万科地产目标本钱治理实施细那么

1、目标本钱治理实施细那么（参考）1 .目的提高集团本钱治理水平，成立先进合理的目标本钱治理体系。2 .范围本实施细那么适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标本 钱和实施目标本钱治理提供相应依据和标准。3 .职责集团本钱与打算治理委员会负责本实施细那么的制订、修改、指导、说明与检查 落实，集团财务治理部本钱审算中心负责有关具体对接事宜。集团所属各地产公司负责贯彻实施。4 .方式与进程操纵 目标本钱释义4.1.1 目标本钱是公司基于市场状况，并结合公司的经营打算，依照预期售价和目标利润进行预先确信的，通过尽力所要实现的本钱指标。应表现集团“以经 济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并

2、形成行业本钱优势”的本钱治理 士匕 刁、n。4.1.2 目标本钱文件分为三个部份：目标本钱测算表目标本钱操纵责任书动 态本钱月评估。4.1.3 目标本钱测算表是反映项目的总目标本钱和分项目标本钱的金额。建设 项目的总目标本钱是建设项目本钱的操纵线，由各分项目标本钱组成。各分 项目标本钱包括各专业工程造价指标及各类费用指标。4.1.4 目标本钱操纵责任书是对各项目费用的责任部门及其要紧职责的说明， 包括操纵内容、操纵要点和手腕，需要注意的已完工程的失败教训。4.1.5 动态本钱月评估报告反映各本钱项目的动态转变情形，分析缘故，提出本钱操纵建议。目标本钱治理原那么4.1.6 2.1 市场导向原那么

3、：目标本钱治理以市场为导向，确保目标利润的实现。4.2.2 准确严谨原那么：目标本钱指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保 证目标本钱的权威性。4.2.3 事前操纵原那么：目标本钱治理贯穿于建设项目的每一时期，凡事做到事前 操纵为主，事中事后操纵为辅，在立项、设计、施工之前发觉问题，减少无 效本钱。4.2.4 2.4 动态治理原那么：建设项目的动态本钱要及时与目标本钱进行比较并纠偏， 确保建设项目总本钱在目标本钱操纵范围内。目标本钱科目的分类：详附件目标本钱文件制订的步骤及时刻要求4.4.1 项目定位时期：在投资分析和概念设计时期，依照可行性研究报告，和营销、 设计、本钱、工程、财务等相关

4、部门互动讨论确信的项目定位，完成“项目 定位时期的全本钱测算”。确信各项费用的打算金额，包括设计、报建、环境 配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达到一致，作为各部门的工作 目标。主体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据, 在五个工作日内完成，并依照测算基础，提出实施方案设计时期的本钱操纵 目标、方法或建议，形成方案设计时期的本钱操纵建议，以此指导实施方 案的造价操纵。4.4.2 实施方案时期：实施方案确信后五个工作日内，对项目本钱测算表进行 细化和修订。依照各相关部门的工作现状和打算，对设计、报建、营销等费 用进行分析或修正。建安费的操纵在要紧材料设备选型确信后，需增加要

5、紧 材料设备的目标本钱分析。结合设计院的许诺明确各产品类型的限额设计指 标（如钢筋、碎含量等），形成施工图设计时期的本钱操纵建议，作为设 计任务指导书的一部份发给设计院作为施工图设计时期造价操纵的依据。4.4.3 施工图预算时期：施工图完成后十五个工作日内，对目标本钱测算表全 面进行细化和修订，作为最终的目标本钱。并按已完工程的体会和“责任本 钱体系”的要求，编制正式的目标本钱操纵责任书，并以此指导招标、施 工、采购等业务活动中的本钱费用利用与治理。4.4.4 各时期的本钱测算的相关资料（本钱测算表、目标本钱操纵指导书）在定稿 后即时上报集团财务治理部本钱审算中心，相关数据录入本钱治理软件。目

6、标本钱测算表的编制4.5.1 目标本钱测算必需应用集团统一测算表格（见附件），并表现量价分离的原那 么。4. 5. 2 目标本钱的制订以项目的计划指标、建造标准和各部门一起确信的销售交楼 标准为基础，目标本钱测算表必需附详细的产品建造标准及部品标准（施工 图预算时期）说明书。4. 5. 3 本钱测算表中各本钱项目的工程量，应依照已完工的相似工程的结算分析得 出的关联系数，由项目计划的大体指标（如建筑面积、基底面积、户数、单 元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。 施工图预算完成后本钱测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。4.5.4 本钱测算表中的单价应依照产品

7、定位、交楼标准、图纸要求按本地工程造价 计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数 据的来源和依据。4. 5.5 产品定位和目标本钱测算是一个互动的决策进程，需要设计、营销、工程、 本钱反复沟通，标准是“知足品质要求的性价比最大化工在本进程中可利用 价值功能分析法取得最优的方案。4. 5.6 施工图预算完成后目标本钱测算表中的材料设备，对其品质应有准确的 描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最正确。4. 5. 7 投资分析和实施方案时期的本钱测算的量价分析标准不明确时，能够依照已 结算工程的体会直接填写可售面积单方本钱或总金额，但需注明参考依据。4. 5

