厚，人流量大，

26、所以变现能力较强。2） 变现费用如表8.1。表8.1 房屋交易税费表税费税率金额 （元）备注文件依据契税140以内非住宅契税4%33746买方中华人民共和国契税暂行条例细则（财法字199752号）营业税单位企业出售房屋、个人（非住宅）5.8%48932卖方中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国务院国发198519号文件发布）交易手续费非住宅11元/M2（建面）330双方各半国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知（计价格2002121号）土地增值税评估价的2%16873买方中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995第6号）产权登记费非住宅550元/一本550买方国家

27、计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知（计价格2002595号）拍卖费拍卖成交价200万以下的，收取佣金的比例不得超过格的5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；42183双方各半中华人民共和国拍卖法的规定和地方性约定评估费100万以内按评估价的5，200万至1000万为2.5，1000万至2000万为1.5，另行约定的除外4218双方各半国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（1995年7月17日 计价格第971号）合 计 3）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