8、. 8 各时期的本钱测算应有明显的可对照性，即后时期的测算与原测算不一致的 地址应有充分的依据和说明，原那么上误差不该太大。目标本钱操纵责任书的编制4. 6.1 目标本钱操纵责任书是目标本钱治理的指导性文件，与设计任务治理指导书、 工程治理指导书等，相互补充，一起组成项目经营指导书内容。4. 6.2 目标本钱操纵责任书的制定，应依照集团责任本钱治理体系要求，明确 本钱发生各时期的操纵内容、操纵原那么、责任部门等。4. 6.3目标本钱操纵责任书应包括以下内容：项目概况：共计划指标，分期计划指标，工程概况，入伙时刻。地价本钱操纵：目标、责任部门、操纵 手腕和要点。开发前期预备费用操纵：目标、责任部

9、门、操纵指标、操纵 手腕和要点。主体建安、社区管网、配套设施费的操纵：目标、责任部门、 操纵指标、操纵要点，应幸免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的 供给方式及供给商的选择要点。园林环境工程及样板间、卖场装修费用的 操纵：目标、责任部门、操纵要点。开发间接费的操纵：目标、责任部门、 操纵指标、操纵手腕和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的操纵。（各本钱项目的具体操纵指标详责任本钱治理体系指引）4. 6. 4 营销费的操纵包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“俏 售费用”。“营俏设施建造费”额度的确信及实施进程，均需要设计、营销部门 的紧密配合，兼顾成效与本钱的平稳；专

10、门是卖场和样板间装修，在总额确信 后，山设计部负要紧操纵责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为本钱操 纵的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘打算，于项目定位完成后制定投 放时刻和费用额度打算。4.6.5目标本钱操纵责任书由本钱治理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目领导部、项目进展部、财务部等各职能部门讨论、修改， 达到一致后由各部家世一负责人签字确认，总领导签发执行。目标本钱的执行4. 7.1 在项目实施进程中，应及时反映项目本钱的动态情形，由本钱治理部每一个 月出一份项目动态本钱月评估，包括各本钱项目的转变情形表，并说明缘 故，提出本钱操纵的建议。4. 7.2 项目动态本

11、钱月评估应包括“变更签证统计表”和“项目动态本钱信息 表”，并作为本钱信息月报的部份内容，在完成后的三个日内报集团财务 部本钱审算中心。（可在本钱治理软件中完成）4. 7.3 本钱治理部应依照合同签定情形、预算查对情形、结算编制情形、及变更签 证金额，每一个月在“本钱治理软件”中对各项目的待发生本钱进行评估， 在软件中生成“项目动态本钱信息表”。4. 7.4 如在月内显现阻碍本钱50万元以上的重大事项，转变发生的责任部门应及时 向本钱部提供相关资料，本钱部及时计算相应本钱转变金额和缘故，向公司 总领导和分管领导汇报。4. 7. 5 在合同审批时，即时揭露施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的

12、对照 概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度利用情形；设计变更和现场 签证应做到一单一算，月结月清，并录入本钱治理软件。4. 7.6 项目结算完成后或年度本钱治理工作总结时。，应依照目标本钱操纵责任书 对相关责任部门进行评估，并提交公司治理层作为业绩考核的依据之一。4. 7. 6 工程项目结算后，应按目标本钱科目分类，总结各本钱项目的造价指标和技 术经济指标，并依照“本钱数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准 格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。4. 7.7 项目结算完成后，应分析项目的要紧材料用量，为相似工程的限额设计提供 体会数据。目标本钱的修订4. 8.1

13、施工图确信后的测算稿为最终目标本钱，除计划条件、政府政策、市场环境 有重大改变外不得修订。一样改变作为正常的本钱动态转变在项目动态本 钱月评估中反映即可。4. 8.1 工程施工和销售进程中，若是售价、本钱发生较大转变时（对利润阻碍达2% ）, 应付目标本钱进行修订，并报公司总领导批准，同时上报集团财务部本钱审 算中心备案。附件：目标本钱科目分类本钱测算表（标准）项目成本测算表（标准）.xls目标本钱科目分类X成本科目主要包含内容土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契,兑、土地使用费、耕 地占用税、土地变更用途和超而积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作

14、项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应 税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿 费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地 钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工而积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图 设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费

15、报批报建费1 .项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2 .交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资 费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境 评测费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中 小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建造费用临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时 变压器安装及拆除费用临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费临时围

16、墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修碎框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、 垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园 砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有 转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨篷、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅

17、房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插 座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统电消防系统烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁

18、、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜：箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统小区闭路监控摄

19、像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置8八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部